【導(dǎo)讀】住宅作為一種商品除了具有價值和使用價值之外，它還具有一個重要的特性即異質(zhì)性。這種模型認(rèn)為商品房作為一個各種特征的整體而被出售，因此一套住房的附加特征。國內(nèi)學(xué)者對特征價格模型的研究是近十年才發(fā)展起來的，但由干特征價。住宅特征和住宅價格之間的數(shù)量關(guān)系進行實證研究的不多，筆者通過對國內(nèi)外文獻(xiàn)的參考，建立特征定價模型對恒大照母山翡翠華庭項目進行定價。翡翠華庭的房地產(chǎn)價格進行估算。文章首先介紹本設(shè)計所選項目的基本情況的介紹；在第二。價方法具體對全程策劃的影響。英文摘要另起一頁，內(nèi)容應(yīng)與“中文摘要”對應(yīng)。使用第三人稱，用現(xiàn)在時。頁眉，宋體小五號，加下劃線。

　　

【正文】 按項目附近經(jīng)過的公交車線路數(shù)、通達(dá)范圍、據(jù)車站距離、步行方便等因素綜合評分；有地鐵或者輕軌站的可以折算成相應(yīng)的公交線路數(shù)。 X4 裝修 程度 裝修房取高值，清水房取低值，可以按具體的裝修程度來適當(dāng)調(diào)節(jié)分值；另外也 要考慮建筑的外立面裝飾等情況，進行綜合評分。 X5 地段 區(qū)位 選定研究地區(qū)內(nèi)若干政治經(jīng)濟文化中心點，根據(jù)其重要程度確定各中心點的地段得分，然后根據(jù)區(qū)位中心輻射原理，視項目所在地與中心點的位置關(guān)系，交通情況進行綜合評分取值； X6 周邊 環(huán)境 綜合考慮加分因素、扣分因素及突出特點后評分取值，考慮的加分因素有：項目臨江、依山、鄰近大學(xué)或公園、小區(qū)占地面積及綠化率、小區(qū)內(nèi)是否有大型人造景觀等，考慮 重慶大學(xué)本科學(xué)生畢業(yè)設(shè)計 （論文） 附錄 A： 恒大照母山翡翠華庭住宅項目特征定價 43 各項目的具體評分值過程見附錄 所評分結(jié)果為下表 銷售 均價 交易時間 建筑類型 交通情況 裝修程度 地段區(qū)位 周邊環(huán)境 教育配套 生活配套 營運評價 P X1 X2 X3 X4 X5 X6 X7 X8 X9 華宇上院 8500 6 23 87 70 90 71 85 88 魯能星城 9700 15 38 70 90 80 78 72 71 龍德悠彩郡 8000 5 1 31 68 82 72 94 70 69 融創(chuàng)凡爾賽領(lǐng)館 9500 14 58 85 78 93 76 91 75 長安錦繡城 8700 12 47 72 86 68 85 68 72 金科時代中心 9100 10 23 83 68 78 75 81 83 協(xié)信星都會 8800 3 13 78 76 82 70 79 78 恒大照母P0 16 23 89 68 88 73 88 90 的扣分因素有： 靠近高速公路、鐵路、城市主干道、坡度較大的道路、有噪聲或粉塵的工廠等。 X7 教育 配套 根據(jù)小區(qū)內(nèi)及周邊幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、大學(xué)和其他教育培訓(xùn)機構(gòu)設(shè)置情況，是否重點學(xué)校來綜合評分取值，對在銷售合同中開發(fā)商承諾可免費到附近重點中小學(xué)入學(xué)的項目加分。 X8 生活 配套 根據(jù)項目所在地附近一定范圍內(nèi)擁有各種商場、超市、銀行、郵政電訊營業(yè)部、農(nóng)貿(mào)市場數(shù)量的多少、規(guī)模大小，與本地區(qū)重要生活設(shè)施場所的距離遠(yuǎn)近綜合評分取值。 X9 營運 評價 根據(jù)項目開發(fā)商經(jīng)營資質(zhì)，開發(fā)業(yè)績，項目設(shè)計、施工、物業(yè)管理單位資 信情況，項目營銷廣告情況等綜合評價取值。 重慶大學(xué)本科學(xué)生畢業(yè)設(shè)計 （論文） 附錄 A： 恒大照母山翡翠華庭住宅項目特征定價 43 山 根據(jù) 住宅項目特征定價模型估算恒大照母山項目 均價 使用模型進行價格估算 將數(shù)據(jù)代進模型進行計算 計算得 9個屬性 相對于均價序列的灰色關(guān)聯(lián)度向量 由表 1知，模型樣本項目個數(shù) n 為 7，屬性個數(shù) m 為 9。