【導(dǎo)讀】住宅作為一種商品除了具有價(jià)值和使用價(jià)值之外，它還具有一個(gè)重要的特性即異質(zhì)性。這種模型認(rèn)為商品房作為一個(gè)各種特征的整體而被出售，因此一套住房的附加特征。國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)特征價(jià)格模型的研究是近十年才發(fā)展起來(lái)的，但由干特征價(jià)。住宅特征和住宅價(jià)格之間的數(shù)量關(guān)系進(jìn)行實(shí)證研究的不多，筆者通過(guò)對(duì)國(guó)內(nèi)外文獻(xiàn)的參考，建立特征定價(jià)模型對(duì)恒大照母山翡翠華庭項(xiàng)目進(jìn)行定價(jià)。翡翠華庭的房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行估算。文章首先介紹本設(shè)計(jì)所選項(xiàng)目的基本情況的介紹；在第二。價(jià)方法具體對(duì)全程策劃的影響。英文摘要另起一頁(yè)，內(nèi)容應(yīng)與“中文摘要”對(duì)應(yīng)。使用第三人稱(chēng)，用現(xiàn)在時(shí)。頁(yè)眉，宋體小五號(hào)，加下劃線。

　　

【正文】 按項(xiàng)目附近經(jīng)過(guò)的公交車(chē)線路數(shù)、通達(dá)范圍、據(jù)車(chē)站距離、步行方便等因素綜合評(píng)分；有地鐵或者輕軌站的可以折算成相應(yīng)的公交線路數(shù)。 X4 裝修 程度 裝修房取高值，清水房取低值，可以按具體的裝修程度來(lái)適當(dāng)調(diào)節(jié)分值；另外也 要考慮建筑的外立面裝飾等情況，進(jìn)行綜合評(píng)分。 X5 地段 區(qū)位 選定研究地區(qū)內(nèi)若干政治經(jīng)濟(jì)文化中心點(diǎn)，根據(jù)其重要程度確定各中心點(diǎn)的地段得分，然后根據(jù)區(qū)位中心輻射原理，視項(xiàng)目所在地與中心點(diǎn)的位置關(guān)系，交通情況進(jìn)行綜合評(píng)分取值； X6 周邊 環(huán)境 綜合考慮加分因素、扣分因素及突出特點(diǎn)后評(píng)分取值，考慮的加分因素有：項(xiàng)目臨江、依山、鄰近大學(xué)或公園、小區(qū)占地面積及綠化率、小區(qū)內(nèi)是否有大型人造景觀等，考慮 重慶大學(xué)本科學(xué)生畢業(yè)設(shè)計(jì) （論文） 附錄 A： 恒大照母山翡翠華庭住宅項(xiàng)目特征定價(jià) 43 各項(xiàng)目的具體評(píng)分值過(guò)程見(jiàn)附錄 所評(píng)分結(jié)果為下表 銷(xiāo)售 均價(jià) 交易時(shí)間 建筑類(lèi)型 交通情況 裝修程度 地段區(qū)位 周邊環(huán)境 教育配套 生活配套 營(yíng)運(yùn)評(píng)價(jià) P X1 X2 X3 X4 X5 X6 X7 X8 X9 華宇上院 8500 6 23 87 70 90 71 85 88 魯能星城 9700 15 38 70 90 80 78 72 71 龍德悠彩郡 8000 5 1 31 68 82 72 94 70 69 融創(chuàng)凡爾賽領(lǐng)館 9500 14 58 85 78 93 76 91 75 長(zhǎng)安錦繡城 8700 12 47 72 86 68 85 68 72 金科時(shí)代中心 9100 10 23 83 68 78 75 81 83 協(xié)信星都會(huì) 8800 3 13 78 76 82 70 79 78 恒大照母P0 16 23 89 68 88 73 88 90 的扣分因素有： 靠近高速公路、鐵路、城市主干道、坡度較大的道路、有噪聲或粉塵的工廠等。 X7 教育 配套 根據(jù)小區(qū)內(nèi)及周邊幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、大學(xué)和其他教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)設(shè)置情況，是否重點(diǎn)學(xué)校來(lái)綜合評(píng)分取值，對(duì)在銷(xiāo)售合同中開(kāi)發(fā)商承諾可免費(fèi)到附近重點(diǎn)中小學(xué)入學(xué)的項(xiàng)目加分。 X8 生活 配套 根據(jù)項(xiàng)目所在地附近一定范圍內(nèi)擁有各種商場(chǎng)、超市、銀行、郵政電訊營(yíng)業(yè)部、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)數(shù)量的多少、規(guī)模大小，與本地區(qū)重要生活設(shè)施場(chǎng)所的距離遠(yuǎn)近綜合評(píng)分取值。 