【正文】 湖南衡陽(yáng)市石鼓區(qū)河景新城 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 中原地產(chǎn)代理（深圳）有限公司 2021 年 08 月 「河景新城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告」 2021 年 08 月 1 目 錄 一、項(xiàng)目總論 ..................................................................................................................... 1 1. 項(xiàng)目背景 ................................................................................................................ 1 2. 可行性研究結(jié)論 ...................................................................................................... 1 二、項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究 ............................................................................................. 4 1. 市場(chǎng)宏觀背景 ......................................................................................................... 4 2. 區(qū)域市場(chǎng)分析 ....................................................................................................... 18 三、項(xiàng)目分析及評(píng)價(jià) ......................................................................................................... 32 1. 地塊解析 .............................................................................................................. 32 2. 項(xiàng)目 SWOT 分析 ................................................................................................... 34 3. 項(xiàng)目評(píng)價(jià) .............................................................................................................. 34 四、市場(chǎng)定位及項(xiàng)目評(píng)估 .................................................................................................. 36 1. 項(xiàng)目定位 .............................................................................................................. 36 2. 方 案評(píng)估意見(jiàn) ....................................................................................................... 42 五、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)劃及銷售節(jié)奏 ..................................................................................... 43 1. 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃概況 ................................................................................................ 43 2. 項(xiàng)目銷售節(jié)奏 ....................................................................................................... 44 六、項(xiàng)目資本投入及社會(huì)效益 ........................................................................................... 45 1. 項(xiàng)目資本投入 ....................................................................................................... 45 2. 社會(huì)效益分析 ....................................................................................................... 47 七、可行性研究結(jié)論 ......................................................................................................... 48 「河景新城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告」 2021 年 08 月 1 一、項(xiàng)目總論 1. 項(xiàng)目背景 項(xiàng)目名稱 衡陽(yáng)市石鼓區(qū)河景新城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 根據(jù)開(kāi)發(fā)公司提供的相關(guān)資料，我們確定項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容如下表： 表 11：項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo) 序號(hào) 名稱 單位 合計(jì) 1 總用地面積 ㎡ 202100 2 總建筑面積 (計(jì)容 ) ㎡ 868000 住宅（包括商業(yè)及酒店） ㎡ 700000 安臵房 ㎡ 168000 3 容積率 4 建筑高度 m 5 土地使用年限 年 70 6 開(kāi)發(fā)建設(shè)期 年 6 說(shuō)明：項(xiàng)目總占地塊面積約 650畝，其中：市政綠化帶及其它占地 170畝，商住及酒店用地占 480畝（拆遷安置房用地占約 180畝，拆遷安置房 萬(wàn)平方米容積率 ，商住及酒店占地約 300畝容積率按衡陽(yáng)規(guī)劃上限 。拆遷安置房無(wú)地價(jià)。建設(shè)資金 750元 |平方計(jì)入成本）以上數(shù)據(jù)是與石鼓區(qū)政府部門溝通初步得知。故本研究 報(bào)告所有相關(guān)測(cè)算暫按以上數(shù)據(jù)測(cè)算。 2. 可行性研究結(jié)論 市場(chǎng)預(yù)測(cè) 根據(jù)調(diào)查，項(xiàng)目地塊所屬的衡陽(yáng)市石鼓區(qū)，發(fā)展目標(biāo)是 城市河濱居住區(qū) 。目前區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)并不成熟，屬于市場(chǎng)的一個(gè)待開(kāi)發(fā)區(qū)域。隨著區(qū)域交通、配套及核心產(chǎn)業(yè)等方面的打造，可預(yù)見(jiàn)本項(xiàng)目發(fā)展商品住宅仍擁有較廣闊的市場(chǎng)前景。 「河景新城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告」 2021 年 08 月 2 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度 項(xiàng)目計(jì)劃于 2021 年底完成前期準(zhǔn)備及設(shè)計(jì)報(bào)建階段， 2021 年 10 月動(dòng)工建設(shè)，整個(gè)項(xiàng)目分三期或四期分批開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)建設(shè)周期歷時(shí)約 6 年時(shí)間。 投資估算 根據(jù)估算，項(xiàng)目總投資 256,390 萬(wàn)元，包括土地及前期費(fèi)用 30,000 萬(wàn)元，建筑安裝工程費(fèi) 187,600 萬(wàn)元等。