【正文】 。 但是，特征定價(jià)法可以通過市場上現(xiàn)有的樣本數(shù)據(jù)很快的算出自身項(xiàng)目的銷售價(jià)位，然后就可以根據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)品成本費(fèi)用各部分構(gòu)成的比例，計(jì)算出大概的土地費(fèi)用應(yīng)該是多少。 工程投標(biāo)報(bào)價(jià)的影響 另外，就目前房地產(chǎn)市場的房地產(chǎn)產(chǎn)品成本費(fèi)用的構(gòu)成來看，土地費(fèi)用占到很大的比例，對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的最終銷售定價(jià)起到很大作用。它包括水、電、煤氣、通訊、裝潢、保安和保潔等等各個(gè)方面的最基本功能配置。 它是產(chǎn)品最基本的要素，不但是客戶在購房時(shí)最為關(guān)心、最先考慮選擇的條件之一，更是開發(fā)商在市場檢驗(yàn)中，判斷其投資是否成功的最為關(guān)鍵的一環(huán)。這樣突出了本項(xiàng)目和其他項(xiàng)目競爭優(yōu)勢的不同，為消費(fèi)者構(gòu)思了一個(gè)舒適生活的理念，有了吸引消費(fèi)者眼球的亮點(diǎn)。 對(duì)于本設(shè)計(jì)所選擇的恒大照母山翡翠華庭項(xiàng)目，它的貢獻(xiàn)值最大的特征因素就是周邊環(huán)境：恒大照母山項(xiàng)目位 于照母山北麓，坐擁照母山千畝森林和 5萬平方米原生水庫，項(xiàng)目 的片區(qū)最低容積率，凸顯項(xiàng)目生態(tài)宜居的理念。在 市場上 ,房地產(chǎn)產(chǎn)品是作為內(nèi)在特征的集合來出售的 ,通過產(chǎn)品特征的組合從而影響消費(fèi)者的選擇 ,房地產(chǎn)價(jià)格是其所包含特征的隱含價(jià)格或者說特征價(jià)格之和 ,將因內(nèi)在特征及其數(shù)量的不同而不同 (Lancaster,1966)。 特征價(jià)格理論認(rèn)為 ,房地產(chǎn)是一種異質(zhì)商品 ,產(chǎn)品本身具有的一系列特征是效用產(chǎn)生的源泉 ,不同特征結(jié)合在一起形成影響消費(fèi)者總效用的特征包。 6 此定價(jià)方法對(duì)全程策劃的影響 對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品定位的影響 房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品定位概述 是指房地產(chǎn)項(xiàng)目在國家和地區(qū)相關(guān)的法律、法規(guī)和規(guī)劃的指導(dǎo)下，根據(jù)本項(xiàng)目所在地域的經(jīng)濟(jì)、政治、人文和風(fēng)俗習(xí)慣等，依據(jù)項(xiàng)目本身自有的特點(diǎn)和對(duì)市場未來發(fā)展趨勢的判斷，結(jié)合項(xiàng)目自身特有的其他制約因素，找到適合于項(xiàng)目的客戶群體，在客戶群體消費(fèi)特征的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步進(jìn)行產(chǎn)品定位，包括住宅項(xiàng)目 ,商業(yè)項(xiàng)目 ,寫字樓項(xiàng)目 ,工業(yè)項(xiàng)目等。因?yàn)閷?duì)于消費(fèi)者來說，有風(fēng)格的建筑能獲得他們的認(rèn)同，獲得精神上的愉悅。 對(duì)于建筑的外觀外立面，開發(fā)商也不能忽視，因?yàn)榫烷_發(fā)商本上來說，它有種非常明顯的識(shí)別作用，同時(shí)良好的建筑外觀風(fēng)格對(duì)樓盤促銷是有積極意義的。這個(gè)特征因素包括建筑的內(nèi)部裝修和建筑外立面設(shè)計(jì)。 所以房地產(chǎn)產(chǎn)品在未來存在降價(jià)的趨勢，開發(fā)商為了保證正常的資金鏈運(yùn)行，快速回籠資金，還是要盡早開盤，不能將開盤時(shí)間往后推遲。