特發(fā)信息港一期項目可行性研究報告-資料下載頁
2025-06-01 21:39本頁面
【正文】 公樓、高科技廠房和車位全部出租。計劃從 2021 年第 2 季度開始出租。根據(jù)科技園區(qū)內(nèi)同類物業(yè)運營的一般規(guī)律，假設科研辦公樓和高科技廠房的初始運營期為 3 年，初始出租率為 70%，每年遞增 10%， 2021 年進入穩(wěn)定運營期后，出 租率為 95%；假定車位的初始運營期也為 3 年，初始出租率為 40%，每年遞增 10%， 2021 年進入穩(wěn)定運營期后，出租率為 70%。 C 樓建設的 1,000 ㎡食堂不計算收益根據(jù)上文價格定位，項目科研辦公樓和高科技廠房的租金價格分別為 65 元 /m2月和 55 元 /m2月，租金增長方式為前 3 年內(nèi)租金不變， 3年后租金以每年 3%的幅度增長。地下停車位租金價格為 250 元 /個 月，不考慮價格增長。 表：項目租賃收入表物業(yè)類型物業(yè)類型 出租面積 m22021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2020 年租賃收入 (萬元 )科研辦公樓26,,,0, 高 科 技 廠 房16,,,558.81 地下車位 合計 2,,,注 :由于項目 2021 年第二季度開始對外出租，表中的每年度跨度從當年第二季度開始起至下年第一季度末止。 經(jīng)營稅金及附加測算出租稅金及附加：根據(jù)深圳市地稅局規(guī)定，深圳市物業(yè)出租的主要稅費為營業(yè)稅（出租收益的 5%），教育費附加（營業(yè)稅的 3%），城 市建設維護稅（營業(yè)稅的 7%），印花稅（出租收益的 %）、房產(chǎn)稅（租金收益的 12%）。 出租營運成本根據(jù)深圳市地稅局的規(guī)定，出租運營物業(yè)的出租營運成本包括房屋租賃管理費（租金收益的 1%），維修費用（建造成本的 %）、代理營銷費（租金收益的 %），管理費（租金收益的 %），租賃手續(xù)費（租金收益的 2%）。 （四）項目利潤估算 考慮深圳市辦公類物業(yè)的收益率為 8%，設定本項目凈轉(zhuǎn)售的折現(xiàn)率為 8%；項目所有物業(yè)經(jīng)營方式均為出租，按照深圳市出租經(jīng)營物業(yè)的一般規(guī)律取其基準收益率為 8%；公司所得稅率為 15%，項目所得稅率也為 15%。 根據(jù)前述租金預測和條件，經(jīng)測算，項目動態(tài)回收期為 年。一般來說租賃性物業(yè)其回收期較長，但本項目的回收期高于深圳市租賃性辦公物業(yè)的平均回收期。 項目的財務凈現(xiàn)值為 6, 萬元，財務內(nèi)部報酬率為 % ，稅后投資收益率達到%，大于基準收益率，股本項目經(jīng)濟上具備可行性。 計算公式（五）項目盈虧平衡分析項目盈虧平衡點（臨界點），是指項目出租收入扣除相關(guān)稅費后與總投資相等的狀態(tài)。 在本項目開發(fā)成本等其它條件不變的情 況，項目出租率達到 71%時，項目可保本；在假定本項目開發(fā)成本及出租率等條件不變，項目科研辦公樓、高科技廠房與停車位的保本月租金價格分別為 46 元 /平方米， 39 元 /平方米和 178 元 /個。 根據(jù)市場及項目定位分析，該項目的保本租金較易實現(xiàn)，由此可知，項目對出租收入的抗風險能力較強。六可行性研究結(jié)論與建議（一）項目可行性研究結(jié)論項目建設后續(xù)資金有保證 ，項目建設資金通過自有資金、銀行融資可以保證項目建設的后續(xù)資金，而且自有資金占絕大部分項目具有良好的社會效益 ，項目的建設有利于改善區(qū)域環(huán)境，充分發(fā)掘區(qū)域價值， 增加財政稅收，創(chuàng)造就業(yè)機會。 項目經(jīng)濟效益略高于行業(yè)平均水平，具備一定抗風險能力；項目科研辦公樓和高科技廠房的物業(yè)建設符合市場發(fā)展需求，市場發(fā)展前景良好。 綜合評價項目整體具有可行性。 （二）項目風險及防范建議 風險 A 建筑工期及本體風險項目開發(fā)期約 2 年左右，項目能否按照計劃順利完工并順利進入市場，存在一定的不確定性，因此項目存在一定的建筑工期及本體風險。 B 市場風險項目位于南山科技園區(qū)內(nèi)，現(xiàn)有辦公物業(yè)的供應量較大，而且很多普通廠房和住宅也改造成辦公用于出租，這將給項目帶來一定的市場 競爭壓力。 同時，項目所處位置優(yōu)勢不明顯，本體交通也較為不便，這將加大項目品質(zhì)塑造的難度，市場接受度也受到考驗，存在一定的經(jīng)營風險。 C 經(jīng)濟環(huán)境風險在金融危機沖擊全球?qū)嶓w經(jīng)濟的大環(huán)境下，市場信心和企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績均將受到一定影響，雖然，近期在政府強有力的救市政策中，房地產(chǎn)市場的信心有所恢復，但是，對于未來 12 年內(nèi)的經(jīng)濟形式仍然不容樂觀，可能影響到項目的收益預期。 風險防范建議 A 抓住市場時機，適時并多渠道進行項目的招商運作，確保項目建成后出租率； B 根據(jù)項目資金運用情況進行融資，保證資金充足； C 按照計劃施工，施工期間嚴格控制開發(fā)成本； D 隨時關(guān)注房地產(chǎn)政策動向，并及時采取必要的防范措施； E 做好項目前期的市場調(diào)研和客戶需求調(diào)查； F 打造高性價比產(chǎn)品，提高市場競爭力和抗風險能力； G 隨時關(guān)注主力客戶的需求，及時調(diào)整營銷策略。 深圳市特發(fā)信息股份有限公司 2021 年 1 月 10 日
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