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本 (不含管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用 )達(dá) 235,271 萬(wàn)元，資金自籌解決。 表 12：項(xiàng)目總投資估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 單價(jià) (元 ) 面積（㎡） 總投資 (萬(wàn)元 ) 開(kāi)發(fā)建設(shè)總投資 2,954 868,000 256,390 1 開(kāi)發(fā)成本 2,710 200,000 235,271 土地成本 1,500 200,000 30,000 前期工程費(fèi) 60 868,000 5,190 建筑安裝工程費(fèi) 2,161 868,000 187,600 開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi) 65 868,000 5,628 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 79 868,000 6,853 2 開(kāi)發(fā)費(fèi)用 868000 管理費(fèi)用 81 868,000 7,058 財(cái)務(wù)費(fèi)用 0 868,000 0 銷售費(fèi)用 162 868,000 14,062 備注： 測(cè)算數(shù)據(jù)來(lái)源于委托方提供的相關(guān)資料及數(shù)據(jù)； 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論 本次評(píng)估認(rèn)為該項(xiàng)目定位較為準(zhǔn)確，具有相對(duì)穩(wěn)定的市場(chǎng)前景，通過(guò)投資分析，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì) 評(píng)價(jià)指標(biāo)反映較好，具有一定的經(jīng)濟(jì)效益。在社會(huì)效益方面，本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，將提升石鼓區(qū)的形象，加速石鼓沿江區(qū)的建設(shè)，有較好的社會(huì)效益。 此外，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司具備充分技術(shù)實(shí)力、工程經(jīng)驗(yàn)和良好信譽(yù)，本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，且從技術(shù)方面看亦充分，具備可行性。 「河景新城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告」 2021 年 08 月 3 可行性研究結(jié)論是：本項(xiàng)目可行。 「河景新城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告」 2021 年 08 月 4 二、項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究 1. 市場(chǎng)宏觀背景 國(guó)際形勢(shì) 歐債危機(jī)持續(xù)惡化，影響僅次于次貸金融危機(jī) 2021 年 11 月，希臘財(cái)政部宣布其 2021 年財(cái)政赤字對(duì)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比例將達(dá)到 %，導(dǎo)致市場(chǎng)出現(xiàn)恐慌，成 為歐洲主權(quán)債務(wù)危機(jī)發(fā)端。 2021 年 5 月，希臘主權(quán)債務(wù)危機(jī)全面爆發(fā)。由于希臘債務(wù)危機(jī)傳染效應(yīng)，西班牙、愛(ài)爾蘭、葡萄牙和意大利等“歐豬國(guó)家”同時(shí)出現(xiàn)了信用危機(jī)，受主權(quán)債務(wù)問(wèn)題影響國(guó)家 GDP 占到歐元區(qū) GDP 的 37%。 2021 年下半年，歐債危機(jī)出現(xiàn)了向法國(guó)等核心國(guó)家蔓延的勢(shì)頭，歐洲銀行業(yè)受到了嚴(yán)重威脅。 2021 年 4 月意大利到期債務(wù)償還問(wèn)題將直接影響歐元區(qū)后期經(jīng)濟(jì)走勢(shì)，進(jìn)而影響全球經(jīng)濟(jì)走向。 階段 描述 開(kāi)端 2021 年 12 月，希臘公共債務(wù)危機(jī)占 GDP 的 110%，全球三大評(píng)級(jí)公司下調(diào)希臘主權(quán)評(píng)級(jí)； 發(fā)展 2021 年 1 月，歐洲其它國(guó)家也開(kāi)始陷入危機(jī)，包括比利時(shí)、西班牙、葡萄牙等； 蔓延 2021 年 2 月，德國(guó)等歐元區(qū)的龍頭國(guó)都開(kāi)始感受到危機(jī)的影響，有評(píng)論家更推測(cè)歐元區(qū)最終會(huì)解體收?qǐng)? ； 升級(jí) 歐盟成員國(guó)財(cái)政部長(zhǎng) 2021年 10日凌晨達(dá)成了一項(xiàng)總額高達(dá) 7500億歐元的穩(wěn)定機(jī)制，避免危機(jī)蔓延 擴(kuò)散 2021 年 9 月，歐元區(qū)第三大經(jīng)濟(jì)體意大利的形勢(shì)也驟然緊張，外界擔(dān)心歐債危機(jī)可能進(jìn)一步擴(kuò)散并進(jìn)而影響歐元區(qū)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展 ； 小結(jié)： 歐元區(qū)第三大經(jīng)濟(jì)體意大利也陷入此次危機(jī)。該國(guó) 2021 年將有 3500 多億歐元 (約合 4800 億美元 )到期債務(wù)，其中約有 2021 億歐元的債務(wù)于 2021 年 4 月到期。此外，多屆政府積累下高達(dá) 萬(wàn)億歐元 (約合 萬(wàn)億美元 )的公共債務(wù)，占國(guó)家 GDP 的 120%； 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資發(fā)展較快。 美國(guó)經(jīng)濟(jì)疲軟，失業(yè)率依舊維持在 %的較高水平，預(yù)計(jì) 12 年以溫和復(fù)蘇為主。 美國(guó)失業(yè)率出現(xiàn)下降的趨勢(shì)，但目前依舊維持在 %的較高位臵 ； 「河景新城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告」 2021 年 08 月 5 美國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)趨緩，預(yù)計(jì) 2021 年 GDP 增長(zhǎng) % ； 較高失業(yè)、低增長(zhǎng)， 2021 年美國(guó)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)以溫和復(fù)蘇為主； 國(guó)內(nèi)形勢(shì) 2021 年國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況 2021 年，國(guó)際金融危機(jī)的深度影響仍在繼續(xù)，發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體復(fù)蘇步履維艱，歐元區(qū)主權(quán)債務(wù)危機(jī)仍然不斷發(fā)酵和擴(kuò)散，新興經(jīng)濟(jì)體增速回落和物價(jià)上漲交織在一起。在這樣一種大環(huán)境中，中國(guó)經(jīng)濟(jì)保持了平穩(wěn)較快的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)實(shí)現(xiàn)了 %的速度，把物價(jià)控制在了 %的總水平； 表 21：宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況 指標(biāo) 絕對(duì)量 同比增長(zhǎng)（ %） 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（億元） 471,564 9 第一產(chǎn)業(yè) 47,712 5 第二產(chǎn)業(yè) 220,592 11 第三產(chǎn)業(yè) 203,260 9 固定資產(chǎn) 投資（不含農(nóng)戶）（億元） 301,933 24 全國(guó)建筑業(yè)總產(chǎn)值（億元） 117,734 23 全國(guó)建筑業(yè)房屋建筑施工面積（億平方米） 85 20 社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元） 181,226 17 農(nóng)村居民人均純收入 6,977 11 農(nóng)村居民人均生活消費(fèi)支出 5,221 13 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 21,810 8 城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出 15,161 7 城鎮(zhèn)人口 69,079 2100（萬(wàn)人 ) 鄉(xiāng)村人口 65,656 145