【正文】 位有意向時(shí)，自行在單位組織團(tuán)購(gòu)人員，再將相關(guān)團(tuán)購(gòu)人員資料電話或者傳真至營(yíng)銷中心，然后約時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行專車統(tǒng)一接送看樓的團(tuán)購(gòu)人員。媒體投放策略媒介目標(biāo)：傳播項(xiàng)目信息，吸引目標(biāo)消費(fèi)者關(guān)注，打造樓盤(pán)知名度區(qū)隔競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，塑造優(yōu)質(zhì)品牌形象圍繞重大營(yíng)銷事件，促進(jìn)銷售媒體投放分配：? ：以《xx 日?qǐng)?bào)》和《華商報(bào)》為主。以 1/2 版為主，少量全版。? ：主要針對(duì)區(qū)域?yàn)?xx、西安等周邊地區(qū)。? ： 主要選擇在 xx 有知名度的的《尚品》 ，主攻中高端消費(fèi)人群的《華商直遞》? ：西安 800j 影響力比較要大，媒體實(shí)力較強(qiáng)，因此以 800j 推廣為主。由于網(wǎng)絡(luò)覆蓋面廣，因此除報(bào)紙、電視媒體外，也作為重要推廣渠道之一。（二）營(yíng)銷方式銷售代理?xiàng)鳂蝽?xiàng)目一期第一批開(kāi)工項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 27由于開(kāi)發(fā)商以前開(kāi)發(fā)樓盤(pán)均為沿海地區(qū)，在本地沒(méi)有銷售團(tuán)隊(duì)和銷售經(jīng)驗(yàn)，因此本樓盤(pán)采用獨(dú)家代理方式承包給代理公司進(jìn)行銷售。定向團(tuán)購(gòu)客戶范圍：西安（西郊、東郊） 、xx 地區(qū)（北五縣） 、陜北（延安、榆林、神木等） 、青海、甘肅、新疆（克拉瑪依市、石河子市、庫(kù)爾勒） 、寧夏企業(yè)范圍：軍工、電網(wǎng)電力、石油石化、電信、煤炭?jī)?yōu)惠政策：具體協(xié)商（三）租售計(jì)劃某?楓橋項(xiàng)目一期第一批開(kāi)工項(xiàng)目包含商業(yè)和住宅部分，以銷售為主，租賃為輔，銷售計(jì)劃如下銷售時(shí)間（30 個(gè)月） 籌備期（9 個(gè)月） 公開(kāi)期（7 個(gè)月） 強(qiáng)銷期（8 個(gè)月） 持續(xù)期（6 個(gè)月）銷售計(jì)劃 15% 40% 35% 10%投資估算與資金籌措（一）項(xiàng)目投資成本估算 ?楓橋項(xiàng)目一期第一批開(kāi)工項(xiàng)目第一批開(kāi)工建設(shè)投資估算項(xiàng)目投資估算為： 萬(wàn)元，明細(xì)如下：土地費(fèi)（含城市建設(shè)配套費(fèi)）： 萬(wàn)元（ 萬(wàn)元/畝* 畝）前期工程費(fèi)用： 萬(wàn)元（1） 、總圖規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)： 萬(wàn)元（2） 、地質(zhì)勘查費(fèi)： 萬(wàn)元（3） 、建安施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)： 萬(wàn)元（4） 、景觀、園建設(shè)計(jì)費(fèi)： 萬(wàn)元（5） 、審圖費(fèi)： 萬(wàn)元楓橋項(xiàng)目一期第一批開(kāi)工項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 28（6） 、招標(biāo)代理費(fèi)： 萬(wàn)元（*% ）（7） 、墻改費(fèi)： 萬(wàn)元建設(shè)配套費(fèi)用： 萬(wàn)元（1） 、勞保統(tǒng)籌費(fèi)： 萬(wàn)元（ 萬(wàn)元**%）（2） 、定額測(cè)定費(fèi)： 萬(wàn)元（ 萬(wàn)元**%）（3） 、城市管網(wǎng)費(fèi)： 萬(wàn)元 (123245m2* 元/m2/10000)（4） 、人防審查費(fèi)： 萬(wàn)元建筑安裝工程費(fèi)用： 萬(wàn)元（1） 、房屋建安工程費(fèi)： 萬(wàn)元（A+B+C+D） A、住宅： 萬(wàn)元（ m2*1300 元/m2/10000） B、地下車庫(kù)： 萬(wàn)元（ m2*1200 元 /m2/10000） C、商業(yè)（含地下室）： 萬(wàn)元（ m2*1200 元/m2/10000） D、小學(xué)、幼兒園： 萬(wàn)元（*1200 元/m2/10000）（2） 、室外管網(wǎng)工程費(fèi)： 