房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算-資料下載頁
2025-05-15 00:39本頁面
【正文】 下幾點(diǎn)： 1）嚴(yán)格按照資金的需要量確定籌資額。 2）認(rèn)真選擇籌資來源渠道。 3）準(zhǔn)確把握自有資金與外部籌資的比例，并符合國家的有關(guān)規(guī)定。 4）避免利率風(fēng)險(xiǎn)對項(xiàng)目的不利影響。 2021/6/16 房地產(chǎn)投資分析 56 5． 2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措 3．資金使用計(jì)劃 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的資金使用計(jì)劃應(yīng)根據(jù)可能的項(xiàng)目施工進(jìn)度與資金來源渠道進(jìn)行編制。 編制時(shí)應(yīng)注意以下幾點(diǎn)： 1）根據(jù)建筑安裝工程進(jìn)度表，按照不同年度的工作量安排相應(yīng)的資金供給量。 2）根據(jù)設(shè)備到貨計(jì)劃，安排設(shè)備購置費(fèi)支出。 3）項(xiàng)目的前期費(fèi)用應(yīng)盡早落實(shí)。 4）在安排投資計(jì)劃時(shí)，應(yīng)先安排自有資金，后安排外部資金。 2021/6/16 房地產(chǎn)投資分析 57 5． 2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措 4．投資計(jì)劃與資金籌措表 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)投資估算數(shù)據(jù)、可能的建設(shè)進(jìn)度、將會(huì)發(fā)生的實(shí)際付款時(shí)間和金額以及資金籌措情況按期編制投資計(jì)劃與資金籌措表。 其表格形式見表 519。 2021/6/16 房地產(chǎn)投資分析 58 序 號 項(xiàng) 目 合計(jì) 1 2 3 ? N 1 項(xiàng)目總投資 1． 1 1． 2 開發(fā)建設(shè)投資 經(jīng)營資金 2 資金籌措 2． 1 2． 2 2． 3 2． 4 2． 5 資本金 借貸資金 預(yù)售收入 預(yù)租收入 其他收入 表 519 投資計(jì)劃與資金籌措表 單位：萬元 2021/6/16 房地產(chǎn)投資分析 59 5． 3借款還本付息的估算 借款還本付息的估算主要是測算借款還款期的利息和償還借款的時(shí)間，從而觀察項(xiàng)目的償還能力和收益，為財(cái)務(wù)分析和項(xiàng)目決策提供依據(jù)。 2021/6/16 房地產(chǎn)投資分析 60 5． 3借款還本付息的估算 5． 3． 1還本付息的資金來源 根據(jù)國家現(xiàn)行財(cái)稅制度的規(guī)定，歸還建設(shè)投資借款的資金來源主要是項(xiàng)目建成后可用于歸還借款的利潤、折舊費(fèi)、攤銷費(fèi)等；對預(yù)售或預(yù)租的項(xiàng)目，還款資金還可以是預(yù)售或預(yù)租的收入。 項(xiàng)目在建設(shè)期借入的全部建設(shè)投資貸款本金及其在建設(shè)期發(fā)生的借款利息，均構(gòu)成項(xiàng)目總投資的貸款總額，在項(xiàng)目建設(shè)期結(jié)束后或貸款方要求的還款期開始，可由上述資金來源償還。 2021/6/16 房地產(chǎn)投資分析 61 5． 3借款還本付息的估算 5． 3． 2還款方式及還款順序 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目貸款的還款方式應(yīng)根據(jù)貸款資金的不同來源所要求的還款條件來確定。 1．國外借款的還款方式 按協(xié)議的要求分別采用等額還本付息或等額本金償還兩種方法。 2．國內(nèi)借款的還款方式 實(shí)際操作過程中按實(shí)際償還能力測算。 