【導(dǎo)讀】房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全QQ：602429086. 綠城集團精裝修工程管理指引。為進(jìn)一步加強綠城房地產(chǎn)集團有限公司及所屬項目公司對室內(nèi)。等工程管理內(nèi)容及程序有章可循、有據(jù)可依，使整個項目的精裝修。工程管理更加規(guī)范、高效、經(jīng)濟，特制定本指引。制，對管理規(guī)程中各階段的工作內(nèi)容、工作方法、參考文件做出細(xì)?；f明，并結(jié)合工程實際，對精裝修工程設(shè)計、施工管理過程中的。工作重點和相對成熟的管理經(jīng)驗進(jìn)行闡述。指引力求所述內(nèi)容，更。本指引適用于集團下屬全資、控股項目公司，非控股項目公司。第1章精裝修管理人員的聘用、培養(yǎng)和管理................I

　　

【正文】 須做防水的部位提前進(jìn)行綜合考慮，加強結(jié)構(gòu)自防水控制和特殊部位構(gòu)造防水的研究，防水部位陰陽角應(yīng)做圓弧形， 以利于 防水涂料的 施工效果 ，建立有技術(shù)保證的防水系統(tǒng)。 ② 根據(jù)不同的使用環(huán)境，選擇經(jīng)濟、環(huán)保的防水 材料 （聚氨脂、 JS 等） ，宜采用涂膜防水。 ③ 根據(jù)不同的使用部位和重要性，選取合理的工法施工。 ④ 防水材料的施工過程必須嚴(yán)格控制（包括基層干燥、清潔、平整度及構(gòu)造處理，施工溫度 宜在 5℃以上 ，施工順序及養(yǎng)護的時間），才能保證防水效果。 ⑤ 施工完成后及時保護， 并 進(jìn)行 蓄水 試驗 ，試驗合格方可進(jìn)行下道工序施工。 6． 成品木制品材料控制 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 木制品采用成品化加工現(xiàn)場安裝，可杜絕現(xiàn)場油漆作業(yè)，同時避免材料浪費、節(jié)約成本，對木作質(zhì)量及室內(nèi)環(huán)境也有非常積極的影響，所以木制品分項必須工廠化加工，現(xiàn)場組裝，由于木制品的安裝環(huán)節(jié)對最終質(zhì)量影響較大，制作及安裝過程與室內(nèi)其他裝飾面聯(lián)系緊密，木制品分項宜定為甲定乙供。 ① 木制品加工 廠應(yīng)具有成熟的生產(chǎn)工藝、先進(jìn)的設(shè)備和穩(wěn)定的供貨能力，一個實力強管理好的加工工廠是工廠化裝修實施成功的前提條件，加工工廠的整體實力包括硬件和軟件兩大塊，硬件看其廠房規(guī)模、機械設(shè)備數(shù)量及好壞，工人數(shù)量多少等等；軟件主要看其工廠管理水平及其工廠技術(shù)水平；對木制品加工廠的選擇，我方需對其各方面指標(biāo)進(jìn)行評定，經(jīng)綜合評定合格，方可選用。 ② 所有木制品應(yīng)根據(jù)現(xiàn)場復(fù)合實際尺寸進(jìn)行深化設(shè)計，項目公司管理人員應(yīng)對深化設(shè)計成果進(jìn)行審核（木制品結(jié)構(gòu)和使用 功能），木制品尺寸由裝飾公司根據(jù)現(xiàn)場尺寸進(jìn)行審核，避免與現(xiàn)場結(jié)構(gòu)面、設(shè)備造成矛 盾。 ③ 木制品大批量生產(chǎn)前，應(yīng)先試樣生產(chǎn)，對其功能性、觀感、 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 與基層的連接固定方式及與設(shè)備的匹配性進(jìn)行最后的評定。 ④ 木制品加工應(yīng)采用優(yōu)質(zhì)基層板、木皮及油漆，加工過程（選材、打樣、油漆前、成品）我方要進(jìn)行針對性的檢查。 ⑤ 成品木制品發(fā)貨前，對其最終質(zhì)量應(yīng)認(rèn)真檢查，不合格品不得發(fā)貨，查明原因后對后序生產(chǎn)及時調(diào)整。 ⑥ 施工單位應(yīng)根據(jù)裝飾施工進(jìn)度編排合理的木制品生產(chǎn)、到貨計劃，以滿足各工種收頭工作的有序進(jìn)行。 7． 