【導讀】米，公寓建筑面積11271平方米。項目預計運用總資金4884萬元。現(xiàn)有2786戶，8720人，加上暫住人口，社區(qū)已基本無耕地，居民主要從事二、三產業(yè)。持“三個文明”一起抓，取得了豐碩歷成果。2020年以來，先后被評為省、社區(qū)黨委書記、居委會主任張敬軍同志2020年被授予全。以經濟建設為中心，惠及居民生活。園實現(xiàn)產值億元，實現(xiàn)利稅達3300萬元。鎮(zhèn)醫(yī)療保險，村民子女在本社區(qū)學校上學、入園均享受補助。堅持提高居民素質教育，發(fā)展文化教育事業(yè)。場，修建了閱覽室和活動室，并全天對居民開放。配備了各種體育鍛煉器械，設立了200平方米的戲曲大舞臺，每。年舉辦3-5次大型戲曲唱周活動。園，成為本地區(qū)兒童教育的亮點。館，今年上半年即可投入使用，同時對社會開放。議代表討論通過。聯(lián)席會議代表充分代表了社區(qū)居民的根本利益，代表們。村委員會，30個居委會?？冃э@著，經濟活力明顯增強，社會事業(yè)全面進步，民生狀況不斷改善，

　　

【正文】 解困 ” 的宗旨，以不斷滿足老年人尤其是 “ 三無對象 ” 和低保對象等老年人的福利服務需求、提高人民群眾生活質量和文明程度為出發(fā)點和落腳點，體現(xiàn)社會福利維護民利、解決民生、落實民權的本質要求。 2．形式多樣、服務優(yōu)先。開展示范活動必須堅持社會化的發(fā)展方向，倡導多種形式養(yǎng)老，開展多樣化服務，大力推進老年福利服務事業(yè)投資主體多元化、服務對象公眾化、服務方式多樣化、服務隊伍專業(yè)化。 3．突出重點，注重實效。開展示范活動的重點是發(fā)展政府主導、社會力量廣泛參與的多種養(yǎng)老服務形式，工 作基礎在社區(qū)。要以示范活動為 契機，從養(yǎng)老服務的基礎工作抓起，從薄弱環(huán)節(jié)抓起，解決老年人最需要、最迫切的實際問題，求真務實，力戒形式主義。 4．因地制宜，勇于創(chuàng)新。堅持解放思想，大膽實踐，結合本地實際，創(chuàng)造性地開展工作，利用多種途徑、多種形式發(fā)展老年福利服務事業(yè)，形成各具特色的示范典型。 五、基本要求 1．高度重視，加強領導。被確定為試點單位的地方政府要高度重視，切實加強領導，統(tǒng)籌規(guī)劃，周密部署，扎實有效地開展養(yǎng)老服務社會化示范活動。 2．積極指導，精心組織。各級民政部門要加強指導，認真組織試點和示范活動的實 施，切實做好養(yǎng)老服務社會化示范活動的組織協(xié)調工作，確保示范活動有聲有色地開展。民政部將對工作出色，開展示范活動成效顯著的單位給予表彰和獎勵。 3．確定試點，啟動示范。開展養(yǎng)老服務社會化示范活動，今年的重點是確定試點單位，啟動示范活動。要選擇領導重視且工作基礎較好的不同類型的城市市轄區(qū)和縣級市以及大中城市的養(yǎng)老機構開展試點和示范。民政部將在全國選擇若干單位開展試點和示范活動；省級民政部門也要有計劃地確定一批單位開展試點和示范活動，并將名單于今年 5 月底前報民政部社會福利和社會事務司。 4．總結經驗，以點帶面。要 認真總結開展養(yǎng)老服務社會化示范活動的試點經驗，由點到面，逐步推開。省級民政部門要在試點的基礎上，樹立典型，命名一批養(yǎng)老服務社會化示范區(qū)（市）和養(yǎng)老機構示范單位；民政部將在適當時機命名全國養(yǎng)老服務社會化示范區(qū)（市）和養(yǎng)老機構示范單位，以進一步深化示范活動，推進社會福利社會化。 第三節(jié) 行業(yè)準入分析 一、行業(yè)準入制度概念 市場準入制度，是有關國家和政府準許公民和法人進入市場，從事商品生產經營活動的條件和程序規(guī)則的各種制度和規(guī)范的總稱。它是商品經 濟發(fā)展到一定歷史階段，隨著市場對人類生活的影響范圍和程度日益拓展和 深化，為了保護社會公共利益的需要而逐步建立和完善的。 