【正文】 仍按形如式（ 1）的公式計(jì)算 A0 與 Ai在 k點(diǎn)的點(diǎn)關(guān)聯(lián)度，此時(shí) i=1， 2，?，n， k=1， 2，?， m。 利用屬性權(quán)重向量 w加權(quán)式（ 3）計(jì)算項(xiàng)目 Ai 與目標(biāo)項(xiàng)目 A0 的關(guān)聯(lián)度，構(gòu)成n個(gè)樣本項(xiàng)目與目標(biāo)項(xiàng)目的相似度向量 r=（ r1， r2，?， rn）。 不失一般性，設(shè)相似系數(shù)向量分量為降序排列，選擇相似系數(shù)最大的前 s 個(gè)項(xiàng)目建立類比定價(jià)模型。 （ 4） 基于項(xiàng)目相似分析的類比特征修正 定價(jià)模型 首先對(duì)相似系數(shù)最大的前 s 個(gè)項(xiàng)目，利用式（ 4）計(jì)算目標(biāo)項(xiàng)目均價(jià)初步修正估計(jì)值 p0i， i=1， 2，?， s。 對(duì)這 s個(gè)修正值 p0i，按相似系數(shù)的某種形式加權(quán)建立目標(biāo)項(xiàng)目的銷售均價(jià)估算式方法多種，如：簡(jiǎn)單加權(quán)平均，特殊加權(quán)計(jì)算，這里使用：。快速遞減加權(quán)式[3]。（式（ 5））進(jìn)行加權(quán)估算 。 式（ 5）表明樣本項(xiàng)目與目標(biāo)項(xiàng)目越相似，其對(duì)估計(jì)均價(jià)影響越大，而且具有類比樣本自我估計(jì)能力。一般 s取 3或 4。 ikki xxk ??? 00 )()3(,... ,2,1)(01 nikwr imk ki ?? ?? ?)4(,...,2,1)( 0220211010 sipwxxwxxwxxp imimmiii ????? ?)5()1()1)(1)((1)1()1)(1(...)1)(1()1(210020101210321302120xx0sssssrrrpppsprrrrprrrprrprp??????????????????LLL重慶大學(xué)本科學(xué)生畢業(yè)設(shè)計(jì) （論文） 附錄 A： 恒大照母山翡翠華庭住宅項(xiàng)目特征定價(jià) 43 4 恒大照母山翡翠華庭住宅項(xiàng)目特征定價(jià)模型的 應(yīng)用 相似競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的選取 和特征因素的選擇與量化 特征因素的選擇 相似競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的選取 量化特征因素 根據(jù) 住宅項(xiàng)目特征定價(jià)模型估算恒大照母山項(xiàng)目均價(jià) 使用模型進(jìn)行價(jià)格估算 對(duì)所選取的估價(jià)效果進(jìn)行評(píng)價(jià) 相似競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的選取和特征因素的選擇與量化 特征因素的選擇 采用特征價(jià)格方法對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，對(duì)特征變量的選擇是非常關(guān)鍵的一步。通過對(duì)現(xiàn)有文獻(xiàn)的回顧可以發(fā)現(xiàn)，以往研究中往往把房地產(chǎn)的特征分為建筑特征，鄰里特征，區(qū)位特征三大類。 而這三大類又是由許多小的因素構(gòu)成，將其收集 分類如下表： 特征分類 特征變量 可能存在的問題 建筑特征 分為多層、小高層、排屋和別墅 建筑結(jié)構(gòu)的類型和施 J 一質(zhì)量 建筑的式樣、風(fēng)格和顏色 住宅內(nèi)部平面布局、通風(fēng)采光 住宅室和廳的總數(shù)目 建筑面積 建筑年齡 主要朝向 裝修程度 所在樓層的層數(shù) 是否有車庫(kù)和車位 是否帶有閣樓 小區(qū)供電情況 小區(qū)供水情況 小區(qū)供氣情況 互聯(lián)網(wǎng)接通情況 消防系統(tǒng) 保安系統(tǒng) 小區(qū)居民可使用的最近超市：面積、距離、 7 鉆牌等 小區(qū)居民可使用的最近菜場(chǎng)：面積、距離、品牌重慶大學(xué)本科學(xué)生畢業(yè)設(shè)計(jì) （論文） 附錄 A： 恒大照母山翡翠華庭住宅項(xiàng)目特征定價(jià) 43 鄰里特征 等 距離、規(guī)模、聲譽(yù) 距離、規(guī)模、聲譽(yù) 距離、規(guī)模、聲譽(yù) 