X9 營(yíng)運(yùn) 評(píng)價(jià) 根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)資質(zhì)，開(kāi)發(fā)業(yè)績(jī)，項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工、物業(yè)管理單位資 信情況，項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)廣告情況等綜合評(píng)價(jià)取值。 重慶大學(xué)本科學(xué)生畢業(yè)設(shè)計(jì) （論文） 附錄 A： 恒大照母山翡翠華庭住宅項(xiàng)目特征定價(jià) 43 山 根據(jù) 住宅項(xiàng)目特征定價(jià)模型估算恒大照母山項(xiàng)目 均價(jià) 使用模型進(jìn)行價(jià)格估算 將數(shù)據(jù)代進(jìn)模型進(jìn)行計(jì)算 計(jì)算得 9個(gè)屬性 相對(duì)于均價(jià)序列的灰色關(guān)聯(lián)度向量 由表 1知，模型樣本項(xiàng)目個(gè)數(shù) n 為 7，屬性個(gè)數(shù) m 為 9。將 7個(gè)樣本項(xiàng)目數(shù)據(jù)通過(guò)除以均值 1 初值化，消除量綱影響，計(jì)算絕對(duì)差，令ρ =，利用式（ 1）與（ 2）計(jì)算得 9個(gè)屬性相對(duì)于均價(jià)序列的灰色關(guān)聯(lián)度向量為： （ ） 歸一化后得權(quán)重向量 w=（ ， ， ， ， ， ， ， ， ） 計(jì)算 7 個(gè)樣本項(xiàng)目與目標(biāo)項(xiàng)目的相似系數(shù)向量 對(duì)于 8個(gè)項(xiàng)目屬性值，通過(guò)除以表 1 中均值 2 初值化，計(jì)算絕對(duì)差，由式（ 1）與式（ 3）計(jì)算得 7個(gè)樣本項(xiàng)目與目標(biāo)項(xiàng)目的相似系數(shù)向量 r=（ ， ， ， ， ， ， ) 選擇典型樣本 前三個(gè)最大相似系數(shù)為 r = ， r6= ， r7= )， 選擇對(duì)應(yīng)樣本項(xiàng)目 A A A7 為三個(gè)典型樣本項(xiàng)目 計(jì)算典型樣本項(xiàng)目均價(jià)就屬性修正值 利用式（ 4）計(jì)算得目標(biāo)項(xiàng)目基于三個(gè)典型項(xiàng)目的均價(jià)修正值： p01=，p06=， p07= 利用公式（ 5）測(cè)算目標(biāo)項(xiàng)目均價(jià) 令 s=3，將 ri 與 p0i 值按順序代入式（ 5）最終計(jì)算得目標(biāo)項(xiàng)目均價(jià)估計(jì)值： p0= 元 /平方米。 對(duì)所選取的估價(jià)效果進(jìn)行評(píng)價(jià) 對(duì) 模型 結(jié)果進(jìn)行 敏感性分析 此模型中，分辨系數(shù)的取值具主觀性，可能對(duì)計(jì)算結(jié)果有影響，需要對(duì)其進(jìn)行敏感性分析，即 看其取不同值時(shí)測(cè)算值變化大小程度。 表 2 列出兩次關(guān)聯(lián)度計(jì)算中兩個(gè)分辨系數(shù)分別取 、 、 (第一行為項(xiàng)目相似性計(jì)算時(shí)的分辨系數(shù) )最終均價(jià)估算結(jié)果，從數(shù)據(jù)上看，模型中項(xiàng)目相似性計(jì)算時(shí)的分辨系數(shù)的變化導(dǎo)致最終計(jì)算結(jié)果的變化幾乎沒(méi)有影響；另外，模型中灰色關(guān)聯(lián)度確定權(quán)重的分辨系數(shù)變化時(shí)導(dǎo)致最終的結(jié)果的變化相對(duì)于前者的影響較為大點(diǎn)，但最終變化值為每變化 個(gè)單位，最終結(jié)果有 53 個(gè)單位的變換，相對(duì)于基數(shù) 9597 個(gè)單位來(lái)說(shuō)變化了 %，這個(gè)值很小，可以忽略，所以綜合來(lái)看模型關(guān)于分辨系數(shù)取值變化是平穩(wěn) 的。 Ρ 0 重慶大學(xué)本科學(xué)生畢業(yè)設(shè)計(jì) （論文） 附錄 A： 恒大照母山翡翠華庭住宅項(xiàng)目特征定價(jià) 43 另外，本設(shè)計(jì)所選取的項(xiàng)目在本次設(shè)計(jì)的過(guò)程中進(jìn)行了開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，截至設(shè)計(jì)結(jié)束已經(jīng)銷(xiāo)售了有一個(gè)多月，就其銷(xiāo)售情況進(jìn)行了調(diào)查，發(fā)現(xiàn)其目前的銷(xiāo)售均價(jià)為 9300元 /平方米，與該模型所估算出的結(jié)果相差不大，所以模型的實(shí)用性還是很強(qiáng)的。 