市場準入制度是國家對市場進行干預的基本制度，它作為政府管理的第一環(huán)節(jié)，既是政府管理市場的起點，又是一系列現(xiàn)代市場經濟條件下的一項基礎性的、極為重要的經濟法律制度。 二、 老年公寓的 準入 條件 我國的老齡化進程與經濟發(fā)展不同步，未富先老，所以，解決老齡問題，做好老年社會工作創(chuàng)造良好的物質基礎成為全面實施社會主義現(xiàn)代化建設的第三步發(fā)展戰(zhàn)略，實現(xiàn)老年人 “ 老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所教、老有所學、老有所為、老有所樂 ” 的目標。 這里，首先提到的是 “ 老有所養(yǎng) ” ，然而，目前 的情況是：一方面，國內的養(yǎng)老設施無論是從數量還是從質量、服務上都無法滿足老年人；另外一方面，國家無法提供如此巨大的一筆資金來進行養(yǎng)老設施的修建。所以，當我國進入到真正的老齡社會的時候，社會將會尋找合適的資金來投資養(yǎng)老設施。 當資金與需求之間出現(xiàn)非常大的差異時，為了保證社會的穩(wěn)定，政府將會大力支持資金投向老年住宅的建設，并根據區(qū)域市場對老年住宅產品需求的大小來調整優(yōu)惠政策的力度。 目前，老年住宅的建設是業(yè)界研究的一個課題，雖然國家建設部和民政部已經出臺《老年人建筑設計規(guī)范》來規(guī)范新建或是改建的老年公寓，但還沒 有一個具體的措施來限制開發(fā)商的進入。 因此本項目的建設不違被國家的相關政策，且能夠解決老年人的 “ 老有所養(yǎng) ” 這一問題。 第三章 資源開發(fā)及綜合利用分析 本項目不屬于資源開發(fā)類項目，且項目建設中不需要占用重要資 源，故本報告只對建筑工程中涉及的能源利用情況進行分析。 資源消耗快速增長，是工業(yè)化、城鎮(zhèn)化加快發(fā)展階段的特點之一。我國 城市 建設和使用所消耗的資源數量較大。據測算， 城市 建設用鋼占全國用鋼總量的 20％，水泥用量占全國總用量的 17． 6％，用地面積占全國城市建成區(qū)用地總面積的 30％；住宅用水占全國城市水資源消耗 的 32％，住宅建設能耗占全國總能耗的 30％，單位建筑面積能耗為相同氣候條件下發(fā)達國家的 23倍。目前全國城鄉(xiāng)房屋建筑面積近 44l億平方米，全國僅有 1％的既有建筑和 5％的新建建筑能達到國家規(guī)定的節(jié)能標準，絕大部分還屬于高能耗建筑。每年城鄉(xiāng)新建建筑竣工面積約 15 至 17 億平方米，預計到 2020年底，全國房屋建筑面積將新增 220 至 250 億平方米。如果延續(xù)目前的建筑能耗狀況，建筑能耗將達到全國總能耗的 45％以上。因此，必須堅持發(fā)展中小套型住房，大力推進建筑節(jié)能、節(jié)水、節(jié)地、節(jié)材等工作。 一、按照《 民用建筑節(jié)能管理規(guī)定 》，本項目采用 國家鼓勵發(fā)展下列建筑節(jié)能技術（產品）： 新型節(jié)能墻體和屋面的保溫、隔熱技術與材料； 節(jié)能門窗的保溫隔熱和密閉技術； 集中供熱 、供氣 ； 供熱采暖 采用單戶控制形式 ； 設置 太陽能 上下水管井 ； 建筑照明節(jié)能技術與產品 。 二、垃圾處理 大力推廣城市生活垃圾焚燒發(fā)電、堆肥等綜合利用技術；推廣建筑垃圾的重復使用、再生利用和無害化利用。 本項目在小區(qū)內設置垃圾回收站，對垃圾進行統(tǒng)一處理， 積極推進城市生活垃圾的綜合處理，最大限度實現(xiàn)資源化。 第四章 老年公寓 發(fā)展現(xiàn)狀分析 一、全國 老年 公寓 發(fā)展現(xiàn)狀分析 老年公寓特別是獨立的老年公寓，在歐美國家發(fā)展較早，建設較多，也積累了不少的經驗。隨著我國經濟的迅速發(fā)展和生活水平的提高，對老年公寓的需求的不斷增長，老年公寓在一些城市也相繼發(fā)展起來，如北京太陽城國際老年公寓，是北京市規(guī)模最大的獨立老年公寓。