存銷比。 就 20xx 年我國的房地產(chǎn)發(fā)展形勢來說，目前正處于發(fā)展轉(zhuǎn)型的時(shí)期，大的宏觀環(huán)境已經(jīng)定下了基調(diào)，遏制房價(jià)的快速增長，使房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。但是開發(fā)商可不能盲目輕信這個(gè)計(jì)算結(jié)果，這也是本模型所具有的局限性之 一。 就關(guān)鍵特征因素提出對(duì)開發(fā)商的建議 通過上面對(duì)各個(gè)可變特征因素的測算，已經(jīng)計(jì)算出來各因素對(duì)最終售價(jià)的影響程度，下面就針對(duì)前兩個(gè)影響較大的特征因素對(duì)開發(fā)商提出一下建議。 分別讓這 3 個(gè)數(shù)值發(fā)生 30%的幅度的變化，看其對(duì)最終結(jié)果的影響。 5 選出關(guān)鍵特征因素和對(duì)開發(fā)商的建議 反復(fù)測算 并 選出關(guān)鍵特征因素 就本設(shè)計(jì)所選取的特征因素里，房地產(chǎn)開發(fā)商可以自己改變控制的為：交易時(shí)間，建筑類型和裝修程度。 表 2 列出兩次關(guān)聯(lián)度計(jì)算中兩個(gè)分辨系數(shù)分別取 、 、 (第一行為項(xiàng)目相似性計(jì)算時(shí)的分辨系數(shù) )最終均價(jià)估算結(jié)果，從數(shù)據(jù)上看，模型中項(xiàng)目相似性計(jì)算時(shí)的分辨系數(shù)的變化導(dǎo)致最終計(jì)算結(jié)果的變化幾乎沒有影響；另外，模型中灰色關(guān)聯(lián)度確定權(quán)重的分辨系數(shù)變化時(shí)導(dǎo)致最終的結(jié)果的變化相對(duì)于前者的影響較為大點(diǎn)，但最終變化值為每變化 個(gè)單位，最終結(jié)果有 53 個(gè)單位的變換，相對(duì)于基數(shù) 9597 個(gè)單位來說變化了 %，這個(gè)值很小，可以忽略，所以綜合來看模型關(guān)于分辨系數(shù)取值變化是平穩(wěn) 的。將 7個(gè)樣本項(xiàng)目數(shù)據(jù)通過除以均值 1 初值化，消除量綱影響，計(jì)算絕對(duì)差，令ρ =，利用式（ 1）與（ 2）計(jì)算得 9個(gè)屬性相對(duì)于均價(jià)序列的灰色關(guān)聯(lián)度向量為： （ ） 歸一化后得權(quán)重向量 w=（ ， ， ， ， ， ， ， ， ） 計(jì)算 7 個(gè)樣本項(xiàng)目與目標(biāo)項(xiàng)目的相似系數(shù)向量 對(duì)于 8個(gè)項(xiàng)目屬性值，通過除以表 1 中均值 2 初值化，計(jì)算絕對(duì)差，由式（ 1）與式（ 3）計(jì)算得 7個(gè)樣本項(xiàng)目與目標(biāo)項(xiàng)目的相似系數(shù)向量 r=（ ， ， ， ， ， ， ) 選擇典型樣本 前三個(gè)最大相似系數(shù)為 r = ， r6= ， r7= )， 選擇對(duì)應(yīng)樣本項(xiàng)目 A A A7 為三個(gè)典型樣本項(xiàng)目 計(jì)算典型樣本項(xiàng)目均價(jià)就屬性修正值 利用式（ 4）計(jì)算得目標(biāo)項(xiàng)目基于三個(gè)典型項(xiàng)目的均價(jià)修正值： p01=，p06=， p07= 利用公式（ 5）測算目標(biāo)項(xiàng)目均價(jià) 令 s=3，將 ri 與 p0i 值按順序代入式（ 5）最終計(jì)算得目標(biāo)項(xiàng)目均價(jià)估計(jì)值： p0= 元 /平方米。 X9 營運(yùn) 評(píng)價(jià) 根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)商經(jīng)營資質(zhì)，開發(fā)業(yè)績，項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工、物業(yè)管理單位資 信情況，項(xiàng)目營銷廣告情況等綜合評(píng)價(jià)取值。 