將 7個樣本項目數(shù)據(jù)通過除以均值 1 初值化，消除量綱影響，計算絕對差，令ρ =，利用式（ 1）與（ 2）計算得 9個屬性相對于均價序列的灰色關(guān)聯(lián)度向量為： （ ） 歸一化后得權(quán)重向量 w=（ ， ， ， ， ， ， ， ， ） 計算 7 個樣本項目與目標(biāo)項目的相似系數(shù)向量 對于 8個項目屬性值，通過除以表 1 中均值 2 初值化，計算絕對差，由式（ 1）與式（ 3）計算得 7個樣本項目與目標(biāo)項目的相似系數(shù)向量 r=（ ， ， ， ， ， ， ) 選擇典型樣本 前三個最大相似系數(shù)為 r = ， r6= ， r7= )， 選擇對應(yīng)樣本項目 A A A7 為三個典型樣本項目 計算典型樣本項目均價就屬性修正值 利用式（ 4）計算得目標(biāo)項目基于三個典型項目的均價修正值： p01=，p06=， p07= 利用公式（ 5）測算目標(biāo)項目均價 令 s=3，將 ri 與 p0i 值按順序代入式（ 5）最終計算得目標(biāo)項目均價估計值： p0= 元 /平方米。 對所選取的估價效果進行評價 對 模型 結(jié)果進行 敏感性分析 此模型中，分辨系數(shù)的取值具主觀性，可能對計算結(jié)果有影響，需要對其進行敏感性分析，即 看其取不同值時測算值變化大小程度。 表 2 列出兩次關(guān)聯(lián)度計算中兩個分辨系數(shù)分別取 、 、 (第一行為項目相似性計算時的分辨系數(shù) )最終均價估算結(jié)果，從數(shù)據(jù)上看，模型中項目相似性計算時的分辨系數(shù)的變化導(dǎo)致最終計算結(jié)果的變化幾乎沒有影響；另外，模型中灰色關(guān)聯(lián)度確定權(quán)重的分辨系數(shù)變化時導(dǎo)致最終的結(jié)果的變化相對于前者的影響較為大點，但最終變化值為每變化 個單位，最終結(jié)果有 53 個單位的變換，相對于基數(shù) 9597 個單位來說變化了 %，這個值很小，可以忽略，所以綜合來看模型關(guān)于分辨系數(shù)取值變化是平穩(wěn) 的。 Ρ 0 重慶大學(xué)本科學(xué)生畢業(yè)設(shè)計 （論文） 附錄 A： 恒大照母山翡翠華庭住宅項目特征定價 43 另外，本設(shè)計所選取的項目在本次設(shè)計的過程中進行了開盤銷售，截至設(shè)計結(jié)束已經(jīng)銷售了有一個多月，就其銷售情況進行了調(diào)查，發(fā)現(xiàn)其目前的銷售均價為 9300元 /平方米，與該模型所估算出的結(jié)果相差不大，所以模型的實用性還是很強的。 5 選出關(guān)鍵特征因素和對開發(fā)商的建議 反復(fù)測算 并 選出關(guān)鍵特征因素 就本設(shè)計所選取的特征因素里，房地產(chǎn)開發(fā)商可以自己改變控制的為：交易時間，建筑類型和裝修程度。為了選出關(guān)鍵的特征因素，要對這 3 個數(shù)值進行變化測算，來觀察其分別對結(jié)果的影響。 分別讓這 3 個數(shù)值發(fā)生 30%的幅度的變化，看其對最終結(jié)果的影響。測算結(jié)果如下表 特征因素 原值 增加 30% 測算結(jié)果 原結(jié)果 變化值 交易時間 16 建筑類型 裝修程度 89 從數(shù)據(jù)最終計算結(jié)果來看，特征因素對最后結(jié)果影響的程度由大到小排列分別是：交易時間，裝修程度，建筑類型。 就關(guān)鍵特征因素提出對開發(fā)商的建議 通過上面對各個可變特征因素的測算，已經(jīng)計算出來各因素對最終售價的影響程度，下面就針對前兩個影響較大的特征因素對開發(fā)商提出一下建議。 交易時間 在上面的測算里面，交易時間對最終售價的影響是最大的，其意義為開盤時間越往后推遲，最終的售價將會變得越高。但是開發(fā)商可不能盲目輕信這個計算結(jié)果，這也是本模型所具有的局限性之 一。本設(shè)計所采用的樣本都是已經(jīng)發(fā)生的過去的數(shù)據(jù)，在對未來的預(yù)測方面具有一定的有限性。 