小區(qū)內(nèi)醫(yī)療保健服務(wù)以及周圍醫(yī)院的情況 距離、人小、服務(wù)質(zhì)量 距離、人小、服務(wù)質(zhì)量 距離、人小、服務(wù)質(zhì)量 距離、人小、服務(wù)質(zhì)量 娛樂設(shè)施及服務(wù)質(zhì)量 體育設(shè)施及服務(wù)質(zhì)量 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì) 物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量 物業(yè)管理公司品牌 房地產(chǎn)開發(fā)商品牌 小區(qū)的檔次 小區(qū)的規(guī)模 小區(qū)戶主中大學(xué)本科以上學(xué)歷比例 小區(qū)相鄰主要單位的類型和規(guī)模 小區(qū)內(nèi)部的綠化情況 小區(qū)內(nèi)部的衛(wèi)生狀況 小區(qū)內(nèi)部的空氣質(zhì)量 小區(qū)內(nèi)部的安靜程度 小區(qū)整體的美觀程度 小區(qū)到公園距離 小區(qū)周圍的自然環(huán)境 小區(qū)及周圍空氣污染情況 小區(qū)及周圍水域污染情況 小區(qū)及周圍噪音污染情況 垃圾處理情況 區(qū)位特征 公交車通邊清況 到 火車站距離 到長(zhǎng)途汽車站距離 小區(qū)周圍路面質(zhì)量和道路暢通情況 CBD 的距離 到繁華中心的距離 功能 中央商務(wù)區(qū)；文化教育區(qū)；風(fēng)景區(qū)；商業(yè)區(qū)；住宅區(qū)；工業(yè)開發(fā)區(qū) 功能 城市區(qū)域開發(fā)成熟度 重慶大學(xué)本科學(xué)生畢業(yè)設(shè)計(jì) （論文） 附錄 A： 恒大照母山翡翠華庭住宅項(xiàng)目特征定價(jià) 43 對(duì)于所選取的以上的特征因素都是在參閱了前人的文獻(xiàn)資料，這里簡(jiǎn)單選取一些特征因素對(duì)其進(jìn)行簡(jiǎn)單的分析。 1學(xué)校 在所有地方政府或是政府所提供的服務(wù)設(shè)施中，學(xué)校 (主要是中學(xué) )質(zhì)量因素是學(xué)多學(xué)者研究的重點(diǎn)之一，有許多學(xué)者研究學(xué)校質(zhì)量與城市房?jī)r(jià)的關(guān) 系問題。許多研究結(jié)果表明，學(xué)校質(zhì)量對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有正的影響，而且學(xué)校質(zhì)量比犯罪率、環(huán)境質(zhì)量等鄰里因素更為重要，特別是對(duì)有孩子的家庭 (Clarkamp。Herrin， 20xx；Haurinamp。Brasington， 1996)。 .amp。(1990)、 Judamp。wastt(1985)、Kaiamp。nQuiglye(l970)和 Waldne(1990)等比較研究了不同學(xué)區(qū)學(xué)校質(zhì)量與城市房?jī)r(jià)的關(guān)系。他們的研究結(jié)果表明，在學(xué)校質(zhì)量好的地區(qū)，城市房?jī)r(jià)較高。 Wadeln(1990)用 1988 年新澤西州地區(qū) 的交易數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證研究，結(jié)果發(fā)現(xiàn)學(xué)校質(zhì)量對(duì)城市房?jī)r(jià)有正面影響，且統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)有意義。在學(xué)校質(zhì)量好的地區(qū)，城市房?jī)r(jià)比學(xué)校質(zhì)量差的地區(qū)高出約 64%。 2醫(yī)院 在地方政府或是政府所提供的服務(wù)設(shè)施中，醫(yī)院也是許多學(xué)者研究的重點(diǎn)之一，有許多學(xué)者研究醫(yī)院與城市房?jī)r(jià)的關(guān)系問題。研究結(jié)果發(fā)現(xiàn)，醫(yī)院對(duì)房?jī)r(jià)的影響是復(fù)雜的。如 Jea 一 Youngosn(1998)的研究結(jié)果表明，醫(yī)院對(duì)城市房?jī)r(jià)有正的影響，即周圍有好醫(yī)院的房?jī)r(jià)高于周圍無醫(yī)院的房?jī)r(jià)。 3大型購(gòu)物中心 除了學(xué)校、醫(yī)院兩個(gè)公用設(shè)施外，還有了許多學(xué)者 (DesRosiersetal， 1996；51Sirpal， 1994)對(duì)其他公用設(shè)施與城市房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系進(jìn)行了研究。