X7 教育 配套 根據(jù)小區(qū)內(nèi)及周邊幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、大學(xué)和其他教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)設(shè)置情況，是否重點(diǎn)學(xué)校來綜合評(píng)分取值，對(duì)在銷售合同中開發(fā)商承諾可免費(fèi)到附近重點(diǎn)中小學(xué)入學(xué)的項(xiàng)目加分。 X4 裝修 程度 裝修房取高值，清水房取低值，可以按具體的裝修程度來適當(dāng)調(diào)節(jié)分值；另外也 要考慮建筑的外立面裝飾等情況，進(jìn)行綜合評(píng)分。 X2 建筑 類型 根據(jù)各類建筑成本差異，超高（ 31 層以上）層取值 ，高層（ 830 層）取值 1，多層（ 47 層）取值 ，具體樓層有差異的可以適當(dāng)調(diào)節(jié)數(shù)值。 九： 營運(yùn)評(píng)價(jià) ， 開發(fā)商經(jīng)營資質(zhì)和物業(yè)管理評(píng)價(jià) 。 七：教育配套， 主要指 小區(qū)內(nèi)及周邊幼兒園，小學(xué)，中學(xué)，大學(xué)和其他教育培訓(xùn)機(jī) 構(gòu)；學(xué)校是否重點(diǎn)，上學(xué)是否交贊助費(fèi)等 。 五：地段區(qū)位， 主要指該項(xiàng)目 與政治，經(jīng)濟(jì)和文化中心點(diǎn)的距離 。 三：交通情況， 主要是 指周邊 公交車的數(shù)量和地鐵輕軌交通 運(yùn)載能力 。 項(xiàng)目名稱 開盤時(shí)間 華宇上院 20xx 年 4月 魯能星城 20xx 年 3月 龍德悠彩郡 20xx 年 5月 融創(chuàng)凡爾賽領(lǐng)館 20xx 年 2月 長安錦繡城 20xx 年 12月 金科時(shí)代中心 20xx 年 10月 協(xié)信星都會(huì) 20xx 年 3月 重慶大學(xué)本科學(xué)生畢業(yè)設(shè)計(jì) （論文） 附錄 A： 恒大照母山翡翠華庭住宅項(xiàng)目特征定價(jià) 43 結(jié)合以上恒大照母山的具體項(xiàng)目和以上因素的評(píng)判，總結(jié)出本設(shè)計(jì)自身所需的特征因素。 相似競爭項(xiàng)目的選取 分別列項(xiàng)目， 根據(jù)項(xiàng)目（恒大照母山）來選擇特征因素 總結(jié)出自己的特征因素分類 列出量化標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行量化。 綜上所述，影響城市房地產(chǎn)價(jià)格的微觀因素 是多種多樣的，各種微觀因素對(duì)城市房地產(chǎn)價(jià)格的影響有區(qū)別的；在不同的城市，影響城市房地產(chǎn)價(jià)格的微觀因素有差異；就是同一個(gè)微觀因素，由于城市土地的用途不同，對(duì)城市房地產(chǎn)價(jià)格的影響有差別。 第五，工廠對(duì)城市土地價(jià)格的影響是混合的。 第三，在其他因素不變的情況下，位于地鐵線附近的居住用地價(jià)格與其他區(qū)域的居住用地價(jià)格相比明顯高的多 (即交通因素一地鐵增加了居住用地價(jià)格 )。他們研究得出如下的結(jié)論： 第一，城市中心影響度和交通因素等決定居住用地價(jià)格水平，而鄰里因素對(duì)土地價(jià)格起到了決定性的影響。 Murtaza Haideramp。但無論何種形式的城市中心度測量，研究的結(jié)果都認(rèn)為城市中心影響度對(duì)城市房價(jià)有一定正面影響 (， 1959；MurtazaHaideramp。 房產(chǎn)到城市 CBD距離來進(jìn)行測量 。 