【導(dǎo)讀】中國長春動物科技產(chǎn)業(yè)城。北京聚寶龍國際投資咨詢公司。中國長春動物科技產(chǎn)業(yè)城策劃報告。受吉林大學(xué)農(nóng)學(xué)部委托，聚寶龍國際投資咨詢有限公司對產(chǎn)業(yè)城。的建設(shè)方案和模式進行了商業(yè)策劃，并將其要旨歸納為“五個一”工。業(yè)城”使智力資源與存量資本、商業(yè)、管理資源在地理空間和政策環(huán)。境中充分融合，讓科技成果轉(zhuǎn)化方式由投資推動型變?yōu)槭袌隼瓌有偷?。強大的輻射和吸附能力，形成研發(fā)、推廣、認證中心，培育品牌和商。譽，打造以畜牧獸醫(yī)科技為核心競爭力的“虛擬企業(yè)”（請參考附件一：。組建一個總公司：以現(xiàn)代企業(yè)制度，組建一個與市場經(jīng)濟相適應(yīng)。的產(chǎn)業(yè)發(fā)展總公司，形成有效的發(fā)展機制、約束機制和激勵機制，為。知識產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)業(yè)化和土地資源的商業(yè)化創(chuàng)造條件；選擇一個突破口：以寵物產(chǎn)業(yè)為突破口，在最短的時間內(nèi)，取得。確定一個發(fā)展目標(biāo)：融合正在建設(shè)的“國家動物實驗中心”和“長春國。的國家級動物科技技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地和認證中心。

　　

【正文】 是，公平合理的原則，我們設(shè) 計的共享權(quán)益比例為現(xiàn)金投入方占固定資產(chǎn)的 60— 65%，學(xué)部方占 35— 40%。 因建設(shè)項目的成本、價格和專業(yè)特征的不同，在各個具體建筑上，權(quán)屬的比例有所差異。有關(guān)情形見下表： 中國長春 動物科技產(chǎn)業(yè)城 策劃報告 第 31 頁 共 177 頁 產(chǎn)業(yè)城 建設(shè)項目 股權(quán)分配參考模式 項 目 占地面積 (M2) 建筑面積 (M2) 建設(shè)成本 （萬元 ） 我方擁有 (M2) 我方占股 （ %） 14,000 40,000 8,410 12,000 30% 2,700 2,900 209 1,450 50% 2,850 6,000 1,294 4,200 70% 公寓 16,000 26,025 3,077 14,410 40% 6,000 10,080 1,169 6,048 60% 3,990 27,600 6826 8,280 30% 合 計 45,540 112,605 20,987 46,388 ～ 41% 不含其他轉(zhuǎn)讓開發(fā)權(quán) 的 900 萬元 收益 。 單位：人民幣萬元 項目全部采用合作建設(shè)方式，在總股份比例 6 開的原則下，按項目獲利能力的不同，有所取舍，區(qū)別對待，作為談判中給對方的選擇。由于不同行業(yè)的合作者，有各自 的投資和經(jīng)營偏好，保留一定的機動靈活，有利于促成雙贏的局面。 建設(shè)方案 根據(jù)學(xué)部的思路，和我們對長春市場的進一步調(diào)研，聚寶龍公司對建設(shè)方案進行了幾次調(diào)整，由原來側(cè)重商業(yè)功能的平面布置“ 3‖體系，修改為現(xiàn)在的 “ 1”、 “ 2”體 系 。 （請參閱圖本集 —— 平面布置 1—1；2—1）。 兩個體系的主要區(qū)別是在居住面積和功能上各有側(cè)重。 修改后減去了青洲路沿線的臨街商鋪，凸現(xiàn)出科技產(chǎn)品商場的整體效果，有利于保障商場的形象和檔次；在西北角劃分出一塊可定向中國長春 動物科技產(chǎn)業(yè)城 策劃報告 第 32 頁 共 177 頁 開發(fā) 4500 平方米商業(yè)項目的建設(shè)用地 （占地 2400 平方米，估計可 取得轉(zhuǎn)讓收益 900 萬元） ，并在商場和該地塊之間，安排了 以 經(jīng)營五金產(chǎn)品為主的農(nóng)機商鋪 （兩層） 和一個局部 6 米挑高，面積 900 平方米的農(nóng)機展廳。