就 20xx 年我國的房地產(chǎn)發(fā)展形勢來說，目前正處于發(fā)展轉(zhuǎn)型的時期，大的宏觀環(huán)境已經(jīng)定下了基調(diào)，遏制房價的快速增長，使房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。 另外，國土資源部信息中心土地研究室發(fā)布《 20xx 年第一季度房地產(chǎn)市場情況分析》，得出結(jié)論：第一季度，房價和地價雙雙增速放緩；房地產(chǎn)開發(fā)投資和房地產(chǎn)用地供應(yīng)繼續(xù)增長，但增速回落；房地產(chǎn)銷售面積和銷售額下降，但仍處于歷史高位；待售商品房面積持續(xù)增加。存銷比。達(dá)到歷史高點；由于 定金及預(yù)收重慶大學(xué)本科學(xué)生畢業(yè)設(shè)計 （論文） 附錄 A： 恒大照母山翡翠華庭住宅項目特征定價 43 款和個 人按揭貸款下降導(dǎo)致 房地產(chǎn)企業(yè)到位資金增速放緩，但銀行貸款仍保持高速增長。 所以房地產(chǎn)產(chǎn)品在未來存在降價的趨勢，開發(fā)商為了保證正常的資金鏈運行，快速回籠資金，還是要盡早開盤，不能將開盤時間往后推遲。 裝修程度 裝修程度。這個特征因素包括建筑的內(nèi)部裝修和建筑外立面設(shè)計。 對于房地產(chǎn)的內(nèi)部裝修，不一定要讓房地產(chǎn)商盲目地對房屋內(nèi)部進行多么豪華的裝修，而是要讓房地產(chǎn)商注重這方面，要用心，可以不豪華，但是要認(rèn)真施工，和房屋的每部分的功能進行協(xié)調(diào)搭配，達(dá)到使用和視覺效用的最大化，這樣商品房內(nèi)在品質(zhì)就會提高，效用 的增大就會造成內(nèi)在品質(zhì)提高，從而房價上漲，給開發(fā)商創(chuàng)造利潤。 對于建筑的外觀外立面，開發(fā)商也不能忽視，因為就開發(fā)商本上來說，它有種非常明顯的識別作用，同時良好的建筑外觀風(fēng)格對樓盤促銷是有積極意義的。開發(fā)商在設(shè)計之初就要充分重視它的重要性，要和真?zhèn)€項目的周邊環(huán)境，銷售主題和項目功能進行很協(xié)調(diào)的溫和，這樣就會很輕松的獲得消費者認(rèn)同。因為對于消費者來說，有風(fēng)格的建筑能獲得他們的認(rèn)同，獲得精神上的愉悅。特別是針對特定消費對象的樓盤，更要在風(fēng)格設(shè)定上與目標(biāo)客戶的心理特征相符。 6 此定價方法對全程策劃的影響 對房地產(chǎn)產(chǎn)品定位的影響 房地產(chǎn)項目產(chǎn)品定位概述 是指房地產(chǎn)項目在國家和地區(qū)相關(guān)的法律、法規(guī)和規(guī)劃的指導(dǎo)下，根據(jù)本項目所在地域的經(jīng)濟、政治、人文和風(fēng)俗習(xí)慣等，依據(jù)項目本身自有的特點和對市場未來發(fā)展趨勢的判斷，結(jié)合項目自身特有的其他制約因素，找到適合于項目的客戶群體，在客戶群體消費特征的基礎(chǔ)上，進一步進行產(chǎn)品定位，包括住宅項目 ,商業(yè)項目 ,寫字樓項目 ,工業(yè)項目等。 定位的要點 與眾不同的位置 、給誰用的基本內(nèi)容 ，而應(yīng)該是競爭產(chǎn)品所沒有說、沒注意，但對消費者卻具有巨大吸引力的 。 特征價格理論認(rèn)為 ,房地產(chǎn)是一種異質(zhì)商品 ,產(chǎn)品本身具有的一系列特征是效用產(chǎn)生的源泉 ,不同特征結(jié)合在一起形成影響消費者總效用的特征包。雖然房地產(chǎn)的交易價格在市場上是可觀察的 ,但是房地產(chǎn)特征對應(yīng)著隱含價格 ,每個特征對應(yīng)重慶大學(xué)本科學(xué)生畢業(yè)設(shè)計 （論文） 附錄 A： 恒大照母山翡翠華庭住宅項目特征定價 43 一個隱含市場 ,整個房地產(chǎn)市場可被理解為由多個特征的隱含市場構(gòu)成。在 市場上 ,房地產(chǎn)產(chǎn)品是作為內(nèi)在特征的集合來出售的 ,通過產(chǎn)品特征的組合從而影響消費者的選擇 ,房地產(chǎn)價格是其所包含特征的隱含價格或者說特征價格之和 ,將因內(nèi)在特征及其數(shù)量的不同而不同 (Lancaster,1966)。 