【正文】 偏估計問題。 。這些新的模型形式除有樣本數(shù)重慶大學(xué)本科學(xué)生畢業(yè)設(shè)計 （論文） 附錄 A： 恒大照母山翡翠華庭住宅項目特征定價 43 據(jù)支持外，同時還要尋找有效的估計方法，提出了兩種估計方法：估計法和極大似然估計法。 已經(jīng)被大量學(xué) 者所關(guān)注。 很多學(xué)者 認為使用貝葉斯技術(shù)，結(jié)合非樣本信息進行估計也是解決多重共線性的有效方法。 ○ 1 數(shù)據(jù)多重共線性、空間自相關(guān) 住宅特征價格模型中的多重共線性和空間自相關(guān)是兩個典型的問題。 模型的估計問題 隨著特征價格法研究的深入，一些典型問題的出現(xiàn)，經(jīng)典的最小二乘估計法，甚至是參數(shù)估計方法不斷的受到挑戰(zhàn)，如樣本數(shù)據(jù)導(dǎo)致的多重共線性 、 空間自相關(guān)及異方差問題，還有模型估計精度和模型解釋能力問題等，這些問題的解決有些和數(shù)據(jù)有關(guān)，有些和模型形式的改進有關(guān)，但是模型的估計方法也是解 決問題的有效途徑之一。 特征變量的量化也是研究中的一個重要問題，尤其是住宅的特征變量。 重慶大學(xué)本科學(xué)生畢業(yè)設(shè)計 （論文） 附錄 A： 恒大照母山翡翠華庭住宅項目特征定價 43 特征變量選擇和量化問題 在住宅 特征價格模型的研究中，影響住宅價格的特征變量的選擇時，主觀性較強，實際建模時無法事前驗證，因此大多數(shù)研究者認為對住宅特征變量的選取應(yīng)盡可能全面按照多元回歸技術(shù)，雖然可以對特征變量的顯著性進行檢驗，并通過逐步回歸法篩選特征變量構(gòu)建最優(yōu)模型，但是因為： ○ 1 住宅特征變量數(shù)據(jù)收集所需時間、人力以及經(jīng)濟成本投入巨大，且所收集的變量能否最終進入模型不確定性很大，加大了事前盲目進行數(shù)據(jù)收集的機會成本； ○ 2 變量的選擇并非多多益善，過多的變量，尤其是不必要的變量會 導(dǎo)致模型的過度擬合引起虛假回歸或出現(xiàn)多重共線性； ○ 3 一些住宅特征變量，如環(huán)境特征、物業(yè)特征等的度量本身依賴于數(shù)據(jù)收集者的客觀判斷，其度量和量化缺乏統(tǒng)一標準，這種潛在的主觀性、不規(guī)范性影響了特征變量的顯著性檢驗結(jié)論，也影響了數(shù)據(jù)收集的效率和動力。 Box— Cox 變換會生成很多形式，包括線性和非線性的，實際應(yīng)用中可以根據(jù)變量和樣本，選取適當?shù)暮瘮?shù)形式。 盡管特征價格模型中關(guān)于函數(shù)形式的爭論已經(jīng)有很長的時間，但是始終沒有得出孰優(yōu)孰劣的結(jié)論，也缺乏先驗的鑒定標準，實踐中大多數(shù)研究者都是憑經(jīng)驗初步設(shè)定函數(shù)型式，然后不斷地嘗試和修正，直到認為函數(shù)形式能夠解釋樣本數(shù)據(jù)的差異，并使得模型對樣本數(shù)據(jù)的擬合滿足要求為止。 但是，根據(jù) Rosen 的理論，我們可以運用計量經(jīng)濟學(xué)方法（如多元回歸技術(shù)）將產(chǎn)品特征的隱含價格分離出來，分析產(chǎn)品的需求特征等，也可以進 一步的反復(fù)驗算分析出每種特征因素對最終產(chǎn)品的定價產(chǎn)生的貢獻程度，從而找到最敏感的特征因素，對提前關(guān)注敏感因素產(chǎn)生很大的幫助。這樣操作不僅可 以清晰的判斷各個特征對產(chǎn)品的價格做出的貢獻，而且還可以為控制價格，注很各特征的發(fā)育提供理論上和政策上的依據(jù)?？梢哉f， Lancaster 的思想基本表達了特征價格理論的內(nèi)涵及基本思路，而 Rosen 則在 Lancaster 思想的引導(dǎo)下對該理論的完備及在具體操作上做出了有意義的工作。根據(jù) Rosen 的理論，可以利用計量經(jīng)濟學(xué)方法 (如多元回歸技術(shù) )將 產(chǎn)品特征的隱含價格分離出來，分析產(chǎn)品特征的需求等等。至此，特征價格理論發(fā)展為一個基本完善的理論。