國(guó)八條及房產(chǎn)稅解讀-waibuba-資料下載頁(yè)
2025-05-12 23:51本頁(yè)面
【正文】 稅簡(jiǎn)析 限購(gòu)令嚴(yán)格執(zhí)行將短期內(nèi)阻止大部分跨區(qū)域投資投機(jī)需求 房產(chǎn)稅影響購(gòu)房者對(duì)于未來(lái)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期值，加強(qiáng)居民觀望看跌心理 從短期影響看，房產(chǎn)稅將加劇市場(chǎng)觀望氣氛，并降低剛需購(gòu)房者短期看漲住宅價(jià)格的預(yù)期；限購(gòu)措施是實(shí)際減少住宅交易，降低需求的行政調(diào)控；多次加息后，對(duì)于購(gòu)房人和房屋持有人的實(shí)際影響和心理影響同樣巨大，既是降低對(duì)于住宅的實(shí)際需求，又是提升還款壓力，促進(jìn)投機(jī)者拋盤(pán)的手段。預(yù)計(jì)短期加息仍會(huì)繼續(xù)。 三者結(jié)合是短期內(nèi)住宅供應(yīng)無(wú)法加大時(shí)，調(diào)控住宅實(shí)際需求的最強(qiáng)硬手段；房產(chǎn)稅＋限購(gòu)＋加息的組合拳將通過(guò)供求非市場(chǎng)化平衡達(dá)到迅速降低需求，控制房?jī)r(jià)的效果。 100萬(wàn) 30年 08年利率 首套房85折 貸款利率 % % % % 月還款 增加支出 － 增加比例 － % % % 二套房1.1倍 貸款利率 % % % % 月還款 增加支出 － 增加比例 － % % % 新國(guó)八條和房產(chǎn)稅試點(diǎn)的背景 新國(guó)八條簡(jiǎn)析 上海重慶房產(chǎn)稅簡(jiǎn)析 后市變化和開(kāi)發(fā)商策略 針對(duì)高價(jià)房收稅 – 開(kāi)發(fā)商在出售裝修房過(guò)程中訂立兩份合同，可通過(guò)提高裝修合同價(jià)格，降低住宅合同價(jià)格，幫助購(gòu)房人達(dá)到規(guī)避房產(chǎn)稅的目的 針對(duì)多套購(gòu)買 – 投資人或可選擇在簽完住房預(yù)售合同后不進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，而是進(jìn)行住房抵押登記 針對(duì)免稅面積（重慶） – 可通過(guò)假離婚－購(gòu)買住房獲取免稅面積－復(fù)婚，達(dá)到避稅的目的 針對(duì)免稅面積（上海） – 增加家庭內(nèi)人口數(shù)量，甚至可以變相理解為鼓勵(lì)超生 后市變化和開(kāi)發(fā)商策略 產(chǎn)生各類規(guī)避手段 城市試點(diǎn)（一線城市及某些想做政績(jī)的二線城市） 高端 /多套 所有普通商品房 增量房 /部分存量房 全部增量存量房 全國(guó)（ 2021年底） 低稅率，高免稅面積 國(guó)際平均水平 未來(lái)房產(chǎn)稅將趨成熟 避稅手段難以維系 按買入價(jià)格收 按實(shí)際評(píng)估價(jià)格收 后市變化和開(kāi)發(fā)商策略 收稅的住宅市場(chǎng) 不收稅的住宅市場(chǎng) 高端市場(chǎng) 低端市場(chǎng) 投資市場(chǎng) 自住市場(chǎng) 由投資屬性決定 CPI和流動(dòng)性決定價(jià)格 由自住屬性決定 供求關(guān)系決定價(jià)格 市場(chǎng)格局預(yù)測(cè) 高端項(xiàng)目需求量急劇下降，占總成交面積比重降低?；诼墼瓌t，售價(jià)或不出現(xiàn)下降。 中端項(xiàng)目陷入定價(jià)困局。定價(jià)過(guò)高將抑制項(xiàng)目成交，定價(jià)過(guò)低使得利潤(rùn)縮水，甚至出現(xiàn)虧損。 低端項(xiàng)目需求伴隨著第四季度上市量越來(lái)越大的經(jīng)濟(jì)適用房而競(jìng)爭(zhēng)壓力趨大，成交量下滑明顯，從而逼迫開(kāi)發(fā)商為了維持必要現(xiàn)金流而進(jìn)行大幅調(diào)價(jià)行動(dòng)。 后市變化和開(kāi)發(fā)商策略 漲價(jià)預(yù)期逆轉(zhuǎn)，購(gòu)房需求從買不起變?yōu)椴桓屹I 量?jī)r(jià)齊跌 中小開(kāi)發(fā)商主動(dòng)降價(jià)求生存 成交低迷，開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張 市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè) 上海、重慶將現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌，先是成交量進(jìn)入冰點(diǎn)，再帶動(dòng)價(jià)格滑落。量將小于 08年水平，在第四季度保障房上市的沖擊下，基于房產(chǎn)稅的馬太效應(yīng)，均價(jià)跌幅超 3成也是有可能發(fā)生的。其他一二線城市出現(xiàn)末班車現(xiàn)象，短期內(nèi)成交量大幅上升，倒逼各地房產(chǎn)稅加快出臺(tái)步伐，形成市場(chǎng)拐點(diǎn)。 全國(guó)成交量將下跌 30％左右，均價(jià)則出現(xiàn)大幅結(jié)構(gòu)性下滑。 后市變化和開(kāi)發(fā)商策略 – 雖然會(huì)出現(xiàn)如假離婚 ，不進(jìn)行住宅登記等規(guī)避手段，但房產(chǎn)稅成熟度將越來(lái)越高，征收范圍將擴(kuò)大，試點(diǎn)城市增多，稅率也有可能提高 – 市場(chǎng)將呈現(xiàn)中短期的量和均價(jià)齊跌格局 – 市場(chǎng)最終明顯分化，中端產(chǎn)品成為雞肋 房產(chǎn)稅將越來(lái)越成熟 – 要果斷調(diào)價(jià)積極出貨 – 要多元化發(fā)展，不要死守住宅市場(chǎng) – 要積極擴(kuò)大規(guī)模，主動(dòng)介入小城市市場(chǎng) 開(kāi)發(fā)商要積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化 總結(jié) 后市變化和開(kāi)發(fā)商策略
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