【導(dǎo)讀】業(yè)發(fā)展突出趨勢，它將對人們的工作和生活產(chǎn)生重大深遠的影。民族文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)是指以創(chuàng)造性思想為核心，以保護民族文。化為原則，以民族文化藝術(shù)與經(jīng)濟的全面結(jié)合為自身特征，以創(chuàng)。意資產(chǎn)為基礎(chǔ)，以高新技術(shù)手段為支撐，以網(wǎng)絡(luò)等新傳播方式為。地區(qū)都在發(fā)展文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，但同質(zhì)化現(xiàn)象比較嚴重，利用民族。族地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展有積極促進作用，而且對民族文化的延續(xù)發(fā)展。黨的十三次代表大會就正式提出要大力發(fā)展文化及文化產(chǎn)。業(yè)，特別是十七次代表大會確定了“文化大繁榮、大發(fā)展、新高。潮”的強國發(fā)展戰(zhàn)略，加速發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)，以確保國家文化安全。和民生需求，而中國西部民族文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園則是文化產(chǎn)業(yè)深度。已經(jīng)得到黨和國家的高度重視和支持，相關(guān)部門先后出臺了國辦。2020年4月，四川省省長蔣巨峰主持召開會議，專題研究

　　

【正文】 、發(fā)布，電子商務(wù)平臺的管理，網(wǎng)絡(luò)、設(shè)備的更新維護； 財務(wù)部：負責編制資金計劃，籌措資金，調(diào)控資金，監(jiān)督資金使用并評價資金使用效果，以確保資金的合理運用，提高經(jīng)濟效益；協(xié)調(diào)相關(guān)內(nèi)部 部門及財政、稅收、銀行等外部單位的關(guān)系。 第八章 項目實施計劃 為減小風險和資金壓力，本項目分 56 期實施，第一期實施計劃如下： 時間段 工作計劃 市場部 客戶服務(wù)部 綜合管理部 信息中心 物業(yè)管理部 財務(wù)部 2020 年 2 月 — 2020年 4 月 上報縣政府，明確政策、立項； 項目地塊摸底調(diào)查； 營銷策劃； 規(guī)劃設(shè)計； 尋找、確定項目投資者及施工方。 2020 年 5 月 — 2020年 12月 方案設(shè)計、施工圖示設(shè)計； 報建； 拆遷安置； 前期工程（勘察、三通一平等）。 2020 年 1 月 — 2020年 12月 施工建設(shè)； 項目宣傳、推廣； 招商。 2020 年 1 月，川西民俗文化體驗村和商會會館聚落建成投入使用。由于取得土地的時間無法確定，假定 2020年取得土地，商會會館聚落補辦報建手續(xù)，進行銷售。 第九章 財務(wù)分析與評價 一、分析的原則和依據(jù) 遵循重要性、謹慎性原則； 建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》； 國家有關(guān)財稅制度。 二、基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標 項 目 單位 數(shù)量 備 注 占地面積 畝 6000 余畝 目前該地塊土地橫山村土地整理成本預(yù)計28 萬元 /畝，平樂村整理成本預(yù)計為 36 萬元 /畝。假定 2020年，我 公司以 100畝的價格獲取該土地（非市場拍賣價）。 總建筑面積 平米 70000 由一廣場（民族文化藝術(shù)展示廣場）；一廊（西部 52個民族簡介概況）；一景（水世界景觀）；一城（唐城）；一院（君平學院）；一谷（浪漫谷）；一島（情人島）。三堂三村：既隨緣祈福堂；畢摩蘇里文化展示堂；川西民俗文化體驗村；頤養(yǎng)樂活村；棲賢村。三聚落為：中國西部民族村聚落；異地商會會館聚落；中國創(chuàng)意農(nóng)業(yè)聚落。