5 選出關(guān)鍵特征因素和對(duì)開(kāi)發(fā)商的建議 反復(fù)測(cè)算 并 選出關(guān)鍵特征因素 就本設(shè)計(jì)所選取的特征因素里，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以自己改變控制的為：交易時(shí)間，建筑類(lèi)型和裝修程度。為了選出關(guān)鍵的特征因素，要對(duì)這 3 個(gè)數(shù)值進(jìn)行變化測(cè)算，來(lái)觀察其分別對(duì)結(jié)果的影響。 分別讓這 3 個(gè)數(shù)值發(fā)生 30%的幅度的變化，看其對(duì)最終結(jié)果的影響。測(cè)算結(jié)果如下表 特征因素 原值 增加 30% 測(cè)算結(jié)果 原結(jié)果 變化值 交易時(shí)間 16 建筑類(lèi)型 裝修程度 89 從數(shù)據(jù)最終計(jì)算結(jié)果來(lái)看，特征因素對(duì)最后結(jié)果影響的程度由大到小排列分別是：交易時(shí)間，裝修程度，建筑類(lèi)型。 就關(guān)鍵特征因素提出對(duì)開(kāi)發(fā)商的建議 通過(guò)上面對(duì)各個(gè)可變特征因素的測(cè)算，已經(jīng)計(jì)算出來(lái)各因素對(duì)最終售價(jià)的影響程度，下面就針對(duì)前兩個(gè)影響較大的特征因素對(duì)開(kāi)發(fā)商提出一下建議。 交易時(shí)間 在上面的測(cè)算里面，交易時(shí)間對(duì)最終售價(jià)的影響是最大的，其意義為開(kāi)盤(pán)時(shí)間越往后推遲，最終的售價(jià)將會(huì)變得越高。但是開(kāi)發(fā)商可不能盲目輕信這個(gè)計(jì)算結(jié)果，這也是本模型所具有的局限性之 一。本設(shè)計(jì)所采用的樣本都是已經(jīng)發(fā)生的過(guò)去的數(shù)據(jù)，在對(duì)未來(lái)的預(yù)測(cè)方面具有一定的有限性。 就 20xx 年我國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展形勢(shì)來(lái)說(shuō)，目前正處于發(fā)展轉(zhuǎn)型的時(shí)期，大的宏觀環(huán)境已經(jīng)定下了基調(diào)，遏制房?jī)r(jià)的快速增長(zhǎng)，使房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。 另外，國(guó)土資源部信息中心土地研究室發(fā)布《 20xx 年第一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)情況分析》，得出結(jié)論：第一季度，房?jī)r(jià)和地價(jià)雙雙增速放緩；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和房地產(chǎn)用地供應(yīng)繼續(xù)增長(zhǎng)，但增速回落；房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額下降，但仍處于歷史高位；待售商品房面積持續(xù)增加。存銷(xiāo)比。達(dá)到歷史高點(diǎn)；由于 定金及預(yù)收重慶大學(xué)本科學(xué)生畢業(yè)設(shè)計(jì) （論文） 附錄 A： 恒大照母山翡翠華庭住宅項(xiàng)目特征定價(jià) 43 款和個(gè) 人按揭貸款下降導(dǎo)致 房地產(chǎn)企業(yè)到位資金增速放緩，但銀行貸款仍保持高速增長(zhǎng)。 所以房地產(chǎn)產(chǎn)品在未來(lái)存在降價(jià)的趨勢(shì)，開(kāi)發(fā)商為了保證正常的資金鏈運(yùn)行，快速回籠資金，還是要盡早開(kāi)盤(pán)，不能將開(kāi)盤(pán)時(shí)間往后推遲。 裝修程度 裝修程度。這個(gè)特征因素包括建筑的內(nèi)部裝修和建筑外立面設(shè)計(jì)。 對(duì)于房地產(chǎn)的內(nèi)部裝修，不一定要讓房地產(chǎn)商盲目地對(duì)房屋內(nèi)部進(jìn)行多么豪華的裝修，而是要讓房地產(chǎn)商注重這方面，要用心，可以不豪華，但是要認(rèn)真施工，和房屋的每部分的功能進(jìn)行協(xié)調(diào)搭配，達(dá)到使用和視覺(jué)效用的最大化，這樣商品房?jī)?nèi)在品質(zhì)就會(huì)提高，效用 的增大就會(huì)造成內(nèi)在品質(zhì)提高，從而房?jī)r(jià)上漲，給開(kāi)發(fā)商創(chuàng)造利潤(rùn)。 對(duì)于建筑的外觀外立面，開(kāi)發(fā)商也不能忽視，因?yàn)榫烷_(kāi)發(fā)商本上來(lái)說(shuō)，它有種非常明顯的識(shí)別作用，同時(shí)良好的建筑外觀風(fēng)格對(duì)樓盤(pán)促銷(xiāo)是有積極意義的。