【正文】 G、《接管驗收資料交接表》 H、《接管驗收資料不合格整改單》 I、 《接管驗收不合格整改通知單》 接管樓宇資料的驗證及部份移交的資料 產權資料 1．建筑用地規(guī)劃許可證 。 成立物業(yè)管理處 在小區(qū)入住前三個月 ， (竣工驗收工作在入住前一至三個月內進行 )，成立管理處，管理處經理、主任、物業(yè)管家和維修人員到位（其他管理人員分步到崗），落實管理用房和職工宿舍。 基本要求： 大米、肉食要淘洗干凈，蔬菜要做到多重清洗，清除黃葉、敗葉、泥土、根須和菜 蟲；刀具和案板要生熟分開，運用不同刀功，切出塊、絲、片、條、粒等多種樣式；嚴禁使用過期、腐爛、發(fā)霉、變質食品、確保員工無食物中毒事故發(fā)生及保證員工身體健康 客服部 工作手冊 文件編號： JYHTKFO3 版本： A 改次： 0 客服部崗位職責 頁 碼 第 4 頁 共 4 頁 9 編寫： 審核： 批準： 日期： 目的： 確保新接樓宇住用的主體結構安全和滿足正常的使用功能。 收款員 直接上級 ： 管理處主任 /經理 /財務部 直接下級 ：無 崗位職責 ： 1）在管理處主任的直接領導下，協(xié)助公司財務部會計 /出納，負責做好管理處各項費用的收取 /統(tǒng)計 /核算工作； 2）在業(yè)務上接受公司財務部的指導和監(jiān)督，保證做到工作日清月結，賬表相符 /錢數(shù)相符； 3）負責管理處現(xiàn)金 /票據(jù)的保管，按公司規(guī)定及時存入或轉賬，準時到財務部報賬； 4）負責辦理物業(yè)管理綜合費用的銀行托收，核對托收情況，及時對拖欠費用催繳和編制季度欠繳統(tǒng)計報告； 5）負責解答業(yè)主 /住戶有關綜合管理費用的咨詢； 6）負責為小區(qū)客戶辦理各類押金的退返； 7）負責小區(qū)綜合物業(yè)管理費用通知單的編制 /發(fā)放； 8）完成管理處主任及上級領導交待的其他任務。 9） 向住戶宣傳國家的方針政策，及時傳達政府和公司的各項通知、規(guī)定，協(xié)助配合公安、居委會等相關開展工作。 10）向住戶宣傳國 家的方針政策，及時傳達政府和公司的各項通知、規(guī)定，協(xié)助配合公安、居委會等部門開展工作。 2）遵守公司各項工作制度，按時上下班，著裝整齊，持證上崗，熱情接待住戶和來訪客人，對住戶的投訴要耐心解釋，及時處理（一般在 24 小時內處理完畢）。 客服部 工作手冊 文件編號： JYHTKFO1 版本： A 改次： 0 客服部質量 /環(huán)境目標 頁 碼 第 1 頁 共 1 頁 投訴處理回訪宗數(shù) 管理費實際收繳數(shù) 有償服務滿意數(shù)量 有償服務總數(shù)量 客戶滿意調查總業(yè)主人數(shù) 總投訴處理宗數(shù) 管理費應收繳總數(shù) 對客戶服務滿意的業(yè)主人數(shù) 4 編寫： 審核： 批準： 日期： 客服部 工作手冊 文件編號： JYHTKFO2 版本： A 改次： 0 客服部組織架構圖 頁 碼 第 1 頁 共 1 頁 管理處經理 物 業(yè) 管 家 廚 工 客 服 前 臺 管理處主任 收 款 員 5 編寫： 審核： 批準： 日期： 物業(yè)管家 直接上級 ：管理處主任 直接下級 ：無 崗位職責 ： 1）在管理處主任的領導下，對住宅區(qū)的樓宇、公共設施、治安、交通、清潔等全面監(jiān)管。 9）密切與住戶的友好聯(lián)系，定期上門征求住戶意見和建議，填寫住戶回訪記錄表，歸納總結住戶意見并向管理處主任報告。 