三中心為：中國民族文化藝術(shù)研發(fā)中心；中國民族體育競技中心；產(chǎn)業(yè)園管理服務(wù)中心組成。 。 容積率 5 建筑密度 41% 主要建筑物及配套設(shè)施 項 目 占地面積（畝） 備 注 唐城 高層 民族文化藝術(shù)展示廣場 君平學院 約 50 浪漫谷 隨緣祈福堂 嘻哈洗浴堂 彝族畢摩蘇里文化堂 川西民俗文化體驗村 小高層 +庭院 頤養(yǎng)樂活村 200 68 層框架 棲賢村 100 一層木屋結(jié)構(gòu) 商會會館聚落 100 少數(shù)民族文化聚落 50 有關(guān)稅費率 稅 種 稅 率 備 注 營業(yè)稅 5% 城市維護建設(shè)稅 7% 營業(yè)稅的 7%計 教育附加費 3% 營業(yè)稅的 3%計 房產(chǎn)稅 12% 土地增值稅 30% 累進稅率， 3060%，本項目為 30% 所得稅 33% 三、投資估算 項目建筑面積共 70000 平米，總投資 19461 萬元，單位成本為 2780元 /平米。其中土地成本 10000萬元，占投入的 %，工程建設(shè)費用 6271萬元，占總投入的 %。 由于政策原因暫停農(nóng)用地轉(zhuǎn)征，地塊拍賣時間無法確定，我們假定該地塊 2020 年拍賣。目前，項目地塊基準地價 60 萬 /畝，西部鞋都項目是管委會與置信集團共同共發(fā)的項目，土地價格享受一定優(yōu)惠，假定 2020年鞋都公司以 100萬 /畝取得該土地。根據(jù)鞋都公司對北片區(qū)起步區(qū)的摸底調(diào)查，拆遷費用大約 22萬 /畝，項目地塊較起步區(qū)復(fù)雜，加之不備具完善的拆遷手續(xù)，拆遷成本可能增加，初步估計 25萬 /畝； 2500萬拆遷費用在建設(shè)期間發(fā)生的財務(wù)費用 250萬計入項目總投資。 項目總投資估算表 序號 項目內(nèi)容 總額 （萬元） 成本攤消 （元 /㎡） 工程量 （㎡） 占總投比例 備 注 一 開發(fā)建設(shè)總投資 19461 2780 70000 土地費 10000 1429 70000 % 100畝，假定價格 100萬/畝，其中：拆遷費 25萬 /畝。 報建 980 140 70000 % 設(shè)計費及提成 280 40 70000 % 工程建設(shè)費用 6271 896 70000 % 含建安成本、水電、裝飾、基礎(chǔ)配套 管理費用 350 50 70000 % 按 50元 /㎡計。 營銷費用 700 100 70000 % 財務(wù)費用 250 36 70000 % 其他費用 630 90 70000 % .1 工程提成 210 30 70000 % .2 前期物管費 70 10 70000 % .3 不可預(yù)見費 350 50 70000 % 二 經(jīng)營資金 三 項目總投資 19461 100.0% 四、投資計劃與資金籌措 項目總投資 6億元，自有資金投入 1230萬元，施工方墊支或其他投資者投資共 9751萬元，租金或銷售收入再投入 8480萬元。 2020 年 6月以前投入 3116萬， 2020年 7月 2020年 6月投入 7865萬元， 2020 年投入 8480 萬元。 2020 年 9 月 2020 年 6 月，主要是設(shè)計、報建、拆遷和前期推廣，共投入 3116 萬元。由于沒有土地指標，不能按正常程序報建，只能報區(qū)上備案，報建費用待取得土地后按程序補交； 拆遷費用 2500 萬由施工方出資，公司按 10%的回報率支付相應(yīng)利息；設(shè)計、營銷費用 420 萬由自有資金投入。 2020 年 7 月 2020 年 6 月，項目建設(shè)期，工程建設(shè)費 7055萬由施工方投入，營銷費和施工方拆遷投入產(chǎn)生財務(wù)費用 810萬由自有資金投入。 