【正文】 汽車不能通行，附近公交站點(diǎn)有數(shù)條線路 (4) 汽車不能通行，附近公交站點(diǎn)僅一條線路 (5) 汽車不能通行，附近無(wú)公交站點(diǎn)及公交線路 3 小區(qū)規(guī)劃 布局 小區(qū)規(guī)劃布局狀況 177。 1% 其中：（ 1） 有停車場(chǎng)，車位多，滿足停車需要 每個(gè)項(xiàng)目與相鄰項(xiàng)目比較可增減 % （ 2） 有停車場(chǎng)，車位一般，無(wú)法滿足停車需要 （ 3） 無(wú)停車場(chǎng)、車位較少 7 物業(yè)管理 物業(yè)管理情況 177。 2% 其中：（ 1） 建筑間距（高：寬） 1： 以上 每個(gè)項(xiàng)目與相鄰項(xiàng)目比較可增減 % （ 2） 建筑間距（高：寬） 1： （ 3） 建筑間距（高：寬） 1： ： 1 （ 4） 建筑間距（高：寬） 1： 以下 3 朝向 朝向狀況 177。本節(jié)所指 “商業(yè)用房” 是指批零銷售、娛樂(lè)、餐飲、服務(wù)等四類及金融保險(xiǎn)類沿街門面房。 2% 其中 :(1) 汽車可順暢通達(dá)，停車位（停車場(chǎng)）與商店規(guī)模相適應(yīng) 每個(gè)項(xiàng)目與相鄰項(xiàng)目比較可增減 % (2) 汽車可順暢通達(dá)，停車位較少 (3) 汽車可順暢通達(dá)，無(wú)固定停車位 (4) 汽車不能通達(dá) 3 人流量 指行人與非機(jī)動(dòng)車流量情況 177。 5% 其中 :(1) 房屋已建成 14年 每個(gè)項(xiàng)目與相鄰項(xiàng)目比較可增減 1% (2) 房屋已建成 58年 (3) 房屋已建成 912年 (4) 房屋已建成 1316年 (5) 房屋已建成 1720年 (6) 房屋已建成 20年以上 2 進(jìn)深 進(jìn)深調(diào)節(jié)狀況 其中 :(1) 平均進(jìn)深 5米及 5 米以內(nèi) 每個(gè)項(xiàng)目與相鄰項(xiàng)目比較可增減 2% (2) 平均進(jìn)深 6米及 6 米以內(nèi) (3) 平均進(jìn)深 7米及 7 米以內(nèi) (4) 平均進(jìn)深 8米及 8 米以內(nèi) (5) 平均進(jìn)深 9米及 9 米以內(nèi) (6) 平均進(jìn)深 10米及 10 米以內(nèi) (7) 平均進(jìn)深 11米及 11 米以內(nèi) 每個(gè)項(xiàng)目與相鄰項(xiàng)目比較可增減 1% (8) 平均進(jìn)深 12米及 12 米以內(nèi) (9) 平均進(jìn)深 13米及 13 米以內(nèi) (10) 平均進(jìn)深 14米及 14 米以內(nèi) (11) 平均進(jìn)深 15米及 15 米以內(nèi) (12) 平均進(jìn)深 16米及 16 米以內(nèi) (13) 平均進(jìn)深 17米及 17 米以內(nèi) (14) 平均進(jìn)深 18米及 18 米以內(nèi) (15) 平均進(jìn)深 19米及 19 米以內(nèi) (16) 平均進(jìn)深 20米及 20 米以內(nèi) (17) 平均進(jìn)深 21米及 21 米以內(nèi) (18) 平均進(jìn)深 22米及 22 米以內(nèi) (19) 平均進(jìn)深 23米及 23 米以內(nèi) (20) 平均進(jìn)深 24米及 24 米以內(nèi) (21) 平均進(jìn)深 24米以上 3 層次 層次狀況 13 其中：（ 1） 一至三層綜合平均價(jià) 1 （ 2） 一層：二層 ： （ 3） 二層：三層 ： （ 4） 三層：四層及四層以上 ： 4 層高 層高狀況 177。 商務(wù)金融用房區(qū)域和個(gè)別因素修正 本節(jié)所指 “商務(wù)金融用房” 是指蘇住建規(guī) [2021]4 號(hào)文規(guī)定：“商業(yè)用房按用途分為批零銷售、金融保險(xiǎn)、娛樂(lè)、餐飲、服務(wù)五類”中的金融保險(xiǎn)用房。 3% 其中：（ 1） 物業(yè)管理水準(zhǔn)高 每個(gè)項(xiàng)目與相鄰項(xiàng)目比較可增減 1% （ 2） 物業(yè)管理水準(zhǔn)較高 （ 3） 物業(yè)管理水準(zhǔn)一般 （ 4） 物業(yè)管理水準(zhǔn)較差 4 周邊配套設(shè)施 周邊配套設(shè)施狀況 177。 2% 其中：（ 1） 層高 每個(gè)項(xiàng)目與相鄰項(xiàng)目比較可增減 % （ 2） 層高 米 （ 3） 層高 （ 4） 標(biāo)準(zhǔn)層高 米 4 設(shè)備設(shè)施 設(shè)備設(shè)施狀況 其中：（ 1） 電梯 增減 1% （ 2） 中央空調(diào) 增減 1% （ 3） 消防設(shè)施 增減 1% 5 其他個(gè)別因 素 16 綜合用房區(qū)域和個(gè)別因素修正 區(qū)域因素修正系數(shù)表 序號(hào) 項(xiàng) 目 項(xiàng)目?jī)?nèi)容 系數(shù)修正范圍 1 交通便捷程度 汽車通達(dá)與停車情況 177。 5% 其中 :(1) 房屋已建成 14年 每個(gè)項(xiàng)目與相鄰項(xiàng)目比較可增減 1% (2) 房屋已建成 58年 17 (3) 房屋已建成 912年 (4) 房屋已建成 1316年 (5) 房屋已建成 1720年 (6) 房屋已建成 20年以上 2 房屋結(jié)構(gòu) 房屋結(jié)構(gòu)狀況 177。 