萬(wàn)元（123245m2*50 元/m2/10000）（3） 、室外景觀、道路施工費(fèi)： 萬(wàn)元（39700m2*180 元/m2/10000）（4） 、供電專線及變配電工程： 萬(wàn)元（123245m2*50 元/m2/10000）（5） 、工程監(jiān)理費(fèi)： 萬(wàn)元（123245m2*5 元/m2/10000）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)（企業(yè)管理費(fèi)）： 萬(wàn)元（ 萬(wàn)元*%）銷售宣傳費(fèi)： 萬(wàn)元（123245m2*70 元/m2/10000）建設(shè)期貸款利息：756 萬(wàn)元（7000 萬(wàn)元*%*2 年）合計(jì)（1~7）： 萬(wàn)元?楓橋項(xiàng)目一期第一批開(kāi)工項(xiàng)目第一批開(kāi)工建設(shè)投資估算項(xiàng)目投資成本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 元/m2,明細(xì)如下：土地費(fèi)（含城市建設(shè)配套費(fèi)）： 元/m2前期工程費(fèi)用： 元/m2（1） 、總圖規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)： 元/m2（2） 、地質(zhì)勘查費(fèi)： 元/m2（3） 、建安施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)： 元/m2（4） 、景觀、園建設(shè)計(jì)費(fèi)： 元/m2（5） 、審圖費(fèi)： 元/m2楓橋項(xiàng)目一期第一批開(kāi)工項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 29（6） 、招標(biāo)代理費(fèi)： 元/m2（7） 、墻改費(fèi)： 元/m2建設(shè)配套費(fèi)用： 元/m2（1） 、勞保統(tǒng)籌費(fèi)： 元/m2 （2） 、定額測(cè)定費(fèi)： 元/m2（3） 、城市管網(wǎng)費(fèi)： 元/m2（4） 、人防審查費(fèi)： 元/m2建筑安裝工程費(fèi)用： 元/m2（1） 、房屋建安工程費(fèi)： 元/m2 A、住宅：（建筑面積 m2） 元/m2 B、地下車庫(kù)：（建筑面積 m2） 元/m2 C、商業(yè)（含地下室）：（建筑面積 m2） 元/m2 D、小學(xué)、幼兒園：（建筑面積 ） 元/m2（2） 、室外管網(wǎng)工程費(fèi)： 元/m2（3） 、室外景觀、道路施工費(fèi)：（施工面積 39700m2） 元/m2（4） 、供電專線及變配電工程： 元/m2（5） 、工程監(jiān)理費(fèi)： 元/m2開(kāi)發(fā)間接費(fèi)（企業(yè)管理費(fèi)）： 元/m2銷售宣傳費(fèi)： 元/m2建設(shè)期貸款利息： 元/m2合計(jì)（1~7）： 元/m2（二）項(xiàng)目銷售收入估算根據(jù)“項(xiàng)目定位與發(fā)展預(yù)測(cè)” ，項(xiàng)目保守估計(jì)：?楓橋項(xiàng)目一期第一批開(kāi)工項(xiàng)目將整體實(shí)現(xiàn)住宅均價(jià) 3100 元/平方米，商業(yè)均價(jià) 5500 元/平方米。因此，初步估算項(xiàng)目能實(shí)現(xiàn)總銷售收入 億元，其中住宅實(shí)現(xiàn)銷售收入約 億元（ ㎡*3100 元/㎡＝ 萬(wàn)元） ，商業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售收入 億元（ ㎡*5500 元/㎡＝萬(wàn)元）,停車位實(shí)現(xiàn)銷售收入 億元（764*7 萬(wàn)元/個(gè)＝5348 萬(wàn)元） 。（三）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)根據(jù)某房地產(chǎn)發(fā)展有限公司“?