它建于北京北部的小湯山，占地面積 42 萬平方米，總建筑面積 18 萬平方米，可以容納近萬老人入住。它的環(huán)境優(yōu)美、設施先進、服務較好。上海市是最早進入老年型的城市，老齡事業(yè)發(fā)展較早。 1990 年開辦的浦東老年公寓，是全國首批老年公寓之一，目前全市養(yǎng)老院和老年公寓的 床位已達 2 萬多張，相當現(xiàn)有老年人口的 1％。大連市 2020 年底全市共有養(yǎng)老機構 150 所，其中老年公寓 11所，總床位 7993 張。這些城市的老人公寓和養(yǎng)老機構的發(fā)展，為解決老年人的養(yǎng)老和居住提供了很好的條件，并為總結老年公寓的發(fā)展和特點打下了良好基礎。 但是，由于我國老年公寓的發(fā)展剛剛起步，從全國范圍來看還存在不少問題和需要改進之處。 老年公寓的建設供不應求 國外一些發(fā)達國家，進住老年公寓和養(yǎng)老機構的老年人約占老年人總數的 5％左右。以我國大連市為例， 60 歲以上的老人 萬，占城市總人口的 ％，若 入住老年公寓和養(yǎng)老機構的老人占總人口的比重，按 3％的比例分析， 70多萬的老年人中，將有近 2萬人入住老年公寓和養(yǎng)老機構，而目前僅有 7 千多個床位，這遠遠不能滿足隨著人口老齡化發(fā)展對老年公寓的需求。 老年公寓的布局不盡合理 目前老年公寓和養(yǎng)老機構的建設還沒有例入各個城市的總體規(guī)劃，缺乏從中國老年人的特點和需求出發(fā)，而制定的科學合理的建設規(guī)劃。所以目前存在著有的老年公寓雖然環(huán)境和物質條件都很好，但地點遠離社會、遠離親友。交通不便；有的居住高層塔樓并密度較高，活動空間少等，這 些都給老年人生活和社會活動造成不便。 老年公寓的價位偏高 有的老年公寓環(huán)境優(yōu)美，設施齊全，服務較好，但是租售價位較高，有的月租價高達 2020－ 3000 元，很多老年人只好望洋興嘆。如上海市選擇老年公寓的老人中， ％希望每月所需費用不超過 1000 元（《中外房地產導報》 2020 年 18 期）。北京市 2020 年調查顯示， 50 歲以上的常住人口中， 60％以上表示近期或以后愿意入住老年公寓，但他們所能承受的平均價格為 860 元；大連市老人入住老年公寓和養(yǎng)老機構可以接受的價位為 400－ 500 元（《老年住房專題會議論文集》 2020 年）?？梢?，在我國目前廣大老年人的收入偏低的情況下，老年公寓的檔次和價位要適合廣大中低收入老年人的承受能力。 一些老年公寓和養(yǎng)老機構建筑老化，設施不全 一般來說設備齊全，環(huán)境優(yōu)美，服務周到的老年公寓不太多。而有些單位和個人資助的養(yǎng)老機構，如福利院、敬老院的環(huán)境、條件和服務則較差，不能達到老有所養(yǎng)、老有所樂的目的。 政府和社會對老年人的住宅建設重視和支持力度不夠老年公寓和養(yǎng)老機構存在資金投入不足、管理不善等問題。 二、老年公寓發(fā)展目標 制定和完善老年住房的發(fā)展目標和規(guī)劃。 老年住房（含老年公寓）要納入國家和城市的總 體規(guī)劃。不僅要制定老年住房的長遠規(guī)劃，而且要制定短期計劃。首先，要對老年住房的布局、數量、規(guī)模、檔次、設計、結構以及住房產權、體制等方面的問題，進行調查研究，并提出適合我國市場需求的，今后老年人住房的發(fā)展目標和規(guī)劃。其次，再依據長遠目標和規(guī)劃，制定階段性的目標和計劃。在近期的城市發(fā)展和舊城改造計劃中，要將老年人住房建設納入計劃。要對老年住房進行有計劃的新建、改建和擴建，以保證老年人對住房的需求。對于那些設施和條件比較差的老年住房，要及時予以改善，確保老年住宅的持續(xù)、健康的發(fā)展。 大力興建和發(fā)展廣大中低 收入者老年公寓。 老年公寓的建設規(guī)模、檔次以及價位的高低，都要從我國的經濟發(fā)展和人民生活水平的實際情況出發(fā)，而不是追求大規(guī)模、高檔次。目前我國中低收入老年人住房的需求量巨大，應予以大力發(fā)展。