現(xiàn)代物業(yè)管理業(yè)主自治管理制度之完善-資料下載頁
2025-04-24 16:00本頁面
【正文】 移動通訊天線設(shè)置產(chǎn)生的收益、房頂或外墻廣告物設(shè)置產(chǎn)生的收益、停車場、會所使用收益等。第五，業(yè)主大會是依法成立的組織，并能以自己的名義進(jìn)行民事活動，以自己的名義起訴應(yīng)訴。在對外關(guān)系中，業(yè)主委 員會代表業(yè)主大會與他人簽約，其權(quán)利、義務(wù)歸屬于業(yè)主大會。當(dāng)然，為了確保業(yè)主大會職能的履行，有必要在程序上作出保障：其一，業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)設(shè)立常設(shè)機關(guān) —— 業(yè)主監(jiān)督委員會，包括業(yè)主大會執(zhí)行主席 (其結(jié)構(gòu)關(guān)系如前所述 )，以在業(yè)主大會會議閉會期間，履行DOC 格式 論文 ，方便 您的 復(fù)制修改刪減 業(yè)主大會的職責(zé)。其二，對業(yè)主大會實行登記備案管理，取消原對業(yè)主委員會的備案規(guī)定。 激活業(yè)主大會會議制度，完善業(yè)主大會的議事規(guī)則。具體建議有三：第一，應(yīng)當(dāng)確保首次業(yè)主大會的及時召集召開。一方面必須進(jìn)一步明確首次業(yè)主大會應(yīng)由誰召集，幾時召開；另一方面須加強區(qū)、縣 人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處 (鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府 )對業(yè)主大會籌備組以及籌備工作的監(jiān)督和指導(dǎo)。第二，應(yīng)當(dāng)保證業(yè)主大會定期會議尤其是臨時會議的及時召開。我國《業(yè)主大會規(guī)程》規(guī)定了應(yīng)當(dāng)召開臨時業(yè)主大會的三種法定情形 —— _20％以上業(yè)主提議的；發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；業(yè)主大會議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其他情況。但還應(yīng)增加兩點措施：一是業(yè)主在請求業(yè)主委員會召集臨時業(yè)主大會未果時，有權(quán)向法院起訴，法院有權(quán)責(zé)令業(yè)主委員會限期召集臨時業(yè)主大會；二是增設(shè)業(yè)主有業(yè)主大會會議自行召集權(quán)。第三，應(yīng)當(dāng)確保有表決權(quán) 的業(yè)主能夠享有按照自己的內(nèi)心真意行使表決權(quán)的機會。建議：業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)采用“集體討論”的形式，取消“書面征求意見”的形式。以防止業(yè)主委員會委員暗箱操作，損害廣大業(yè)主利益。應(yīng)當(dāng)賦予業(yè)主提案權(quán)、建議權(quán)與質(zhì)詢權(quán)，并明確其行使條件和程序。增設(shè)業(yè)主委員會及其成員的說明義務(wù)等等。 (三 )完善業(yè)主委員會制度 如前所述，我國的業(yè)主委員會并沒有獨立的民事主體資DOC 格式 論文 ，方便 您的 復(fù)制修改刪減 格，不能承擔(dān)民事責(zé)任。但在現(xiàn)實中，業(yè)主委員會卻代表小區(qū)業(yè)主對外簽訂物業(yè)服務(wù)合同、起訴或應(yīng)訴等，由此引發(fā)許多紛爭。筆者建議 ：第一，明確業(yè)主大會的團(tuán)體性，規(guī)定業(yè)主委員會只能以業(yè)主大會的名義，在授權(quán)范圍內(nèi)行使職權(quán)。只有這樣，才能最終理順物業(yè)管理外部的法律關(guān)系，使得真正有財產(chǎn)者 (業(yè)主 )獲得民事法律活動的權(quán)利并以其財產(chǎn)承擔(dān)民事法律義務(wù)。第二，加強對業(yè)主委員會工作及其成員的監(jiān)督，明確其法律責(zé)任。同時，應(yīng)當(dāng)設(shè)立業(yè)主大會的常設(shè)機關(guān) —— 業(yè)主監(jiān)督委員 (見前所述 )且通過業(yè)主公約或業(yè)主委員會管理約定，對業(yè)主委員會的職權(quán)進(jìn)行嚴(yán)格限制。第三，確立業(yè)主委員會委員的服務(wù)有償性，建立對業(yè)主委員會履行職權(quán)的法律保障制度。業(yè)主委員會委員是由業(yè)主以多數(shù)票選舉出來的 ，他們對全體業(yè)主承擔(dān)著民事信用責(zé)任。因此，業(yè)主委員應(yīng)當(dāng)取得一定的工作報酬。至于報酬的來源、多寡則由小區(qū)業(yè)主共同決定。
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