【正文】 目 錄 第一章 總論 ...................................... 3 一、項(xiàng)目背景 .................................. 3 二、項(xiàng)目概況 .................................. 6 三、項(xiàng)目基本運(yùn)作思路 ......................... 10 四、項(xiàng)目實(shí)施的必要性 ......................... 11 第二章 宏觀環(huán)境分析 ........................... 12 一、發(fā)展機(jī)遇和有利條 件 ....................... 12 二、政策環(huán)境 ................................. 15 三、項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境概況 ......................... 17 第三章 市場分析 ................................. 19 一、國內(nèi)外文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢 .......... 19 二、成都市文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與分析 .......... 20 三、成都市文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)存在的問題 .............. 27 四、 文化產(chǎn)業(yè)及與相鄰區(qū)縣之比較 ............ 28 五、成都市創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃 .................... 30 第四章 項(xiàng)目 SWOT分析 ............................ 32 一、優(yōu)勢（ S）分析 ............................ 32 二、劣勢（ W）分析 ............................ 33 三、機(jī)會（ O）分析 ............................ 33 四、威脅（ T）分析 ............................ 35 第五章 項(xiàng)目規(guī)劃 ................................ 36 一、項(xiàng)目總體規(guī)劃 ............................. 36 二、項(xiàng)目定位 ................................. 36 （一）本項(xiàng)目的宗旨 ........................... 36 （二）本項(xiàng)目價(jià)值目標(biāo)定位 ...................... 37 三、產(chǎn)業(yè)園功能目標(biāo)定位 ....................... 37 四、項(xiàng)目規(guī)劃思路 ............................. 38 （一）七個(gè)一簡述 ............................. 38 （二）二堂簡述 ............................... 40 （三）三村簡述 ............................... 41 （四）三聚落簡述 ............................. 42 （五）三中心簡述 ............................. 42 第六章 項(xiàng)目運(yùn)作 ................................... 43 第七章 項(xiàng)目管理 .................................... 46 第八章 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃 ................................ 47 第九章 財(cái)務(wù)分析與評價(jià) .............................. 48 一、分析的原則和依據(jù) ............................ 48 二、基礎(chǔ)數(shù)據(jù) .................................... 49 三、投資估算 .................................... 51 四、投資計(jì)劃與資金籌措 .......................... 53 五、盈利能力分析 ................................ 55 六、清償能力分析 ................................ 66 七、資金平衡分析 ................................ 66 八、臨界點(diǎn)分析 .................................. 68 九、不確定性分析 ................................ 69 十、財(cái)務(wù)評價(jià)結(jié)論 ................................ 72 第十章 風(fēng)險(xiǎn)與對策 .................................. 73 一、政策風(fēng)險(xiǎn) ................................. 73 二、土地資源風(fēng)險(xiǎn) ............................. 73 三、市場風(fēng)險(xiǎn) ................................. 74 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) .................................. 74 第十一章 項(xiàng)目綜合評述 .............................. 