客服前臺 直接上級 ：管理處主任 直接下級 ：無 崗位職責 ： 1） 自覺遵守公司的 各項規(guī)章制度，負責前臺接待工作，記錄好來電來訪內容，接待業(yè)戶投訴并跟進處理； 2）負責公司計劃、總結以及內部公文（資料）的打印、復印、修改和校對工作； 3）負責外來文件的簽收、登記工作，并按文件屬性分送相關領導及部門傳閱； 4）協(xié)助安排公司各類會務工作，做好會議記錄，按要求編寫會議紀要； 5）負責新聘人員的手續(xù)辦理、食宿安排等工作； 6）負責采購物品的驗收、貯存、發(fā)放等工作； 7）恪守保密原則，增強保密觀念，嚴格按工作程序辦事，不散布、傳播在工作中接觸的公司資料、決策等屬保密的事項； 8） 建立、健全管理檔案 ，定期檢查檔案情況，如有檔案不全或丟失應及時向上級反映并設法健全。 客服部 工作手冊 文件編號： JYHTKFO3 版本： A 改次： 0 客服部崗位職責 頁 碼 第 2 頁 共 4 頁 7 基本要求： 1） 投訴處理率達 100%； 2） 管理費收繳率 98%； 3） 住戶月有效投訴率低于 2%。 8）兼顧做好員工宿舍的日常衛(wèi)生及保潔工作。 程序： 接管驗收前的準備工作 接管驗收定義 根據(jù)發(fā)展商對物業(yè)公司的委托合同，在樓宇各項竣工驗收全部合格的基礎上，以物業(yè)主體結構安全和滿足正常的使用功能為主要內容的再檢驗。 客服部 工作手冊 文件編號： JYHTKFO4 版本： A 改次： 0 接管驗收工作細則 頁 碼 第 1 頁 共 12 頁 10 3) 與工程部、施工單位雙方制定驗收方案，統(tǒng)一驗收標準。 4．建筑設計審批意見書 。 6．建筑工程環(huán)保驗收合格證書 。 工程技術資料 1．竣工圖－包括總平面圖、建筑、結構、設備、附屬工程及隱蔽管線的 全套圖紙； 2．地質勘察報告； 3．工程合同及開、竣工報告； 4．工程預決算分項清單； 5．圖紙會審記錄； 6．工程設計變更通知（包括質量事故處理記錄）； 7．隱蔽工程驗收簽證； 8．沉降觀察記錄； 9．竣工驗收證明書； 10．鋼材、水泥等主要材料的質量保證書； 11．新材料、構配件的鑒定合格證書； 12．水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設備的檢驗合格證書； 13．砂漿、混凝土試塊試壓報告； 14．供水、供暖的試壓報告。 樓宇接管驗 收程序 發(fā)展商通知物業(yè)管理公司接管驗收。 對初步檢驗中發(fā)現(xiàn)的問題，由驗收小組填寫遺留問題統(tǒng)計表，約定期限由施工單位負責整改，并商定時間復核。對發(fā)現(xiàn)的質量問題由管理處整理后報告開發(fā)商，由其限期施工隊返修整改，經管理處或業(yè)主（住戶）驗收后消項。 1 標準及檢驗辦法 、柱、 板主體： 按圖紙設計逐間檢查，無變形、弓凸、剝落、開裂、傾斜、移位和非收縮性裂縫； 無鋼筋外露； 頂棚： 抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷，無脫皮； 無裂紋，無霉點，無滲水痕跡，無污漬； 墻面： 抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷，無面層剝落，無明顯裂縫，無污漬； 塊料（如磁磚）面層： 粘貼牢固，無缺棱掉角； 面層無裂紋、損傷、色澤一致； 對縫砂漿飽滿，線條順直； 外墻面：無裂紋、起砂、麻面等缺陷，無滲水現(xiàn)象； 地（樓）面： 客服部 工作手冊 文件編號： JYHTKFO4 版本： A 改次： 0 接管驗收工作細則 頁 碼 第 5 頁 共 12 頁 14 毛地面：平整，無裂紋； 塊料（如磁磚）面層： 粘貼牢固，無缺棱掉角； 面層無裂紋、損 傷、色澤一致，對縫線條順直； 對縫砂漿飽滿，線條順直； 水泥砂漿面層：抹灰平整，壓光均勻，無空鼓，無裂紋，無起泡等缺陷； 