【導(dǎo)讀】袀芀蚆蝕肂蒆薂蠆膅荿蒈蠆芇膂螇蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿螆膁蒞蒄螅袁膈莀螄羃莄蝿螃膆膆蚅螃羋蒂薁螂羇芅蕆螁肀蒀莃螀膂芃螞衿袂蒈薈袈羄芁蒄袇肆蕆莀袇艿芀螈袆羈膂蚄裊肁莈薀襖膃膁蒆袃袃莆莂羅腿蟻羈肇莄薇羈膀膇蒃羀罿莃葿罿肁芆螇羈膄蒁蚃羇芆芄蕿羆羆葿蒅薃肈節(jié)莁螞膀蒈蝕蟻袀芀蚆蝕肂蒆薂蠆膅荿蒈蠆芇膂螇蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿螆膁蒞蒄螅袁。蒈蠆芇膂螇蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿螆膁蒞蒄螅袁膈莀螄羃莄蝿螃膆膆蚅螃羋蒂薁螂羇芅蕆螁肀蒀莃螀膂芃螞衿袂蒈薈袈羄芁蒄袇肆蕆莀袇艿芀螈袆羈膂蚄裊肁莈薀襖膃膁蒆袃袃莆莂羅腿蟻羈肇莄薇羈膀膇蒃羀罿莃葿罿肁芆螇羈膄蒁蚃羇芆芄蕿羆羆葿蒅薃肈節(jié)莁螞膀蒈蝕蟻袀芀蚆蝕肂蒆薂蠆膅荿蒈蠆芇膂螇蚈羇莇蚃

　　

【正文】 紋、起砂、麻面等缺陷，無(wú)滲水現(xiàn)象； 地（樓）面： 客服部 工作手冊(cè) 文件編號(hào)： JYHTKFO4 版本： A 改次： 0 接管驗(yàn)收工作細(xì)則 頁(yè) 碼 第 5 頁(yè) 共 12 頁(yè) 14 毛地面：平整，無(wú)裂紋； 塊料（如磁磚）面層： 粘貼牢固，無(wú)缺棱掉角； 面層無(wú)裂紋、損 傷、色澤一致，對(duì)縫線條順直； 對(duì)縫砂漿飽滿，線條順直； 水泥砂漿面層：抹灰平整，壓光均勻，無(wú)空鼓，無(wú)裂紋，無(wú)起泡等缺陷； 衛(wèi)生間、廚房和前后陽(yáng)臺(tái)地面： 用小桶或塑料膠管向地面沖倒水，觀察水流向準(zhǔn)確到地漏，不應(yīng)有積水， 倒泛水； 第二天到樓下檢查樓面無(wú)滲漏； 門窗： 開(kāi)啟自如，手輕搖晃門窗與墻面接觸牢固，無(wú)晃動(dòng)和裂縫出現(xiàn)；目視零配件裝 配齊全，位置準(zhǔn)確，無(wú)翹曲變形； 從室內(nèi)輕搖晃門鎖與門連接牢固，開(kāi)啟靈活； 木門油漆均勻，觀察門縫線條均勻，不掉角，無(wú)變形； 單指輕擊玻璃安裝牢固，無(wú)輕徽晃動(dòng)現(xiàn)象；玻璃膠縫密實(shí)，玻璃面層無(wú)裂縫， 無(wú)損傷和無(wú)刮花痕跡； 可視對(duì)講： 開(kāi)啟靈活，通話器完好無(wú)損，通話清楚； 不銹鋼門無(wú)刮花痕跡； 防盜鐵門無(wú)銹跡和刮花痕跡； 窗臺(tái)泛水正常，無(wú)向室內(nèi)倒流缺陷；可選擇以下檢查方法： 先關(guān)緊所有的窗戶，從天面或頂層房間窗戶（屬天面均有檐口的房屋， 普遍為多屋住宅區(qū)）自上面下均勻澆水，停止?jié)菜蟀胄r(shí)逐間檢查每個(gè)窗臺(tái)（墻面）是否有水滲入； 查詢天氣預(yù)報(bào)，在驗(yàn)收期間出現(xiàn)下雨的日期間，先將所有窗門關(guān)緊，雨 后逐間檢查墻面和窗臺(tái)泛水； 樓梯、扶手： 客服部 工作手冊(cè) 文件編號(hào)： JYHTKFO4 版本： A 改次： 0 接管驗(yàn)收工作細(xì)則 頁(yè) 碼 第 6 頁(yè) 共 12 頁(yè) 15 砼結(jié)構(gòu)的樓梯：無(wú)裂縫，面層無(wú)剝落，鋼筋無(wú)外露； 鋼木結(jié)構(gòu)的樓梯： 用力輕搖無(wú)晃動(dòng)，安裝牢固； 鋼筋無(wú)銹蝕，無(wú)彎曲； 木扶手表面無(wú)龜裂，油漆無(wú)脫落，色澤一致，表面平滑，不扎手； 插座： 電器插座： 單指輕擊檢 