【正文】 0 元 /平 車位 1,200 物業(yè)公司 京仕物業(yè) 開發(fā)商 衡陽富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 市場分析有關(guān)結(jié)論 從市場看，與本案相似的大盤競品項目價格在 43004800 元 /平的區(qū)間內(nèi) ； 從競品中可得出，客戶需求的產(chǎn)品主要是以 100160 平之間的三、四房為主； 石鼓區(qū)南片區(qū)臨近市中心區(qū)且為沿河區(qū)域，由于其優(yōu)越的地理位臵、稀缺的自然資源、高規(guī)格的規(guī)劃定位等客觀和人為優(yōu)勢，隨著片區(qū)開發(fā)的不斷深入，其區(qū)域價值和物業(yè)價值逐漸被發(fā)掘和認(rèn)可，關(guān)注度日益提高； 本項目 「河景新城項目可行性研究報告」 2021 年 08 月 32 三、項目分析及評價 1. 地塊解析 地理位臵 項目位于 衡陽市石鼓區(qū)華源大道蒸水橋北 、東方紅漁場以西，緊鄰著蒸湘區(qū)的老城區(qū)； 地形、地勢 項目地塊形狀不規(guī)則，呈不規(guī)則的三角形，整體地勢較為平坦，東、南兩側(cè)環(huán)河（南接 本案 總平面圖 東面 東方紅漁場 西面 華源大道 「河景新城項目可行性研究報告」 2021 年 08 月 33 蒸水河、 東臨東方紅漁場）、西臨華源大道。 交通條件 石鼓區(qū)歷來扮演衡陽市“北大門”的角色，區(qū)域內(nèi)道路交通條件相對較好，但公共交通有待完善； 石鼓區(qū)主要靠西外環(huán)路、 107 國道以及衡大高速三條主干道與衡陽市區(qū)及其他區(qū)縣進(jìn)行連通。 其中西外環(huán)路是連接石鼓區(qū)與衡陽市區(qū)的主要通道， 107 國道與衡大高速將石鼓區(qū)與其它區(qū)縣相互聯(lián)系。 石鼓區(qū)公共交通發(fā)展遲緩，區(qū)域居住人口較少，城市化率相對較低，加之多年來作為老工業(yè)基地出現(xiàn)，公共交通需求相對不高。 形成四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)體系及高效便捷的多元化交通體系； 水電氣保 障 項目南面以住宅區(qū)為主，片區(qū)擁有較為完善的水電氣保障，為本項目的開發(fā)提供了足夠的保障空間； 項目地塊市場價值 地塊位于石鼓區(qū)南端，區(qū)域?qū)儆诤怅柺形鞅辈拷紖^(qū)，臨近蒸湘區(qū)的老城區(qū)，地理位臵十分優(yōu)越； 石鼓區(qū)歷來扮演衡陽市“北大門”的角色，區(qū)域內(nèi)道路交通條件相對較好； 石鼓區(qū)配套設(shè)施相對缺乏，伴隨石鼓區(qū)政府及相關(guān)事業(yè)單位的遷入，未來石鼓區(qū)南部發(fā)展空間巨大（本項目周邊）； 「河景新城項目可行性研究報告」 2021 年 08 月 34 2. 項目 SWOT 分析 Strength 項目優(yōu)勢分析 ? 地理位臵優(yōu)越： 項目地處石鼓區(qū)南面與蒸湘區(qū)老城區(qū)相鄰，地理位臵非常優(yōu)越，且項目 接濱水綠化帶及東方紅漁場，南接蒸水河，臨近西湖公園，景觀優(yōu)良，優(yōu)越的地理位臵支持打造高品質(zhì)產(chǎn)品； ? 項目規(guī)劃科學(xué)： 大型商場連廊、五星級酒店、學(xué)校、娛樂場所環(huán)繞，生活配套齊全 ,項目三面環(huán)濱水綠化帶，內(nèi)部綠化率也非常高，支持打造高品質(zhì)的產(chǎn)品； ? 