【導(dǎo)讀】物業(yè)管理是隨著社會主義市場經(jīng)濟體制建立和房地產(chǎn)開發(fā)與發(fā)展而形成的一個新興行業(yè)。體化、服務(wù)型的物業(yè)管理市場體制過渡。物業(yè)管理的實施，對城市建設(shè)起到了較為突出的作。目前，物業(yè)管理的范疇已從新開發(fā)的小區(qū)、大廈擴展到工業(yè)區(qū)、機關(guān)、辦公樓、農(nóng)貿(mào)市場、商業(yè)街，甚至學(xué)校，許多單位職工宿舍在經(jīng)過整改后也紛紛引進物業(yè)管理。區(qū)走上專業(yè)化、規(guī)范化的物業(yè)管理道路。為此，我們根據(jù)根據(jù)廣州市黃埔石化廠生活住宅區(qū)。的實際情況，我司起草了初步的物業(yè)管理方案。濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，地理位置優(yōu)越，交通便利，是廣州重點大型國有企業(yè)之一。州石化生活區(qū)、乙烯生活區(qū)/怡德苑、豐樂生活區(qū)三個小區(qū)，各小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，基礎(chǔ)設(shè)施，配套功能齊全，周邊交通便利。電影；石化廠會議收取場地費。的便利；設(shè)有中央空調(diào)。目前老人活動中心不屬物業(yè)管理公司管轄范圍，由本廠退休工人組織管理。（怡德苑）水泵房由于長期沒人管理所以十分殘舊。

　　

【正文】 管理服務(wù)當中，應(yīng)結(jié)合實際情況需要，從衣、食、住、行、游等方面多考慮，并定期舉行有關(guān)業(yè)主物業(yè)服務(wù)意見征詢，及時了解業(yè)主需求，積極創(chuàng)造條件，不斷完善、增設(shè)服務(wù)項目。 無償服務(wù) 類 別 編 號 服 務(wù) 項 目 01 代訂牛奶、飲用水 02 介紹保姆、代請家教代叫出租車 家政服務(wù) 03 居室裝修咨詢電話留言服務(wù) 04 代收公用事業(yè)費代訂酒店客房 05 代請醫(yī)務(wù)人員上門服務(wù) 06 安裝鎮(zhèn)流器（材料自備或收材料費） 維修服務(wù) 07 拆換燈管（材料自備或收材料費） 08 拆換照明開關(guān)（材料自備或收材料費） 09 換門鎖（材料自備或收材料費） 10 安裝用電明線（材料自備或收材料費） 11 換水龍頭（材料自備或收材料費） 12 代訂出租車 13 代辦電話開戶 商務(wù)服務(wù) 14 代訂火車票、飛機票 15 代訂報刊雜志 16 代租房屋 17 代聯(lián)系舉辦喜事慶典 禮儀服務(wù) 18 代聯(lián)系攝影、攝像 19 代購、代送鮮花禮品 20 提供圖書、閱覽 21 雨天提供雨傘外借服務(wù) 文化娛樂服務(wù) 22 開設(shè)棋類活動場所 23 組織健身體育活動 24 組織效游 25 組織老年交誼活動 有償服務(wù) 序號 服務(wù)項目 收費標準 備注 1 清洗排風扇 10— 20 元 /次 2 清洗抽油煙機 20— 30 元 /次 3 清洗空調(diào)過濾網(wǎng) 1 元 /張 4 安裝玻璃 5— 50 元 /次 不含材料 5 安裝排風扇 10— 30 元 /部 6 安裝洗衣機 10— 60 元 /部 不含材料 7 安裝抽油煙機 25— 50 元 /部 8 安裝空調(diào)（窗式） 50— 150 元 /部 不含材料 9 安裝空調(diào)（分體） 50— 150 元 /部 不含材 料 10 安裝燈具 /門鈴等 10— 20 元 /個 11 安裝熱水器（對衡式燃氣） 20— 50 元 /部 不含材料 12 室內(nèi)綠化養(yǎng)護 10 元 /次 13 市內(nèi)傳真（收傳真、發(fā)傳真） 每頁 2— 3 元 14 中英文打字（含排版、打?。? 2— 3 元 /100 字 15 檢修電路 10— 50 元 /次 不含材料 16 修理家私配件 