查蓋板安裝牢固，無(wú)晃動(dòng)并緊貼墻面；蓋板無(wú)損壞，符合安全要求，滿足“左零右火”規(guī)定，每個(gè)都檢測(cè)，試電筆檢查每個(gè)插座電源接通是否正常 公用電視天線插座： 單指輕擊蓋板安裝穩(wěn)固，蓋板無(wú)損壞，（收視效果由住戶入住后檢查）； 有線電視插座： 由有線電視公司驗(yàn)收； 電話插座： 只進(jìn)行外觀驗(yàn)收，單指輕擊蓋板安裝牢固，蓋板無(wú)損壞； 接線盒： 單指輕擊蓋板安裝牢固，目視蓋板無(wú)損壞； 用試電筆檢查每處預(yù)留線頭的電源接通是否正常，并用電膠布安全纏包線頭； 開(kāi)關(guān)： 安裝牢固，目視蓋板無(wú)損壞； 全檢開(kāi)關(guān)靈活，開(kāi)啟接觸效果良好； 照明 燈具： ，與樓面緊貼，零配件齊全，燈罩完好無(wú)損； ，檢查電源接通是否正常，燈具發(fā)光正常； ，使用壽命達(dá)到要求，室內(nèi)公共照明燈必要時(shí)全部接通連續(xù)工作 3天， 客服部 工作手冊(cè) 文件編號(hào)： JYHTKFO4 版本： A 改次： 0 接管驗(yàn)收工作細(xì)則 頁(yè) 碼 第 7 頁(yè) 共 12 頁(yè) 16 統(tǒng)計(jì)有多少自然損壞的。 供水系統(tǒng)： ；打開(kāi)每棟的供水總閥門（注意關(guān)閉室內(nèi)的水閥）管道完好無(wú)損，無(wú)滲漏水，無(wú)銹跡； ； （花灑）和水閥； ，流水暢通，接頭無(wú)漏水； 排污管道（含塑料等）： ，外觀完好無(wú)損，配件齊全； ，樓下目視管道接口密實(shí)無(wú)滲水；樓上排水暢通無(wú)堵塞； ： 灌水后無(wú)滲漏水，表面無(wú)銹跡，無(wú)裂紋，面層油漆均勻； 地漏： 過(guò)濾鐵篦安裝穩(wěn)固，管縫密實(shí)，無(wú)滲漏水，無(wú)堵塞，排水暢通； 衛(wèi)生潔具： ，配件齊全，完好無(wú)損，面層無(wú)污漬和刮花痕跡； ，無(wú)滲水，接水軟管無(wú)銹跡； ： 水箱沖水正常，不堵塞，沖水暢通； 室內(nèi)配電箱： ，配件齊全，試操 作一次空氣開(kāi)關(guān)等控制是否正常； ； ，布線規(guī)范； ，操作一次開(kāi)關(guān)靈活； 門鈴： ，蓋板完好，操作靈活，操作一次檢查； ； 其它： 客服部 工作手冊(cè) 文件編號(hào)： JYHTKFO4 版本： A 改次： 0 接管驗(yàn)收工作細(xì)則 頁(yè) 碼 第 8 頁(yè) 共 12 頁(yè) 17 用軟繩等套住掛鉤用力拉時(shí)，安裝牢固，無(wú)搖晃，目視鋼筋掛鉤表面無(wú)裂紋，彎處無(wú)斷裂； 、電表和煤氣表： 安裝牢固，無(wú)搖晃；打開(kāi)室內(nèi)水閥，看表內(nèi)讀數(shù)運(yùn)轉(zhuǎn)是否正常；目視外觀完好無(wú)損，鏡面玻璃無(wú)損傷。 4． 5 公共設(shè)施接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及檢驗(yàn)辦法 參照建設(shè)部 ZBP3000190 標(biāo)準(zhǔn)和國(guó)家 1991 年 7 月 1 日頒布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》及達(dá)到設(shè)計(jì)要求。 