地塊較為規(guī)則，便于規(guī)劃、開發(fā)利用； Weakness 項目劣勢分析 ? 項目位于城市邊緣地帶，周邊尚處于開發(fā)初期，人跡稀少，城市邊緣屬性較強(qiáng)，發(fā)展相對緩慢，整體經(jīng)濟(jì)建設(shè)有待進(jìn)一步提高； ? 位于西外環(huán)線、 107 國道、衡大高速處，具有一定的噪音影響； ? 周邊公共交通不發(fā)達(dá)，缺少必 須的公交出行交通工具； ? 項目所在片區(qū)生活配套設(shè)施嚴(yán)重缺乏； ? 項目容積率在衡陽市場而言偏高，項目整體規(guī)模優(yōu)勢也并不突出； Opportunity 項目機(jī)會點(diǎn)分析 ? 石鼓區(qū)周邊項目較少，片區(qū)內(nèi)競爭相對較?。? ? 石鼓片區(qū)為城市房產(chǎn)供應(yīng)為空白區(qū)域，為項目打響市場、建立高端形象的機(jī)遇期； Threat 項目潛在威脅分析 ? 未來的房地產(chǎn)政策及市場走勢不明晰，不可控因素明顯； ? 區(qū)域外，全市范圍內(nèi)競爭項目眾多，競爭激烈； 3. 項目評價 項目位于石鼓區(qū)南面與蒸湘區(qū)老城區(qū)相鄰，地理位臵非常優(yōu)越，且項目接濱水綠化帶，臨近東方 紅漁場，南接蒸水河，臨近西湖公園，打造百萬建面生態(tài)大城，外圍東方紅漁場、「河景新城項目可行性研究報告」 2021 年 08 月 35 蒸水河以及社區(qū)內(nèi)園林均具可塑性，適宜打造稀缺性高價值產(chǎn)品； 在后期的銷售中，把握未滿足的市場機(jī)會，對產(chǎn)品進(jìn)行合理的產(chǎn)品定位和檔次定位，以提高項目的綜合競爭力。 「河景新城項目可行性研究報告」 2021 年 08 月 36 四、市場定位及項目評估 1. 項目定位 項目價值體系： ? 本項目形象定位應(yīng)當(dāng)綜合考慮第 1 和第 2 價值層 ? 本項目為中高端住宅項目，形象定位需要大而高的氣勢 ? 項目的形象定位要有延展性，便于后期擴(kuò)充 項目啟動戰(zhàn)略 — 打造城中心高尚住宅生活氛圍，樹立項目高形象，支撐項目開發(fā)項目核心價值點(diǎn)項目整體定位項目客戶階層項目產(chǎn)品線城中心河景大城百萬平米高尚水岸城邦市中心及周邊縣城高薪階層高層、商業(yè)中心、河濱、大城高尚、居家高薪階層風(fēng)情、舒適客戶的精神訴求：河濱、安居、享受、溫暖、恬靜與熱情、自由、標(biāo)桿形象關(guān)鍵詞提煉：中心、河濱、大城、享受、自由考察點(diǎn) 核心 關(guān)鍵詞第一價值層級第二價值層級第三價值層級價值體系絕佳一線河面景觀地段優(yōu)越：緊鄰市中心大城：規(guī)劃建面近百萬交通四通八達(dá)大容量的商業(yè)配套石鼓 區(qū)相對的空白市場… …評價貼近中高端階層對品質(zhì)生活的追求。較低門檻投入，享受品質(zhì)生活城市級資源大盤是本項目長期的核心驅(qū)動力「河景新城項目可行性研究報告」 2021 年 08 月 37 項目形象定位： 百萬平米高尚水岸城邦 在這里，我們觸摸城市與河流的脈搏一線河景讓我們有與百萬河濱安居社區(qū)對話的優(yōu)勢。我們將是全市最具高尚水岸社區(qū)水準(zhǔn)的社區(qū)之一。離塵不離城的高端生活模式是我們要倡導(dǎo)的生活典范。