開(kāi)發(fā)商在設(shè)計(jì)之初就要充分重視它的重要性，要和真?zhèn)€項(xiàng)目的周邊環(huán)境，銷(xiāo)售主題和項(xiàng)目功能進(jìn)行很協(xié)調(diào)的溫和，這樣就會(huì)很輕松的獲得消費(fèi)者認(rèn)同。因?yàn)閷?duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，有風(fēng)格的建筑能獲得他們的認(rèn)同，獲得精神上的愉悅。特別是針對(duì)特定消費(fèi)對(duì)象的樓盤(pán)，更要在風(fēng)格設(shè)定上與目標(biāo)客戶的心理特征相符。 6 此定價(jià)方法對(duì)全程策劃的影響 對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品定位的影響 房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品定位概述 是指房地產(chǎn)項(xiàng)目在國(guó)家和地區(qū)相關(guān)的法律、法規(guī)和規(guī)劃的指導(dǎo)下，根據(jù)本項(xiàng)目所在地域的經(jīng)濟(jì)、政治、人文和風(fēng)俗習(xí)慣等，依據(jù)項(xiàng)目本身自有的特點(diǎn)和對(duì)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)的判斷，結(jié)合項(xiàng)目自身特有的其他制約因素，找到適合于項(xiàng)目的客戶群體，在客戶群體消費(fèi)特征的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步進(jìn)行產(chǎn)品定位，包括住宅項(xiàng)目 ,商業(yè)項(xiàng)目 ,寫(xiě)字樓項(xiàng)目 ,工業(yè)項(xiàng)目等。 定位的要點(diǎn) 與眾不同的位置 、給誰(shuí)用的基本內(nèi)容 ，而應(yīng)該是競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品所沒(méi)有說(shuō)、沒(méi)注意，但對(duì)消費(fèi)者卻具有巨大吸引力的 。 特征價(jià)格理論認(rèn)為 ,房地產(chǎn)是一種異質(zhì)商品 ,產(chǎn)品本身具有的一系列特征是效用產(chǎn)生的源泉 ,不同特征結(jié)合在一起形成影響消費(fèi)者總效用的特征包。雖然房地產(chǎn)的交易價(jià)格在市場(chǎng)上是可觀察的 ,但是房地產(chǎn)特征對(duì)應(yīng)著隱含價(jià)格 ,每個(gè)特征對(duì)應(yīng)重慶大學(xué)本科學(xué)生畢業(yè)設(shè)計(jì) （論文） 附錄 A： 恒大照母山翡翠華庭住宅項(xiàng)目特征定價(jià) 43 一個(gè)隱含市場(chǎng) ,整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)可被理解為由多個(gè)特征的隱含市場(chǎng)構(gòu)成。在 市場(chǎng)上 ,房地產(chǎn)產(chǎn)品是作為內(nèi)在特征的集合來(lái)出售的 ,通過(guò)產(chǎn)品特征的組合從而影響消費(fèi)者的選擇 ,房地產(chǎn)價(jià)格是其所包含特征的隱含價(jià)格或者說(shuō)特征價(jià)格之和 ,將因內(nèi)在特征及其數(shù)量的不同而不同 (Lancaster,1966)。 在對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)行定位的時(shí)候，可以通過(guò)特征定價(jià)法的來(lái)求出對(duì)定位貢獻(xiàn)值最大的幾個(gè)特征因素，從而開(kāi)發(fā)商可以在自身?xiàng)l件的范圍內(nèi)，將這幾個(gè)特征因素的貢獻(xiàn)發(fā)揮到最大，從而可以撬動(dòng)總售價(jià)的杠桿，將自身的利潤(rùn)達(dá)到最大。 對(duì)于本設(shè)計(jì)所選擇的恒大照母山翡翠華庭項(xiàng)目，它的貢獻(xiàn)值最大的特征因素就是周邊環(huán)境：恒大照母山項(xiàng)目位 于照母山北麓，坐擁照母山千畝森林和 5萬(wàn)平方米原生水庫(kù)，項(xiàng)目 的片區(qū)最低容積率，凸顯項(xiàng)目生態(tài)宜居的理念。這是其他項(xiàng)目不可能擁有的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，所以開(kāi)發(fā)商就應(yīng)該結(jié)合自己的這個(gè)優(yōu)勢(shì)，利用周邊舒適的環(huán)境來(lái)給本項(xiàng)目制定為凸顯生態(tài)宜居的主題的定位。