【正文】 另行評估，不列入個別因素修正?？杀葘嵗醒b修的，可在其成交單價中適當扣除裝修的價格。 評估對象優(yōu)于可比實例的，正值修正；評估對象劣于可比實例的，負值修正。 每項修正對可比實例成交價格的調(diào)整不得超過 20%，綜合全 7 部調(diào)整不得超過 30%。 在房屋成片征收區(qū)域內(nèi)，當類似房屋較多時，可以采用市場比較法，先求取某一典型房屋的價格，再將其作為該區(qū)域內(nèi)類似房屋價格的修正樣板。 住宅用房區(qū)域和個別因素修正 區(qū)域因素修正系數(shù)表 序號 項 目 項目內(nèi)容 系數(shù)修正范圍 1 周邊環(huán)境 周邊綠化、自然景觀、環(huán)境衛(wèi)生狀況 177。 2% 其中 :(1) 周邊有大片綠地或自然景觀、衛(wèi)生環(huán)境良好 每個項目與相鄰項目比較可增減 %，有噪音或空氣污染另可減 % (2) 周邊有較多綠地，基本整潔衛(wèi)生 (3) 周邊有少量綠地，衛(wèi)生環(huán)境一般 (4) 周邊基本無綠地，建筑擁擠，環(huán)境雜亂 2 交通便捷程 度 汽車通達及公交線路情況 177。 2% 其中 :(1) 汽車順暢通達（二車道以上），附近公交 站點有數(shù)條線路 每個項目與相鄰項目比較可增減 % (2) 汽車順暢通達（二車道以上），附近公交站點僅一條線路 汽車能通行（僅一車道），附近公交站點有數(shù)條線路 (3) 汽車能通行（僅一車道），附近公交站點僅一條線路 汽車不能通行，附近公交站點有數(shù)條線路 (4) 汽車不能通行，附近公交站點僅一條線路 (5) 汽車不能通行，附近無公交站點及公交線路 3 小區(qū)規(guī)劃 布局 小區(qū)規(guī)劃布局狀況 177。 2% 其中：（ 1） 按規(guī)劃設計進行布置 每個項目與相鄰項目比較可增 減 1% （ 2） 無規(guī)劃設計，但有序布置 （ 3） 無序布置 4 小區(qū)綠化 小區(qū)綠化狀況 177。 1% 其中：（ 1） 綠化率高、樹木蔥郁、修剪整齊 每個項目與相鄰項目 8 （ 2） 綠化水平一般 比較可增減 % （ 3） 綠化稀疏或基本無綠化 5 小區(qū)設施 公建配套與水電氣等狀況 177。 2% 其中：（ 1） 文體活動室、社區(qū)用房、物業(yè)用房、公共車庫 等公建配套齊全，有水、電、氣、污水系統(tǒng) 每個項目與相鄰項目比較可增減 % （ 2） 有部分公建配套，有水、電、氣、污水系統(tǒng) （ 3） 有部分公建配套，有水、電，缺氣或缺污水系統(tǒng) （ 4） 有部分公建配套，有水、電，缺氣、缺污水系統(tǒng) 基本無公建配套，有水、電，缺氣或缺污水系統(tǒng) （ 5） 基本無公建配套，有水、電，缺氣、缺污水系統(tǒng) 6 車位狀況 車位狀況 177。 1% 其中：（ 1） 有停車場，車位多，滿足停車需要 每個項目與相鄰項目比較可增減 % （ 2） 有停車場，車位一般，無法滿足停車需要 （ 3） 無停車場、車位較少 7 物業(yè)管理 物業(yè)管理情況 177。 2% 其中：（ 1） 無物業(yè)管 理 每個項目與相鄰項目比較可增減 % （ 2） 一、二級物業(yè)管理 （ 3） 三、四級物業(yè)管理 （ 4） 五、六級物業(yè)管理 （ 5） 七級物業(yè)管理及以上 8 公共配套設 施 商店、銀行、小學、中學、幼兒園、衛(wèi)生所 等配套設施在小區(qū)內(nèi)或在小區(qū)附近狀況 177。 