這樣安排后，商場可以更專業(yè)化， 各個功能區(qū)的劃分也更趨于合理。動物醫(yī)療大樓 建筑面積 減至 6000 平方米（原方案 8000），局部 5 層，總體四層，區(qū)分 大 、小動物專用通道，并將小動物康體運動場挪至四層樓上的玻璃大廳中，有利于采光和室內(nèi)泳池的節(jié)能效果。 “ 1”、 “ 2” 兩個體系的主要區(qū)別是在居住面積和功能上各有側(cè)重。 相比而言， “ 1” 的出房率較高，區(qū)域的整體性較好，建筑 錯落有致， 可選 擇性更強，但投資規(guī)模高于 “ 2” ， 800 余萬元；“ 2”更突出了與繼續(xù)教育學(xué)院的配套功能，專門安排了一個超小戶型的公寓，但由于取消了高層，住宅區(qū)的容積率僅為 ， 減少了可銷售的住宅面積約 5000 平米； 商場 建筑面積 4 萬平方米，其中 半地下與首層的 躍 層 商業(yè)門臉面積4,200 平方米。地上三層， 半 地下一層，占地面積 萬平方米。 負一層 (半地下 )的 60%面積為農(nóng)機超市，主要經(jīng)營品種包括：種子、農(nóng)用機械、工具和日常生活品等 ,其余面積為地下停車場。 首層底商中，建議由總公司承辦一所寵物餐廳，允許寵物和主人一起用餐，并提供寵物大餐。 中國長春 動物科技產(chǎn)業(yè)城 策劃報告 第 33 頁 共 177 頁 其它樓層為寵物市場，主要經(jīng)營品種為：各類寵物、寵物食品、營養(yǎng)品、保健品、藥品、化妝、美容品；各類寵物用品等。經(jīng)營方式：批發(fā)、零售。 商場為框架結(jié)構(gòu)，設(shè)自動扶梯 6 部，貨梯一部。 臨街商鋪 和定向開發(fā)的單體商場 為超市補充和配套商業(yè)。 共 3 塊， 建筑面積 約 7,400 平方米， 坐落于項目西北部。 其中臨街商鋪 1 為定向開發(fā)的單體商場。 3~4 層結(jié)構(gòu)，可租、售面積約 4,500 m2； 計劃按 20xx 元 /平方米的出讓條件，在做好配套后，直接轉(zhuǎn)讓，獲取現(xiàn)金收入 900 萬元。 緊鄰 居民區(qū)，可作為居民 生活配套商業(yè)面積。商鋪 2 為 雙層 南 、西 向開門商鋪，可租面積為 2,000 m2；商鋪 3 為農(nóng)機展銷大廳，局部 2 層， 可租面積為 900m2。 動物醫(yī)療大樓 1. 建設(shè)規(guī)模 占地面積 2850 m2，建筑面積 6000 m2， 由大、?。▽櫸铮﹦游飪蓚€分院聯(lián)合構(gòu)成。 其中， 1—4 層每層 1400 m2，局部 5 層 400 m2。計劃 1 層局部 為 大 型動物觀察、治療部。 3 層為住院部； 4 層 、 5 層為特護室和試驗中心，博士后流動站 。 西側(cè) 局部 1— 4 層 開設(shè) 400 m2的 “ 寵物樂園 ” ，包括寵物行為課堂和寵物美容、藝術(shù)攝影等服務(wù)項目， 4 層 樓頂建 800 平方米的 透光療中國長春 動物科技產(chǎn)業(yè)城 策劃報告 第 34 頁 共 177 頁 養(yǎng)區(qū)，寵物健身場，設(shè)有進行水療康復(fù)的室內(nèi)游泳池，由專業(yè)人員帶領(lǐng)寵物進行減肥和嬉戲。 為適應(yīng)寵物市場的變化和網(wǎng)絡(luò)醫(yī)療體系的推廣應(yīng)用，新增冷血動物科和嚙齒科等科室，辦航空托運 、標(biāo)本制作 等服務(wù) 等 項目 。 醫(yī)院將建成我國規(guī)模最大，設(shè)施最先進，科室最齊全，技術(shù)力量最雄厚的動物醫(yī)療機構(gòu)，并以其高水平的醫(yī)療技術(shù)和科研能力，以其專業(yè)化，現(xiàn)代化和運營管理的規(guī)范化而享譽海內(nèi)外，成為我國與國際同行全面合作的平臺和橋梁。 主要醫(yī)療設(shè)備由原農(nóng)業(yè)大學(xué)動物醫(yī)院遷入，新增醫(yī)療設(shè)備、設(shè)施擬采用租賃、國際合作等方式添置 ，原醫(yī)護和管理人員經(jīng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)后，競聘上崗。 