重慶大學(xué)本科學(xué)生畢業(yè)設(shè)計(jì) （論文） 附錄 A： 恒大照母山翡翠華庭住宅項(xiàng)目特征定價(jià) 43 6城市中心 CBD 城市中心影響度也是西方學(xué)者實(shí)證研究的一個(gè)重要內(nèi)容。 5交通因素 Murtaza Haideramp。Smersh(1998)對(duì)西雅圖一個(gè)湖邊的居住用地價(jià)格進(jìn)行研究，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，遠(yuǎn)離濱水地區(qū)，居住用地價(jià)格顯著的減少，但是景觀因素在統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)上不顯著。但從這些學(xué)者研究結(jié)果來看，景觀這個(gè)鄰里因素對(duì)城市房價(jià)一般實(shí)證的影響，但在統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)上并不總是顯著的。SlnnanS(1994) ， Mok et al(1995) ， Bneson 、 Hans 、Schwartzamp。 Des Rosicrs et al(1996)用 1990 年美國洛杉磯地區(qū)的交易數(shù)據(jù)進(jìn)行研究，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，附近地區(qū)每增加一個(gè)購物中心，則其附近的土地價(jià)格每平方英尺增加 27 美元。研究結(jié)果發(fā)現(xiàn)，大型購物中心對(duì)城市房地產(chǎn)價(jià)格的影響是復(fù)雜的。 3大型購物中心 除了學(xué)校、醫(yī)院兩個(gè)公用設(shè)施外，還有了許多學(xué)者 (DesRosiersetal， 1996；51Sirpal， 1994)對(duì)其他公用設(shè)施與城市房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系進(jìn)行了研究。研究結(jié)果發(fā)現(xiàn)，醫(yī)院對(duì)房價(jià)的影響是復(fù)雜的。在學(xué)校質(zhì)量好的地區(qū)，城市房價(jià)比學(xué)校質(zhì)量差的地區(qū)高出約 64%。他們的研究結(jié)果表明，在學(xué)校質(zhì)量好的地區(qū)，城市房價(jià)較高。wastt(1985)、Kaiamp。 .amp。Herrin， 20xx；Haurinamp。 1學(xué)校 在所有地方政府或是政府所提供的服務(wù)設(shè)施中，學(xué)校 (主要是中學(xué) )質(zhì)量因素是學(xué)多學(xué)者研究的重點(diǎn)之一，有許多學(xué)者研究學(xué)校質(zhì)量與城市房價(jià)的關(guān) 系問題。通過對(duì)現(xiàn)有文獻(xiàn)的回顧可以發(fā)現(xiàn)，以往研究中往往把房地產(chǎn)的特征分為建筑特征，鄰里特征，區(qū)位特征三大類。一般 s取 3或 4。（式（ 5））進(jìn)行加權(quán)估算 。 對(duì)這 s個(gè)修正值 p0i，按相似系數(shù)的某種形式加權(quán)建立目標(biāo)項(xiàng)目的銷售均價(jià)估算式方法多種，如：簡單加權(quán)平均，特殊加權(quán)計(jì)算，這里使用：。 不失一般性，設(shè)相似系數(shù)向量分量為降序排列，選擇相似系數(shù)最大的前 s 個(gè)項(xiàng)目建立類比定價(jià)模型。 其絕對(duì)差為： 仍按形如式（ 1）的公式計(jì)算 A0 與 Ai在 k點(diǎn)的點(diǎn)關(guān)聯(lián)度，此時(shí) i=1， 2，?，n， k=1， 2，?， m。 