石材加工、安裝控制 石材工程在室內(nèi)裝飾中是一個相對復(fù)雜的內(nèi)容，即是設(shè)計亮點、也是施工難點，應(yīng)制定專項控 制方案，石材工程在加工、運輸、保管、安裝的過程中，存在很多配合問題，所以石材宜定為甲定乙供。 ① 石材材料的選擇，即要滿足設(shè)計效果，也要充分考慮材料價格、特性及不同使用環(huán)境對材料的要求，避免材質(zhì)疏松、吸水率高、易被污染的材料用于大面積地面施工。 ② 石材供應(yīng)前，應(yīng)搭設(shè)石材樣板間，明確石材的品相選用標(biāo)準(zhǔn) 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 和使用部位的選擇。 ③ 裝飾公司應(yīng)綜合裝飾施工圖及所有石材面嵌入設(shè)備、設(shè)施，繪制詳細(xì)的石材排版圖，石材排版圖必須經(jīng)過項目公司精裝修分管人員確認(rèn)。 ④ 石材供應(yīng)商應(yīng)根據(jù)裝飾施工計劃，制定詳細(xì)的石材供應(yīng)計劃，并及時動態(tài)調(diào)整 。 ⑤ 供貨期間，裝飾公司應(yīng)派專人跟蹤加工情況（質(zhì)量、進(jìn)度），并核對出廠石材排版情況及出廠編號，項目公司定期派人進(jìn)行檢查。 ⑥ 石材到場后應(yīng)小心存放，并嚴(yán)格控制背面網(wǎng)格布處理、六面防護等環(huán)節(jié)，施工前進(jìn)行預(yù)排版，對石材的品相色差再次調(diào)整 . ⑦ 石材施工完成后，如受到損壞，修復(fù)的成本很大且很難恢復(fù)到原來的施工效果，所以石材施工完成后，必須做好成品保護。 施工階段的主要方面管理 材料管理 按材料供應(yīng)及管理方式的不同，工程材料分為三類，甲供材 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 料、甲定乙供材料和乙供材料。 ① 為確保工程質(zhì)量，對降低工程成本起到積極的作 用，對一些安裝相對獨立的成品材料及設(shè)備宜采取甲方直接采購或另行分包的方式（簡稱“甲供”），例如：電器、潔具龍頭、櫥柜、臺面、廚房設(shè)備、進(jìn)戶門、進(jìn)戶門鎖燈具等。 ② 在考慮材料成本和質(zhì)量控制的基礎(chǔ)上，也應(yīng)充分考慮材料供應(yīng)商與裝飾公司的現(xiàn)場配合和有效避免甲方在材料供應(yīng)過程管理上的不足，所以對一些半成品材料（工程大部分施工材料），宜采用甲方指定品牌，裝飾公司采購的方式（簡稱“甲定乙供”）；例如：石材、木地板、石膏板、輕鋼龍骨、乳膠漆、瓷磚、墻紙、開關(guān)插座面板、電線、水管、基層板、木制品、風(fēng)口、水泥、黏結(jié)劑等。 ③ 為 方便施工單位采購，對一些施工輔材，可采用裝飾公司直接采購的方式（簡稱“乙供”），例如：膠水、螺栓、老粉、鋼材等。 在施工階段，項目公司是精裝修材料管理的主要責(zé)任者。無論是對于甲供材料、甲定乙供材料的管理，還是對乙供材料的管理， 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 項目公司對材料供應(yīng)的管理重點有以下幾個方面： ① 材料的技術(shù)、經(jīng)濟指標(biāo)是否適用項目使用要求 。 ②材料特性及后期處理效果，是否滿足設(shè)計要求。 ③ 材料、設(shè)備的安裝使用條件是否與現(xiàn)場條件符合。 ④ 是否與供貨方及時簽訂買賣合同。 ⑤ 采購方是否按合同約定的付款時間支付材料款。 ⑥ 材料的到貨時間是 否可以保證。 ⑦ 材料、設(shè)備的成品保護措施是否到位。 ⑧材料的環(huán)保指標(biāo)是否符合要求。 ⑨ 采購計劃的時間節(jié)點是否合理，是否可以滿足施工進(jìn)度要求。 項目公司應(yīng)會同材料采購人員、監(jiān)理人員、施工單位對進(jìn)場材料進(jìn)行驗收。