【導讀】陜西華威房地產(chǎn)開發(fā)有限公司?！啊稏|大街購物公園》二、三期工程”項目。投資風險評定報告。北京中匯銀通國際投資顧問有限公司

　　

【正文】 產(chǎn)量保持平穩(wěn)增長，與以前年度相 比，水泥產(chǎn)量增幅并未隨固定資產(chǎn)投資增幅的增長而增長，而是有所回落，這顯示出 2020 年的行業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整在防止出現(xiàn)產(chǎn)量過剩、控制總量方面已初見成效。 2020 年全國水泥總產(chǎn)量 億噸，較上年增長 %。水泥價格水平穩(wěn)中有升。 2020 年水泥價格除年初出現(xiàn)季節(jié)性回落外，全年水泥價格基本保持穩(wěn)中趨升的走勢。預(yù)計 2020 年水泥價格仍將保持上升的態(tài)勢，水泥行業(yè)的經(jīng)營環(huán)境將繼續(xù)向好。 2020 年我國玻璃產(chǎn)業(yè)進一步升級，各類高科技生產(chǎn)設(shè)備投入使用，新型材質(zhì)玻璃也不斷涌現(xiàn)，各地玻璃產(chǎn)量持續(xù)平穩(wěn)走勢。 2020 年 12 月各主要城市玻璃價格開始回落，預(yù)計 2020 年原材料價格仍將繼續(xù)上漲，玻璃價格不會出現(xiàn)大幅下降，新增產(chǎn)能對市場的壓力也將隨著 “ 十一五 ” 期間淘汰落后玻璃產(chǎn)能目 29 標的逐步實現(xiàn)而得以釋放。從建材市場的供給能力及價格走勢來看， 2020 年建材市場價格將穩(wěn)中有升，對房地產(chǎn)開發(fā)商而言有一定的成本風險。 購買能力風險分析及評價 2020 年，全國城鎮(zhèn)單位就業(yè)人員和可支配收入同比繼續(xù)增加，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 13786 元，實際增長 %。預(yù)計居民收入在 2020 年仍將不斷提高，會增加居民的收入預(yù)期和購 買實力，為房地產(chǎn)業(yè)提供有力的支持。 在企業(yè)層面，從國家統(tǒng)計局的景氣調(diào)查結(jié)果來看，企業(yè)家對宏觀經(jīng)濟發(fā)展信心比較穩(wěn)定， 2020 年四季度企業(yè)家信心指數(shù)為 ，處于景氣指數(shù)比較高的區(qū)間，這一局面將會為寫字樓市場提供一個良好的需求環(huán)境。 對于依托于商業(yè)的商業(yè)用房市場來說，購買能力也較強。預(yù)計全國前 30 家連鎖企業(yè) 2020 年到 2020 年全年銷售額仍將擴大，而商業(yè)企業(yè)快速健康發(fā)展和大舉擴張的趨勢，將形成了強大的購買力，為商業(yè)地產(chǎn)在 2020 年的良好發(fā)展奠定堅實的基礎(chǔ)。所以，綜合來看， 2020 年我國房地產(chǎn)行業(yè) 的購買力風險不大。但從住宅方面來看，表面上來看，收入的增幅要高于房價的漲幅，但是，不容忽視的是單套住宅動輒以萬元，十萬元計價，而收入的提高是以元、千元來計，所以收入雖然提高了，但是收入與房價之間的絕對差額反而是在不斷拉大。 2020 年，房價過高和居民有限購買能力之間的矛盾仍將存在。 行業(yè)風險分析 市場供需風險分析及提示 近年來針對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策中影響需求變動的因素主要有：上調(diào)銀行存貸款利率、控制二次購房與投機性購房、控制拆遷規(guī)模等。在當前我國居民居住水平普遍較低，房地產(chǎn)市場以首次購房與 改善住房等真實需求為主的背景下，以上政策對未來 23 年房地產(chǎn)市場的真實需求影響不大。但是，由于人民幣升值的預(yù)期不斷刺激“熱錢”涌入我國，且大部分流入了房地產(chǎn)領(lǐng)域，未來 23 年我國部分地區(qū)房地產(chǎn)市場的投資性需求仍將有所提高。因此可以預(yù)測，未來 23 年我國房地產(chǎn)市場的需求將繼續(xù)迅速增長。 30 從供給看，近期出臺的提高存款準備金率、存貸款利率和項目資本金比例、嚴格土地管理、控制拆遷規(guī)模等宏觀政策都在一定程度上減緩了房地產(chǎn)市場的供給增速。在國家控制投資規(guī)模、緊縮“銀根”、“地根”的宏觀調(diào)控政策不可能有根本改變的情 況下，未來 23 年全國房地產(chǎn)市場的供給增速將略有減緩。房地產(chǎn)市場供求發(fā)展不平衡的矛盾將繼續(xù)存在。 