這樣突出了本項(xiàng)目和其他項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的不同，為消費(fèi)者構(gòu)思了一個(gè)舒適生活的理念，有了吸引消費(fèi)者眼球的亮點(diǎn)。 對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響 房地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)的構(gòu)成 房地產(chǎn)的產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)可以通過(guò)以下兩個(gè)方面來(lái)理解： 一是指單一空間的房型設(shè)計(jì)和室內(nèi)的功能規(guī)劃，以及由 其延伸至整個(gè)大樓或小區(qū)的面積（格局）配比，外觀造型、社區(qū)環(huán)境和總體功能規(guī)劃等等。 它是產(chǎn)品最基本的要素，不但是客戶在購(gòu)房時(shí)最為關(guān)心、最先考慮選擇的條件之一，更是開(kāi)發(fā)商在市場(chǎng)檢驗(yàn)中，判斷其投資是否成功的最為關(guān)鍵的一環(huán)。 二是指對(duì)整個(gè)大樓或小區(qū)，滿足人們?nèi)粘Ｉ罨蚬ぷ餍枰母黜?xiàng)設(shè)施的全面配置。它包括水、電、煤氣、通訊、裝潢、保安和保潔等等各個(gè)方面的最基本功能配置。 對(duì)于恒大照母山項(xiàng)目，已經(jīng)制定了凸顯生態(tài)宜居的生活主題，并且在進(jìn)行特征因素分析的時(shí)，建筑類(lèi)型（包括建筑的層高，外立面設(shè)計(jì)，戶型的大體樣式設(shè)計(jì)）對(duì)最終產(chǎn)品的銷(xiāo)售價(jià)格的影響不可忽視，所以開(kāi)發(fā)商在這些因素的設(shè)計(jì)和施工建造上要進(jìn)行很準(zhǔn)確的預(yù)估和精心的設(shè)計(jì)，從而使產(chǎn)品本身和整個(gè)大環(huán)境進(jìn)行相適應(yīng)，各部分功能內(nèi)部和外部相和諧，使整個(gè)項(xiàng)目的最突出的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)達(dá)到最大化，最終會(huì)吸引到大批的消費(fèi)者，達(dá)到供不應(yīng)求的效果，從而把銷(xiāo)售價(jià)格太高，創(chuàng)造更大的利潤(rùn)空間。 工程投標(biāo)報(bào)價(jià)的影響 另外，就目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的房地產(chǎn)產(chǎn)品成本費(fèi)用的構(gòu)成來(lái)看，土地費(fèi)用占到很大的比例，對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的最終銷(xiāo)售定價(jià)起到很大作用。 但是就目前大部分的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，他們?cè)谶M(jìn)行土地投標(biāo)的時(shí)候都是沒(méi)有經(jīng)過(guò) 很準(zhǔn)確的土地費(fèi)用的預(yù)算，所以在競(jìng)標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)盲目舉牌，從而抬高了土地價(jià)格，使成本費(fèi)用大大的增加了，從而銷(xiāo)售價(jià)格也居高不下，這對(duì)開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者來(lái)說(shuō)都是很不利的。 但是，特征定價(jià)法可以通過(guò)市場(chǎng)上現(xiàn)有的樣本數(shù)據(jù)很快的算出自身項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)位，然后就可以根據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)品成本費(fèi)用各部分構(gòu)成的比例，計(jì)算出大概的土地費(fèi)用應(yīng)該是多少。這樣開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行土地競(jìng)標(biāo)的時(shí)候，心里就有了清楚的出價(jià)范重慶大學(xué)本科學(xué)生畢業(yè)設(shè)計(jì) （論文） 附錄 A： 恒大照母山翡翠華庭住宅項(xiàng)目特征定價(jià) 43 圍，不至于造成出價(jià)過(guò)高增加了自身的成本，也不至于自己出價(jià)過(guò)低而競(jìng)標(biāo)不 上 。