2021/6/16 房地產(chǎn)投資分析 62 5． 3借款還本付息的估算 5． 3． 3利息的計(jì)算 1．國內(nèi)借款利息的計(jì)算 1）借款時(shí)的利息計(jì)算 對建設(shè)期借款利息進(jìn)行估算時(shí)，應(yīng)按借款條件的不同分別計(jì)算。借款條件包括：借款利率、借款期限、借款總額等。 為簡化計(jì)算，假定借款當(dāng)年在年中支用，按半年計(jì)息，其后各年按全年計(jì)息，則每年應(yīng)計(jì)利息的計(jì)算公式為： 每年應(yīng)計(jì)利息 =（年初借款本息累計(jì) +本年借款 247。 2） 利率 還款當(dāng)年按年末償還，按全年計(jì)息。則每年應(yīng)計(jì)利息的近似計(jì)算公式為： 每年應(yīng)計(jì)利息 = 年初借款累計(jì) 年利率 2021/6/16 房地產(chǎn)投資分析 63 5． 3借款還本付息的估算 2）還款時(shí)的利息計(jì)算 還款時(shí)利息的計(jì)算因還款方式的不同而不同。 （ 1）等額償還本金和利息總額時(shí) ① 年等額還本付息，計(jì)算公式： ( 1 ) (( 1 ) 1nc niiAIi???? 等 同 于 年 金 公 式 ）式中： A:每年的還本付息額； Ic:寬限期末固定資產(chǎn)投資和開發(fā)產(chǎn)品成本的借款本金或本息與初始經(jīng)營資金借款本金之和；i:年利率（實(shí)際利率）； r:貸款方要求的借款償還時(shí)間（由還款期開始計(jì)算）； (1 )(1 ) 1nniii???：資金回收系數(shù)。 2021/6/16 房地產(chǎn)投資分析 64 5． 3借款還本付息的估算 ② 每年支付利息，其計(jì)算公式為： 每年支付利息 = 年初借款余額累計(jì) 年利率 每年初借款余額累計(jì) = Ic－ 本年以前各年償還本金累計(jì) ③ 每年償還本金，其計(jì)算公式為： 每年償還本金 =A 每年支付利息 2021/6/16 房地產(chǎn)投資分析 65 5． 3借款還本付息的估算 （ 2）等本償還時(shí) 等額還本、利息照付是指償還期內(nèi)每年償還的本金額是相等的，利息將隨本金逐年償還而減少，但各年之間的本金及利息之和不等。 ① 各年還本付息額，計(jì)算公式； 39。 1( 1 )ctcI tA I inn?? ? ?式中： At：第年還本付息額。 2021/6/16 房地產(chǎn)投資分析 66 5． 3借款還本付息的估算 ② 每年支付利息，其計(jì)算公式為： 每年支付利息 =年初借款累計(jì) 年利率 ③每年償還本金（含建設(shè)期未付利息） 每年償還本金 =Ic/n（等額） 2021/6/16 房地產(chǎn)投資分析 67 5． 3借款還本付息的估算 2．國外借款利息的計(jì)算 國外借款利息在計(jì)算時(shí)與國內(nèi)計(jì)算方法大體相同。 2021/6/16 房地產(chǎn)投資分析 68 5． 3借款還本付息的估算 5． 3． 4借款還本付息表 借款還本付息表只反映固定資產(chǎn)資金的借款本息，而沒有反映流動(dòng)資金借款本息。流動(dòng)資金借款的還本付息一般是每年利息照付、期末一次還本。 其表格形式如表 521。 2021/6/16 房地產(chǎn)投資分析 69 序號 項(xiàng) 目 合 計(jì) 1 2 3 ? N 1 借款及還本付息 1． 2 1． 3 1． 4 1． 5 期初借款本息累計(jì) 本金 利息 本期借款 本期應(yīng)計(jì)利息 本期還本 本期付息 2 借款償還的資金來源 2． 1 2． 2 2． 3 2． 4 利潤 折舊費(fèi) 攤銷費(fèi) 其他還款資金 表 521 借款還本付息表 單位：萬元 2021/6/16 房地產(chǎn)投資分析 70 5． 3借款還本付息的估算 針對項(xiàng)目還本付息表，可進(jìn)行如下分析。 1．分析項(xiàng)目債務(wù)清償能力 2．協(xié)助安排短期貸款 3．研究資金籌措方案的合理性
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