產(chǎn)品的價格由特征價格構(gòu)成，各產(chǎn)品特征對應(yīng)各自的隱含 價格 (市場常常不能直接觀察得到，但在一些特殊情況下可以直接觀察到 )，對于產(chǎn)品而言特征價格形成一個完整的產(chǎn)品價格結(jié)構(gòu)且。家庭購買這些物品和使用它們作為一種“投入”，把它重慶大學(xué)本科學(xué)生畢業(yè)設(shè)計 （論文） 附錄 A： 恒大照母山翡翠華庭住宅項目特征定價 43 們轉(zhuǎn)化為效用，效用水平的高低依賴子物品所包含的各種特征的數(shù)量或質(zhì)量。與薩繆爾森等經(jīng)濟學(xué)家在觀察偏好和效用時從個體行為出發(fā)不同， Lancaster 從產(chǎn)品的差異出發(fā)，分析了構(gòu)成產(chǎn)品的基本“元素”空間，認為對產(chǎn)品的需 求并不是基于產(chǎn)品本身，而是因為產(chǎn)品所內(nèi)含的特征。一是美國學(xué)者 Lancaste： (1966 年 )提出的消費者理論。因此，一般將商品價格表示為特征的函數(shù)和隨機干擾之和。通過運用城市住宅特征價格定價，可以調(diào)節(jié)市場供需，從而形成健全的房地產(chǎn)市場秩序。商品住宅的價格形成因其獨特性質(zhì)而比其它商品的價格形成更具復(fù)雜性。 特征價格模型的優(yōu)點 特征價格模型的優(yōu)點是：容易取樣，可以得到大量價格資料；模型的經(jīng)濟意義比較直觀；計算相 對簡單。 根據(jù)這一理論，房地產(chǎn)價格與各特征因素之間的關(guān)系可以表示為： 式中： V：房價； Xi：房屋的品質(zhì)（特征）因素； Bi：各房屋的品質(zhì)與房價關(guān)系的系數(shù)； Tj：房屋在 j期售出的啞元變量，即在 j期出售，則 Tj = 1，否則， Tj = 0； rj：在 j期售出的房屋的價格變動系數(shù)； e：隨機誤差變量。對函數(shù)的各個特征變量分別求偏導(dǎo)數(shù)，就取得各特征的變動對商品價格的影響幅度，并假定這種影響的關(guān)系在一定的時間內(nèi)固定不變。當商品某一方面的特征改變時，商品的價格也會隨之改變。 特征價格法的基本思路是：將房地產(chǎn)商品的價格分解，以顯現(xiàn)出其各項特征的隱含價格，在保持房地產(chǎn)的特征不變的情況下，將房地產(chǎn)價格變動中的特征因素分解，從價格的總變動中逐項剔除特征變動的影響，剩下的便是純粹由供求關(guān)系引起的價格變動。 住宅項目特征定價方法及優(yōu)勢 由于房地產(chǎn)是一種異質(zhì)商品 ，物業(yè)之間在構(gòu)成使用價值的各特征方面存在明顯的差異，國外常常采用特征價格模型來進行評估。但是，現(xiàn)實生活中房地產(chǎn)的價格取決于其效用，而不是所花費的成本；房地產(chǎn)成本的增加并不一定能增加其價值，投入成本不多也不一定說明其價值不高。它主要是從開發(fā)者角度，運用等 量投資至少獲取等量收益的投資原理，根據(jù)產(chǎn)品定價的一般原則，確定房地產(chǎn)的價格等于所有投入資本和利潤之和。 ○ 3 .重置成本法，是將待估房地產(chǎn)的各項成本構(gòu)成進行分析，求取待估房地產(chǎn)在估價時點的重新構(gòu)建價格（重置價格或重建價格），然后扣除折舊，以此估算房地產(chǎn)的客觀合理價格或價值的方法。 收益還原法的基本思想簡單明了，也非常便于理解，但是在計算中確定適當?shù)倪€原利率和預(yù)測房地產(chǎn)未來純收益并不容易。收益還原法是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)，即決定房地產(chǎn)價值的，重要的不是過去的因素，而是未來的因素。 ○ 2 .收益還原法，是預(yù)計待估房地產(chǎn)未來的正常凈收益，選用適當?shù)倪€原利率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算房地產(chǎn)價格或價值的方法。如在一些房地產(chǎn)市場尚不夠成熟的地區(qū)，就很難采用這種方法進行估價。主要從房地產(chǎn)產(chǎn)品本身出發(fā)，運用替代原理，根據(jù)市場競爭條件下同類、同效用、同質(zhì)產(chǎn)品價格趨同的規(guī)則，認為房地產(chǎn)價格等于類似房地產(chǎn)在市場均衡點上的均衡價格。 