75 第一章 總論 一、項(xiàng)目背景 邁入 21 世紀(jì)，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的迅速成長成為發(fā)達(dá)國家和地區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展突出趨勢，它將對人們的工作和生活產(chǎn)生重大深遠(yuǎn)的影響。 民族文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)是指以創(chuàng)造性思想為核心，以保護(hù)民族文化為原則，以民族文化藝術(shù)與經(jīng)濟(jì)的全面結(jié)合為自身特征，以創(chuàng)意資產(chǎn)為基礎(chǔ)，以高新技術(shù)手段為支撐，以網(wǎng)絡(luò)等新傳播方式為主導(dǎo)的新型產(chǎn)業(yè)集 群，把獨(dú)特的傳統(tǒng)文化融入到創(chuàng)意中，促進(jìn)民族地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的創(chuàng)新性產(chǎn)業(yè)，包含經(jīng)濟(jì)、文化、科技和社會等各個(gè)層面。它是以民族文化為基礎(chǔ)，集觀光、購物、消費(fèi)、娛樂為一體的綜合經(jīng)濟(jì)活動，消費(fèi)者以感知各民族的民族風(fēng)情、建筑、習(xí)俗等形式，通過購物消費(fèi)直接為當(dāng)?shù)貛斫?jīng)濟(jì)收入，是民族文化與經(jīng)濟(jì)的統(tǒng)一體。 當(dāng)前，國際旅游趨勢在向文化旅游方向發(fā)展，以弘揚(yáng)民族文化，展現(xiàn)民族地域文化風(fēng)采的創(chuàng)意活動和項(xiàng)目越來越受到重視。我國擁有豐富多彩的民族文化，堪稱民俗文化的寶庫。如何利用各民族地區(qū)的文化優(yōu)勢，尋找促進(jìn)民族地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新的增 長點(diǎn)，真正實(shí)現(xiàn)從“文化區(qū)”到“文化創(chuàng)意區(qū)”的轉(zhuǎn)變。現(xiàn)在很多地區(qū)都在發(fā)展文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，但同質(zhì)化現(xiàn)象比較嚴(yán)重，利用民族文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，新的營銷手段發(fā)展民族文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，不僅對民族地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展有積極促進(jìn)作用，而且對民族文化的延續(xù)發(fā)展也是一個(gè)重要措施。 黨的十三次代表大會就正式提出要大力發(fā)展文化及文化產(chǎn)業(yè)，特別是十七次代表大會確定了“文化大繁榮、大發(fā)展、新高潮”的強(qiáng)國發(fā)展戰(zhàn)略，加速發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)，以確保國家文化安全和民生需求，而中國西部民族文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園則是文化產(chǎn)業(yè)深度延伸的升級版，即第四創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)。近年來，文化創(chuàng)意產(chǎn) 業(yè)的發(fā)展已經(jīng)得到黨和國家的高度重視和支持，相關(guān)部門先后出臺了國辦發(fā)（ 2020） 11號、財(cái)稅（ 2020） 2號等若干鼓勵(lì)措施和稅收優(yōu)惠政策。 2020 年 4 月，四川省省長蔣巨峰主持召開會議，專題研究加速推進(jìn)四川省文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展措施，會議就重大創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目推進(jìn)工作進(jìn)行了研究部署。省委常委、省國資委黨委書記王少雄、省委宣傳部長黃新初、副省長黃彥蓉等出席會議。 根據(jù)四川省國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的十二五規(guī)劃綱要，成都市做為國務(wù)院的旅游試點(diǎn)城市，地處成都近郊上風(fēng)上水的郫縣唐昌鎮(zhèn)橫山村是一個(gè)頗具開發(fā)價(jià)值的地方，對郫縣的創(chuàng)意文化 具有重大的標(biāo)桿作用，而郫縣地處世界級風(fēng)景名勝區(qū)青城山，都江堰的一個(gè)節(jié)點(diǎn)，其區(qū)位優(yōu)勢無可比擬，特別是它的文化資源，即旅游、生態(tài)、休閑、農(nóng)耕文化等富集一方 ，擁有相當(dāng)高的開發(fā)附加值和發(fā)展?jié)摿?，將形成可持續(xù)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)鏈條，關(guān)于擬打造“中國西部民族文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園”這一重大項(xiàng)目，是民族地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會和持續(xù)發(fā)展的一個(gè)探索與創(chuàng)新，它有別于目前全國各地不同的純風(fēng)光、純體驗(yàn)、純休閑的旅游文化項(xiàng)目，而該產(chǎn)業(yè)園的建成對西部的標(biāo)桿作用和推廣價(jià)值將具有很好的示范意義。 由四川省云南商會牽頭主導(dǎo)，商會的成員單位組團(tuán)投資開發(fā)的郫縣唐昌鎮(zhèn)橫 山片區(qū)就是具有非常個(gè)性和特色的國際度假區(qū)，它的建成也是中國西部第一個(gè)大型民族文化旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。項(xiàng)目規(guī)劃面積 6000 畝，具有資源特別稀缺而不可復(fù)制，融娛樂、休閑、互動、養(yǎng)生養(yǎng)老條件十分優(yōu)越而真實(shí)，設(shè)計(jì)建設(shè)起點(diǎn)高等特點(diǎn)。