特發(fā)信息港一期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-資料下載頁
2025-06-01 21:39本頁面
【正文】 公樓、高科技廠房和車位全部出租。計(jì)劃從 2021 年第 2 季度開始出租。根據(jù)科技園區(qū)內(nèi)同類物業(yè)運(yùn)營的一般規(guī)律，假設(shè)科研辦公樓和高科技廠房的初始運(yùn)營期為 3 年，初始出租率為 70%，每年遞增 10%， 2021 年進(jìn)入穩(wěn)定運(yùn)營期后，出 租率為 95%；假定車位的初始運(yùn)營期也為 3 年，初始出租率為 40%，每年遞增 10%， 2021 年進(jìn)入穩(wěn)定運(yùn)營期后，出租率為 70%。 C 樓建設(shè)的 1,000 ㎡食堂不計(jì)算收益根據(jù)上文價(jià)格定位，項(xiàng)目科研辦公樓和高科技廠房的租金價(jià)格分別為 65 元 /m2月和 55 元 /m2月，租金增長方式為前 3 年內(nèi)租金不變， 3年后租金以每年 3%的幅度增長。地下停車位租金價(jià)格為 250 元 /個(gè) 月，不考慮價(jià)格增長。 表：項(xiàng)目租賃收入表物業(yè)類型物業(yè)類型 出租面積 m22021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2020 年租賃收入 (萬元 )科研辦公樓26,,,0, 高 科 技 廠 房16,,,558.81 地下車位 合計(jì) 2,,,注 :由于項(xiàng)目 2021 年第二季度開始對(duì)外出租，表中的每年度跨度從當(dāng)年第二季度開始起至下年第一季度末止。 經(jīng)營稅金及附加測(cè)算出租稅金及附加：根據(jù)深圳市地稅局規(guī)定，深圳市物業(yè)出租的主要稅費(fèi)為營業(yè)稅（出租收益的 5%），教育費(fèi)附加（營業(yè)稅的 3%），城 市建設(shè)維護(hù)稅（營業(yè)稅的 7%），印花稅（出租收益的 %）、房產(chǎn)稅（租金收益的 12%）。 出租營運(yùn)成本根據(jù)深圳市地稅局的規(guī)定，出租運(yùn)營物業(yè)的出租營運(yùn)成本包括房屋租賃管理費(fèi)（租金收益的 1%），維修費(fèi)用（建造成本的 %）、代理營銷費(fèi)（租金收益的 %），管理費(fèi)（租金收益的 %），租賃手續(xù)費(fèi)（租金收益的 2%）。 （四）項(xiàng)目利潤估算 考慮深圳市辦公類物業(yè)的收益率為 8%，設(shè)定本項(xiàng)目凈轉(zhuǎn)售的折現(xiàn)率為 8%；項(xiàng)目所有物業(yè)經(jīng)營方式均為出租，按照深圳市出租經(jīng)營物業(yè)的一般規(guī)律取其基準(zhǔn)收益率為 8%；公司所得稅率為 15%，項(xiàng)目所得稅率也為 15%。 根據(jù)前述租金預(yù)測(cè)和條件，經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目動(dòng)態(tài)回收期為 年。一般來說租賃性物業(yè)其回收期較長，但本項(xiàng)目的回收期高于深圳市租賃性辦公物業(yè)的平均回收期。 項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 6, 萬元，財(cái)務(wù)內(nèi)部報(bào)酬率為 % ，稅后投資收益率達(dá)到%，大于基準(zhǔn)收益率，股本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)上具備可行性。 計(jì)算公式（五）項(xiàng)目盈虧平衡分析項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)（臨界點(diǎn)），是指項(xiàng)目出租收入扣除相關(guān)稅費(fèi)后與總投資相等的狀態(tài)。 在本項(xiàng)目開發(fā)成本等其它條件不變的情 況，項(xiàng)目出租率達(dá)到 71%時(shí)，項(xiàng)目可保本；在假定本項(xiàng)目開發(fā)成本及出租率等條件不變，項(xiàng)目科研辦公樓、高科技廠房與停車位的保本月租金價(jià)格分別為 46 元 /平方米， 39 元 /平方米和 178 元 /個(gè)。 根據(jù)市場及項(xiàng)目定位分析，該項(xiàng)目的保本租金較易實(shí)現(xiàn)，由此可知，項(xiàng)目對(duì)出租收入的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。六可行性研究結(jié)論與建議（一）項(xiàng)目可行性研究結(jié)論項(xiàng)目建設(shè)后續(xù)資金有保證 ，項(xiàng)目建設(shè)資金通過自有資金、銀行融資可以保證項(xiàng)目建設(shè)的后續(xù)資金，而且自有資金占絕大部分項(xiàng)目具有良好的社會(huì)效益 ，項(xiàng)目的建設(shè)有利于改善區(qū)域環(huán)境，充分發(fā)掘區(qū)域價(jià)值， 增加財(cái)政稅收，創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)。 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益略高于行業(yè)平均水平，具備一定抗風(fēng)險(xiǎn)能力；項(xiàng)目科研辦公樓和高科技廠房的物業(yè)建設(shè)符合市場發(fā)展需求，市場發(fā)展前景良好。 綜合評(píng)價(jià)項(xiàng)目整體具有可行性。 （二）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范建議 風(fēng)險(xiǎn) A 建筑工期及本體風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目開發(fā)期約 2 年左右，項(xiàng)目能否按照計(jì)劃順利完工并順利進(jìn)入市場，存在一定的不確定性，因此項(xiàng)目存在一定的建筑工期及本體風(fēng)險(xiǎn)。 B 市場風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目位于南山科技園區(qū)內(nèi)，現(xiàn)有辦公物業(yè)的供應(yīng)量較大，而且很多普通廠房和住宅也改造成辦公用于出租，這將給項(xiàng)目帶來一定的市場 競爭壓力。 同時(shí)，項(xiàng)目所處位置優(yōu)勢(shì)不明顯，本體交通也較為不便，這將加大項(xiàng)目品質(zhì)塑造的難度，市場接受度也受到考驗(yàn)，存在一定的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。 C 經(jīng)濟(jì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)在金融危機(jī)沖擊全球?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境下，市場信心和企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績均將受到一定影響，雖然，近期在政府強(qiáng)有力的救市政策中，房地產(chǎn)市場的信心有所恢復(fù)，但是，對(duì)于未來 12 年內(nèi)的經(jīng)濟(jì)形式仍然不容樂觀，可能影響到項(xiàng)目的收益預(yù)期。 風(fēng)險(xiǎn)防范建議 A 抓住市場時(shí)機(jī)，適時(shí)并多渠道進(jìn)行項(xiàng)目的招商運(yùn)作，確保項(xiàng)目建成后出租率； B 根據(jù)項(xiàng)目資金運(yùn)用情況進(jìn)行融資，保證資金充足； C 按照計(jì)劃施工，施工期間嚴(yán)格控制開發(fā)成本； D 隨時(shí)關(guān)注房地產(chǎn)政策動(dòng)向，并及時(shí)采取必要的防范措施； E 做好項(xiàng)目前期的市場調(diào)研和客戶需求調(diào)查； F 打造高性價(jià)比產(chǎn)品，提高市場競爭力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力； G 隨時(shí)關(guān)注主力客戶的需求，及時(shí)調(diào)整營銷策略。 深圳市特發(fā)信息股份有限公司 2021 年 1 月 10 日
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