如Sipral(1994)研究大型購(gòu)物中心對(duì)城市房地產(chǎn)價(jià)格的影響。研究結(jié)果發(fā)現(xiàn)，大型購(gòu)物中心對(duì)城市房地產(chǎn)價(jià)格的影響是復(fù)雜的。這是因?yàn)?，?duì)購(gòu)物中心的接近意味著購(gòu)物方便，減少了出行成本；但同時(shí)可能有一些缺點(diǎn)，如噪音污染以及交通擁擠 30j[。 Des Rosicrs et al(1996)用 1990 年美國(guó)洛杉磯地區(qū)的交易數(shù)據(jù)進(jìn)行研究，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，附近地區(qū)每增加一個(gè)購(gòu)物中心，則其附近的土地價(jià)格每平方英尺增加 27 美元。 4景觀環(huán)境 Rodriguczamp。SlnnanS(1994) ， Mok et al(1995) ， Bneson 、 Hans 、Schwartzamp。Smersh(1998)等研究景觀對(duì)城市房?jī)r(jià)的影響。但從這些學(xué)者研究結(jié)果來看，景觀這個(gè)鄰里因素對(duì)城市房?jī)r(jià)一般實(shí)證的影響，但在統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)上并不總是顯著的。如 Bensno、 Halsi、 Schwartzamp。Smersh(1998)對(duì)西雅圖一個(gè)湖邊的居住用地價(jià)格進(jìn)行研究，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，遠(yuǎn)離濱水地區(qū)，居住用地價(jià)格顯著的減少，但是景觀因素在統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)上不顯著。 Moketal(1995)研究峽谷景觀與房 價(jià)的關(guān)系問題，他們把景觀分為優(yōu)、中等和無景觀三級(jí)，結(jié)果也發(fā)現(xiàn)景觀和居住用地價(jià)格之間沒有統(tǒng)計(jì)顯著性。 5交通因素 Murtaza Haideramp。(20xx)， (1999)等研究地鐵和城市交通設(shè)施對(duì)房?jī)r(jià)的影響，他們研究的基本結(jié)果是：一交通因素可以提高城市房?jī)r(jià)；二交通因素對(duì)城市房?jī)r(jià)的作用可以分為兩部分，一部分是交通的便捷性提高了城市房?jī)r(jià)，另一部分是交通因素能引起交通噪聲、犯罪率高等負(fù)面作用，這種負(fù)面作用會(huì)部分抵消由交通便捷性所產(chǎn)生的積極作用 35[]。 重慶大學(xué)本科學(xué)生畢業(yè)設(shè)計(jì) （論文） 附錄 A： 恒大照母山翡翠華庭住宅項(xiàng)目特征定價(jià) 43 6城市中心 CBD 城市中心影響度也是西方學(xué)者實(shí)證研究的一個(gè)重要內(nèi)容。在西方學(xué)者的實(shí)證研究中，城市中心影響度因素一般用 。 房產(chǎn)到城市 CBD距離來進(jìn)行測(cè)量 。 ，但也可以采用出行時(shí)間、出行成本、方便程度、不同交通方式的可用性來進(jìn)行衡量(， 1959； ， 1996)。但無論何種形式的城市中心度測(cè)量，研究的結(jié)果都認(rèn)為城市中心影響度對(duì)城市房?jī)r(jià)有一定正面影響 (， 1959；MurtazaHaideramp。， 20xx 等 )。 Murtaza Haideramp。(20xx)用辛辛那提市的交易數(shù)據(jù)，比較系統(tǒng)的研究城市房?jī)r(jià)的影響因素，他們用基本特征價(jià)格模型，自變量中包括城市中心影響度 (用到 CBD 距離測(cè)量 )、交通因素、鄰里因素等。他們研究得出如下的結(jié)論： 第一，城市中心影響度和交通因素等決定居住用地價(jià)格水平，而鄰里因素對(duì)土地價(jià)格起到了決定性的影響。 第二，在其他因素不變的情況下，居住用地價(jià)格隨著到 CBD距離的增加而減少。 第三，在其他因素不變的情況下，位于地鐵線附近的居住用地價(jià)格與其他區(qū)域的居住用地價(jià)格相比明顯高的多 (即交通因素一地鐵增加了居住用地價(jià)格 )。 