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2025-05-10 22:00本頁(yè)面
【正文】 ? 違約責(zé)任： 期限、事項(xiàng)、費(fèi)用 ? 過(guò)錯(cuò)責(zé)任： 盡職、忠實(shí)、誠(chéng)信 共 29 頁(yè) 24 居間與委托、行紀(jì)合同的區(qū)別一 ? 居間人：僅為委托人報(bào)告訂約機(jī)會(huì)，或?yàn)橛喖s媒介，并不參與委托人與第三人之間的關(guān)系； ? 受托人：可以代委托人與第三人訂立合同，參與并可決定委托人與第三人之間的關(guān)系內(nèi)容； ? 行紀(jì)人：以自己的名義為委托人與第三人完成交易事務(wù)，與第三人發(fā)生直接的權(quán)利和義務(wù)。 共 29 頁(yè) 25 居間與委托、行紀(jì)合同的區(qū)別二 ? 居間合同為有償合同，但居間人只有在有居間結(jié)果時(shí)，才得請(qǐng)求報(bào)酬，并且在為訂約媒介居間時(shí)可從委托人和其相對(duì)人雙方取得報(bào)酬； ? 委托合同原則上為無(wú)償合同，有償合同受托人只能向委托人一方收取報(bào)酬，向其相對(duì)人收取報(bào)酬的行為是嚴(yán)重違反忠實(shí)義務(wù)的行為； ? 行紀(jì)合同為有償合同，行紀(jì)人只能從委托人一方取得報(bào)酬。 共 29 頁(yè) 26 委托人在看樓記錄上簽名，是否可認(rèn)定居間合同成立？ ? 要素： 《 看樓記錄 》 具備 《 合同法 》 規(guī)定的基本內(nèi)容，應(yīng)認(rèn)定 《 居間合同 》 成立；請(qǐng)參閱 《 合同法 》 第 12條。 如何禁止私下交易？私下交易行為應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任？ ? 要求：禁止私下交易的約定，應(yīng)當(dāng)與違約責(zé)任條款一并出現(xiàn)。根據(jù)當(dāng)事人意思自治和合同嚴(yán)守的原則，單方違反合同的，應(yīng)依照雙方的約定處理。 限制私下交易的約定，應(yīng)具備一定的時(shí)間限定，通常認(rèn)定以 36個(gè)月為限較為合理。但雙方的約定，不能限制第三人的權(quán)益。 共 29 頁(yè) 27 由居間人參與的三方合同，與由交易雙方簽訂的二方合同，之間的效力如何認(rèn)定？ ? 要素：應(yīng)分清合同中的不同法律關(guān)系，按照合同嚴(yán)守的原則，根據(jù)合同相對(duì)性原理判斷合同中的約定，是否符合公平、合理的原則。 三方合同中往往混雜了居間合同關(guān)系與買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，容易造成認(rèn)識(shí)上的混亂。 從有利于保護(hù)各方當(dāng)事人權(quán)利的角度出發(fā)，引導(dǎo)當(dāng)事人形成更合理和便于操作的交易習(xí)慣。以房屋買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂并在房管部門(mén)備案，作為完成交易文本，并收取居間報(bào)酬的依據(jù)。 共 29 頁(yè) 28 對(duì)于房屋存在權(quán)利瑕疵或不能滿足委托人的特殊要求，居間人應(yīng)否承擔(dān)連帶責(zé)任？ ? 要素：忠實(shí)義務(wù)、保密義務(wù)、從業(yè)資格（知識(shí)）； ? 要素：隱瞞、欺騙、惡意串通等。 共 29 頁(yè) 29
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