【正文】 日內(nèi)申請辦理轉(zhuǎn)移登記；買賣；繼承；贈與；共有房地產(chǎn)的分割；交換；人民法院判決、裁定的強制性轉(zhuǎn)移；依照法律、法規(guī)規(guī)定作出的其它強制性轉(zhuǎn)移。 房地產(chǎn)買賣合同應(yīng)當具備的條款有哪些？ 房地產(chǎn)買賣合同應(yīng)當具備 一下條款：當事人的姓名或者名稱、地址；房地產(chǎn)權(quán)利證書編號；房地產(chǎn)坐落的位置、面積、四周界線；土地宗地號、土地使用權(quán)的性質(zhì)和年限；房地產(chǎn) 31 的用途；買賣價款支付方式和日期；房地產(chǎn)交付使用的日期；公用部分的權(quán)益分享及共有人的權(quán)利義務(wù)；違約責任；合同糾紛的解決辦法；合同生效的條件及時間；雙方認為必要的其它事項。 樓房是否可以轉(zhuǎn)讓？ 預(yù)購的樓房當預(yù)購方付足購房價款總額 25%以上時，可憑已在登記機關(guān)備案的買賣合同再轉(zhuǎn)讓，并在合同背上載明再轉(zhuǎn)讓的價格等情況。 什么樣的房地產(chǎn)不予轉(zhuǎn)讓？ 下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：根據(jù)城市 規(guī)劃，市政府決定收回土地使用權(quán)的；司法機關(guān)、行政機關(guān)依法裁定的，決定查封的或者以下其它形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的：共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其它共有人書面同意的設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)，未經(jīng)抵押 權(quán)人同意的；權(quán)屬有爭議的；法律，法規(guī)或市政府規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其它情況。 辦理房地產(chǎn)二級市場轉(zhuǎn)移需提交什么文件？ ◆《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請書》； ◆〈房地產(chǎn)證〉； ◆買賣合同書； ◆行政劃撥或減免地價款的土地，需提交市局或分局同意轉(zhuǎn)讓的批準文件及不足地價款的證明； ◆市、區(qū)房改辦的批復(fù)及分戶匯總表； ◆身份證明； ◆非法人單位的，需提供其 產(chǎn)權(quán)部門同意轉(zhuǎn)讓的證明。 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，其它公用設(shè)施是否一起轉(zhuǎn)讓？ 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，轉(zhuǎn)讓人對同宗土地上的道路綠地、休憩地、空余地、電梯、樓梯、連廊、走廊、天臺或者其它公用設(shè)施所擁有的權(quán)益同時轉(zhuǎn)移。房地產(chǎn)首次轉(zhuǎn)讓合同對停車場、廣告權(quán)益沒有特別約定的，停車場、廣告權(quán)益隨房地產(chǎn)同時轉(zhuǎn)移；有特別約定的，經(jīng)房地產(chǎn)登記機關(guān)初始登記，由登記的權(quán)利人擁有。 四 、 抵押登記類 什么叫房地產(chǎn)抵押？ 指債務(wù)人或第三人（抵押人）以其合法擁有的房地產(chǎn)作為擔保物向債權(quán)人（抵押權(quán)人）提供債務(wù)履行擔保的行為。房地產(chǎn)按揭屬于房地產(chǎn)抵押 的一種形式。 32 申請抵押登記應(yīng)提交什么文件？ ◆《房地產(chǎn)抵押登記申請書》； ◆房地產(chǎn)權(quán)利證書； ◆身份證明； ◆主合同和抵押合同。 非法人企業(yè)、組織的房地產(chǎn)抵押，應(yīng)提交其產(chǎn)權(quán)部門同意抵押的批準文件；預(yù)購的房地產(chǎn)抵押時，應(yīng)提交本條第（ 1）（ 2）（ 3）項的文件和房地產(chǎn)買賣合同書。 預(yù)購房地產(chǎn)如何進行抵押登記？ 預(yù)購房地產(chǎn)抵押時，應(yīng)提交〈房地產(chǎn)抵押登記申請表〉、身份證明、主合同和抵押合同和房地產(chǎn)買賣合同等文件。登記人員在房地產(chǎn)買賣合同書上加蓋抵押專用章。 跨區(qū)的房地產(chǎn)抵押如何辦理？ 跨區(qū)抵押的，按各區(qū)的 順序依次確定辦理抵押登記的部門。即：分屬多個分局轄區(qū)的房地產(chǎn)區(qū)同為一主債權(quán)務(wù)關(guān)系抵押擔保的。若其中有前一順序區(qū)域的房地產(chǎn)，則最前一順序的分局為登記部門。該部門到相關(guān)性分局備檔，并于抵押登記核準當天書面通知相關(guān)分局的產(chǎn)權(quán)科。 同一抵押物設(shè)立若于抵押時，如何辦理登記？ 根據(jù)〈抵押貸款管理規(guī)定〉的規(guī)定，以同一房地產(chǎn)設(shè)定若干抵押時，抵押人在設(shè)定抵押權(quán)前，須將設(shè)定抵押權(quán)狀況告知個抵押權(quán)人，抵押權(quán)的順序以核準登記的先后為序。 