價格風險分析及提示 2020 年全年 70 個大中城市房屋銷售價格比上年上漲 %，漲幅比上年提高 個百分點。在全國房價上漲的同時，北京房價在 2020 年的最后四周中只有一周在上漲，其他三周都出現(xiàn)了不同程度的下跌。此外， 2020 年 10 月份，上海、深圳和廣州的房價都出現(xiàn)了下降的拐點，這種下跌的趨勢一直持續(xù)到 2020 年 12 月份。部分城市房價的下降加大了全國房地產(chǎn)市場的風險。 行業(yè) 競爭風險分析及提示 2020 年前 11 個月，中國房地產(chǎn)業(yè)共有 171 起并購事件，在 12 個主要行業(yè)中排名第二，而 2020 年以來房地產(chǎn)業(yè)并購金額已經(jīng)達到 103 億美元，較 2020 年全年的 49 億美元翻了一番。 2020 年國家實行了多項政策對房地產(chǎn)市場進行規(guī)范，其中對開發(fā)企業(yè)囤積土地的行為進行抑制，加大閑臵土地的清理力度。其中那些擁有巨大土地儲備和在建規(guī)模的企業(yè)將被迫加快開發(fā)和銷售速度，加快資金回流，但就行業(yè)而言，其結(jié)果是因為眾多中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因為資金限制而不能開發(fā)其儲備土地，行業(yè)供給量會因此而減少 。而在開發(fā)企業(yè)資金來源方面，隨著房地產(chǎn)業(yè)規(guī)范程度不斷提高，中國房地產(chǎn)商在加速分化，以上是公司為主的一批開發(fā)商，通過股票增發(fā)、發(fā)行債 券 等方式融資了 更 多資金，利用充裕的資金進行圈地，直接提升了競爭能力，擠壓了中小開發(fā)商的生存空間。從銀行規(guī)避風險的角度，開發(fā)貸款的松緊程度視不同開發(fā)商的實力和項目而定?？傮w上對行業(yè)的發(fā)展是種限制，但對上市公司尤其是優(yōu)質(zhì)的上市公司尺度不會過嚴，可能影響有限。對于中小企業(yè)而言，開發(fā)貸款的限制將使其無資金可融，面臨嚴重的生存局面，將會尋求將土地賣給實力強大的開發(fā)商。因此，開發(fā)貸款限制對行 業(yè)的影響遠大于對優(yōu)質(zhì)上市公司的影響，是加速行業(yè)“優(yōu)勝劣汰”、資源整合的催化劑。優(yōu)質(zhì)公司在其中受到的影響 31 有限，同時可以獲得資源整合的機會。 貸款主體風險對房地產(chǎn)金融風險分析 2020 年末，居民戶貸款中，消費性貸款比年初增加 8686 億元，其中 80%以上是住房消費貸款。人民幣中長期貸款比年初增加 萬億元，同比增長 22%，其中投向房地產(chǎn)業(yè) 億元，占新增中長期貸款的 %。高速增長的房貸規(guī)模一方面反映出目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場規(guī)模擴大，房貸真實需求量也在上升；另一方面還反映出商業(yè)銀行為追求利 益盲目擴大房貸規(guī)模。 房地產(chǎn)開發(fā)商引發(fā)的風險 由于房地產(chǎn)開發(fā)商不能按照合同約定準時、按合同質(zhì)量標準將樓房交付借款人使用，導致銀行被迫陷入債務(wù)糾紛，貸款利益受到損失。具體表現(xiàn)： 一是善意違約。開發(fā)商將購房款入賬后，因地價、建筑材料、施工技術(shù)、自籌資金和環(huán)境保護等情況的影響造成不能按時交樓或所交樓盤不符合購房人與開發(fā)商簽訂的合同標準，由此引發(fā)購房人停還銀行借款，使銀行被迫陷入糾紛。 二是惡意詐騙。一些開發(fā)商利用當前銀行法規(guī)不健全的空隙和一些工作人員執(zhí)行制度不嚴的機會，通過不正當?shù)氖侄危云潢P(guān)聯(lián)企業(yè)或有 特殊關(guān)系的個人名義購買開發(fā)的房產(chǎn)，用以籌措資金；甚至偽造購房人詐騙銀行資金，以按揭貸款之名，套取乃至詐騙銀行資金，一旦資金到手，就挪作它用，甚至攜款潛逃。 三是分期首付。目前，在國家不斷提高首付比例的同時，部分開發(fā)商卻在不斷地降低首付，其中購房者少于國家規(guī)定的部分，由開發(fā)商墊付，墊付資金在交房時返還開發(fā)商。這樣的促銷可以加速開發(fā)商資金的回籠，減輕資金壓力。在這種情況下，降低了貸款的首付，將加大銀行的授信風險。 住房貸款人引發(fā)的風險 個人住房信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展空間巨大。