與此同時，也要發(fā)展適量高收入者的老年公寓住宅。 要解決好老年公寓的融資問題。 融資問題是當前老年公寓建設的瓶頸，需要花大力予以解決。首先，建設老年公寓需要發(fā)揮政府的主導作用。政府不僅要將老年公寓的建設納入國家和城市的總體規(guī)劃，而且要按照規(guī)劃要求，定期進行老年公寓的專項財政撥款。在土地使用和稅費方面要實行優(yōu)惠政策，如 免收土地出讓金、減免稅費等。其次，政府還要加強宣傳力度，使全社會都來重視老年人和老年人的住房問題，鼓勵和吸引國內外有實力的開發(fā)商來興建和管理老年公寓。開發(fā)商除了享受在土地和稅費方面的優(yōu)惠以外，還可以向銀行申請低息貸款，差額部分由政府補貼。再次，還可以發(fā)揮社會的力量，建立老年人事業(yè)基金會，以及開征遺產稅等籌措老年人住宅資金。最后，在個人籌措資金方面，要得到銀行的大力支持。銀行要從老年人的需求和特點出發(fā)，制定優(yōu)惠的住房抵押貸款辦法。如以現(xiàn)房作抵押貸款購買新房； “ 雙合同制 ” 貸款購房。即老年人與銀行、其子女與銀行， 各簽定一份買賣合同和擔保合同，當老人無力還款時，可以由其子女或親屬還款；逆抵押貸款購房。這是目前國外一些國家普遍使用的方法。即老年人退休以后，從開發(fā)商處購買一套老年公寓，然后與開發(fā)商簽定合同，每月由開發(fā)商支付給老人一定數量的生活費，直到老人去世，開發(fā)商返還剩余本金，住房歸開發(fā)商所有。這些貸款辦法，為老年人住房提供了保證。還可以采取物業(yè)置換以及合資建房等多種渠道為老年人解決住房廣開 門 路。 4．建立和健全養(yǎng)老制度和住房保障制度。 這兩個制度是老年人解決住房問題的前提條件。要借鑒國外經驗，從我國的實際情況出發(fā)認真搞好。我們要發(fā)動和鼓勵單位和個人積極投保，擴大養(yǎng)老保險范圍；同時要按國家規(guī)定按時發(fā)放。要建立和完善老年住房保障制度。 5．建立和完善老年住房的法律、法規(guī)。法律、法規(guī)是解決好老年人住房問題的保障條件。如日本為推進老年人住宅的發(fā)展和居住環(huán)境無障礙 化， 1994 年實行了《中心建筑法》， 2020 年起公布實行了《無障礙交通法》以及《老年人居住法》等。韓國有《老年福利法》、《住宅建設促進法》。為了推進老年住房的發(fā)展，要建立和完善我國老年人住房的法律和法規(guī)，并要認真執(zhí)行。 總之，隨著我國人口的老齡化，人們生活水平的提高和觀念的轉變，老年公寓的社會需求廣闊，發(fā)展?jié)摿薮蟆? 三、 XX區(qū) 老年公寓的前景分析 建立適合我國國情的老年公寓不僅是人口老齡化發(fā)展的必然趨勢，而且是加強社會保障工作的客觀要求。從我區(qū)的 日前的 調查情況看，多數老年人是贊成和歡迎建立老年公寓的，其態(tài)度是積極的，明確的。我國各大中城市老年公寓發(fā)展的實踐證明，興辦老年公寓確實減輕了家庭養(yǎng)老壓力，彌補了家庭養(yǎng)老功能弱化的欠缺，緩解了空巢家庭、獨 生子女家庭照顧老人的困難，消除了中青年夫婦的后顧之憂，起到了家庭養(yǎng)老所不能起到的作用。同時為下崗待業(yè)人員，提供了就業(yè)機會，有利于安定團結和兩個文明建設的發(fā)展，有利于加強社會保障工作。老年公寓不失為解決老年人社會化養(yǎng)老的有效途徑和最佳選擇之一，是社會化養(yǎng)老的主要方向。 黨和政府及國家有關部門提供的有關政策，為興建老年公寓創(chuàng)造了有利條件?！吨腥A人民共和國老年人權益保護法》明確規(guī)定：“國家鼓勵、支持社會組織或個人興辦老年福利院、敬老院、老年公寓、老年醫(yī)療康復中心和老年文化體育活動場所等設施”。省、市有關部門對 有福利性質的老年公寓、老年活動中心等設施規(guī)定了稅收優(yōu)惠政策。中共中央、國務院《關于加強老齡工作的決定》和民政部“星光計劃”都對發(fā)展老年服務和加快社區(qū)服務設施建設提出了具體意見。 城