【正文】 住宅 70 商業(yè) 40 綜合 50 工業(yè) 50 土地使用權(quán)類型為 劃撥的房地產(chǎn)（不包括住宅用房），按設(shè)定用途下出讓土地的最高出讓年限計算其房地產(chǎn)價值后，扣除其應(yīng)補(bǔ)交的土地出讓金（補(bǔ)交土地出讓金的數(shù)額根據(jù)政府有關(guān)部門規(guī)定處置）。 22 第四章 成本法 成本法 所謂成本法，是在求取估價對象房地產(chǎn)的價格時，以開發(fā)或建造估價對象房地產(chǎn)，或類似房地產(chǎn)所需消耗的各項必要費(fèi)用之和為基礎(chǔ)，再加上正常的利潤和應(yīng)納稅金來確定估價對象房地產(chǎn)價格的一種估價方法。 采用 成本法其 各項費(fèi)用構(gòu)成包括下列內(nèi)容： ； ； ； ； ； 。 成本法的適用范圍 可比實例難以收集時，可采用成本法評估。 土地取得成本 土地取得成本按土地相同用途、相同容積率、在同一供求圈內(nèi)或同一區(qū)位內(nèi)出讓案例求得。 開發(fā)成本 開發(fā)前期費(fèi)用 土方、場地平整等費(fèi)用； 項目策劃、勘測設(shè)計等費(fèi)用； 臨時三通費(fèi)用。 建筑安裝費(fèi)用，即房屋重置價。 開發(fā)后期費(fèi)用 開發(fā)小區(qū)內(nèi)建造配套設(shè)施項目的費(fèi)用； 23 開發(fā)小區(qū)內(nèi)通電、 通水、通氣、消防、排污系統(tǒng)等費(fèi)用； 開發(fā)小區(qū)內(nèi)綠化、小品、圍墻等費(fèi)用； 開發(fā)小區(qū)后期交房前其他各項費(fèi)用。 管理費(fèi)用 管理費(fèi)用 =（土地取得成本 +開發(fā)成本） 2～ 3% 投資利息 計息基數(shù) =（土地取得成本 +開發(fā)成本 +管理費(fèi)用） 30%； 利率：采用估價時點(diǎn)的一年期銀行貸款利率； 計息時間：單層建筑計息時間 12 月，多層建筑計息時間 24 月，高層計息時間 36月。 銷售費(fèi)用 銷售費(fèi)用 =（土地取得成本 +開發(fā)成本 +管理費(fèi)用 +投 資利息） 3～ 5% 開發(fā)利潤 開發(fā)利潤 =（土地取得成本 +開發(fā)成本 +管理費(fèi)用 +投資利息 +銷售費(fèi)用） 8～ 15% 應(yīng)納稅金（營業(yè)稅） 稅金（營業(yè)稅） =（土地取得成本 +開發(fā)成本 +管理費(fèi)用 +投資利息 +銷售費(fèi) +開發(fā)利潤） % 評估公式 評估對象的評估價格 ＝土地取得成本 +開發(fā)成本 +管理費(fèi)用+投資利息 +銷售費(fèi)用 +開發(fā)利潤 +稅金 說明 ，如自建工廠，采用成本法評估時，不計銷售費(fèi)用與營業(yè)稅。 房屋重置價按《蘇州市房屋重置價格評估辦法》（ 蘇 24 住建 [2021]142號）求取。 第五章 假設(shè)開發(fā)法 假設(shè)開發(fā)法的適用范圍 被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開發(fā)法評估。 假設(shè)開發(fā)法及計算公式 假設(shè)開發(fā)法，指預(yù)計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預(yù)計的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。 在建工程的假設(shè)開發(fā)法（傳統(tǒng)方法）計算公式為： 在建工程價值 =續(xù)建完成后房地產(chǎn)價值－在建工程取得稅費(fèi)－續(xù)建成本－管理費(fèi)用－銷售費(fèi)用－投資利息－銷售稅費(fèi)－續(xù)建利潤 在建工程的假設(shè)開發(fā)法（現(xiàn)金流折現(xiàn)法）計算公式為： 在建 工程價值 =續(xù)建完成后房地產(chǎn)價值的折現(xiàn)值－在建工程取得稅費(fèi)－續(xù)建成本的折現(xiàn)值－管理費(fèi)用的折現(xiàn)值－銷售費(fèi)用的折現(xiàn)值－銷售稅費(fèi)的折現(xiàn)值 參數(shù)確定 后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期 后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期可分為續(xù)建開發(fā)期和經(jīng)營期。 續(xù)建開發(fā)期的起點(diǎn)是假設(shè)取得在建工程的日期，即估價時點(diǎn)，終點(diǎn)是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日。 經(jīng)營期根據(jù)未來續(xù)建完成后房地產(chǎn)的經(jīng)營方式而定：對于經(jīng)營方式采用銷售方式的，經(jīng)營期即銷售期，銷售期是自開始銷售未來續(xù)建完成后的房地產(chǎn)之日起至將其售罄之日止的時間；對于經(jīng)營方式采用出租或自營方式的，經(jīng)營期 即運(yùn)營期，運(yùn)營期的起點(diǎn)是未來續(xù)建完成后的房地產(chǎn)竣工之日，終點(diǎn)是未來續(xù)建完成后 25 的房地產(chǎn)的一般正常持有期或經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束之日。 后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期可仿照采用市場法思路確定，即根據(jù)同一地區(qū)、相同類型、同等規(guī)模的類似開發(fā)項目的正常開發(fā)經(jīng)營期、再依照在建工程的形象進(jìn)度來估計，其中：建設(shè)期不考慮非正常因素的影響，經(jīng)營期要考慮未來房地產(chǎn)市場的景氣狀況。 