【正文】 全 （ 5） 沿街商店較少 2 交通便捷程度 汽車通達(dá)與停車情況 177。 12 個(gè)別因素修正系數(shù)表 序號 項(xiàng) 目 項(xiàng)目內(nèi)容 系數(shù)修正范圍 1 成新 新舊程度狀況 177。 2% 其中：（ 1） 鋼混結(jié)構(gòu) 每個(gè)項(xiàng)目與相鄰項(xiàng)目比較可增減 1%（或比較結(jié)構(gòu)等級基本重置價(jià)，增 減等級之間價(jià)差） （ 2） 混合結(jié)構(gòu)一等、磚木結(jié)構(gòu)一等 （ 3） 混合結(jié)構(gòu)二等，磚木結(jié)構(gòu)二等 （ 4） 混合結(jié)構(gòu)三等，磚木結(jié)構(gòu)三等 7 設(shè)備設(shè)施 設(shè)備設(shè)施狀況 其中：（ 1） 電梯 增減 1% （ 2） 中央空調(diào) 增減 1% （ 3） 消防設(shè)施 增減 1% 8 其他個(gè)別因素 說明：商業(yè)用房選取可比實(shí)例應(yīng)與評估對象規(guī)模相當(dāng)（商業(yè)用房規(guī)模以建筑面積 500 平方米為一個(gè)檔次）。 3% 其中 :(1) 汽車可順暢通達(dá)，停車位（停車場）滿 足需要 每個(gè)項(xiàng)目與相鄰項(xiàng)目比較可增減 1% (2) 汽車可順暢通達(dá)，停車位（停車場）基 本滿足需要 (3) 汽車可順暢通達(dá)，停車位較少，不能滿 足需要 (4) 汽車不能通達(dá) 3 物業(yè)管理 物業(yè)管理情 況 177。 2% 其中：（ 1） 鋼混結(jié)構(gòu)一等 每個(gè)項(xiàng)目與相鄰項(xiàng)目比較可增減 1%（或比較結(jié)構(gòu)等級基本重置價(jià)，增減等級之間價(jià)差） （ 2） 鋼混結(jié)構(gòu)二等 （ 3） 鋼混結(jié)構(gòu)三等 （ 4） 混合結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu) 3 層高 層高狀況 177。 1% 其中 :(1) 各類商店、金融、通訊服務(wù)齊全 每個(gè)項(xiàng)目與相鄰項(xiàng)目比較可增減% (2) 各類商店、金融、通訊服務(wù)較齊全 (3) 各類商店、金融、通訊服務(wù)欠齊全 5 其他區(qū)域因素 個(gè)別因素修正系數(shù)表 序號 項(xiàng) 目 項(xiàng)目內(nèi)容 系數(shù)修正范圍 1 成新 新舊程度狀況 177。如有相類似的房地產(chǎn)，采用市場比較法評估 18 時(shí)，可參考上述相關(guān)系數(shù)進(jìn)行修正。 區(qū)域因素修正值 177。 區(qū)域因素修正值 177。 區(qū)域因素修正值 177。 運(yùn)用收益法估價(jià)應(yīng)按下列步驟進(jìn)行 搜集有關(guān)收入和費(fèi)用的資料。 估算凈收益 。 各項(xiàng)因素修正 評估對象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀市場年租金收入 =可比實(shí)例的出租價(jià)格177。個(gè)別因素修正 可比實(shí)例的出租價(jià)格，是建立出租價(jià)格可比基礎(chǔ)上的實(shí)際成交出租價(jià)格； 出租情況修正，修正因出租行為中某些特殊因素所造成的價(jià)格偏差 ； 20 出租日期修正，將可比實(shí)例 在其出租日期的價(jià)格調(diào)整為估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)格； 區(qū)域因素修正，將可比案例在其外部環(huán)境狀況下的價(jià)格調(diào)整為評估對象外部環(huán)境狀況下的價(jià)格； 個(gè)別因素修正，將可比案例在其個(gè)體狀態(tài)下價(jià)格調(diào)整為評估對象個(gè)體狀況下的價(jià)格。 租賃收入包括有效毛租金收入和租賃保證金、押金等的利息收入。目前根據(jù)省政府辦公廳《關(guān)于印發(fā)江蘇省個(gè)人出租房屋稅收征管暫行辦法的通知》規(guī)定，個(gè)人出租房屋的稅收綜合征收率為 5%。 可收益年限的確定 可收益年限 土地使用權(quán)類型為出讓的房地產(chǎn)其可收益年限為以估價(jià)時(shí)點(diǎn)開始土地剩余使用年限與房屋耐用年限二者中取小。 采用 成本法其 各項(xiàng)費(fèi)用構(gòu)成包括下列內(nèi)容： ； ； ； ； ； 。 建筑安裝費(fèi)用，即房屋重置價(jià)。 房屋重置價(jià)按《蘇州市房屋重置價(jià)格評估辦法》（ 蘇 24 住建 [2021]142號）求取。 續(xù)建開發(fā)期的起點(diǎn)是假設(shè)取得在建工程的日期，即估價(jià)時(shí)點(diǎn)，終點(diǎn)是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日。 對于銷售的房地產(chǎn)，通常采用市場 法并考慮類似房地產(chǎn)價(jià)格的未來變動趨勢，或采用市場法與長期趨勢法相結(jié)合，即根據(jù)類似房地產(chǎn)過去和現(xiàn)在的價(jià)格及其未來可能的變化趨勢來推測。 管理費(fèi)用 管理費(fèi)用根據(jù)估價(jià)對象續(xù)建復(fù)雜狀況按照續(xù)建成本的一定比率計(jì)取，而該項(xiàng)費(fèi)用的發(fā)生時(shí)點(diǎn)一般視作與續(xù)建成本同步發(fā)生。 