2 標(biāo)準(zhǔn)及檢驗(yàn)辦法 基礎(chǔ)設(shè)施： 房屋墻體露出地面部分無(wú)傾斜、移位、裂縫、扭曲等； 散水坡： 無(wú)下陷、斷裂、與墻體分裂； 面層平整，無(wú)脫層； 無(wú)倒泛水現(xiàn)象； 天臺(tái)： 屋面隔熱層、防水層： 板端縫、伸縮縫膏緊貼； 隔熱板、防水層表面無(wú)裂縫； 天溝、落水口暢通，管道完好； 天面扶欄：無(wú)破損、變形，無(wú)明顯銹蝕； 公用天線： 配件齊全，安裝到每家每戶，收視效果良好； 屋面避雷設(shè)施： 各種避雷裝置的所有連接點(diǎn)牢固可靠； 消防設(shè)施（消防栓、消防箱）： 消防栓： 油漆均勻，無(wú)少刷、漏刷現(xiàn)象； 閥門完好，無(wú)滲漏水； 客服部 工作手冊(cè) 文件編號(hào)： JYHTKFO4 版本： A 改次： 0 接管驗(yàn)收工作細(xì)則 頁(yè) 碼 第 9 頁(yè) 共 12 頁(yè) 18 消防箱： 消防管、消防帶等配套齊全； 箱門上標(biāo)識(shí)清楚，箱門玻璃安裝牢固，門鎖開(kāi)啟自如； 消防管無(wú)滲漏水，閥門完好； 小區(qū)路燈： 按設(shè)計(jì)要求安裝； 燈具安裝牢固，配件齊全，燈罩無(wú)損傷，燈泡照明正常； 燈柱安裝牢固，柱面油漆均勻，無(wú)損傷和刮花； 綠化： 按設(shè)計(jì)要求種植花草樹(shù)木，對(duì)照綠化設(shè)計(jì)圖紙，不缺株少苗，無(wú)改品種，成活率達(dá) 98%以上，無(wú)病蟲(chóng)害發(fā)生，無(wú)綠化死角，無(wú)雜草縱生，綠地純度 98%； 綠化用水： 綠化水管布局合理，閥門開(kāi)關(guān)距離四周不超過(guò) 100 米，閥門開(kāi)關(guān)靈活，無(wú)漏水，安裝穩(wěn)固，無(wú)搖晃； 小區(qū)道路： 道路面平整，無(wú)起砂，無(wú)空鼓，無(wú)損傷； 路沿疊筑整齊，灰縫飽滿，無(wú)損傷； 塊料面層：拼疊整齊，平整穩(wěn)固，塊料面 無(wú)裂紋、無(wú)缺棱掉角； 路牌清楚，地面線條順直； 垃圾池（箱）： 沖洗水管： 垃圾池通水率 100%，水管安裝牢固，接口處密實(shí)，無(wú)漏水； 水閥開(kāi)關(guān)靈活無(wú)漏水； 水閥箱裝鎖，箱面無(wú)銹跡，油漆面均勻，鎖頭開(kāi)啟靈活； 砌筑類： 砌筑平直，底層無(wú)起砂，無(wú)裂紋，無(wú)空鼓； 裝飾面層磚線縫順直，磚面無(wú)損傷，無(wú)缺棱掉角； 出入口和鐵門：無(wú)銹跡，油漆完好均勻，安裝牢固，開(kāi)啟靈活； 客服部 工作手冊(cè) 文件編號(hào)： JYHTKFO4 版本： A 改次： 0 接管驗(yàn)收工作細(xì)則 頁(yè) 碼 第 10 頁(yè) 共 12 頁(yè) 19 鐵箱類： 油漆面層均勻，無(wú)損傷，無(wú)銹跡，安放地面平穩(wěn)； 塑料類： 桶身完好無(wú)損，桶底無(wú)裂紋，不漏水，配有桶蓋且完好無(wú)損； 垃圾中轉(zhuǎn)站： 參照相關(guān)《房屋 接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和檢驗(yàn)辦法》的室內(nèi)接管驗(yàn)收部分； 崗?fù)ぃ? ： 安裝牢固 ，配件齊全，型材面無(wú)損傷，玻璃無(wú)污漬； ； ： 安裝牢固，配件齊全，開(kāi)啟自如，道閘欄無(wú)損傷； 車庫(kù)： （地下）停車場(chǎng)： 路面平整，無(wú)起砂，無(wú)空鼓，無(wú)裂紋； ： 參照《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和檢驗(yàn)辦法》的相關(guān)內(nèi)容； 車道標(biāo)識(shí)： 入 口、出口標(biāo)識(shí)清楚，油漆均勻； ： 