【正文】 住宅 70 商業(yè) 40 綜合 50 工業(yè) 50 土地使用權(quán)類型為 劃撥的房地產(chǎn)（不包括住宅用房），按設定用途下出讓土地的最高出讓年限計算其房地產(chǎn)價值后，扣除其應補交的土地出讓金（補交土地出讓金的數(shù)額根據(jù)政府有關部門規(guī)定處置）。 22 第四章 成本法 成本法 所謂成本法，是在求取估價對象房地產(chǎn)的價格時，以開發(fā)或建造估價對象房地產(chǎn)，或類似房地產(chǎn)所需消耗的各項必要費用之和為基礎，再加上正常的利潤和應納稅金來確定估價對象房地產(chǎn)價格的一種估價方法。 采用 成本法其 各項費用構(gòu)成包括下列內(nèi)容： ； ； ； ； ； 。 成本法的適用范圍 可比實例難以收集時，可采用成本法評估。 土地取得成本 土地取得成本按土地相同用途、相同容積率、在同一供求圈內(nèi)或同一區(qū)位內(nèi)出讓案例求得。 開發(fā)成本 開發(fā)前期費用 土方、場地平整等費用； 項目策劃、勘測設計等費用； 臨時三通費用。 建筑安裝費用，即房屋重置價。 開發(fā)后期費用 開發(fā)小區(qū)內(nèi)建造配套設施項目的費用； 23 開發(fā)小區(qū)內(nèi)通電、 通水、通氣、消防、排污系統(tǒng)等費用； 開發(fā)小區(qū)內(nèi)綠化、小品、圍墻等費用； 開發(fā)小區(qū)后期交房前其他各項費用。 管理費用 管理費用 =（土地取得成本 +開發(fā)成本） 2～ 3% 投資利息 計息基數(shù) =（土地取得成本 +開發(fā)成本 +管理費用） 30%； 利率：采用估價時點的一年期銀行貸款利率； 計息時間：單層建筑計息時間 12 月，多層建筑計息時間 24 月，高層計息時間 36月。 銷售費用 銷售費用 =（土地取得成本 +開發(fā)成本 +管理費用 +投 資利息） 3～ 5% 開發(fā)利潤 開發(fā)利潤 =（土地取得成本 +開發(fā)成本 +管理費用 +投資利息 +銷售費用） 8～ 15% 應納稅金（營業(yè)稅） 稅金（營業(yè)稅） =（土地取得成本 +開發(fā)成本 +管理費用 +投資利息 +銷售費 +開發(fā)利潤） % 評估公式 評估對象的評估價格 ＝土地取得成本 +開發(fā)成本 +管理費用+投資利息 +銷售費用 +開發(fā)利潤 +稅金 說明 ，如自建工廠，采用成本法評估時，不計銷售費用與營業(yè)稅。 房屋重置價按《蘇州市房屋重置價格評估辦法》（ 蘇 24 住建 [2021]142號）求取。 第五章 假設開發(fā)法 假設開發(fā)法的適用范圍 被征收房屋是在建工程的，應當選用假設開發(fā)法評估。 假設開發(fā)法及計算公式 假設開發(fā)法，指預計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預計的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。 在建工程的假設開發(fā)法（傳統(tǒng)方法）計算公式為： 在建工程價值 =續(xù)建完成后房地產(chǎn)價值－在建工程取得稅費－續(xù)建成本－管理費用－銷售費用－投資利息－銷售稅費－續(xù)建利潤 在建工程的假設開發(fā)法（現(xiàn)金流折現(xiàn)法）計算公式為： 在建 工程價值 =續(xù)建完成后房地產(chǎn)價值的折現(xiàn)值－在建工程取得稅費－續(xù)建成本的折現(xiàn)值－管理費用的折現(xiàn)值－銷售費用的折現(xiàn)值－銷售稅費的折現(xiàn)值 參數(shù)確定 后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期 后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期可分為續(xù)建開發(fā)期和經(jīng)營期。 續(xù)建開發(fā)期的起點是假設取得在建工程的日期，即估價時點，終點是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日。 經(jīng)營期根據(jù)未來續(xù)建完成后房地產(chǎn)的經(jīng)營方式而定：對于經(jīng)營方式采用銷售方式的，經(jīng)營期即銷售期，銷售期是自開始銷售未來續(xù)建完成后的房地產(chǎn)之日起至將其售罄之日止的時間；對于經(jīng)營方式采用出租或自營方式的，經(jīng)營期 即運營期，運營期的起點是未來續(xù)建完成后的房地產(chǎn)竣工之日，終點是未來續(xù)建完成后 25 的房地產(chǎn)的一般正常持有期或經(jīng)濟壽命結(jié)束之日。 后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期可仿照采用市場法思路確定，即根據(jù)同一地區(qū)、相同類型、同等規(guī)模的類似開發(fā)項目的正常開發(fā)經(jīng)營期、再依照在建工程的形象進度來估計，其中：建設期不考慮非正常因素的影響，經(jīng)營期要考慮未來房地產(chǎn)市場的景氣狀況。 