對于要求抽樣檢驗、復(fù)驗的材料及其它過程產(chǎn)品，項目公司應(yīng)督促施工單位按規(guī)范要求進(jìn)行取樣，委托監(jiān)理單位封樣、送檢 ； 對于數(shù)量、價值大，對工程的進(jìn)度、質(zhì)量有關(guān)鍵影響的材料控制，項目公司應(yīng)派專人對其采購、加工、運輸?shù)拳h(huán)節(jié)全過程信息 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 跟蹤，并定期對各環(huán)節(jié)進(jìn)行現(xiàn)場檢查。 準(zhǔn)備備品備件： 精裝修工程 ,所涉及后期的整改內(nèi)容 會較多 ,材料差異性大，而且有些是定加工材料，所以對石材、地板、墻紙等甲供、甲定乙供材料必須準(zhǔn)備一定比例的備品備件；它是確保整改是否能夠及時處理的前提條件。 為準(zhǔn)確控制裝飾效果，項目公司對裝飾材料的封樣工作應(yīng)高度重視，集團公司精裝修管理部將根據(jù)各精裝修項目的實際進(jìn)展情況會同集團公司材料設(shè)備部等相關(guān)部門對精裝修各子分部工程中使用的主要材料（石材、木飾面、油漆）與封樣的符合程度進(jìn)行比對檢查，并逐步建立與完善材料設(shè)備采購與驗收管理辦法，為材料管理提供有效指導(dǎo)。 質(zhì)量管理 項目公司是精裝修施工階段質(zhì)量管理的主體，負(fù) 責(zé)精裝修施工質(zhì)量管理的日常工作。 在工程全面開展前，項目公司應(yīng)首先組織樣板房、樣板層的施 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 工，待樣板房、樣板層施工完成后組織集團評審，充分發(fā)現(xiàn)施工、設(shè)計及專業(yè)配合問題并制定解決措施，為工程全面順利開展提供技術(shù)保證。 項目公司在精裝修工程的重要分項工程中應(yīng)邀請設(shè)計人員、監(jiān)理人員、施工單位技術(shù)負(fù)責(zé)人、集團公司精裝修管理部進(jìn)行技術(shù)交底。 項目公司精裝修的主管人員應(yīng)加強對施工現(xiàn)場的日常巡視，對施工中出現(xiàn)的質(zhì)量問題及整改情況進(jìn)行跟蹤、作相應(yīng)記錄，并定期反映在過程控制記錄中的質(zhì)量報告里。 集團公司精裝修管理部及其它相關(guān)部 門對于精裝修的質(zhì)量負(fù)有督導(dǎo)責(zé)任。項目公司應(yīng)在精裝修項目隱蔽驗收、中間驗收、預(yù)驗收的時間節(jié)點書面通知集團公司相關(guān)部門安排檢查，集團根據(jù)檢查結(jié)果填寫質(zhì)量評價意見表。 進(jìn)度管理 項目公司在施工階段進(jìn)度管理的主要內(nèi)容為： ①要求施工單位擬訂總體進(jìn)度計劃、月進(jìn)度計劃、周進(jìn)度計劃 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 及施工進(jìn)度控制節(jié)點。 ②分析施工單位進(jìn)度計劃的合理性、可行性、提出調(diào)整意見。 ③監(jiān)督施工單位進(jìn)度計劃的執(zhí)行情況，并適時采取措施保證計劃的實現(xiàn)。 ④根據(jù)集團公司要求，項目公司應(yīng)在工程開工前，將經(jīng)過內(nèi)部審核的施工進(jìn)度計劃報集團精裝修管理部審批、備 案，并以月為單位及時將工程的真實進(jìn)度上報相關(guān)部門。 進(jìn)度的推進(jìn)方法： ① 全員管理，全員跟蹤；月度計劃會議 要求 全員參 加 ，包括銷售系統(tǒng)和酒店管理公司甚至財務(wù)和綜管系統(tǒng) ，使 整個公司對月度工程指標(biāo)都有所了解。 ② 制定詳細(xì)的進(jìn)度計劃與實際進(jìn)度對照表， 及時發(fā)現(xiàn) 滯 后的工序、部位；并采用相應(yīng)的措施。 ③ 利用進(jìn)度與工程款支付相掛鉤， 激勵 施工單位推進(jìn)施工進(jìn)度提高 后進(jìn)單位的 工作 積極性。 ④ 利用 集團 資源與施工單位高層溝通，進(jìn)行進(jìn)度干預(yù) 。 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 ⑤ 利用管理手段督促施工單位增加施工人員和管理人員 。 