第 四，接近快速道路，居住用地會(huì)資本化為較低價(jià)格 (即越接近快速道路，居住用地價(jià)格越低 )；接近區(qū)域購(gòu)物中心，居住用地會(huì)資本化為較高價(jià)格 (即越接近區(qū)域購(gòu)物中心，居住用地價(jià)格越高 )，但接近區(qū)域購(gòu)物中心的居住用地價(jià)格增加并不是與距離呈現(xiàn)性關(guān)系，當(dāng)其過于接近購(gòu)物中心時(shí)會(huì)資本化為較低的價(jià)格。 第五，工廠對(duì)城市土地價(jià)格的影響是混合的。隨著離工廠距離的增加，環(huán)境質(zhì)量提高，因而居住用地價(jià)格較高；但如果這些工廠雇用當(dāng)?shù)氐木用?，則隨著離工廠距離的增加，由于交通成本的增加反而會(huì)降低居住用地價(jià)格。 綜上所述，影響城市房地產(chǎn)價(jià)格的微觀因素 是多種多樣的，各種微觀因素對(duì)城市房地產(chǎn)價(jià)格的影響有區(qū)別的；在不同的城市，影響城市房地產(chǎn)價(jià)格的微觀因素有差異；就是同一個(gè)微觀因素，由于城市土地的用途不同，對(duì)城市房地產(chǎn)價(jià)格的影響有差別。因此，在實(shí)證研究中應(yīng)區(qū)別對(duì)待。 相似競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的選取 分別列項(xiàng)目， 根據(jù)項(xiàng)目（恒大照母山）來選擇特征因素 總結(jié)出自己的特征因素分類 列出量化標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行量化。 選擇重慶市渝北區(qū) 20xx—— 20xx 年前后開盤的 7 個(gè)住宅項(xiàng)目作為樣本項(xiàng)目，利用所建模型確定 20xx 年 4月開盤的恒大照母山項(xiàng)目的 銷售均價(jià)。 項(xiàng)目名稱 開盤時(shí)間 華宇上院 20xx 年 4月 魯能星城 20xx 年 3月 龍德悠彩郡 20xx 年 5月 融創(chuàng)凡爾賽領(lǐng)館 20xx 年 2月 長(zhǎng)安錦繡城 20xx 年 12月 金科時(shí)代中心 20xx 年 10月 協(xié)信星都會(huì) 20xx 年 3月 重慶大學(xué)本科學(xué)生畢業(yè)設(shè)計(jì) （論文） 附錄 A： 恒大照母山翡翠華庭住宅項(xiàng)目特征定價(jià) 43 結(jié)合以上恒大照母山的具體項(xiàng)目和以上因素的評(píng)判，總結(jié)出本設(shè)計(jì)自身所需的特征因素。 選擇的特征因素有： 一： 交易時(shí)間 二：建筑類型， 主要指建筑的 高度 。 三：交通情況， 主要是 指周邊 公交車的數(shù)量和地鐵輕軌交通 運(yùn)載能力 。 四：裝修程度， 建筑內(nèi)部裝修和外觀設(shè)計(jì)裝修 類型 程 度 。 五：地段區(qū)位， 主要指該項(xiàng)目 與政治，經(jīng)濟(jì)和文化中心點(diǎn)的距離 。 六：周邊環(huán)境， 主要指項(xiàng)目周邊的自然環(huán)境， 加分因素 ：臨江，依山，臨近大學(xué)或公園，小區(qū)占地面積，綠化率，是否有大型人造景觀；扣分因素：靠近高速 公路，鐵路，城市主干道，坡度較大的道路，有噪聲或者粉塵的工廠。 七：教育配套， 主要指 小區(qū)內(nèi)及周邊幼兒園，小學(xué)，中學(xué)，大學(xué)和其他教育培訓(xùn)機(jī) 構(gòu)；學(xué)校是否重點(diǎn)，上學(xué)是否交贊助費(fèi)等 。 八： 生活配套 ， 主要是 周圍商場(chǎng)，超市，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的數(shù)量和規(guī)模，銀行的數(shù)量；還有他們的距離等），是否適合投資 （出租，出售的增值潛力） 。 九： 營(yíng)運(yùn)評(píng)價(jià) ， 開發(fā)商經(jīng)營(yíng)資質(zhì)和物業(yè)管理評(píng)價(jià) 。 量化標(biāo)準(zhǔn) 如下表 變量序號(hào) 變量名 變量的描述及量化 得分 X1 交易 時(shí)間 以 20xx 年 1月取值為 1，前后以月為單位計(jì)數(shù)，在后 去 正，反之 去 負(fù) 。 X2 建筑 類型 根據(jù)各類建筑成本差異，超高（ 31 層以上）層取值 ，高層（ 830 層）取值 1，多層（ 47 層）取值 ，具體樓層有差異的可以適當(dāng)調(diào)節(jié)數(shù)值。 X3 交通 情況