2. 引入 ISO9000，提升動物醫(yī)院管理和運營水平，為建設(shè)特許加盟體系奠定基礎(chǔ) 醫(yī)療服務(wù)，將始于客戶需要，終于客戶滿意，而這也正是 ISO9000質(zhì)量管理和質(zhì)量保證系列國際標(biāo)準的核心概念。 3. 實施 ISO9000 的作用 內(nèi)在效益：規(guī)范化各部門職責(zé)，變定性的人治為定量的法制，提高效率。 ISO9000 體系的導(dǎo)入將可以細化及深化部門職責(zé)及各作業(yè)流程進而消除扯皮、推諉現(xiàn)象；使管理融入日常行為，規(guī)范醫(yī)療過程，減少資源浪費及不必要的成本。 ISO9000 體系采取目標(biāo)式管理，明確中國長春 動物科技產(chǎn)業(yè)城 策劃報告 第 35 頁 共 177 頁 各部 門質(zhì)量目標(biāo)，并使資源的配置更為合理。 導(dǎo)入 ISO9000 體系的過程是全員參與的過程，使醫(yī)療服務(wù)機構(gòu)的中、高層管理人員通過親自參與體系策劃、編寫文件、運行、改進等工作，獲得一次深入的培訓(xùn)，對如何管理所轄區(qū)域的工作建立起一套思路，對整個醫(yī)療服務(wù)機構(gòu)的管理有相當(dāng)大的幫助。規(guī)范運作，將大大降低事故風(fēng)險，使醫(yī)院的服務(wù)具有穩(wěn)定的質(zhì)量，增強競爭力，吸引更多的客戶，控制醫(yī)療事故風(fēng)險，提高收益，確保醫(yī)院的永續(xù)經(jīng)營和發(fā)展，并形成較高的美譽度。 外在效益：證明本機構(gòu)具有持續(xù)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的能力，塑造安全和可信賴的機構(gòu)形象，滿足客戶 的期望。提高國內(nèi)寵物醫(yī)院、醫(yī)師的形象和地位，規(guī)范行業(yè)的行為和服務(wù)，從而提升全行業(yè)的經(jīng)濟效益和社會形象。 為推廣網(wǎng)絡(luò)醫(yī)療和連鎖經(jīng)營奠定堅實的基礎(chǔ)。通過國際標(biāo)準化的管理，完成了管理上的國際接軌，制度和條例使各個醫(yī)療服務(wù)環(huán)節(jié)凝結(jié)成標(biāo)準和模范，使無形的管理模塊化，易于推廣和復(fù)制，形成了醫(yī)院的軟資源和價值優(yōu)勢。 無形資產(chǎn)、管理模塊正是建立建 聯(lián) 盟店系統(tǒng)和連鎖經(jīng)營的核心要素。 可利用動物醫(yī)院翻建的時機，組織全院員工進行相關(guān)培訓(xùn)。 4. 商品房和公寓 除青州路沿線的商業(yè)用地外，本 項目 尚有可用于住宅房開發(fā)的土地約 萬 m2?？山ㄔO(shè)包括專家公寓、學(xué)生公寓、商品住宅和定向開中國長春 動物科技產(chǎn)業(yè)城 策劃報告 第 36 頁 共 177 頁 發(fā)的配套商業(yè)面積約 萬 m2。 根據(jù)市場調(diào)查，本項目所處區(qū)域 05 年的房地產(chǎn)的平均價位為1800 元 /平方米，雖然尚處于全市的中低水平，但上升幅度為全市最高，達 %，空置房和積壓房的比例最低，反映出西部城區(qū)的市場承受能力日益形成和壯大。 本項目周邊的環(huán)境、交通、教育、醫(yī)療、購物等方面的條件在市區(qū)范圍內(nèi)屬中、高水平，加之居住、生活于大學(xué)校園區(qū)內(nèi)，擁有成熟的物業(yè)配套，可以享受到安全、寧靜的生活環(huán)境和豐厚的文化氛圍，其使用價值遠遠高于一般居住小區(qū)，按 1800 元左 右的平均價格銷售，將有較大的競爭力。 建設(shè)內(nèi)容 ： 以學(xué)生公寓為主要模式的小戶型廉租房和部分中高檔酒店式公寓為主。此方案因具有穩(wěn)定和可靠的收益，因而比較容易吸引社會資金進入，使可行性大為增加。各類公寓的建成，不僅改善了在校的學(xué)生、訪問學(xué)者和留學(xué)生的生活環(huán)境，同時為產(chǎn)業(yè)基地的工人、基地引入的管理人才和園區(qū)的客商等人群，提供了比較實惠的居住條件。