焊接牢固平直，油漆面均勻，無(wú)銹跡； ： 配套齊全，燈具完好無(wú)損，開(kāi)關(guān)靈活，照明正常； 排水系統(tǒng)： 設(shè)有專門的排水溝，參照明暗溝驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，排水泵參照相關(guān)機(jī)電設(shè)備驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)； ： 客服部 工作手冊(cè) 文件編號(hào)： JYHTKFO4 版本： A 改次： 0 接管驗(yàn)收工作細(xì)則 頁(yè) 碼 第 11 頁(yè) 共 12 頁(yè) 20 參照《機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》； 沙井、檢查井和化糞池： ，進(jìn)排水暢通，池壁無(wú)裂痕； 5CM，井蓋擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈； 明暗溝： ，無(wú)積水，溝壁和底抹灰平整； 、牢固，排水暢通； 擋土墻、坡： ，消漿溝縫飽滿； ； 踏步： ：踏面、踢面無(wú)破損，陰陽(yáng)角無(wú)缺口和斷裂； 塊料砌： 參《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及檢驗(yàn)辦法》的相關(guān)內(nèi)容； 臺(tái)階： 參照相關(guān)的面層砌筑材料的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)； 水池、水箱： ； ； ； 信箱： 信箱門鎖開(kāi)啟靈活，房號(hào)標(biāo)志清楚，有序； 景觀、雕塑和 文化娛樂(lè)設(shè)施：按設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和所要求達(dá)到的效果驗(yàn)收。 技持性文件 KH01R01《接管驗(yàn)收資料交接表》 KH01R02《接管驗(yàn)收資料不合格整改單》 KH01R03《房屋接管驗(yàn)收單》 KH01R04《公共設(shè)備接管驗(yàn)收單》 客服部 工作手冊(cè) 文件編 號(hào)： JYHTKFO4 版本： A 改次： 0 接管驗(yàn)收工作細(xì)則 頁(yè) 碼 第 12 頁(yè) 共 12 頁(yè) 21 KH01R05《公共設(shè)施接管驗(yàn) 收單》 KH01R06《房屋接管驗(yàn)收整改項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)表》 KH01R07《公共設(shè)備驗(yàn)收整改項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)表》 KH01R08《公共設(shè)施驗(yàn)收整改項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)表》 KH01R09《接管驗(yàn)收不合格整改通知單》 編寫： 審核： 批準(zhǔn)： 日期： 目的： 規(guī)范管理處入駐程序。 范圍： 所接管物業(yè)管理的樓盤。 職責(zé)： 管理處經(jīng)理組織成立物業(yè)管理處。 