傳統(tǒng)的的住宅房地產(chǎn)產(chǎn)品定價方法 三種評估方法及其理論依據(jù) ： ○ 1 .市場比較法 ，是將待估房地產(chǎn)與其所在區(qū)域近期內(nèi)已經(jīng)成交的類似房地產(chǎn)進行比較，以這些房地產(chǎn)的成交價格作為參考進行修正，從而估算待估房地產(chǎn)在正常市場情況下的價格或價值的一種方法。其次，必須控制好升價的幅度，升幅不能過多過快，否則銷售后期應(yīng)預(yù)留的升價空間過去，容易讓競爭對手奪走顧客。但并非每個項目都可使用。發(fā)展商為了吸引顧客，以較低價格開盤，以聚集人氣，形成熱銷局面，隨后再根據(jù)施工進度和銷售情況把售價提高，達到最終的銷售目的。當時高價也增加了樓盤銷售的難度，回籠資金速度較慢。的心理，向客戶傳遞樓盤高素質(zhì)、高品質(zhì)及強大的升值能力，特別是中高檔樓盤，絕大多數(shù)購買者為二次置業(yè)，這種定價方式可以強調(diào)樓宇的保值升值作用。使用 這樣的定價策略可以避開價格戰(zhàn)，利用買家。 對于樂觀派，他們認為有的樓盤在開盤之初，不跟隨周邊市場的價格，以較高售價推出市場。高度機密。價格體系一旦出來，消費者對項目的認知也基本確定，定錯了價錢，以后就很難通過重新定價翻身了。這些評估方法有各自的適用范圍，在實際操作中往往要受到一些條件的限制。無論是土地使用權(quán)出讓，還是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（包括買賣、交換和贈與等）、租賃、抵押、保險、課稅、征用拆遷補償，以及企業(yè)合資、聯(lián)營、上市、兼并等，都離不開房地產(chǎn)估價。開發(fā)商在定價過程中，不僅要考慮成本因素，利潤因素，還要考慮潛在的消費者的需求，近幾年還要充分考慮政府對房價高漲的宏觀調(diào)控措施，應(yīng)用以往常用的幾種房地產(chǎn)定價方法，已經(jīng)不能滿足開發(fā)商的要求，因此尋求科學(xué)合理的房地產(chǎn)產(chǎn)品定價方法迫在眉睫，本設(shè)計嘗試運用特征價格定價的方法對擬選定的項目進行定價，從而豐富開發(fā)商的定價方法。其關(guān)鍵落腳點還是要為產(chǎn)品制定合適的定位和價位，而合理的價位更是整個項目策劃中的重中之重，它是整個房地產(chǎn)產(chǎn)品本身所包含的一切的因素的綜合和最終的反映，在市場上最直接的表明了本項目的地位和立場，直接關(guān)系到項目的成與敗。 此外房地產(chǎn)策劃還有預(yù)測未來市場滿足居民居住具體要求等作用。這些資源在房地產(chǎn)策劃還沒參與以前是分散的、凌亂。第三、能有效地整合房地產(chǎn)項目資源使之形成優(yōu)勢。概念不斷，創(chuàng)新開發(fā)模式不斷。近年來房地產(chǎn)企業(yè)重新。 費用估算 7）推廣費用 現(xiàn)場包裝（營銷中心、示范單位、圍板等）、印刷品（銷售文件、售樓書等）、媒介投放 ○ 4 .房地產(chǎn)全程策劃的 作用 第一、房地產(chǎn)策劃能使企業(yè)決策準確避免項目運作出現(xiàn)偏差。 媒介組合 。 價格策略 4）入市時機、入市姿態(tài) 5）廣告策略 廣告的階段性劃分、階段性的廣告主題、階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)、廣告效果監(jiān)控 6）媒介策略 媒介選擇 。 成交價格 。 行業(yè)特征 。 文章所指的房地產(chǎn)前期策劃涵蓋以上五點內(nèi)容，但以市場調(diào)查，項目定位，規(guī)劃設(shè)計三者為主，這是在市場需求和預(yù)測的基礎(chǔ)上，打造和改善產(chǎn)品本身品質(zhì)的過程，是策劃活動的關(guān)鍵節(jié)點。 5）房地產(chǎn)項目營銷策劃 房地產(chǎn)項目營銷策劃是指在營銷管理理念的指導(dǎo)下，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目的具體目標，在對企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境予以準確分析并有效運用各種經(jīng)營資源的基礎(chǔ)上，通過客觀的市場調(diào)研和市場定位等前期運作，綜合運用各種策劃手段，對相關(guān)營銷活動進行創(chuàng)造性的規(guī)劃、設(shè)計，并以具有可操作性的房地產(chǎn)營銷策劃方案文本作為后期結(jié)果。