同時，一批固定人群的進駐，也會帶來相當(dāng)可觀的餐飲、娛樂消費，并產(chǎn)生較大的生活配套服務(wù)的需 求， 不僅可以安置一定數(shù)量閑置人員，獲取穩(wěn)定的利潤，更重要的是促進了產(chǎn)業(yè)園區(qū)的社會繁榮 ，使區(qū)域迅速 “ 火 ” 起來，利用區(qū)域信息流、產(chǎn)品流、人才流、資金流、技術(shù)流的互相呼應(yīng)、互相補充，達到 “ 引水澆園 ” 的目的。 經(jīng)營方式 ：除正常租、售外，還可以采用其他變通的做法實現(xiàn)土中國長春 動物科技產(chǎn)業(yè)城 策劃報告 第 37 頁 共 177 頁 地收益和資金快速回籠。 方式一：回購。銷售使用權(quán)，向總公司承諾，用戶可憑購房憑證等手續(xù)和物業(yè)公司出具的證明，在若干年后（如 10 年）辦理全額退款。超過 20 年的，可按房價的 8 折退款。此方式不影響購房人對房產(chǎn)的使用，還能規(guī)避部分產(chǎn)權(quán)契證的費用。 方式二：擔(dān)保貸款。銷售使用權(quán)，向總公司承諾，用戶可憑購房憑證等手續(xù)和物業(yè)公司出具的證明，在若干年后 （如 5 年），向總公司申請房屋抵押貸款，或由總公司出具擔(dān)保文件，便于房屋使用人向銀行申請貸款。 方式三：套期保值。 此方式對于部分急需流動資金 的中小投資者具有較大的吸引力 。 方式四：出租。作為學(xué)生公寓、 ―藍領(lǐng)公寓 ‖和公寓式酒店的形式經(jīng)營。其中高層擬作為酒店式公寓和招待所，為在產(chǎn)業(yè)城經(jīng)商和租用商場場地的外地客商，提供便利。 部分低層住宅可作為藍領(lǐng)公寓，作為區(qū)域投資環(huán)境的配套建筑 ,以較低廉的價格對外出租。 5. 產(chǎn) 業(yè)城中心大廈 ——研發(fā)基地、商務(wù)中心和酒店 建于中心東側(cè)，為地標(biāo)性建筑，高 68 米， 18 層，占地約 3990m2，總建筑面積約 27,600m2（含地下一層）； 主 體 15 層， 4 層至 18 層單層面積為 1200m2，每層含 200m2 的透光走廊； 底部裙樓作為定向開中國長春 動物科技產(chǎn)業(yè)城 策劃報告 第 38 頁 共 177 頁 發(fā)的商業(yè)面積，主要用途為金融服務(wù)和餐飲， 單層為 1920m2，合計面積為 5760 m2。 。 4— 18 層面積為 18000 m2，其中 4— 11 層為寫字樓（含電化教室及中小會議室等公共配套設(shè)施面積約 800m2）， 12 層為設(shè)備層（局部）和員工餐廳； 13— 18 層為酒店或酒店式公寓。 地下 2層， 建筑面積 1800 平方米，其中一層 為 停車場， 2 層主要為無水處理站，將大廈的辦公和生活用水 進行集中沉降，并處理至 3 級標(biāo)準，用于醫(yī)療中心和商場的地面沖刷清潔 。 功能布局為： 4~8 層 主要用于科技研發(fā)和技術(shù)推廣、認證；總公司辦公；物流運營中心和信息平臺；動物 RFID 技術(shù)研發(fā)和推廣等，其余為對外經(jīng)營、出租面積。西側(cè)裙樓與繼續(xù)教育大樓以過街天橋鏈接，頂部建樓頂花園和小型康體場。 考慮到產(chǎn)業(yè)城是面向全國的動物產(chǎn)品科技和經(jīng)貿(mào)中心，將吸引大量外地客商和學(xué)者進入，為完善產(chǎn)業(yè)城的功能，底部裙樓除大廳外，將定向吸引附近的 1~2 家金融機構(gòu)入駐，其余面積建議選擇具有一定知名度的餐飲企業(yè)，合作經(jīng)營中高檔東北特色餐廳。 由于裙 樓主要是定向建設(shè)，同時基建成本相對較低，投資收益率是所有產(chǎn)業(yè)城中最高的。如果市場和資金允許 ,裙樓的面積能加大到 8000 平方米左右，則投資的效益會更好。 中心主體擬采用筏式經(jīng)濟基礎(chǔ)，框架剪力墻結(jié)構(gòu)，內(nèi)外墻均采用保溫材料空心砌塊，裙樓大廳為超大跨度，采用高強度鋼筋混凝土預(yù)應(yīng)力過梁，并在井字交叉處布置支柱，井字架跨度 結(jié)合大廳具體功能中國長春 動物科技產(chǎn)業(yè)城