10— 100 元 /次 不含材料 17 檢修家用電器 10— 100 元 /次 不含材料 18 疏通下水管道（主管） 50— 200 元 /次 19 疏通下水管道（支管） 10— 100 元 /次 20 修理、更換電表 /水表等 10— 50 元 /次 不含材料 21 修理、更換開關(guān) /插座 /電話盒 10— 50 元 /次 不含材料 22 修理、更換門鈴 10— 50 元 /次 不含材料 23 更換室內(nèi)給水管道 20— 40 元 /次 不含材料 24 更換空調(diào)開關(guān) 10 元個 不含材料 25 安裝鋁合金門窗 30 元 /天 /人 不含材料 第十章 管理規(guī)章制度和小區(qū)檔案的建立與管理 管理 規(guī)章制度： 科學(xué)完善、合理量化、健全實操的管理規(guī)章制度是一個企業(yè)必需的產(chǎn)物與管理質(zhì)量的保障，是提高工作效率的基礎(chǔ)。在物業(yè)管理實踐中應(yīng)建立一整套科學(xué)、合理、行之有效的管理體制，在投入管理實踐時不斷地驗證與修訂，最終建立起適合本小區(qū)的管理規(guī)章制度。針對石化生活區(qū)的情況，我們將制定物業(yè)管理各項規(guī)章制度，以下是管理規(guī)章制度目錄。 石化生活區(qū)管理規(guī)章制度目錄 類別 序號 內(nèi)容 序號 內(nèi)容 1 管理處工作職責 9 管理員崗位職責 2 主任崗位職責 10 維修工崗位職責 崗 位 職責 3 管理部主管崗位職責 11 巡邏保安崗位職責 4 水電部主管崗位職責 12 門崗保安崗位職責 5 保安部主管崗位職責 13 消防員崗位職責 6 會計崗位職責 14 清潔工崗位職責 7 出納員崗位職責 15 綠化工崗位職責 8 文員崗位職責 16 1 管理處考核標準 6 一般員工年度考核表 考核 標準 2 主任考核標準 7 維修人員考核標準 3 部門主管考核標準 8 保安員考 核標準 4 主管級員工年度考核表 9 清潔工考核標準 5 一般員工月度工作考核表 10 綠化工考核標準 1 員工行為規(guī)范 13 值班管理規(guī)定 運 作 2 員工職業(yè)道德規(guī)范 14 投訴處理、回訪制度 3 辦公設(shè)備管理制度 15 維修、回訪制度 4 電腦管理及操作規(guī)定 16 配電房管理規(guī)定 5 辦公用品領(lǐng)用制度 17 水泵房管理規(guī)定 6 文檔管理制度 18 發(fā)電機房管理規(guī)定 制 度 7 財 務(wù)管理規(guī)定 19 保安部紀律規(guī)定 8 廉潔制度 20 保安儀容儀表制度 9 員工請銷假制度 21 保安員交接班制度 10 員工考核制度 22 器械管理制度 11 員工培訓(xùn)制度 23 對講機使用管理規(guī)定 12 員工宿舍管理規(guī)定 24 特約服務(wù)收費工作制度 工作 流程 1 物業(yè)驗收與接管流程 7 機電設(shè)備管理工作流程與質(zhì)量標準 與 2 住戶入住工作流程 8 治安管理工作流程與質(zhì)量標準 質(zhì)量 3 住宅裝修 管理程序 9 消防管理工作流程與質(zhì)量標準 4 資料檔案管理及收費質(zhì)量標準 10 交通管理流程與質(zhì)量標準 標準 5 小區(qū)日常管理流程與質(zhì)量標準 11 清掃保潔流程與質(zhì)量標準 6 房屋及公用設(shè)施維修、養(yǎng)護工作流程與質(zhì)量標準 12 綠化工作流程與質(zhì)量標準 1 管理公約 11 綠化管理規(guī)定 2 業(yè)主入住須知 12 商業(yè)網(wǎng)點管理規(guī)定 3 樓宇使用及維護管理規(guī)定 13 廣告招牌及公共場地、墻壁、屋面管理規(guī)定 公眾 4 安全 用水、用電、用氣管理規(guī)定 14 禁止違章亂搭亂建管理規(guī)定 管理 5 石化生活區(qū)住宅裝修管理規(guī)定 15 出租房管理規(guī)定 制度 6 空調(diào)安裝管理規(guī)定 16 暫住人員管理規(guī)定 7 治安管理規(guī)定 17 便民活動管理規(guī)定 8 消防管理規(guī)定 18 文化娛樂場所管理規(guī)定 9 車輛停放管理規(guī)定 19 精神文明公約 10 衛(wèi)生管理規(guī)定 檔案的建立與管理： 檔案資料是小區(qū)管理的一個重要資源環(huán)節(jié)，是與小區(qū)業(yè)主 /住戶溝通及與管理工作的重要 紐帶與業(yè)績的證明。 