續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值 續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值，是指開發(fā)完成時的房地產(chǎn)狀況的市場價值，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值一般是通過預(yù)測來求取。 對于銷售的房地產(chǎn)，通常采用市場 法并考慮類似房地產(chǎn)價格的未來變動趨勢，或采用市場法與長期趨勢法相結(jié)合，即根據(jù)類似房地產(chǎn)過去和現(xiàn)在的價格及其未來可能的變化趨勢來推測。 對于出租和自營的房地產(chǎn)，如寫字樓、商店、旅館、餐館，可以先預(yù)測其租賃或經(jīng)營收益，再采用收益法將該收益轉(zhuǎn)換為價值。 在建工程取得稅費(fèi) 在建工程取得稅費(fèi)是假定在估價時點(diǎn)購買在建工程應(yīng)由買方繳納的有關(guān)稅費(fèi)，包括契稅、印花稅、交易手續(xù)費(fèi)等，根據(jù)稅法及蘇州稅務(wù)部門規(guī)定確定。 續(xù)建成本 續(xù)建成本包括建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、前期費(fèi)用和 專業(yè)費(fèi)用，應(yīng)根據(jù)估價對象在建狀況對上述構(gòu)成項分項預(yù)測費(fèi)用額和該項費(fèi)用發(fā)生的時點(diǎn)。 管理費(fèi)用 管理費(fèi)用根據(jù)估價對象續(xù)建復(fù)雜狀況按照續(xù)建成本的一定比率計取，而該項費(fèi)用的發(fā)生時點(diǎn)一般視作與續(xù)建成本同步發(fā)生。 銷售費(fèi)用 26 銷售費(fèi)用根據(jù)續(xù)建完成后房地產(chǎn)狀況及市場狀況按照續(xù)建完成后房地產(chǎn)價值的一定比率計取。 銷售稅費(fèi) 銷售稅費(fèi)包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育費(fèi)附加、印花稅、土地增值稅等，根據(jù)稅法及蘇州稅務(wù)部門規(guī)定按照開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值的一定比率計取，其中土地增值稅根據(jù)估價對象項目情況采用預(yù)征率測算。 投資利息（僅限于傳統(tǒng)方法） 應(yīng)計息項目：① 待估在建工程的價值； ② 在建工程取得稅費(fèi)；③ 續(xù)建成本；④ 管理費(fèi)用；⑤ 銷售費(fèi)用。 計息期：待估在建工程的價值及在建工程取得稅費(fèi)二者的計息期的起點(diǎn)是該項費(fèi)用發(fā)生的時間點(diǎn)（即估價時點(diǎn)），終點(diǎn)通常是開發(fā)期結(jié)束的時間點(diǎn)；續(xù)建成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用通常不是集中發(fā)生在一個時間點(diǎn)，而是分散發(fā)生在后續(xù)建造時間段內(nèi)，但計息時通常將其假設(shè)為在所發(fā)生的時間段內(nèi)均勻發(fā)生，具體視為發(fā)生在該時間 段的期中。 計息方式：按復(fù)利計息。 利率：采用估價時點(diǎn)的一年期銀行貸款利率。 續(xù)建利潤（僅限于傳統(tǒng)方法） 續(xù)建利潤以估價時點(diǎn)、本地區(qū)本類項目的一般利潤率及相匹配計算基數(shù)估算。 采用直接成本利潤率的計算基數(shù)是在建工程價值及取得稅費(fèi)、續(xù)建成本；采用投資利潤率的計算基數(shù)是在建工程價值及取得稅費(fèi)、續(xù)建成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用；采用成本利潤率的計算基數(shù)是在建工程價值及取得稅費(fèi)、續(xù)建成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和投資利息；采用銷售利潤率的計算基數(shù)是續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值 。 27 折現(xiàn)率（僅限于現(xiàn)金流量折現(xiàn)法） 折現(xiàn)率應(yīng)體現(xiàn)資金的利率和開發(fā)利潤率兩部分，等同于同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項目所要求的平均報酬率，其求取方法與收益法中報酬率的求取方法相同。 第六章 附 則 其它 房屋征收評估價格以人民幣為計價貨幣單位，精確到元，并附大寫金額。 房屋征收評估中涉及原始成本、建筑設(shè)備、工程造價等專業(yè)技術(shù)工作的，估價機(jī)構(gòu)可委托有資格從事該類業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)協(xié)助評估。 解釋部門 本規(guī)范由蘇州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)解釋。 實施時間 本規(guī)范自 2021年 7月 20日起施行。原蘇州市房產(chǎn)管理局《蘇州市城市房屋拆遷評估技術(shù)規(guī)范》（蘇房〔 2021〕 3號）同時廢止。但《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項目，繼續(xù)沿用《蘇州市城市房屋拆遷評估技術(shù)規(guī)范》的規(guī)定。 附件： 1. 蘇州市城市房屋征收 市場比較法評估表 2. 蘇州市城市房屋征收 收益法評估表 3. 蘇州市城市房屋征收 成本法評估表