深圳龍崗愛(ài)聯(lián)吉祥路廠房承租可行性分析報(bào)告-資料下載頁(yè)
2024-09-11 12:54本頁(yè)面
【導(dǎo)讀】業(yè)由一棟四層高的廠房、一棟四層高的宿舍、一棟配電房組成。平米，宿舍樓建筑面積為3000平米（含加建），配電房面積600平米。廠房前有一個(gè)空地，可用于停車，廠房為框架結(jié)構(gòu)、柱較多，但建筑質(zhì)量尚可，施已清空，但高壓配電器還在，消防設(shè)施大多缺失。宿舍為已間隔好的集體宿舍，每間面積約9平米。走道寬度1米，層高不足4米。院內(nèi)一樓為廠房，面積100余平，租金為1300元/月，單價(jià)13元/平〃月；四層計(jì)）按25%遞減，分別在20、15、12元水平上，四層租金均價(jià)為19元/平〃月。期按8個(gè)月計(jì)，以后每三年招一次，按2個(gè)月計(jì)；過(guò)8個(gè)月，不考慮后續(xù)空臵期，同時(shí)業(yè)主租金不遞增，每年將贏利9萬(wàn)元。給業(yè)主租金元/平〃月均價(jià)，逐月抵扣預(yù)付租金及利息，34個(gè)月內(nèi)扣完，加上免租期8個(gè)月，則在第43個(gè)月起租金按月支付。
【正文】 不考慮空置 ,租金不遞增 第 8 年 2609940 2270720 339220 第 9 年 2609940 2270720 339220 第 10 年 2609940 2270720 339220 合計(jì) 24,359,440 21,429,694 2,929,746 稅費(fèi) 400000 稅后利潤(rùn) 2,529,746 每年凈利 25 萬(wàn) 注：業(yè)主第一年免租期 8 個(gè)月，租期內(nèi)空置、裝修期等免租期由包租方承擔(dān)，租期內(nèi)業(yè)主租金不遞增，業(yè)主年租金收益率 %，業(yè)主租金均價(jià) 元 /月每平，轉(zhuǎn)租租金 元 /月每平 . 結(jié)論：經(jīng)過(guò)測(cè)算，如果對(duì)物業(yè)進(jìn)行適當(dāng)改造后轉(zhuǎn)租， 預(yù)付 500 萬(wàn)租金，抵扣完后按月 8 付租， 給業(yè)主租金為 元 /平〃月，我司轉(zhuǎn)租后租金均價(jià)不能低于 元 /平〃月，且第一年空臵期、免租期總共不能超過(guò) 8 個(gè)月，不考慮后續(xù)空臵期，同時(shí)業(yè)主租金不遞增，每年將贏利 25 萬(wàn)元。 五、 業(yè)態(tài)及招商分析 根據(jù)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境的考察，可以預(yù)測(cè)，如果近期內(nèi)該地段沒(méi)有整體改 造計(jì)劃，將仍 以小加工工業(yè)業(yè)態(tài)為 主 ，缺乏必要的商業(yè)氛圍 ，但是，如果要接手就必須按商業(yè)物業(yè)出租，需要付出更大努力 。 考慮到該項(xiàng)目離深惠路較近，地勢(shì)較為開(kāi)闊，昭示性較好 ，較樣本所列物業(yè)要有一定的優(yōu)勢(shì)，且周邊無(wú)大型商業(yè)，但工業(yè)區(qū)、農(nóng)民房的存在將為商業(yè)提供潛在需求。初步建議業(yè)態(tài)定位為： ? 改變物業(yè)功能，按商業(yè)物業(yè)定位： ? 思路一：廠房一樓、二樓 做汽車 4S 店。一樓用作銷售展廳，二樓做汽車維修工廠，宿舍樓一樓做 汽車 4S 店的飯?zhí)茫怯脕?lái)辦公，三、四樓用做維修工宿舍。 廠房三樓、四樓定位為網(wǎng)吧等休閑場(chǎng)所 （但經(jīng)調(diào)研得知，該區(qū)域辦證困難） 。 ? 思路二：將廠房、宿舍整體改造后按醫(yī)院或 學(xué)校 招商 。 總結(jié)： ? 經(jīng)過(guò)這段時(shí)間帶 汽車 4S 店、 KTV 等 潛在租戶到現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地考察，據(jù)租戶反 饋 ， 該區(qū)域缺少有效的商業(yè)氛 圍， 對(duì) 目前 在 該區(qū)域 做以上商業(yè) 信心不足 。 ? 如果投入資金改造后轉(zhuǎn)租將贏利，但是目前該地段 除 一樓 外，其他樓層 按商業(yè)招商難度較大 ， 一旦空臵期超過(guò)八 個(gè)月，將 達(dá)不到預(yù)算目標(biāo) ，有一定風(fēng)險(xiǎn) 。 ? 經(jīng)查，該項(xiàng)目現(xiàn)物業(yè)中只有廠房（ 平米）有房產(chǎn)證，宿舍和設(shè)備房均無(wú)房產(chǎn)證，無(wú)法到登記機(jī)關(guān)辦理相關(guān)備案手續(xù)，宿舍和設(shè)備 房 實(shí)際上可能無(wú)法出租，只能作為配套設(shè)施；如果政府在租賃期內(nèi)拆遷，業(yè)主方需在不影響租戶正常經(jīng)營(yíng)的情況下協(xié)調(diào)解決。
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