投資計劃與資金籌措表 單位：萬元 序號 項目名稱 合計 建設(shè)期 經(jīng)營期 209 207 20 207 207 207 20 6 20 6 20 6 206 20 6 206 1 項目總投資 19461 3116 7865 8480 1.1 建設(shè)開發(fā)投資 19461 3116 7865 8480 其中：土地費用 10000 2500 7500 設(shè)計費及提成 280 280 報建費 980 980 工程費 6271 6271 管理費用 350 70 280 營銷費用 700 140 560 財務(wù)費用 250 250 其他費用 630 126 504 1.2 經(jīng)營資金 2 資金籌措 19461 3116 7865 8480 2.1 自有資金 1230 420 810 2.2 借款 9751 2696 7055 2.3 銷售、租金收入再投入 8480 8480 五、盈利能力分析 收入預(yù)測 1）價格： 根據(jù)市場行情，交易區(qū)前兩年租金價格為 30元 /平米 /月， 低于金花市場現(xiàn)在的市場轉(zhuǎn)租價。為有效吸引商家入駐，除生活配套區(qū)商鋪外，所有物業(yè)第一年免半年租金，兩年以后根據(jù)市場情況適當上調(diào)租金， 2020年項目平均出租價格為 34元 /平米 /月，經(jīng)營期 4 年項目平均租金 26元 /平米 /月。 根據(jù)市場發(fā)展趨勢和物業(yè)租金價格， 2020 年 銷售價格為：交易區(qū)和生活配套商鋪售價 6000 元 /平米，公寓售價 3000 元 /平米，商務(wù)辦公售價 3800元 /平米，物流倉儲售價 3500元 /平米，所有物業(yè)銷售均價為 5141萬元。 2）收入： 到 2020年，項目在 6年內(nèi)總收入 43876萬元，其中銷售收入35990 萬元，出租收 7886 萬元；此外，保證金收入 537 萬，用于 2020年支付施工方或投資者的利息。 收入估算表 序號 項 目 207 207 207 206 合計 —20 6 —206 —20 6 —20 6 一 交易區(qū) 合 計 491 1210 1764 27216 30681 出租面積（平米） 27300 33600 42020 42020 出租率 65% 80% 100% 100% 出租價格 (元 /平米 /月） 30 30 35 40 出租收入（萬元） 491 1210 1764 2020 銷售面積（平米） 42020 銷售價格 (元 /平米） 6000 銷售收入（萬元） 25200 二 生活配套 合 計 192 300 354 6420 7266 公寓 小 計 48 120 144 3180 3492 出租面積（平米） 8000 10000 10000 10000 出租率 80% 100% 100% 100% 出租價格 (元 /平米 /月） 10 10 12 15 出租收入（萬元） 48 120 144 180 銷售面積（平米） 10000 銷售價格 (元 /平米） 3000 銷售收入（萬元） 3000 商鋪 小 計 144 180 210 3240 3774 出租面積（平米） 4000 5000 5000 5000 出租率 80% 100% 100% 100% 出租價格 (元 /平米 /月） 30 30 35 40 出租收入（萬元） 144 180 210 240 銷售面積（平米） 5000 銷售價格 (元 /平米） 6000 銷售收入（萬 3000 元） 三 商務(wù)辦公 合 計 77 173 211 3280 3741 出租面積（平米） 6400 7200 8000 8000 出租率 80% 90% 100% 100% 出租價格 (元 /平米 /月） 20 20 22 25 出租收入（萬元） 77 173 211 240 銷售面積（平米） 8000 銷售價格 (元 /平米） 3800 銷售收入（萬元） 3040 四 物流倉儲 合 計 48 108 132 1900 2188 出租面積（平米） 4000 4500 5000 5000 出租率 80% 90% 100% 100% 出租價格 (元 /平米 /月） 20 20 22 25 出租收入（萬元） 48 108 132 150 銷售面積（平米） 5000 銷售價格 (元 /平米） 3500 銷售收入（萬元） 1750 五 總 計 808 1790 2461 38816 43876 注： 除生活配套區(qū)商鋪外，所有物業(yè)第一年免半年租金； 交易區(qū)、商務(wù)辦公區(qū)、