規(guī)劃設(shè)計是經(jīng)濟、合理、有效的使用土地空間，提高人們生活環(huán)境質(zhì)量的有效手段；是進行建筑設(shè)計 、環(huán)境設(shè)計等進一步設(shè)計的前提。而準確的定位則能使項目獲得核心控制力和穩(wěn)定的利潤點。這是房地產(chǎn)策劃極為重要的一個過程，因為找到自己獨特的合適的生存位置往往比創(chuàng)新更重要。投資環(huán)境的好壞直接影響項目投資效果，成為投資者最關(guān)心的一個問題，因此只有確認投資環(huán)境的健康和穩(wěn)定，此后的市場研究和地塊選擇才能開始。 2）房地產(chǎn)項目投資策劃 房地產(chǎn)項目投資策劃主要是對房地產(chǎn)投資環(huán)境的評估以及投資主要手段和方式的選擇。其過程并不是一個孤立、單一的部分，而是貫穿到房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、售后的整個過程。 房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)要完成一個項目周期需要經(jīng)過市場調(diào)研、項目選址、投資研究、規(guī)劃設(shè)計、建筑施工、營銷推廣、物業(yè)服務(wù)等一系列過程，這些過程中的某一環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題都會影響到項目的開發(fā)進程甚至使項目變成 “ 半拉子 ” 工程。從項目選址直到物業(yè)服務(wù)的每個環(huán)節(jié)策劃活動都參與其中。第二、房地產(chǎn)策劃在房地產(chǎn)企業(yè)充當智囊團、思想庫，是企業(yè)決策者的親密助手。 ○ 1 .全程策劃的地位 第一、房地產(chǎn)策劃在知識經(jīng)濟時代屬于智力產(chǎn)業(yè)能為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造社會價值和經(jīng)濟價值。項目規(guī)劃了三大組團，五大產(chǎn)品類別；分別以精裝小戶高層、精裝小高層及商業(yè)產(chǎn)品為主的山水城，以精裝闊景高層和風(fēng)情商業(yè)街為主的翡翠華庭，以高端半島別墅（聯(lián)排、疊拼、雙拼、類獨棟）及景觀洋房為主的御景半島，形成全生命周期產(chǎn)品線。 同時，項目緊鄰橫跨金山大道的大坡隧道，城市中心生活區(qū)近在咫尺。 重慶大學(xué)本科學(xué)生畢業(yè)設(shè)計 （論文） 目錄 III 目錄 1 恒大照母山翡翠華庭項目介紹 ....................................................................... 4 2 房地產(chǎn)住宅項目開發(fā)全程策劃及定價分析 ................................................ 5 .............................................................................................. 5 .............................................................................................. 5 ............................................................................ 7 ................................................................................................. 7 ................................................................