作為成長性和厚利性的個人金融產(chǎn)品，個人住房信貸業(yè)務(wù)已經(jīng)成為國內(nèi)商業(yè)銀行大力發(fā)展的戰(zhàn)略支柱業(yè)務(wù)。但在個人住房貸款規(guī)模急劇擴張的同時，其自身積累的風險也隨著時間的推移逐漸暴露。 32 一是借款人由于家庭、工作、收入、健康等因素的變化，不能按期或無力償還貸款，被迫放棄所購房屋，從而給商業(yè)銀行利益帶來損失。我國正處于就業(yè)壓力的高峰，勞動力的相對過剩現(xiàn)象將在一定時期內(nèi)存在，這會影響借款人收入的穩(wěn)定，從而影響還款計劃的順利執(zhí)行。我國目前對借款人的審查主要是靜態(tài)審查，而不是過程或動態(tài)審查；主要審查借款人借款時的還款能力，也就是貸款時的把關(guān)，至于以后的還款能力的 變化考慮的很少。由于目前商業(yè)銀行無法對借款人的財務(wù)狀況進行持續(xù)有效的監(jiān)督，商業(yè)銀行對樓市的預(yù)測也相當困難。并且，我國目前還沒有對職工個人的資信狀況調(diào)查和評估的機構(gòu)，商業(yè)銀行很難對借款人資信的真實狀況做出準確的定量判斷。 二是借款人在通過按揭方式購臵房屋并發(fā)生一段按揭期后，房地產(chǎn)價格大幅度下降，以致借款人在權(quán)衡利弊后，放棄原來的按揭購房行為，而利用尚需償還商業(yè)銀行的借款，再重新購臵其他房屋，造成商業(yè)銀行貸款不能收回，也就是所謂的“理性違約”。這種風險對銀行的損害更大。房地產(chǎn)的發(fā)展具有非常強的周期性，我國房地產(chǎn) 同樣也要遵循這個規(guī)律。 三是個別借款人利用我國信用制度不健全的漏洞，利用借方與貸方的信息不對稱，在申請住房貸款時就存在詐騙動機，導致到期不歸還貸款。這種情況雖然數(shù)量不大，但危害相當嚴重。四是由于不可預(yù)見的自然災(zāi)害等不可抗力因素，導致借款人喪失履行合同的能力，而形成貸款風險。 中國商業(yè)地產(chǎn)概述 商業(yè)地產(chǎn)的定義 商業(yè)地產(chǎn)是指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務(wù)、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、寫字樓、別墅等房地產(chǎn)形式。商業(yè)地產(chǎn)是一個 具有地產(chǎn)，商業(yè)與投資三重特性的綜合性行業(yè)，它兼有地產(chǎn)，商業(yè)，投資三方面的特性，既區(qū)別于單純的投資和商業(yè)，又有別于傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)行業(yè)。 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā) 風險因素 33 一、選址應(yīng)權(quán)衡各種因素 ， 商業(yè)地產(chǎn)選址首先應(yīng)考慮項目所在地的城市影響力，目前一些地級城市由于交通不完善、旅游資源不豐富、城市影響力弱，開發(fā)大規(guī)模 MALL 就值得商榷。其次，項目應(yīng)考慮交通系統(tǒng)是否完善，因為交通將影響項目的核心商圈輻射半徑的大小和物流系統(tǒng)成本的高低。第三，應(yīng)考慮核心商圈消費能力，以本地消費為主。第四，應(yīng)考慮政府對地段的重視程度 。作為發(fā)展商或代理公司對商業(yè)經(jīng)營了解得太少，所以在進行商業(yè)項目選址論證時一定要有商家或經(jīng)驗豐富的商業(yè)顧問公司參與；在選址論證上不光靠經(jīng)驗，還要有大量的定量分析，既然商業(yè)地產(chǎn)的價值要靠招商來實現(xiàn)，而要成功招商必須與商家（主力店）有“共同語言”，從商家的角度來論證商業(yè)項目選址的合理性，而不是一廂情愿的“單相思”。 二、開發(fā)規(guī)模宜適度 ： 目前，我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)好像存在一種誤區(qū) ——— 越大越好，事實上，商業(yè)規(guī)模受商圈購買力和商圈其他商業(yè)設(shè)施的制約，所以商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)規(guī)模要通過科學的分析。一般來講， 5 萬平方米左右的 MALL 區(qū)能基本滿足一般二級城市的購物消費功能。 