續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值 續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值，是指開發(fā)完成時的房地產(chǎn)狀況的市場價值，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值一般是通過預測來求取。 對于銷售的房地產(chǎn)，通常采用市場 法并考慮類似房地產(chǎn)價格的未來變動趨勢，或采用市場法與長期趨勢法相結(jié)合，即根據(jù)類似房地產(chǎn)過去和現(xiàn)在的價格及其未來可能的變化趨勢來推測。 對于出租和自營的房地產(chǎn)，如寫字樓、商店、旅館、餐館，可以先預測其租賃或經(jīng)營收益，再采用收益法將該收益轉(zhuǎn)換為價值。 在建工程取得稅費 在建工程取得稅費是假定在估價時點購買在建工程應由買方繳納的有關稅費，包括契稅、印花稅、交易手續(xù)費等，根據(jù)稅法及蘇州稅務部門規(guī)定確定。 續(xù)建成本 續(xù)建成本包括建筑安裝工程費、基礎設施建設費、公共配套設施建設費、前期費用和 專業(yè)費用，應根據(jù)估價對象在建狀況對上述構(gòu)成項分項預測費用額和該項費用發(fā)生的時點。 管理費用 管理費用根據(jù)估價對象續(xù)建復雜狀況按照續(xù)建成本的一定比率計取，而該項費用的發(fā)生時點一般視作與續(xù)建成本同步發(fā)生。 銷售費用 26 銷售費用根據(jù)續(xù)建完成后房地產(chǎn)狀況及市場狀況按照續(xù)建完成后房地產(chǎn)價值的一定比率計取。 銷售稅費 銷售稅費包括營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加和地方教育費附加、印花稅、土地增值稅等，根據(jù)稅法及蘇州稅務部門規(guī)定按照開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值的一定比率計取，其中土地增值稅根據(jù)估價對象項目情況采用預征率測算。 投資利息（僅限于傳統(tǒng)方法） 應計息項目：① 待估在建工程的價值； ② 在建工程取得稅費；③ 續(xù)建成本；④ 管理費用；⑤ 銷售費用。 計息期：待估在建工程的價值及在建工程取得稅費二者的計息期的起點是該項費用發(fā)生的時間點（即估價時點），終點通常是開發(fā)期結(jié)束的時間點；續(xù)建成本、管理費用和銷售費用通常不是集中發(fā)生在一個時間點，而是分散發(fā)生在后續(xù)建造時間段內(nèi)，但計息時通常將其假設為在所發(fā)生的時間段內(nèi)均勻發(fā)生，具體視為發(fā)生在該時間 段的期中。 計息方式：按復利計息。 利率：采用估價時點的一年期銀行貸款利率。 續(xù)建利潤（僅限于傳統(tǒng)方法） 續(xù)建利潤以估價時點、本地區(qū)本類項目的一般利潤率及相匹配計算基數(shù)估算。 采用直接成本利潤率的計算基數(shù)是在建工程價值及取得稅費、續(xù)建成本；采用投資利潤率的計算基數(shù)是在建工程價值及取得稅費、續(xù)建成本、管理費用和銷售費用；采用成本利潤率的計算基數(shù)是在建工程價值及取得稅費、續(xù)建成本、管理費用、銷售費用和投資利息；采用銷售利潤率的計算基數(shù)是續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值 。 27 折現(xiàn)率（僅限于現(xiàn)金流量折現(xiàn)法） 折現(xiàn)率應體現(xiàn)資金的利率和開發(fā)利潤率兩部分，等同于同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項目所要求的平均報酬率，其求取方法與收益法中報酬率的求取方法相同。 第六章 附 則 其它 房屋征收評估價格以人民幣為計價貨幣單位，精確到元，并附大寫金額。 房屋征收評估中涉及原始成本、建筑設備、工程造價等專業(yè)技術工作的，估價機構(gòu)可委托有資格從事該類業(yè)務的機構(gòu)協(xié)助評估。 解釋部門 本規(guī)范由蘇州市住房和城鄉(xiāng)建設局負責解釋。 實施時間 本規(guī)范自 2021年 7月 20日起施行。原蘇州市房產(chǎn)管理局《蘇州市城市房屋拆遷評估技術規(guī)范》（蘇房〔 2021〕 3號）同時廢止。但《國有土地上房屋征收與補償條例》施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項目，繼續(xù)沿用《蘇州市城市房屋拆遷評估技術規(guī)范》的規(guī)定。 附件： 1. 蘇州市城市房屋征收 市場比較法評估表 2. 蘇州市城市房屋征收 收益法評估表 3. 蘇州市城市房屋征收 成本法評估表