檔案資料建立及管理運作流程圖 檔案的建立： 在檔案管理方面由各個部門不同崗位，不同要求制作原始檔案資料，并按規(guī)定的時間（月、季）內(nèi)匯總到公司，按檔案條例及全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)資料管理的要求，分門別類歸檔，建立相應(yīng)的檔案類別；另一方面采用電腦計算機對小區(qū)的有關(guān)資料全部輸入電腦，實行現(xiàn)代化管理，確保資料不會流失。 管理工作中所涉及到的資料主要有兩大類： （ 1）接管移交資料： 項目名稱 資料內(nèi)容 工程建筑 產(chǎn)權(quán)資料 項目批準文件 規(guī)劃圖 紙 用地批準文件 建筑許可證 投資許可證 開工許可證 拆遷安置資料 工 程 技 術(shù) 資 料 紅線圖、總平圖 地質(zhì)勘察報告、開竣工報告、圖紙會審報告 工程合同、工程預(yù)決算 工程設(shè)計變更、通知及技術(shù)核算單 竣工圖（包括：單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，消防、燃氣、智能化等工程及地下管網(wǎng)竣工圖等全套圖紙） 房屋、消防、燃氣、供暖竣工驗收證明書 鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書 新材料、新配件的鑒定 合格證書 水、電、采暖、衛(wèi)生器具、消防、智能化等設(shè)備的檢測合格證書及技術(shù)資料 砂漿、混凝土試塊試壓報告 1供水、供暖的試壓報告 1綠化工程竣工圖 1其他技術(shù)資料 （ 2）日常管理檔案資料： 項目名稱 資料內(nèi)容 物業(yè)資料 住宅區(qū)基本資料、分區(qū)資料、商業(yè)網(wǎng)點資料、娛樂設(shè)施資料 管理 事務(wù)資料 住戶資料 住戶入住資料（購房合同、入住通知單、管理公約、裝修 申請、驗房表等） 住戶家庭人員檔案 住戶家庭維修檔案 事務(wù) 資料 事務(wù)值班表 事務(wù)交接記錄表 物品出入登記表 日常事務(wù)巡視記錄 事務(wù)回訪登記表 裝修資料 裝修申請表（附圖紙） 裝修工程隊安全責任書 臨時施工人員登記表 施工單位營業(yè)執(zhí)照 維修資料 維修申報表 維修服務(wù)派工單 維修回訪記錄 公共設(shè)施維修記錄 治安交通 管理資料 日常巡查記錄、交接班記錄、值班記錄 查崗記錄、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)錄象帶 物資搬運放行記錄、緊急事件處理記錄 車輛管理記錄、車輛詳細資料、車位使用協(xié)議 設(shè)備管理資料 共用設(shè)施保養(yǎng)維修記錄 各項機電設(shè)備保養(yǎng)維修運行記錄 設(shè)備分承包方維修保養(yǎng)記錄 設(shè)備檢查記錄 社區(qū)文化資料 活動計劃實施方案、總結(jié)記錄 社區(qū)文化活動圖片及錄象記錄 傳媒報導(dǎo) 會所有關(guān)設(shè)施使用情況等 員工管理資料 員工個人資料、聘用表 員工業(yè)績考核及獎懲記錄 員工培訓(xùn)計劃及實施記錄 員工培訓(xùn)考核記錄 員工外出培訓(xùn)及參加演練記錄 員工宿 舍及內(nèi)務(wù)管理資料 業(yè)主反饋資料 服務(wù)質(zhì)量回訪記錄 業(yè)主意見調(diào)查、統(tǒng)計記錄 業(yè)主投