項(xiàng)目按照原生態(tài)、國際化、高品位理念打造世界旅游目的地。 在橫山片區(qū)民族文化產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目開發(fā)的影響和帶動下，還將為郫縣解決大量的失地農(nóng)民就業(yè)，對提升郫縣城市形象和文化內(nèi)涵將是一次跨越，本項(xiàng)目的運(yùn)行將會拉動整個(gè)西部少數(shù)民族地區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會的新增長方式，為和諧社會的建成將起到積極的促進(jìn)作用，而本項(xiàng)目的開發(fā) 就是文化旅游與旅游地產(chǎn)的升級版。 二、項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱 中國西部民族文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 項(xiàng)目選址 成都市郫縣唐昌鎮(zhèn)橫山村境內(nèi)，即橫山村、平樂村兩個(gè)行政村共 31個(gè)社。 總體定位 本項(xiàng)目是中國西部規(guī)模最大、規(guī)劃合理、設(shè)計(jì)超前、功能齊全、配套完善、服務(wù)最優(yōu)、管理規(guī)范的現(xiàn)代化的西部民族文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園。集禪修、祈福、休閑、渡假、體驗(yàn)互動、農(nóng)業(yè)觀光、體育健身、高品質(zhì)養(yǎng)生養(yǎng)老為一體的旅游度假勝地，融創(chuàng)意、研發(fā)、推廣民族文化產(chǎn)品的聚散中心，面向全世界無景區(qū)門票的中高端服務(wù)旅游目的地，將打造成為中國西部民族文化集中 展示的窗口、成都城鄉(xiāng)統(tǒng)籌一體化的成果基地、助推中國西部民族地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會的引擎、探索中國西部民族地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長的新模式。同時(shí)，配合郫縣縣委、縣政府打造天下蜀商文化的發(fā)源地、尋根地的重大使命。 項(xiàng)目規(guī)劃 本項(xiàng)目規(guī)劃面積 6000 余畝。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)為七個(gè)一、二堂三村、三聚落、三中心，即一廣場（民族文化藝術(shù)展示廣場）；一廊（西部 52個(gè)民族簡介概況）；一景（水世界景觀）；一城（唐城）；一院（君平學(xué)院）；一谷（浪漫谷）；一島（情人島）。二堂三村：既隨緣祈福堂；畢摩蘇里文化展示堂；川西民俗文化體驗(yàn)村；頤養(yǎng)樂活村；棲賢村。 三聚落為：中國西部民族村聚落；異地商會會館聚落；中國創(chuàng)意農(nóng)業(yè)聚落。三中心為：中國民族文化藝術(shù)研發(fā)中心；中國民族體育競技中心；產(chǎn)業(yè)園管理服務(wù)中心。 第一期占地面積 畝，總建筑面積 70000平米，容積率 ，建筑密度 41%。 投資規(guī)模 項(xiàng)目總投資 19461 萬元，其中土地費(fèi)用 10000 萬元，占總投資的 %，工程建設(shè)費(fèi)用 6271萬元，占總投入的 %，項(xiàng)目單位成本 2780元 /平米。 資金籌措 自有資金投入 1230萬元，施工方墊支或其他投資者投資共9751 萬元（每年按 10%的利息計(jì)財(cái)務(wù)費(fèi)用） ，租金或銷售收入再投入 8480萬元。 經(jīng)濟(jì)效益 項(xiàng)目在 6年計(jì)算期內(nèi)總收入 43876萬元，其中銷售收入 35990萬元，租金收入 7886萬元；凈利潤 8793萬，上繳稅金 10921萬元，投資利潤率（利潤總額 /總投資） %，投資凈利潤率（凈利潤 /總投資） %。 若取折現(xiàn)率 12%，全部投資稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 NPV 為 3638 萬元，內(nèi)部收益率 IRR為 %，稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 NPV 為 1167萬元，內(nèi)部收益率 IRR 為 %。 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)匯總表 序號 名 稱 單 位 數(shù) 量 備 注 一 建設(shè)指標(biāo) 1 總占地面積 畝 100 假定 100萬 /畝 2 總建筑面積 平米 70000 交易區(qū) 平米 42020 二層 生活配套 平米 15000 六層框架 商務(wù)辦公 平米 8000 六層框架 物流倉儲 平米 5000 二層框架 3 容積率 4 建筑密度 41% 二 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 1 總投資 萬元 19461 2 資金籌措 萬元 19461 其中：自有資金 萬元 1230 借款 萬元 9751 銷售或租金收 萬元 8480 入再投入 3 銷售均價(jià) 元 /平米 5141 4 租金均價(jià) 元 /平米 /月 26 5 單位成本 元 /平米 2780 6 總收入 萬元 43876 其中：租金收入 萬元 7886 銷售收入 萬元 35990 7 經(jīng)營稅金及附加 萬元 2457 8 房產(chǎn)稅 萬元 946 9 土地增值稅 萬元 3186 10 運(yùn)營維護(hù) 費(fèi)用 萬元 800 11 財(cái)務(wù)費(fèi)用 萬元 3901 12 利潤總額 萬元 13124 13 稅后利潤 萬元 8793 三 財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo) 1 投資利潤率 % 利潤總額 /總投資 2 投資凈利潤率 % 稅后利潤 /總投資 3 全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅前） 萬元 3638 折現(xiàn)率 12% 4 全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅后） 萬元 1167 折現(xiàn)率 12% 5 全部投資內(nèi)部收益率（稅前）