【導(dǎo)讀】3一、項(xiàng)目概況。4二、區(qū)位總瞰。6五、綜合分析。8二、區(qū)域市場業(yè)種分析。14三、春風(fēng)路段商業(yè)檔次分析。15一、總體定位。16三、招商對象及經(jīng)營檔次定位。17一、區(qū)域租金調(diào)研。18二、租金建議。18三、關(guān)于是否引進(jìn)酒店業(yè)的建議。19第五部分項(xiàng)目工程建議。20二、廣告位規(guī)劃。20一、開業(yè)時間。20三、公開招商前的工作安排。20四、現(xiàn)場包裝。20八、項(xiàng)目包裝及廣告制作預(yù)算。羅湖口岸，火車站及文錦渡口岸，是深圳日趨珍貴的“雙口岸”地段。本項(xiàng)目地處春風(fēng)路，屬深圳最開發(fā)最早，經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的羅湖中心區(qū)域。湖地理位置的優(yōu)越性，是連接香港與內(nèi)地的主要樞紐?；钆涮自O(shè)施，已成為港人置業(yè)的首選地。會公布，在最短的時間內(nèi)建立商家對項(xiàng)目的認(rèn)同感。已在深圳定居的香港人群，及其家人。羅湖區(qū)共有酒店74家，其中五星級酒店有5家，旅游總收入億美元?？偷母黝愊M(fèi)支出中，購物占%，餐飲占26%，交通占%，娛樂占13%，也成為重要消費(fèi)群體之一。針對這類顧客非常

　　

【正文】 果，同也要 兼顧商家對室外景觀的需要（特別是西餐、健身會），能讓顧客眺望室外的美景。可適當(dāng)?shù)脑黾哟怪庇谕鈮α⒅?，可增?qiáng)立體效果。另外在外墻裝修的風(fēng)格上建議融入歐式建筑風(fēng)格元素，例如：古羅馬風(fēng)格，古埃及風(fēng)格，在建筑外墻上加入不同文化風(fēng)格的立柱、浮雕、壁畫，做到現(xiàn)代與古典相結(jié)合，這將會大大提高項(xiàng)目的檔次，從周邊的建筑中脫穎而出，迅速建立項(xiàng)目的知名度在項(xiàng)目租金的實(shí)際操作中有更大提升空間。 二、廣告位規(guī)劃。 A：宣傳項(xiàng)目主形象（以文字為主） B：輔助 A 宣傳主形象（以圖形為主） C：可采用三面翻廣告牌，用于宣傳大廈內(nèi)的 重點(diǎn)商戶 D：租用給酒店，或是宣傳項(xiàng)目主形象 E：主要租用西座的重點(diǎn)客戶 F：主要用于租用給東座的主要客戶 ※廣告位租金收入預(yù)估： 由于此廣告位主要租用給內(nèi)部商戶，共有 CDEF 四個區(qū)域共 18 塊廣告牌： 以地王大廈的廣告位租金表來對比分析，地王臨深南路和解放路各有五塊20 10m 的廣告牌，其中深南路一側(cè)每日 500 元，即每平方米 75 元 /月，解放路一側(cè)每日 300 元，即每平方米 45 元 /月，由此預(yù)計(jì)租金收入 C 廣告牌：約 200 平方，該位置視覺效果最佳，三面翻廣告牌每一面可做一個商家的廣告，在廣告牌翻動時 廣告十分吸引注意力，該廣告牌位置可計(jì)算為600 平方，以每平方米 35 元 /月計(jì)算， 21000 元 /月 D 廣告牌：約 400 平方，該位置位于樓體頂部，主要的受眾面是春風(fēng)路東段的來往行人和車輛，以每平方米 25 元 /月計(jì)算，每月 10000 元 /月 E 廣告牌：約 300 平方，該廣告牌可分割為八塊小廣告牌，以每平方米 30元 /月計(jì)算，每月 9000 元 /月 F 廣告牌：約 500 平方，該位置視野最偏，廣告效應(yīng)也最差，以每平方米 20元 /月計(jì)算，每月 10000 /月 預(yù)計(jì)每月的廣告收入約為 50000 元 三、內(nèi)部交通流向 在大廈東座設(shè)置 入口，在西座設(shè)出口 四、電梯改造 在物業(yè)招商過程中，電梯作為進(jìn)入商場的第一步其形象十分重要，聯(lián)城大廈現(xiàn)有電梯比較殘舊，電梯內(nèi)燈光昏暗，建議對電梯進(jìn)行適當(dāng)改造。 可考慮改造西側(cè)電梯為觀光電梯； 在現(xiàn)有電梯門上噴漆，遮蓋被磨花的不銹鋼表面； 更換轎廂內(nèi)天花及燈光，使其整潔明亮； 用木板和玻璃鏡對轎廂內(nèi)墻壁進(jìn)行裝飾； 更換電梯內(nèi)外按鍵。 第六部分 招商執(zhí)行計(jì)劃 一、開業(yè)時間 根據(jù)商戶經(jīng)營的要求和開發(fā)商的承諾，項(xiàng)目開業(yè)應(yīng)確定具體時間，以招商期四個月、商家裝修期兩個月計(jì)算，開業(yè)時間可初步確定為 2020 年 4 月 28 日。 二、正式招商時間 考慮到商戶經(jīng)營淡旺季、項(xiàng)目工程進(jìn)度等因素，我們將 2020 年 1 月 8 日定為項(xiàng)目的公開招商日。