【導讀】溫馨細致的個性化服務。業(yè)主大會成立后，則由業(yè)委會與物管公司雙方協(xié)議定價。最終收費標準的確定將以物價局最后審批為準。還沒有取得房產(chǎn)證的房屋，的水電公攤費用，而電梯運行電費則由該棟業(yè)戶共同負擔。備及公眾責任保險費用；經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。務支出或者物業(yè)服務成本。域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。業(yè)管理企業(yè)實施的物業(yè)管理。接管原有物業(yè)時，為保證主體結(jié)構安全和滿足使用功能而對其進行的再檢驗。內(nèi)簽發(fā)驗收通知并確定驗收時間；5）經(jīng)檢驗符合要求的房屋，接管單位應簽署驗收合格憑證，簽發(fā)接管文件。建筑開工許可證、用地紅線圖。情況或付款方式。合同）、身份證到物業(yè)管理機構辦理入伙手續(xù)。物業(yè)管理費用，由房屋所有權人承擔，另有約定的，從

　　

【正文】 7 物業(yè)服務費用由誰交納？ 答：業(yè)主應根據(jù)物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。 業(yè)主與物業(yè)使用人約定 由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。已竣工但未出售或 15 者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位交納。 7 未售出或出售后未交付受人的房產(chǎn)其物業(yè)管理應由誰負擔？ 答：對于未出售或出售后未交付買受人的房產(chǎn)，房屋的所有權尚屬建設單位所有。 《物業(yè)管理條例》中明文規(guī)定，已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位交納。 7 物業(yè)管理服務費用的計費方式有哪幾種？ 答：包干制和酬金制兩種。 包干制是 指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè) 享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。 7 不交納物業(yè)管理費用的承擔什么法律責任？ 答：業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定，逾期不交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。 7 住房專項維修資金歸誰所有，什么用途？ 答：專項維修 資 金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共同部位、共用設施設備的維修和更新、 改造，任何人不得挪作他用。 7 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生安全事故，物業(yè)管理企業(yè)應當承擔什么責任？ 答：物業(yè)管理企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。 發(fā)生安全事故時，物業(yè)管理企業(yè)在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的安全事故承擔的法律責任，應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定來確定，未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。 7 物業(yè)公司何時開始收取物業(yè)管理費？ 答：物業(yè)公司收取物業(yè)管理費一般從購房人驗收房 屋，簽字認可后，開始收取物業(yè)管理費 。 7 屋頂與外墻使用權歸開發(fā)商是否合理？ 答：屋頂與外墻使用權應歸全體業(yè)主共同所有。 16 7 為什么要設立物業(yè)維修基金？ 答：物業(yè)維修基金的設立可以保障住宅房屋共用部位和共用設施設備的正常維修、養(yǎng)護與更新。物業(yè)維修基金是住房的“養(yǎng)老金”。 80、 物業(yè)維修基金使用的程序是怎樣的？ 答： 1） 由物業(yè)管理企業(yè)將物業(yè)維修基金使用申請表和經(jīng)費預算方案報業(yè)主大會批準后，再報市物業(yè)維修資金管理中心。經(jīng)核實后，撥付 70%的維修費用； 2） 維修更新工程完工后，由物業(yè)管理企業(yè)將下列要件報市物業(yè)維修資金管理中心 ，經(jīng)核實后，撥付維修費用的余額： ② 工程決算單 ③ 業(yè)主委員會審核簽章的施工承包合同 ④ 工程維修更新的發(fā)票原件 ⑤ 業(yè)主委員會驗收合格證明 8 物業(yè)維修基金如何繳納？ 答：建設單位交納的，建設單位在辦理商品房交易過戶（合同鑒證）手續(xù)前，按規(guī)定將專項維修資金存入國土資源和房屋管理局指定代管銀行的指定帳戶。由業(yè)主交納的，業(yè)主應在辦理以下任一項手續(xù)前自行或委托他人繳付專項維修資金：①收樓；②交易鑒證；③領取房產(chǎn)證。 8 維修基金的使用原則是什么？ 答：維修基金的使用應當堅持業(yè)主集體決策、企業(yè)操作、設立專戶、核算到套、業(yè)主監(jiān)督的原 則，做到公開、公平、安全使用。 8 維修基金使用范圍的確定原則和主要內(nèi)容是什么？ 答：物業(yè)管理企業(yè)應當按照維修基金使用范圍，根據(jù)房屋現(xiàn)狀以及業(yè)主會或者相關業(yè)主的意見，制定大修、更新改造方案，包括：大修、更新改造內(nèi)容；工程預算；涉及戶數(shù)按戶分攤費用；維修基金繳存余額；大修、更新改造組織方式。 8 如何查詢維修基金余額？ 答： 物業(yè)管理企業(yè)應當持業(yè)主會證明到繳存銀行查詢維修基金繳存余額，繳存銀行應當開出具維修基金余額明細證明。 8 維修基金繳存余額不足時怎么辦？ 答： 維修基金繳存余額不足的， 應由業(yè)主進行補交。 物業(yè)管理企 業(yè)在使用專戶開立后，將收齊的維修費用差額一次性存入維修基金使用專戶。 17 8 未成立業(yè)主大會的小區(qū)，也能申請使用維修基金嗎？ 答：未成產(chǎn)業(yè)主會的，應當在區(qū)縣物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處的指導下，由社區(qū)居民委員會組織召開業(yè)主大會會議，成立業(yè)主委員會后，方可按照本辦法申請使用維修基金。 8 維修費用如何進行分攤？ 答：商品住宅共同部位、共同設施設備的維修費用分攤原則：整幢商品住宅共用部位、共用設備維修的，由該幢業(yè)主按照擁有商品住宅建筑面積的比例分攤；每個門號共用部位、共用設備維修的，由該門號內(nèi)的業(yè)主 按照擁有商品住宅建筑面積的比例分攤；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設施設備維修的，由全體業(yè)主按照擁有商品住宅建筑面積的比例共同分攤。 8 維修基金使用如何劃款？ 答：物業(yè)管理企業(yè)持市物業(yè)管理中心出具的開戶通知書到維修基金繳存銀行開立維修基金使用專戶。市物業(yè)管理中心在規(guī)定工作日內(nèi)，將合同工程造價的 70%資金劃撥到維修基金使用專戶，并按照工程進度控制定向分期撥付。決算費用未超過大修、更新改造方案工程造價或者在約定范圍內(nèi)的，物業(yè)管理企業(yè)到市物業(yè)管理中心辦理工程尾款核撥手續(xù)。 8 房屋共用部位大修工程范圍包括什么？ 答： 房屋主體結(jié)構部位，包括基礎、墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?，因損壞影響住用安全，需要拆換加固的；整幢樓屋面因損壞影響正常使用，需要重做防水或者保溫屋的；外檐面層脫落、保溫層損壞達到整幢樓外檐面積 30%以上，影響安全和正常使用，需要修繕的；整棟門共用部位樓地面面層、門窗及樓梯扶手因破損影響正常使用，需要修繕的。 90、 大修、更新改造方案應當由誰來制定，主要內(nèi)容包括什么？ 答：物業(yè)管理企業(yè)應當按照維修基金使用范圍，根據(jù)房屋現(xiàn)狀以及業(yè)主會或者相關業(yè)主的意見，制定大修、更新改造方案，包括：大修、更新改造內(nèi) 容；工程預算；涉及戶數(shù)及按戶分攤費用；維修基金繳付余額；大修、更新改造組織方式。