【正文】 象的客觀合理價(jià)值的方法。 交易情況修正值 177。 交易情況修正值 177。 交易情況修正值 177。 2% 其中：（ 1） 鋼混結(jié)構(gòu) 每個(gè)項(xiàng)目與相鄰項(xiàng)目比較可增減 1%（或比較結(jié)構(gòu)等級(jí)基本重置價(jià)，增 減等級(jí)之間價(jià)差） （ 2） 混合結(jié)構(gòu)一等、磚木結(jié)構(gòu)一等 （ 3） 混合結(jié)構(gòu)二等、磚木結(jié)構(gòu)二等 （ 4） 混合結(jié)構(gòu)三等、磚木結(jié)構(gòu)三等 3 層高 層高狀況 177。 3% 其中 :(1) 汽車可順暢通達(dá)，停車位（停車場(chǎng)） 滿足需要 每個(gè)項(xiàng)目與相鄰項(xiàng)目比較可增減1% (2) 汽車可順暢通達(dá)，停車位（停車場(chǎng)） 基本滿足需要 (3) 汽車可順暢通達(dá)，停車位較少，不能 滿足需要 (4) 汽車不能通達(dá) 2 物業(yè)管理 物業(yè)管理情況 177。 2% 其中 :(1) 各類商店、各種中介、通訊信息齊全 每個(gè)項(xiàng)目與相鄰項(xiàng)目比較可增減 1% (2) 各類商店、各種中介、通訊信息較齊全 (3) 各類商店、各種中介、通訊信息欠齊全 5 其他區(qū)域因素 15 個(gè)別因素修正系數(shù)表 序號(hào) 項(xiàng) 目 項(xiàng) 目內(nèi)容 系數(shù)修正范圍 1 成新 新舊程度狀況 177。 14 區(qū)域因素修正系數(shù)表 序號(hào) 項(xiàng) 目 項(xiàng)目內(nèi)容 系數(shù)修正范圍 1 聚集程度 商務(wù)金融用房聚集程度 177。 % 其中：（ 1） 層高 米以下 每個(gè)項(xiàng)目與相鄰項(xiàng)目比較可增減 % （ 2） 層高 米 （ 3） 層高 米 （ 4） 層高 米以上 5 街區(qū)中位置 街區(qū)中位 置狀況 177。 2% 其中 :(1) 行人與非機(jī)動(dòng)車流量較多 每個(gè)項(xiàng)目與相鄰項(xiàng)目比較可增減 1% (2) 行人與非機(jī)動(dòng)車流量一般 (3) 行人與非機(jī)動(dòng)車流量較少 4 其他區(qū)域因素 商業(yè)用房一般分為沿主要商業(yè)道路、沿次要商業(yè)道路、沿一般商業(yè)道路三種類型。其他金融保險(xiǎn)類用房稱其為 “商務(wù)金融用房”。 1% 其中：（ 1） 朝南 每個(gè)項(xiàng)目與相鄰項(xiàng)目比較可增減 % （ 2） 朝東 （ 3） 朝西、朝北 4 層高 層高狀況 177。 2% 其中：（ 1） 無物業(yè)管 理 每個(gè)項(xiàng)目與相鄰項(xiàng)目比較可增減 % （ 2） 一、二級(jí)物業(yè)管理 （ 3） 三、四級(jí)物業(yè)管理 （ 4） 五、六級(jí)物業(yè)管理 （ 5） 七級(jí)物業(yè)管理及以上 8 公共配套設(shè) 施 商店、銀行、小學(xué)、中學(xué)、幼兒園、衛(wèi)生所 等配套設(shè)施在小區(qū)內(nèi)或在小區(qū)附近狀況 177。 2% 其中：（ 1） 按規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行布置 每個(gè)項(xiàng)目與相鄰項(xiàng)目比較可增 減 1% （ 2） 無規(guī)劃設(shè)計(jì)，但有序布置 （ 3） 無序布置 4 小區(qū)綠化 小區(qū)綠化狀況 177。 在房屋成片征收區(qū)域內(nèi)，當(dāng)類似房屋較多時(shí)，可以采用市場(chǎng)比較法，先求取某一典型房屋的價(jià)格，再將其作為該區(qū)域內(nèi)類似房屋價(jià)格的修正樣板。被征收房屋的裝修，由征收當(dāng)事人協(xié)商確定或另行評(píng)估，不列入個(gè)別因素修正。交易日期修正177。 交易價(jià)格為正常交易價(jià)格或可修正為正常交易的價(jià)格； 成交日期與評(píng)估時(shí)點(diǎn)接近，不宜超過 1年，通常應(yīng)選擇 6 個(gè)月以內(nèi)成交的實(shí)例； 應(yīng)當(dāng)選取 3個(gè)以上的可比實(shí)例，亦可選取類似房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的平均交易價(jià)格； 選取的可比實(shí)例成交的最大單價(jià)與最小單價(jià)之間的差異 一般不超過 20%。 證據(jù)保全 評(píng)估依法代管的房屋、產(chǎn)權(quán)不明確的房屋，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)將評(píng)估報(bào)告（含技術(shù)報(bào)告）及評(píng)估過程中形成的有關(guān)評(píng)估資料另行提交委托人。 房屋征收評(píng)估業(yè)務(wù)完成后，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)將評(píng)估報(bào)告及相關(guān)資料立卷、歸檔保管。 被征收人或者房屋征收部門對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議并向原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)提出書面復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)的，原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核。 向房屋征收部門提供分戶的初步評(píng)估結(jié)果，由房屋征收部門在征收范圍內(nèi)向被征收人公示，房地產(chǎn)估價(jià)人員應(yīng)在現(xiàn)場(chǎng)說明解釋，有異議的分戶初步評(píng)估結(jié)果進(jìn)行答疑復(fù)核，有錯(cuò)誤的，評(píng) 估機(jī)構(gòu)進(jìn)行修正。 收集房地產(chǎn)交易可比實(shí)例及其他有關(guān)資料。 