屬性 xi 與均價(jià) p 的關(guān)聯(lián)度為： 將其歸一化得權(quán)重 ○ 3 計(jì)算目標(biāo)項(xiàng)目與樣本項(xiàng)目的相似度 方法有： 1）灰色關(guān)聯(lián)度 2）模糊貼近度 kiki xpk ??? )(0)1()(m a xm a x)( )(m a xm a x)(m i nm i n)(00000 kkkkkikiiikiikii ??????????)2(,...,2,1)(1 0 mikn nk ii ?? ? ??)3(...,2,1/ 1 miw mj jii ?? ?? ??重慶大學(xué)本科學(xué)生畢業(yè)設(shè)計(jì) （論文） 附錄 A： 恒大照母山翡翠華庭住宅項(xiàng)目特征定價(jià) 43 3 距離相似系數(shù)等。 ○ 2 灰色關(guān)聯(lián)度分析法確定權(quán)重 選擇樣本項(xiàng)目均價(jià) p=（ p1， p2，?， pn）為參考序列，項(xiàng)目屬性 xi=（ x1i，x2i，?， xni） i=1， 2，?， m 為比較序列，各序列通過除以其均值進(jìn)行初值化，仍用原記號(hào)表示。 5）熵權(quán)法：按照信息論基本原理的解釋，信息是系統(tǒng)有序程度的一個(gè)度量，熵是系統(tǒng)無序程度的一個(gè)度量；如果指標(biāo)的信息熵越小，該指標(biāo)提供的信息量越大，在綜合評(píng)價(jià)中所起作用理當(dāng)越大，權(quán)重就應(yīng)該越高。 4）相關(guān)系數(shù)：是用以反映變量之間相關(guān)關(guān)系密切程度的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)。 3）灰 色關(guān)聯(lián)度分析法：灰色關(guān)聯(lián)度分析法是一種多因素統(tǒng)計(jì)分析方法，它是以各因素的樣本數(shù)據(jù)為依據(jù)用灰色關(guān)聯(lián)度來描述因素間關(guān)系的強(qiáng)弱、大小和次序，若樣本數(shù)據(jù)反映出的兩因素變化的態(tài)勢（方向、大小和個(gè)速度等）基本一致，則它們之間的關(guān)聯(lián)度較大；反之，關(guān)聯(lián)度較小。 2）專家調(diào)查法：專家調(diào)查法又稱德爾斐（ Delphi）法。 ○ 1 確定各屬性對(duì)均價(jià)的貢獻(xiàn)度 可根據(jù)各屬性 xi 相對(duì)于均價(jià) p 的重要性權(quán)重大小來體現(xiàn)各屬性對(duì)確定項(xiàng)目均價(jià)的貢獻(xiàn)程度。目標(biāo)項(xiàng)目 A0的銷售均價(jià) p0待估算，屬性向量為： A0=（ x01， x02，?，x0m），有 n 個(gè)樣本項(xiàng)目，均價(jià)為 pi，屬性向量為 Ai=（ xi1， xi2，?， xim） i=1，2，?， n。以所選典型項(xiàng)目相似度值構(gòu)造權(quán)向量，對(duì)修正均價(jià)加權(quán)，最終得到目標(biāo)項(xiàng)目均價(jià)。 建立住宅項(xiàng)目特征定價(jià)模型 基于相似分析的價(jià)格修正測算方法思路 利用項(xiàng)目屬性相對(duì)于均價(jià)的重要性權(quán)重，確定均價(jià)與各屬性的大致比例關(guān)系。 2）當(dāng)樣本項(xiàng)目數(shù)量較少時(shí) 難以建立均價(jià)與屬性變量間較精確的函數(shù)關(guān)系，根據(jù)項(xiàng)目相似程度越高其價(jià)格越相近的原理，可建立基于相似分析的住宅項(xiàng)目類比特征定價(jià)模型。 ○ 3 模型對(duì)樣本的要求問題 按質(zhì)論價(jià)是異質(zhì)商品定價(jià)的基本原則，根據(jù)以往的文獻(xiàn)研究中的經(jīng)驗(yàn)，在眾多定價(jià)方法中，特征定價(jià)需要使用樣本住宅項(xiàng)目特征數(shù)據(jù)。 除了估計(jì)方法的爭議之外，模型估計(jì)中出現(xiàn)的其他問題也是研究應(yīng)用中討論的焦點(diǎn)，如變量的選擇不當(dāng)及變量的觀測誤差問題，市場細(xì)分導(dǎo)致的有