2% 其中：（ 1） 小區(qū)或小區(qū)周邊商店、銀行、小學、中學、 幼兒園、衛(wèi)生所等配套齊全 每個項目與相鄰項目比較可增減 % （ 2） 小區(qū)或小區(qū)周邊有部分配套設施（包括有 中學、小學或有小學、幼兒園） （ 3） 小區(qū)或小區(qū)周 邊有部分配套設施（僅有中學或僅有小學或僅有幼兒園） （ 4） 小區(qū)或小區(qū)周邊僅有商店等配套設施 （ 5） 小區(qū)或小區(qū)周邊基本無配套設施 9 其他區(qū)域 因素 9 個別因素修正系數(shù)表 序號 項目 項目內(nèi)容 系數(shù)修正范圍 1 成新 新舊程度狀況 177。 5% 其中：（ 1） 房屋已建成 04年 每個項目與相鄰項目比較可增減 1% （ 2） 房屋已建成 58年 （ 3） 房屋已建成 912年 （ 4） 房屋已建成 1316 年 （ 5） 房屋已建成 1720 年 （ 6） 房屋已建成 20 年以上 2 建筑間距 建筑間距 —— 高：寬狀況 177。 2% 其中：（ 1） 建筑間距（高：寬） 1： 以上 每個項目與相鄰項目比較可增減 % （ 2） 建筑間距（高：寬） 1： （ 3） 建筑間距（高：寬） 1： ： 1 （ 4） 建筑間距（高：寬） 1： 以下 3 朝向 朝向狀況 177。 1% 其中：（ 1） 朝南 每個項目與相鄰項目比較可增減 % （ 2） 朝東 （ 3） 朝西、朝北 4 層高 層高狀況 177。 2% 其中：（ 1） 層高 米以上 每個項目與相鄰項目比較可增減 % （ 2） 層高 米 （ 3） 標準層高 米 （ 4） 層高 米以下 5 房屋檔次 房屋檔次狀況 177。 3% 其中：（ 1） 房屋造型系全仿歐式或全仿古式，有池、 廊、假山、花木齊全的庭院景觀 每個項目與相鄰項目比較可增減 % （ 2） 房屋全仿歐式或全仿古式，有廊、假山、花木布置的庭院景觀 房屋部分仿歐式或部分仿古式，有池、廊、假山、花木齊全的庭院景觀 （ 3） 房屋部 分仿歐式或部分仿古式，有廊、假山、花木齊全的庭院景觀 房屋局部仿歐式或部分仿古式，有廊、假山、花木布置的庭院景觀 10 （ 4） 房屋局部仿歐式或部分仿古式，僅有花木 或小量假山布置的庭院 （ 5） 房屋普通式樣，僅有花木或小量假山布置 的庭院 （ 6） 房屋普通式樣，無景觀布置 6 樓層 有電梯與無電梯樓層 其中：（ 1） 有電梯樓層調(diào)節(jié) 以中間層為基礎，每往上一層增 %，每往下一層減 %（最大可增減 3%） （ 2） 無電梯樓層調(diào)節(jié) 見無電梯樓層修正系數(shù)表 7 房屋結(jié)構(gòu) 房屋結(jié)構(gòu)狀況 其中：（ 1） 鋼混結(jié)構(gòu) 每個項目與相鄰項目比較可增減 1%（或比較結(jié)構(gòu)等級基本重置價，增 減等級之間價差） （ 2） 混合結(jié)構(gòu)一等、磚木結(jié)構(gòu)一等 （ 3） 混合結(jié)構(gòu)二等，磚木結(jié)構(gòu)二等 （ 4） 混合結(jié)構(gòu)三等，磚木結(jié)構(gòu)三等 （ 5） 簡易結(jié)構(gòu) 比混三磚三減 3% （ 6） 基礎加固 可增 1%至 2% （ 7） 混合結(jié)構(gòu)二等內(nèi)框架或現(xiàn)澆屋面 可增 %至 1% 8 其他個別因素 居住用房無電梯樓層修正系數(shù)表 所在樓層 1 層 2 層 3 層 4 層 5 層 6 層 7 層 1 % % % % % % % 2 % % % % % % 3 0%（坡頂1%） % % % % 4 0%（坡頂1%） % % % 5 0%（%） % % 6 0%（%） % 7 % 商業(yè)用房區(qū) 域和個別因素修正 按蘇住建規(guī) [2021] 4 號文規(guī)定：“商業(yè)用房按用途分為批 11 零銷售、金融保險、娛樂、餐飲、服務五類”。本節(jié)所指 “商業(yè)用房” 是指批零銷售、娛樂、餐飲、服務等四類及金融保險類沿街門面房。其他金融保險類用房稱其為 “商務金融用房”。 區(qū)域因素修正系數(shù)表 序號 項 目 項目內(nèi)容