所有招商工作均圍繞公開招商日的時間進(jìn)行安排。 三、公開招商前的工作安排 工作內(nèi)容 完成時間 負(fù)責(zé)人 市場調(diào)查工作 11． 28— 12． 3 中原 《招商策劃報(bào)告》完成。 12． 3— 12． 5 中原 《招商策劃報(bào)告》內(nèi)容討論定稿 12． 5— 12． 9 中原、包租商 宣傳推廣資料、現(xiàn)場包裝、戶外廣告設(shè)計(jì)、初稿提交 12． 9— 12． 16 廣告公司、 中原、開發(fā)商 重點(diǎn)品牌商戶招商初期洽談 12． 9— 12． 23 中原 宣傳推廣資料、現(xiàn)場包裝制作完成，戶外廣告定稿 12． 16— 12． 23 開發(fā)商、廣告公司 招商禮品（ 200 份， 2030 元 /份）、資料準(zhǔn)備 12． 16— 12． 23 開發(fā)商 招商新聞發(fā)布會場地預(yù)定，邀請相關(guān)商家 12． 23— 2020． 1． 5 開發(fā)商、中原 招商介紹發(fā)布會 2020． 1． 6 開發(fā)商、中原 廣告物料全部到位 2020． 1． 7 廣告公司 公開招商日 2020． 1． 8 中原 四、現(xiàn)場包裝 招商處外部 樓體外立面：公開招商時樓體尚處于施工階段，建議在施工的防護(hù)網(wǎng)外制作覆蓋樓體南面的巨型噴繪海報(bào)。約為 80 32 米（準(zhǔn)確尺寸有待核實(shí)）。在大廈西側(cè)（美園廣告位）更換為招商信息，尺寸約為 20 25 米。（由于深圳對戶外廣告審批十分嚴(yán)格，此項(xiàng)目還須經(jīng)過羅湖區(qū)城管部門審批） 現(xiàn)場氣氛營造：招商處門前放置彩虹門、飄旗等常規(guī)手段營造現(xiàn)場熱烈氣氛。 招商處內(nèi)部 為了營造熱烈的現(xiàn)場氣氛，盡可能多的向商戶傳遞招商信息，建議招商處內(nèi)部包裝以比較隆重的暖色凋（紅色、黃色）為主、以大 面積的噴繪畫面來展示招商信息。 客戶來到現(xiàn)場后，首先會對項(xiàng)目現(xiàn)狀缺乏信心，對項(xiàng)目運(yùn)作的進(jìn)度和開發(fā)項(xiàng)目的決心產(chǎn)生懷疑，所以建議制作項(xiàng)目的模型沙盤，在模型正面表現(xiàn)項(xiàng)目的外立面，在模型的背面表現(xiàn)項(xiàng)目不同業(yè)種的經(jīng)營狀況 招商處東南面為主要洽談區(qū)，墻面面積大，目前僅掛了項(xiàng)目相關(guān)文件。此處建議包裝成發(fā)布：項(xiàng)目機(jī)會、項(xiàng)目招商細(xì)則，平面圖等資料。 五、招商宣傳資料準(zhǔn)備 招商折頁 規(guī)格： 32 22cm， 6P 內(nèi)容：展示項(xiàng)目地段優(yōu)勢，本身的特點(diǎn)，平面圖、項(xiàng)目招商細(xì)則，項(xiàng)目招商政策等。 六、戶外媒體運(yùn)用 公交 車車身： 建議選擇途徑春風(fēng)路的 14 路車做公交車車身廣告 戶外巨幅廣告： 安裝在臨春風(fēng)路的建筑樓體噴繪： 80 32 安裝在樓體西側(cè)（美園廣告位）的廣告牌噴繪： 20 25 七、報(bào)紙媒體運(yùn)用 南方都市報(bào) 深圳版半版 建議在四個月的招商時間內(nèi)，共投放四次招商廣告 八、項(xiàng)目包裝及廣告制作預(yù)算 項(xiàng)目 預(yù)算 招商處辦公用品 10000 招商處廣告布置 2500 招商處環(huán)境裝飾 2020 招商處裝修費(fèi)用 5000 招商禮品 6000 招商說明會 5000 模型制 作 35000 外部氣氛布置 48000 印刷品 10000 公交廣告 30000 報(bào)約廣告 150000 不可預(yù)算費(fèi)用 20200 人民幣 ￥ 303500 以上價格不包括設(shè)計(jì)費(fèi)用 中原地產(chǎn)工商鋪部 商業(yè)項(xiàng)目部 二〇〇五年十二月五日 PAGE 10 PAGE 2 Sheet1 租金建議表 西面積 租金 東面積 租金 1F 280 45,444 490 220 107,800 2F 1601 120 192,120 100 97,420 3F 1388 80 111,040 75 73,065 4F 1388 60 83,280 55 53,581 5F 1388 55 76,340 6F 1388 50 69,400 45 43,839 7F 1181 45 53,145 40 38,968 8F 1383 40 55,320 35 34,097 總租金收入 1,134,859 租金均價 元 /㎡