楓橋”項(xiàng)目一期第一批開(kāi)工項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)計(jì)劃，結(jié)合實(shí)楓橋項(xiàng)目一期第一批開(kāi)工項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 30際情況，測(cè)算結(jié)果如下表：項(xiàng)目預(yù)計(jì)簡(jiǎn)易利潤(rùn)表(單位：萬(wàn)元)項(xiàng) 目 行 次 金額一、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 1 40,減：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 2 23,主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加 3 2,二、主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn) 4 13,減：管理費(fèi)用 5 銷售費(fèi)用 6 財(cái)務(wù)費(fèi)用 7 三、營(yíng)業(yè)利潤(rùn) 8 11,減：所得稅 9 2,四、凈利潤(rùn) 10 8,說(shuō)明如下： 經(jīng)營(yíng)收入總額：40500 萬(wàn)元（項(xiàng)目將整體實(shí)現(xiàn)住宅均價(jià) 3100 元/平方米，商業(yè)均價(jià)6000 元/平方米） 經(jīng)營(yíng)成本總額： 萬(wàn)元（土地費(fèi)用： 萬(wàn)元，前期工程費(fèi)用： 萬(wàn)元，建設(shè)配套費(fèi)用： 萬(wàn)元，建筑安裝工程費(fèi)用： 萬(wàn)元。 ） 經(jīng)營(yíng)稅金及附加： 萬(wàn)元（綜合稅率 %） 銷售費(fèi)用： 萬(wàn)元 管理費(fèi)用： 萬(wàn)元 （ 萬(wàn)元*%） 財(cái)務(wù)費(fèi)用： 萬(wàn)元（7000 萬(wàn)元*%*2 年） 利潤(rùn)總額：11, 萬(wàn)元 所得稅： 萬(wàn)元 稅后利潤(rùn)： 萬(wàn)元 投資利潤(rùn)率(成本費(fèi)用利潤(rùn)率 )：%1 銷售利潤(rùn)率: %1 靜態(tài)投資回收期：2 年楓橋項(xiàng)目一期第一批開(kāi)工項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 31八、結(jié)論及建議（一）項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)資金籌措方案“?楓橋”一期第一批開(kāi)工項(xiàng)目投資總額 萬(wàn)元，擬通過(guò)企業(yè)自籌、銀行貸款、期房銷（預(yù)）售相結(jié)合的籌資方式來(lái)解決。企業(yè)自籌資金 萬(wàn)元，用于建設(shè)小學(xué)、幼兒園( 萬(wàn)元） 、商業(yè)（ 萬(wàn)元） 、地下車庫(kù)（ 萬(wàn)元）的工程費(fèi)用以及土地征用、報(bào)建等前期開(kāi)辦費(fèi)用；銀行貸款 7000 萬(wàn)元；銷（預(yù)）售房款 7000 萬(wàn)元。此銀行貸款擬采用資產(chǎn)（不動(dòng)產(chǎn)）抵押保證的措施。（二）項(xiàng)目投資可行性研究結(jié)論根據(jù)前述分析，項(xiàng)目周邊整體市場(chǎng)環(huán)境良好，規(guī)劃設(shè)計(jì)理念超前，銷售方案可操作性強(qiáng)，項(xiàng)目面臨很大的市場(chǎng)機(jī)遇。按目前較為保守的經(jīng)濟(jì)測(cè)算，項(xiàng)目能保證基本的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)，財(cái)務(wù)分析可行。項(xiàng)目主要面臨的風(fēng)險(xiǎn)將來(lái)自于銷售收入的不確定性，但從相關(guān)資料分析來(lái)看，項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力很強(qiáng)，開(kāi)發(fā)商自有資金充裕，能夠保證項(xiàng)目按照開(kāi)發(fā)計(jì)劃執(zhí)行。開(kāi)發(fā)商致力于打造一個(gè)高檔住宅項(xiàng)目，投入大量資金用于商業(yè)配套，幼兒園，小學(xué)，陽(yáng)光車庫(kù)，提高業(yè)主居住品質(zhì)，樹(shù)立開(kāi)發(fā)商的企業(yè)品牌，因此，一期第一批開(kāi)工項(xiàng)目整體利潤(rùn)較低。但是，隨著項(xiàng)目滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，銷售價(jià)格提高，能夠保證項(xiàng)目的投資收益和股東利益?？傮w來(lái)看， ?楓橋項(xiàng)目一期第一批開(kāi)工項(xiàng)目市場(chǎng)前景好，有一定經(jīng)濟(jì)效益，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，是一個(gè)可行的項(xiàng)目。