評(píng)估程序 被選定的評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)與作為委托人的房屋征收部門簽訂房屋征收評(píng)估委托合同，合同上應(yīng)載明如下事項(xiàng)： 委托人和房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的基本情況； 負(fù)責(zé)本評(píng)估項(xiàng)目的注冊(cè)房地 產(chǎn)估價(jià)師； 評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象、評(píng)估時(shí)點(diǎn)等評(píng)估基本事項(xiàng)； 委托人應(yīng)提供的評(píng)估所需資料； 評(píng)估過程中雙方的權(quán)利和義務(wù)； 評(píng)估費(fèi)用及收取方式； 評(píng)估報(bào)告交付時(shí)間、方式； 3 違約責(zé)任； 解決爭(zhēng)議的方法； 其他需要載明的事項(xiàng)。 被征收房屋用途、建筑面積、占地面積的認(rèn)定 被征收房屋性質(zhì)、用途、建筑面積、占地面積、土地使用權(quán)應(yīng)以委托人依法確定的為準(zhǔn)。 房屋 征收 評(píng)估價(jià)值為被 征收 房屋的房地產(chǎn)客觀市場(chǎng)價(jià)值 ，不包含被征收房屋的裝飾裝修與附著物的價(jià)值，機(jī)器設(shè)備、物資等的搬遷費(fèi)用，停產(chǎn)、停業(yè)損失等補(bǔ)償，以及臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)等其它 費(fèi)用。 蘇州市城市房屋征收評(píng)估技術(shù)規(guī)范（試行） 第一章 總 則 制定依據(jù) 為規(guī)范國有土地上房屋征收評(píng)估行為，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，國務(wù)院《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（ GB/T50291— 1999），建設(shè)部《國有土地上房屋征收評(píng)估辦法》和《蘇州市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償暫行辦法》等有關(guān)規(guī)定，制定本規(guī)范。 價(jià)值定義 被征收房屋價(jià)值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評(píng)估時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。 用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)應(yīng)與被征收房屋的價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)一致。 可以同時(shí)選用兩種以上評(píng)估方法評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)選用兩種以上評(píng)估方法評(píng)估，并對(duì)各種評(píng)估方法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行校核和比較分析后，合理確定評(píng)估結(jié)果。并對(duì)評(píng)估對(duì)象的位置、環(huán)境等各項(xiàng)因素進(jìn)行調(diào)查記錄。 撰寫 分戶評(píng)估報(bào)告。房屋征收部門向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評(píng)估報(bào)告。經(jīng)評(píng)估專家委員會(huì)鑒定，評(píng)估報(bào)告不存在技術(shù)問題的，維持評(píng)估報(bào)告；評(píng)估報(bào)告存在技術(shù)問題的，出具評(píng)估報(bào)告的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)改正錯(cuò)誤，重新出具評(píng)估報(bào)告。 5 整體評(píng)估報(bào)告和分戶評(píng)估報(bào)告應(yīng)有紙質(zhì)與電子文檔， 評(píng)估報(bào)告及有關(guān)資料至少應(yīng)保留 10 年。 可比實(shí)例的權(quán)利狀況應(yīng)與估價(jià)對(duì)象相同或相似。交易情況修正177。 交易日期修正 —— 將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格調(diào)整為評(píng)估時(shí)點(diǎn)價(jià)格，可用房產(chǎn)交易登記部門或房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)委員會(huì)發(fā)布的各類房屋價(jià)格指數(shù)等為依據(jù)進(jìn)行調(diào)整； 區(qū)域因素修正 —— 將可比實(shí)例在其外部環(huán)境狀況下的價(jià)格調(diào)整為評(píng)估對(duì)象外部環(huán)境狀況下的價(jià)格，主要包括區(qū)域的周邊環(huán)境，交通便捷程度，小區(qū)規(guī)劃布局、綠化、車位、物業(yè)管理、配套設(shè)施等因素，商業(yè)用房的聚集程度、人流量等狀況； 個(gè)別因素修正 —— 將可比實(shí)例在其個(gè)體狀況下價(jià)格調(diào)整為評(píng)估對(duì)象個(gè)體狀況下的價(jià)格，主要包括新舊程度，朝向間距，結(jié)構(gòu)等級(jí)，檔次，層次等因素，商業(yè)用房的進(jìn)深層次 ，設(shè)施設(shè)備，處于街區(qū)中位置等狀況。 每項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的調(diào)整不得超過 20%，綜合全 7 部調(diào)整不得超過 30%。 2% 其中 :(1) 汽車順暢通達(dá)（二車道以上），附近公交 站點(diǎn)有數(shù)條線路 每個(gè)項(xiàng)目與相鄰項(xiàng)目比較可增減 % (2) 汽車順暢通達(dá)（二車道以上），附近公交站點(diǎn)僅一條線路 汽車能通行（僅一車道），附近公交站點(diǎn)有數(shù)條線路 (3) 汽車能通行（僅一車道），附近公交站點(diǎn)僅一條線路