程序： 實(shí)地考察 對(duì)已確定要接管的物業(yè)，由公司在該物業(yè)竣工前組織客戶部、財(cái)務(wù)部、工程部、行政部、保潔綠化部等相關(guān)部 門負(fù)責(zé)人前往物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)，圍繞接管后管理工作所涉及的有關(guān)問(wèn)題進(jìn)行考察（必要時(shí)可多次進(jìn)行實(shí)地考察），在此基礎(chǔ)上提交公司總經(jīng)理辦公會(huì)議討論確認(rèn)。 成立物業(yè)管理處 新的物業(yè)管理處應(yīng)于已定的入伙日期前三個(gè)月成立，并開(kāi)始運(yùn)作，根據(jù)實(shí)際需要，采取人員分步到位的辦法，到入伙時(shí)，按定編人數(shù)配齊物業(yè)管理處各類人員。物業(yè)管理處各類人員按以下程序、時(shí)間集結(jié)和進(jìn)入驗(yàn)收現(xiàn)場(chǎng)，但可根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)條件和實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整： 入伙前三個(gè)月，任命物業(yè)管理處經(jīng)理，物業(yè)主任 1 人，物業(yè)管家 2 人 (前臺(tái)文員 1人 )到位，并按照入伙工作方案立即投入實(shí)質(zhì)性準(zhǔn)備工作。 竣工驗(yàn)收前二個(gè)月，消防中心值班人員 3 人進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)，與工程部人員一起，參與機(jī)電設(shè)備安裝調(diào)試的監(jiān)理及學(xué)習(xí)工作，掌握小區(qū)設(shè)備設(shè)施的基本情況和操作規(guī)程。 竣工驗(yàn)收前一個(gè)月，電工 2 人，給排水 1 人，進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)，熟悉樓宇結(jié)構(gòu)、公共配套設(shè)施和設(shè)備等，參加竣工驗(yàn)收，配合物業(yè)管家監(jiān)督樓宇工程遺留問(wèn)題的整改工作。 竣工驗(yàn)收前半個(gè)月，部分保安人員到位，上崗培 訓(xùn)后，負(fù)責(zé)對(duì)接收的物業(yè)安全護(hù)衛(wèi) 客服部 工作手冊(cè) 文件編 號(hào)： JYHTKFO5 版本： A 改次： 0 管理處入駐工作細(xì)則 頁(yè) 碼 第 1 頁(yè) 共 6 頁(yè) 22 工作。 入住前一個(gè)月，管理處管理層人員到位，管理處掛牌辦公。 入住前一個(gè)月，炊事員到位，食堂開(kāi)餐。 入住前半個(gè)月，清潔人員到位，開(kāi)始對(duì)小區(qū)內(nèi)環(huán)境和已接收房屋進(jìn)行保潔工作。 入住前半個(gè)月，全部保安人員配齊上崗。 入住前半個(gè)月，維修班組成立，人員配齊到位。 物業(yè)管理處 進(jìn)駐小區(qū)前的工作 物業(yè)管理處及公司應(yīng)提前派出部分工程技術(shù)人員進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)，與開(kāi)發(fā)商的工作人員一起，參與樓宇竣工收尾的監(jiān)理工作，主要是參與機(jī)電設(shè)備的安裝調(diào)試，了解整個(gè)樓宇內(nèi)所裝備的設(shè)備設(shè)施，熟悉各類設(shè)備的構(gòu)造、性能、產(chǎn)地，熟悉水、電、氣管道線路的鋪設(shè)位置及走向等，為入伙后的管理、維修養(yǎng)護(hù)打下基礎(chǔ)。 由公司為新物業(yè)管理處提供臨時(shí)