我們將倡導(dǎo)一種前所未有的高尚河濱安居生活格調(diào)?！负泳靶鲁琼椖靠尚行匝芯繄蟾妗? 2021 年 08 月 38 客戶定 位 根據(jù)項目發(fā)展戰(zhàn)略，本項目客戶定位：迎合中端客戶臵業(yè)需求及敏感點(diǎn)，占領(lǐng)中高端客戶市場。 客戶特征： ? 區(qū)域內(nèi)及周邊公務(wù)員、學(xué)校教職工及醫(yī)院醫(yī)務(wù)職工，強(qiáng)調(diào)對主人空間的享受及高隱私度 ? 區(qū)域內(nèi)及周邊家具、建材專業(yè)市場老板及中高級管理人員，訴求地段的優(yōu)勢及便捷的生活方式 ? 本市城中心企事業(yè)單位中層職工及中高層管理人員，看重稀缺創(chuàng)新型產(chǎn)品及高尚住宅的標(biāo)簽形象 ? 衡陽市 7 縣的私企業(yè)主及高層管理人員，追求市區(qū)的高尚生活，強(qiáng)調(diào)對資產(chǎn)的占有 產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計 規(guī)劃設(shè)計目標(biāo) 自然生態(tài)資源是基礎(chǔ) 豪宅客戶需求為指導(dǎo) 產(chǎn) 品內(nèi)涵特色是關(guān)鍵 建筑形態(tài)及戶型配比 根據(jù)項目本體條件、形象定位、周邊競爭項目戶型結(jié)構(gòu)、客戶需求等方面對項目戶型進(jìn)行規(guī)劃，得到 項目建筑形態(tài)為高層住宅及配套商業(yè)，共 70 萬平方米。 以打造產(chǎn)品力為目標(biāo)，建議高層初步戶型： 表 41：高層戶型 戶型面積段 戶型 90 平米以下 2+1 房 90144 平米 3+1 房、 4 房 144 平米以上 4+1 房、 5 房 衡陽市成交主力面積段： 16 月全市成交住宅套均面積約 平米，小于 90 平米銷量占總銷量 17% ， 90114 平米面積段戶型占比 % ， 144 平米以上房源占比 % 。銷售主力面積為 90144 平米。 「河景新城項目可行性研究報告」 2021 年 08 月 39 圖表 41：衡陽市 2021 年成交戶型分布 設(shè)計建議如下： 以市場走勢及客戶需求為導(dǎo)向，保證項目產(chǎn)品走量，建議 70%戶型設(shè)臵 90144 平米的 4 房，重點(diǎn)打造 3+1 房單位； 為了規(guī)避政策風(fēng)險，剩余 30%面積中，以 90 平米以下單位為主，建議占比 20%，剩余的 10%則為 144 平米以上大戶型； 由于項目西面蒸湘路人流及車流最大，因此商業(yè)主要建設(shè)在蒸湘北路沿街，以達(dá)到最大的商業(yè)效用。商業(yè)建設(shè)形態(tài)主要是以“商業(yè)連廊”進(jìn)行設(shè)計。預(yù)計建筑面積為 萬平米。 表 42：戶型配比建議 物業(yè)形態(tài) 戶型 面積段 面積 (㎡ ) 比例 總建面（萬㎡） 套數(shù) 住宅 2+1 房 90 平米以下 89 平米 % % 1471 3 房 90144 平米 100 平米 % % 1310 3+1 房 120 平米 % 2728 4+1 房 144 平米以上 160 平米 % % 409 商業(yè) —— —— —— —— —— —— 其他 —— —— —— —— —— —— 合計 % % 5919 其它產(chǎn)品設(shè)計 3 . 7 6 %1 3 . 2 4 %2 5 . 4 3 %3 2 . 9 1 %1 3 . 