集團公司精裝修管理部根據(jù)對精裝修項目 的檢查情況，對進(jìn)度執(zhí)行情況進(jìn)行考核，并提出相關(guān)指導(dǎo)意見。 成本管理 項目公司是精裝修成本管理的責(zé)任主體。 項目公司根據(jù)事先核定的合理的精裝修成本限額，在設(shè)計階段實施限額設(shè)計，對于個別施工前未予明確確認(rèn)價格的材料、施工中變更的材料、新增施工費用及由于甲方原因引起的返工費用，與集團公司成本管理部、精裝修管理部、材料設(shè)備部協(xié)調(diào)，合理控制相關(guān)費用，保證不至突破限額成本。 項目公司在施工過程中，在保證產(chǎn)品質(zhì)量的前提下，通過合理改進(jìn)工藝工法，合理降低施工成本。 當(dāng)項目公司根據(jù)本項目的實際情況需增加成本時，應(yīng)有相對詳細(xì) 的品質(zhì)提升的相關(guān)分析，在集團公司成本管理部、精裝修管理部會簽意見后，報 片區(qū)執(zhí)行總經(jīng)理 審核， 集團 董事長審批。 安全管理 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 項目公司應(yīng)按《集團安全文明施工管理條例》對工程進(jìn)行安全管理，增強安全管理意識，在施工階段對安全管理，尤其是消防管理應(yīng)引起足夠重視，督促和監(jiān)督施工單位做好安全管理工作，定期召開安全專題會議并加強現(xiàn)場巡檢力度。 集團公司精裝修管理部不定期組織集團相關(guān)部門人員對各個精裝修項目的安全 施工進(jìn)行 專項檢查。 資金管理 項目公司應(yīng)根據(jù)合同中的相關(guān)條款，及時準(zhǔn)確的核定施工單位已完成工程量，上報工程成本管理 部審批，并負(fù)責(zé)跟蹤、協(xié)調(diào)工程款的按時到位。 項目公司應(yīng)在施工階段對精裝修施工單位資金投入與使用情況進(jìn)行監(jiān)督，關(guān)注精裝修施工單位是否把甲方支付的工程款全部投入到了本工程中，是否有抽調(diào)資金到其它項目的情況，一旦發(fā)現(xiàn)此種狀況，且已影響到本工程，應(yīng)急時采取應(yīng)對措施。 設(shè)備管理 項目公司負(fù)責(zé)對施工單位在工程施工中所需的機械設(shè)備的到位 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 情況進(jìn)行相應(yīng)檢查，對于落后的（無法達(dá)到施工工藝水平）、報廢的、以及存在安全隱患的機械設(shè)備，要求施工單位及時更換，并要求機械設(shè)備數(shù)量滿足施工進(jìn)度的要求。 集團公司精裝修管理部結(jié)合現(xiàn)行施工工 藝及施工質(zhì)量要求擬訂精裝修施工必備機械設(shè)備一覽表，以便項目公司進(jìn)行檢查時參照。 人員管理 項目公司負(fù)責(zé)定期檢查施工單位操作人員的配備情況及實際操作水平，各工種人員應(yīng)配備合理，人員數(shù)量滿足工程進(jìn)度要求，施工單位對施工人員的雇傭與管理應(yīng)符合國家的相關(guān)規(guī)定。 集團公司精裝修管理通過對各精裝修項目的檢查與巡視，就施工人員的保證情況向項目公司提供建議。 變更管理 項目公司是精裝修施工過程中變更管理的責(zé)任主體。 ①對于不涉及造價、效果和功能改變的設(shè)計變更，經(jīng)設(shè)計單位和項目公司確認(rèn)后 即 可實施。 ②對于涉及到外立面、房 屋形態(tài)、重要功能改變的重大設(shè)計變 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 更，項目公司須將變更理由及變更前后的方案設(shè)計圖紙報集團規(guī)劃設(shè)計部、精裝修管理部審核，集團公司精裝修的分管領(lǐng)導(dǎo)及規(guī)劃設(shè)計的分管領(lǐng)導(dǎo)審定后方可實施，特別重大的設(shè)計變更須報宋衛(wèi)平董事長（或其授權(quán)人）審定。 ③裝修施工變更應(yīng)按集團公司有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 分包管理