三、項目定位應(yīng)適度超前在對商業(yè)項目定位前，除考慮項目所在地的總體經(jīng)濟環(huán)境、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口基數(shù)、消費能力、消費支出、消費習慣、當?shù)厝松钏健⑸虡I(yè)布局現(xiàn)狀等市場情況外，還要對經(jīng)濟發(fā)展趨勢、商業(yè)發(fā)展格局進行詳細分析，項目定位要適度超前。 四、營造主題特色吸引消費者 ， 沒有特色、沒有主題的項目就沒有生命力。主題一定要有豐富的內(nèi)涵來支撐，要特別抓住購物群體當中核心的部分，充分考慮本地文化特征，商圈的最為有效的輻射范圍主要還在本地市場，受現(xiàn)在的收入條件限制，對外地市場的影 響畢竟有限。 五、專業(yè)化經(jīng)營管理保證投資者利益有不少商業(yè)項目，前期開發(fā)推廣都非常成功，但經(jīng)營非常艱難，從而造成投資者信心喪失，因此聘請著名的商業(yè)管理機構(gòu)已經(jīng)成為我國目前商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的主要模式。 西安商業(yè)地產(chǎn) 西安房地產(chǎn)行業(yè) 34 在西部大開發(fā)的前提下 ， 尤其是土地政策帶動了西安房地產(chǎn)行業(yè)的興起 ，投資高速增長 ， 推動了固定資產(chǎn)投資增長 ， 成為推動宏觀經(jīng)濟發(fā)展的重要因素。西安房地產(chǎn)開發(fā)投資比重超過社會固定資產(chǎn)投資的 %；“十五”期間西安完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元 ， 個人購房比例持續(xù)增長 ， 呈現(xiàn)出欣欣 向榮的景象 。 九部委新政施行已一年 ， 西安房地產(chǎn)市場運行平穩(wěn) ， 人們的觀望氛圍并不嚴重 ， 價格和銷售量都是穩(wěn)步上升 ， 沒有出現(xiàn)大起大落。 8 月的商品房銷售較上月的交易量增長 %， 較去年同期上漲 %。房地產(chǎn)市場已經(jīng)很明顯地走出了銷售淡季 ， 西安房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了真正的“金九銀十”現(xiàn)象。 價格表現(xiàn) （ 2020 年 8 月各城區(qū)物業(yè)均價圖 ） 從各城區(qū)物業(yè)均價圖中看出：普通住宅和寫字樓均價依然是城內(nèi)最高 ， 其次是西高新和城南 ， 第二的城南 ， 第三位的是西高新。城北還是末位；別墅均價城南居第一 ， 其次是西高新和城內(nèi) ， 然后依次是城北、城東、城西。 項目所處商圈市場分析 人流量是商業(yè)區(qū)賴以生存的首選條件 ， 也是商圈構(gòu)成的決定性指標。成熟的商圈是一種疊加效應(yīng) ， 商家在商圈內(nèi)能夠產(chǎn)生效應(yīng)倍增 ， 降低了商家獨立宣傳推廣的成本 ， 還能產(chǎn)生更大的集散地效應(yīng)。形成特色商圈 ， 是未來商業(yè)競爭的方向之一。 目前 ， 西安商業(yè)地產(chǎn)基本形成了以東、 西兩條大街為主的鐘樓商圈；以長 35 安路為主的小寨商圈；以輕工市場 （ 康復(fù)路 ） 為主的長樂路商圈。其中以鐘樓商圈居首位 ， 占三大商圈總?cè)肆髁康?70%以上。 東、西大街以時尚主題對話世界經(jīng)濟 ， 輕工市場 （ 康復(fù)路 ） 商圈以批零兼營延續(xù)歷史商肪 ， 小寨商圈以高校消費群體接軌國際 。 這三大商圈的發(fā)展變化 ，基本使西安商業(yè)地產(chǎn)形成了三足鼎立的格局。 位于炭市街與東大街交匯處的《東大街購物公園》項目 ， 地處西安市最繁華的鐘樓商圈 ， 是唐皇城復(fù)興規(guī)劃的“中心商業(yè)區(qū)”，由于地理位臵優(yōu)勢，本項目可以吸收三個黃金商圈的大部分人流量。 （ 1） 鐘樓商圈 西 安自古以來一直是西北地區(qū)的商貿(mào)重鎮(zhèn) ， 又恰逢國家西部大開發(fā)戰(zhàn)略實施 ， 這一地區(qū)將再次成為中國西部商業(yè)地產(chǎn)的熱點區(qū)域。近年來 ， 騾馬市商業(yè)步行街、中環(huán)、家樂福、百安居等知名品牌相繼在西安亮相 ， 使得西安成為國內(nèi)外著名商業(yè)機構(gòu)的“聯(lián)合國”。 從目前西安商業(yè)地產(chǎn)市場來看，鐘樓商圈一直是商氣最旺的地區(qū)。東大街上的專賣店、北大街上的電器賣場、南大街上的高檔品牌集散地各顯特色。鐘樓商圈