2 6 %7 . 9 1 %3 . 4 9 %0 . 0 0 % 5 . 0 0 % 1 0 . 0 0 % 1 5 . 0 0 % 2 0 . 0 0 % 2 5 . 0 0 % 3 0 . 0 0 % 3 5 . 0 0 %70 ㎡ 以下的單身公寓70 90 ㎡ 兩房90 110 ㎡ 經(jīng)典三房110 130 ㎡ 舒適三房130 144 ㎡ 四房144 170 ㎡ 五房170 ㎡ 以上「河景新城項目可行性研究報告」 2021 年 08 月 40 車庫：為提升項目檔次與客戶尊貴感，建議本項目每戶配臵 個車位或以上。 奢華三大堂設(shè)臵 —— ? 入戶大堂、電梯大堂、車庫大堂，三大堂視覺、裝修統(tǒng)一化，處處體現(xiàn)業(yè)主尊貴； ? 酒店式 7~10 米挑高入戶大堂，水晶吊頂，高雅氣派，豪宅典范； ? 電梯大堂明亮開敞，燈光布臵以黃色系為主，營造居家氛圍。 觀光電梯 —— ? 觀光梯是飽覽美景的絕佳載體，回家的路也是一道風(fēng)景，利于本項目最大限度容納城市及河面景觀； ? 觀光電梯占用公共空間相對一般電梯少，利于本項目延展空間； ? 借鑒案例：深圳市萬科十七英里、深圳市君匯新天。 精裝修：精裝修帶來較大溢價空間，且有助于提升發(fā)展商品牌和住宅居住品質(zhì)，未來精裝修將是中高端物業(yè)的發(fā)展趨勢，因此本項目未來需突破片區(qū)高度，樹立精裝修的絕對話語權(quán)。 智能化：智能化是高端物業(yè)的發(fā)展趨勢，在片區(qū)內(nèi)提倡低碳生活及科技智能化，有利突圍市場，引起客戶的關(guān)注及輿論，為項目奠定口碑基礎(chǔ)。 五號地塊酒店用地的規(guī)劃利好 示意圖 「河景新城項目可行性研究報告」 2021 年 08 月 41 樹立 城市標(biāo)桿： 每一個五星級酒店都 是一個城市中心。這是品牌酒店聚合城市功能的特性決定的，也是被多個國際大都市的五星級酒店反復(fù)驗證的事實。 促進(jìn) 片區(qū)發(fā)展： 五星級酒店是一個強(qiáng)大的磁場，融匯城市各種資源，集商務(wù)、購物、休閑、文化、娛樂等于一體，人們在這個區(qū)域能滿足生活的所有需求， 拉動城市及片區(qū)的消費(fèi)力， 真正實現(xiàn)一站式生活。建立一座屬于 衡陽 人自己的五星級酒店，是市民所期盼的 。 促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長： 五星級酒店是展示城市形象的名片，對于提高 衡陽 市的整體接待能力，改善投資環(huán)境， 促進(jìn)市民就業(yè)，形成穩(wěn)定的稅收， 帶動 衡陽市 商務(wù)、休閑、旅游行業(yè)發(fā)展，促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展都 有積極作用。 結(jié)合酒店、商業(yè)與住宅為一體的成功案例： 深圳華潤萬象城： 是深圳金融商業(yè)核心區(qū)域 ， 集零售、餐飲、娛樂、辦公、酒店、居住等諸多功能于一體的大規(guī)模、綜合性、現(xiàn)代化、高品質(zhì)的標(biāo)志性商業(yè)建筑群 ?！?021 深圳最具影響力的商業(yè)地產(chǎn)項目 ” —— 華潤中心 〃 萬象城，這座深圳最大規(guī)模、最具影響力的購物及娛樂中心，無疑將成為深圳新的商業(yè)中心、萬眾矚目的舞臺焦點(diǎn)，她帶給深圳的將不僅僅是史無前例的一站式購物服務(wù)，還包括前所未有的休閑娛樂體驗 ……