計(jì)息期：待估在建工程的價(jià)值及在建工程取得稅費(fèi)二者的計(jì)息期的起點(diǎn)是該項(xiàng)費(fèi)用發(fā)生的時(shí)間點(diǎn)（即估價(jià)時(shí)點(diǎn)），終點(diǎn)通常是開發(fā)期結(jié)束的時(shí)間點(diǎn)；續(xù)建成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用通常不是集中發(fā)生在一個(gè)時(shí)間點(diǎn)，而是分散發(fā)生在后續(xù)建造時(shí)間段內(nèi)，但計(jì)息時(shí)通常將其假設(shè)為在所發(fā)生的時(shí)間段內(nèi)均勻發(fā)生，具體視為發(fā)生在該時(shí)間 段的期中。 采用直接成本利潤率的計(jì)算基數(shù)是在建工程價(jià)值及取得稅費(fèi)、續(xù)建成本；采用投資利潤率的計(jì)算基數(shù)是在建工程價(jià)值及取得稅費(fèi)、續(xù)建成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用；采用成本利潤率的計(jì)算基數(shù)是在建工程價(jià)值及取得稅費(fèi)、續(xù)建成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和投資利息；采用銷售利潤率的計(jì)算基數(shù)是續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值 。 解釋部門 本規(guī)范由蘇州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)解釋。 附件： 1. 蘇州市城市房屋征收 市場比較法評估表 2. 蘇州市城市房屋征收 收益法評估表 3. 蘇州市城市房屋征收 成本法評估表 。原蘇州市房產(chǎn)管理局《蘇州市城市房屋拆遷評估技術(shù)規(guī)范》（蘇房〔 2021〕 3號）同時(shí)廢止。 第六章 附 則 其它 房屋征收評估價(jià)格以人民幣為計(jì)價(jià)貨幣單位，精確到元，并附大寫金額。 利率：采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的一年期銀行貸款利率。 銷售稅費(fèi) 銷售稅費(fèi)包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育費(fèi)附加、印花稅、土地增值稅等，根據(jù)稅法及蘇州稅務(wù)部門規(guī)定按照開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值的一定比率計(jì)取，其中土地增值稅根據(jù)估價(jià)對象項(xiàng)目情況采用預(yù)征率測算。 在建工程取得稅費(fèi) 在建工程取得稅費(fèi)是假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)購買在建工程應(yīng)由買方繳納的有關(guān)稅費(fèi)，包括契稅、印花稅、交易手續(xù)費(fèi)等，根據(jù)稅法及蘇州稅務(wù)部門規(guī)定確定。 后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期可仿照采用市場法思路確定，即根據(jù)同一地區(qū)、相同類型、同等規(guī)模的類似開發(fā)項(xiàng)目的正常開發(fā)經(jīng)營期、再依照在建工程的形象進(jìn)度來估計(jì)，其中：建設(shè)期不考慮非正常因素的影響，經(jīng)營期要考慮未來房地產(chǎn)市場的景氣狀況。 假設(shè)開發(fā)法及計(jì)算公式 假設(shè)開發(fā)法，指預(yù)計(jì)估價(jià)對象開發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤等，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 管理費(fèi)用 管理費(fèi)用 =（土地取得成本 +開發(fā)成本） 2～ 3% 投資利息 計(jì)息基數(shù) =（土地取得成本 +開發(fā)成本 +管理費(fèi)用） 30%； 利率：采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的一年期銀行貸款利率； 計(jì)息時(shí)間：單層建筑計(jì)息時(shí)間 12 月，多層建筑計(jì)息時(shí)間 24 月，高層計(jì)息時(shí)間 36月。 土地取得成本 土地取得成本按土地相同用途、相同容積率、在同一供求圈內(nèi)或同一區(qū)位內(nèi)出讓案例求得。 下表為各類出讓土地的最高出讓年限表 土地用途 最高出讓年限（年） 住宅 70 商業(yè) 40 綜合 50 工業(yè) 50 土地使用權(quán)類型為 劃撥的房地產(chǎn)（不包括住宅用房），按設(shè)定用途下出讓土地的最高出讓年限計(jì)算其房地產(chǎn)價(jià)值后，扣除其應(yīng)補(bǔ)交的土地出讓金（補(bǔ)交土地出讓金的數(shù)額根據(jù)政府有關(guān)部門規(guī)定處置）?？罩寐室话闳?1%～5%。若保證合法、安全、正常使用所需的費(fèi)用都由出租方承擔(dān)，應(yīng)將四項(xiàng)費(fèi)用全部扣除；若維修、管理等費(fèi)用全部或部分由承租方負(fù)擔(dān)，應(yīng)對四項(xiàng)費(fèi)用中的部分項(xiàng)目作相應(yīng)調(diào)整。 修正計(jì)算結(jié)果 所選取的若干個(gè)可比實(shí)例價(jià)格經(jīng)過上述各項(xiàng)修正后，可用算數(shù)平均法或加權(quán)平均法等方法計(jì)算評估結(jié)果。出租日期修正177。 求出收益價(jià)格。 估算有效毛收入。 第三章 收 益 法 收益法的定義 預(yù)計(jì)估價(jià)對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對