在對房地產(chǎn)產(chǎn)品進行定位的時候，可以通過特征定價法的來求出對定位貢獻(xiàn)值最大的幾個特征因素，從而開發(fā)商可以在自身條件的范圍內(nèi)，將這幾個特征因素的貢獻(xiàn)發(fā)揮到最大，從而可以撬動總售價的杠桿，將自身的利潤達(dá)到最大。 對于本設(shè)計所選擇的恒大照母山翡翠華庭項目，它的貢獻(xiàn)值最大的特征因素就是周邊環(huán)境：恒大照母山項目位 于照母山北麓，坐擁照母山千畝森林和 5萬平方米原生水庫，項目 的片區(qū)最低容積率，凸顯項目生態(tài)宜居的理念。這是其他項目不可能擁有的競爭優(yōu)勢，所以開發(fā)商就應(yīng)該結(jié)合自己的這個優(yōu)勢，利用周邊舒適的環(huán)境來給本項目制定為凸顯生態(tài)宜居的主題的定位。這樣突出了本項目和其他項目競爭優(yōu)勢的不同，為消費者構(gòu)思了一個舒適生活的理念，有了吸引消費者眼球的亮點。 對房地產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計的影響 房地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計的構(gòu)成 房地產(chǎn)的產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計可以通過以下兩個方面來理解： 一是指單一空間的房型設(shè)計和室內(nèi)的功能規(guī)劃，以及由 其延伸至整個大樓或小區(qū)的面積（格局）配比，外觀造型、社區(qū)環(huán)境和總體功能規(guī)劃等等。 它是產(chǎn)品最基本的要素，不但是客戶在購房時最為關(guān)心、最先考慮選擇的條件之一，更是開發(fā)商在市場檢驗中，判斷其投資是否成功的最為關(guān)鍵的一環(huán)。 二是指對整個大樓或小區(qū)，滿足人們?nèi)粘Ｉ罨蚬ぷ餍枰母黜椩O(shè)施的全面配置。它包括水、電、煤氣、通訊、裝潢、保安和保潔等等各個方面的最基本功能配置。 對于恒大照母山項目，已經(jīng)制定了凸顯生態(tài)宜居的生活主題，并且在進行特征因素分析的時，建筑類型（包括建筑的層高，外立面設(shè)計，戶型的大體樣式設(shè)計）對最終產(chǎn)品的銷售價格的影響不可忽視，所以開發(fā)商在這些因素的設(shè)計和施工建造上要進行很準(zhǔn)確的預(yù)估和精心的設(shè)計，從而使產(chǎn)品本身和整個大環(huán)境進行相適應(yīng)，各部分功能內(nèi)部和外部相和諧，使整個項目的最突出的競爭優(yōu)勢達(dá)到最大化，最終會吸引到大批的消費者，達(dá)到供不應(yīng)求的效果，從而把銷售價格太高，創(chuàng)造更大的利潤空間。 工程投標(biāo)報價的影響 另外，就目前房地產(chǎn)市場的房地產(chǎn)產(chǎn)品成本費用的構(gòu)成來看，土地費用占到很大的比例，對房地產(chǎn)產(chǎn)品的最終銷售定價起到很大作用。 但是就目前大部分的開發(fā)商來說，他們在進行土地投標(biāo)的時候都是沒有經(jīng)過 很準(zhǔn)確的土地費用的預(yù)算，所以在競標(biāo)現(xiàn)場盲目舉牌，從而抬高了土地價格，使成本費用大大的增加了，從而銷售價格也居高不下，這對開發(fā)商和消費者來說都是很不利的。 但是，特征定價法可以通過市場上現(xiàn)有的樣本數(shù)據(jù)很快的算出自身項目的銷售價位，然后就可以根據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)品成本費用各部分構(gòu)成的比例，計算出大概的土地費用應(yīng)該是多少。這樣開發(fā)商在進行土地競標(biāo)的時候，心里就有了清楚的出價范重慶大學(xué)本科學(xué)生畢業(yè)設(shè)計 （論文） 附錄 A： 恒大照母山翡翠華庭住宅項目特征定價 43 圍，不至于造成出價過高增加了自身的成本，也不至于自己出價過低而競標(biāo)不 上 。