修正結(jié)果計(jì)算 所選取的若干個(gè)可比實(shí)例價(jià)格 經(jīng)過(guò)上述各項(xiàng)修正后，可用算術(shù)平均法或加權(quán)平均法等方法計(jì)算評(píng)估結(jié)果 計(jì)算公式： 修正單價(jià) 1 ＝ 可比實(shí)例 1 單價(jià) 177。 個(gè)別因素修正值 修正單價(jià) 2 ＝ 可比實(shí)例 2 單價(jià) 177。 個(gè)別因素修正值 修正單價(jià) 3 ＝ 可比實(shí)例 3 單價(jià) 177。 個(gè)別因素修正值 修正值 ＝ 可比實(shí)例單價(jià)系數(shù)變動(dòng)百分比 算術(shù)平均法： 修正后的單價(jià) ＝ (修 正單價(jià) 1 + 修正單價(jià) 2 + 修正單價(jià) 3)/3 加權(quán)平均法： 修正后的單價(jià) ＝ (修正單價(jià) 1 權(quán)重 1+ 修正單價(jià) 2 權(quán)重 2+修正單價(jià) 3 權(quán)重 3)/權(quán)重之和 估價(jià)對(duì)象的評(píng)估價(jià)格 ＝ 修正后的單價(jià)建筑面積 當(dāng)土地使用面積大于房屋建筑面積時(shí)，大于房屋建筑面積部分的土地，修正后計(jì)價(jià)。 估算潛在毛收入。 確定資本化率。出租情況修正177。 具體修正方法、系數(shù)調(diào)整以及不同類型房地產(chǎn)修正方法及系數(shù)的差異參考市場(chǎng)比較法對(duì)于可比案例的修正及調(diào)整方法。維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)和稅金應(yīng)根據(jù)租賃契約規(guī)定的租金涵義決定取舍。 21 確定空置率 空置和租金損失是指由于空置、承租人變動(dòng)、租金或者其他收益的拖欠而產(chǎn)生的年潛在毛收入的酌減額。土地使用權(quán)類型為劃撥的房地產(chǎn)，按設(shè)定用途下出讓土地的最高出讓年限與房屋耐用年限二者中取小。 成本法的適用范圍 可比實(shí)例難以收集時(shí)，可采用成本法評(píng)估。 開(kāi)發(fā)后期費(fèi)用 開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)建造配套設(shè)施項(xiàng)目的費(fèi)用； 23 開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)通電、 通水、通氣、消防、排污系統(tǒng)等費(fèi)用； 開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)綠化、小品、圍墻等費(fèi)用； 開(kāi)發(fā)小區(qū)后期交房前其他各項(xiàng)費(fèi)用。 第五章 假設(shè)開(kāi)發(fā)法 假設(shè)開(kāi)發(fā)法的適用范圍 被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估。 經(jīng)營(yíng)期根據(jù)未來(lái)續(xù)建完成后房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)方式而定：對(duì)于經(jīng)營(yíng)方式采用銷售方式的，經(jīng)營(yíng)期即銷售期，銷售期是自開(kāi)始銷售未來(lái)續(xù)建完成后的房地產(chǎn)之日起至將其售罄之日止的時(shí)間；對(duì)于經(jīng)營(yíng)方式采用出租或自營(yíng)方式的，經(jīng)營(yíng)期 即運(yùn)營(yíng)期，運(yùn)營(yíng)期的起點(diǎn)是未來(lái)續(xù)建完成后的房地產(chǎn)竣工之日，終點(diǎn)是未來(lái)續(xù)建完成后 25 的房地產(chǎn)的一般正常持有期或經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束之日。 對(duì)于出租和自營(yíng)的房地產(chǎn)，如寫(xiě)字樓、商店、旅館、餐館，可以先預(yù)測(cè)其租賃或經(jīng)營(yíng)收益，再采用收益法將該收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值。 銷售費(fèi)用 26 銷售費(fèi)用根據(jù)續(xù)建完成后房地產(chǎn)狀況及市場(chǎng)狀況按照續(xù)建完成后房地產(chǎn)價(jià)值的一定比率計(jì)取。 計(jì)息方式：按復(fù)利計(jì)息。 27 折現(xiàn)率（僅限于現(xiàn)金流量折現(xiàn)法） 折現(xiàn)率應(yīng)體現(xiàn)資金的利率和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率兩部分，等同于同一市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所要求的平均報(bào)酬率，其求取方法與收益法中報(bào)酬率的求取方法相同。 實(shí)施時(shí)間 本規(guī)范自 2021年 7月 20日起