衛(wèi)生間、廚房和前后陽臺地面： 用小桶或塑料膠管向地面沖倒水，觀察水流向準確到地漏，不應有積水， 倒泛水； 第二天到樓下檢查樓面無滲漏； 門窗： 開啟自如，手輕搖晃門窗與墻面接觸牢固，無晃動和裂縫出現(xiàn)；目視零配件裝 配齊全，位置準確，無翹曲變形； 從室內輕搖晃門鎖與門連接牢固，開啟靈活； 木門油漆均勻，觀察門縫線條均勻，不掉角，無變形； 單指輕擊玻璃安裝牢固，無輕徽晃動現(xiàn)象；玻璃膠縫密實，玻璃面層無裂縫， 無損傷和無刮花痕跡； 可視對講： 開啟靈活，通話器完好無損，通話清楚； 不銹鋼門無刮花痕跡； 防盜鐵門無銹跡和刮花痕跡； 窗臺泛水正常，無向室內倒流缺陷；可選擇以下檢查方法： 先關緊所有的窗戶，從天面或頂層房間窗戶（屬天面均有檐口的房屋， 普遍為多屋住宅區(qū)）自上面下均勻澆水，停止?jié)菜蟀胄r逐間檢查每個窗臺（墻面）是否有水滲入； 查詢天氣預報，在驗收期間出現(xiàn)下雨的日期間，先將所有窗門關緊，雨 后逐間檢查墻面和窗臺泛水； 樓梯、扶手： 客服部 工作手冊 文件編號： JYHTKFO4 版本： A 改次： 0 接管驗收工作細則 頁 碼 第 6 頁 共 12 頁 15 砼結構的樓梯：無裂縫，面層無剝落，鋼筋無外露； 鋼木結構的樓梯： 用力輕搖無晃動，安裝牢固； 鋼筋無銹蝕，無彎曲； 木扶手表面無龜裂，油漆無脫落，色澤一致，表面平滑，不扎手； 插座： 電器插座： 單指輕擊檢 查蓋板安裝牢固，無晃動并緊貼墻面；蓋板無損壞，符合安全要求，滿足“左零右火”規(guī)定，每個都檢測，試電筆檢查每個插座電源接通是否正常 公用電視天線插座： 單指輕擊蓋板安裝穩(wěn)固，蓋板無損壞，（收視效果由住戶入住后檢查）； 有線電視插座： 由有線電視公司驗收； 電話插座： 只進行外觀驗收，單指輕擊蓋板安裝牢固，蓋板無損壞； 接線盒： 單指輕擊蓋板安裝牢固，目視蓋板無損壞； 用試電筆檢查每處預留線頭的電源接通是否正常，并用電膠布安全纏包線頭； 開關： 安裝牢固，目視蓋板無損壞； 全檢開關靈活，開啟接觸效果良好； 照明 燈具： ，與樓面緊貼，零配件齊全，燈罩完好無損； ，檢查電源接通是否正常，燈具發(fā)光正常； ，使用壽命達到要求，室內公共照明燈必要時全部接通連續(xù)工作 3天， 客服部 工作手冊 文件編號： JYHTKFO4 版本： A 改次： 0 接管驗收工作細則 頁 碼 第 7 頁 共 12 頁 16 統(tǒng)計有多少自然損壞的。 技持性文件 KH01R01《接管驗收資料交接表》 KH01R02《接管驗收資料不合格整改單》 KH01R03《房屋接管驗收單》 KH01R04《公共設備接管驗收單》 客服部 工作手冊 文件編 號： JYHTKFO4 版本： A 改次： 0 接管驗收工作細則 頁 碼 第 12 頁 共 12 頁 21 KH01R05《公共設施接管驗 收單》 KH01R06《房屋接管驗收整改項目統(tǒng)計表》 KH01R07《公共設備驗收整改項目統(tǒng)計表》 KH01R08《公共設施驗收整改項目統(tǒng)計表》 KH01R09《接管驗收不合格整改通知單》 編寫： 審核： 批準： 日期： 目的： 規(guī)范管理處入駐程序。 成立物業(yè)管理處 新的物業(yè)管理處應于已定的入伙日期前三個月成立，并開始運作，根據(jù)實際需要，采取人員分步到位的辦法，到入伙時，按定編人數(shù)配齊物業(yè)管理處各類人員。 竣工驗收前半個月，部分保安人員到位，上崗培 訓后，負責對接收的物業(yè)安全護衛(wèi) 客服部 工作手冊 文件編 號： JYHTKFO5 版本： A 改次： 0 管理處入駐工作細則 頁 碼 第 1 頁 共 6 頁 22 工作。 入住前半個月，全部保安人員配齊上