土地來源屬行政劃撥或減免地價款的房地產(chǎn)抵押，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，其地面建筑物已經(jīng)合法登記的，可同 意單獨房屋作抵押，在處分抵押物時，必須委托省市不動產(chǎn)拍賣或變賣，不動產(chǎn)拍賣行負責扣發(fā)應(yīng)補交的地價款，凡行政、事業(yè)單的房地產(chǎn)，不得擅自為企業(yè)提供抵押擔保。 已抵押的房地產(chǎn)能夠轉(zhuǎn)讓？ 根據(jù)〈中華人民共和國擔保法〉的規(guī)定，已抵押的房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓，但應(yīng)由抵押人、轉(zhuǎn)讓人和受讓人三方簽定有關(guān)的公證書，即簽定將原抵押轉(zhuǎn)移給新的受讓方的協(xié)議；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。 以房地產(chǎn)抵押向銀行貸款 ，是否一定要辦理登記？ 以房地產(chǎn)作抵押物向銀行貸款，一定要到房地產(chǎn)登記部門辦理抵押登記手續(xù)。根據(jù) 〈中華人民共和國擔保法〉的規(guī)定，抵押合同自登記之日起生效，所以，只有辦理了抵押登記，抵押合同才有法律效力。 33 房地產(chǎn)低壓登記流程圖 按揭貸款流程圖 受理申請（ 1 日） 權(quán)屬調(diào)查（ 10日） 登 記（ 4 日） 收 費 發(fā) 證 立卷歸檔（ 15日） 調(diào)查 3 日 審查 5 日 核準 2 日 支付首付款 簽訂購房合同 提交銀行按揭相關(guān)資料。戶口、身份證、收入證明，結(jié)婚證（單身證明、離婚證） 與銀行簽訂按揭貸款協(xié)議 將合同送往按揭銀行，貸款銀行審批 個體經(jīng) 商戶提供營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證和三個月的有關(guān)稅單 辦理公證、抵押、保險 取得他項權(quán)證 銀行放款給開發(fā)商 開發(fā)商提供收款收據(jù) 34 借款人如何償還銀行貸款？ 貸款期限在 1年內(nèi)（含 1年）的，實行到期本息一次性清償?shù)倪€款方式。貸款期限在 1年以上的，借款人在借款期內(nèi)每月以相等的月均還款額償還銀行貸款本金和利息。 借款人可選擇委托代扣或到銀行人行聯(lián)網(wǎng)儲蓄所換款兩種方式，按月償還貸款本金和利息；如借款人采用委托代 扣方式償還貸款本金和利息，應(yīng)在與貸款銀行簽定《借款合同》的同時，與貸款銀行簽定《代扣還款委托書》，并指定用于扣款帳戶類型（儲蓄存折、儲蓄卡或信用卡）的帳號，保證每月在扣款日開始前將不低于其月均還款額的款項存在其指定的扣款帳戶內(nèi)，就可足不出戶自行還款。 1貸款期如遇到利息調(diào)整，如何處理？ 根據(jù)人民銀行的規(guī)定，貸款期間如遇國家調(diào)整利率，貸款期限在 1年以內(nèi)（含 1年）的，實行合同利率，不分段計算；對一年期以上貸款，于下一年初開始，按相應(yīng)期限檔次利率進行調(diào)整。 1如借款人逾期還款，如何處理？ 如借款人逾期還款 或存款不足月均款額造成自動扣繳不成功的，須由借款人到貸款經(jīng)辦銀行會計柜臺辦理還款，在還款期限內(nèi)，借款人未按合同約定的時間償還貸款本息的，在接到貸款經(jīng)辦行發(fā)出的催交通知書后，必須立即補付欠交的貸款本息及逾期罰息。逾期罰息，以逾期額為基數(shù)，每逾期一天，按人民銀行公布的逾期貸款罰息率計收。 1貸款人提前償還貸款時，本息如何計算？ 借款人在提前歸還貸款時，應(yīng)提前 15 日向貸款人提出書面申請，并且該通知一經(jīng)發(fā)出即不可撤消。經(jīng)貸款行同意，借款人可提前部分還本或提前清償全部貸款本息，提前清償部分在以后期限不再計息，此前 已計收貸款利息不作調(diào)整。 第二節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營管理相關(guān)知識 房地產(chǎn) 是房屋和土地的社會經(jīng)濟形態(tài)，是房屋和土地作為一種財產(chǎn)的總稱。又常稱為“不動產(chǎn)”，英文為“ REAL ESTATE”。 房地產(chǎn)業(yè) 是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的行業(yè)。包括： ◆土地開發(fā)；◆房屋建設(shè)、維修、管理；◆土地使用權(quán)的有償劃撥、轉(zhuǎn)讓； 35 ◆房屋所有權(quán)的買賣、租賃；◆房地產(chǎn)抵押貸款；◆房地產(chǎn)市場。 土地所有權(quán) 含有法律意義上的所有權(quán)和經(jīng)濟意義上的所有權(quán)雙重含義。所謂法律意義上的所有權(quán)，表示土地所有者將土地當作自己的財產(chǎn)， 對其實行占有、壟斷，擁有對土地支配的權(quán)利。所謂經(jīng)濟意義上的所有權(quán)應(yīng)該表述為土地所有者憑借對土地壟斷獲得一定的經(jīng)濟收入。只有具有上述雙重意義上的所有權(quán)者是完整的所有權(quán)概念。 房產(chǎn) 即對于房屋的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。我國目前的房產(chǎn)所有制主要有全民所有制、集體所有制和個人所有制三種基本形式，對外還有涉外房產(chǎn)。房產(chǎn)按用途分類： ◆用于居民個人生活居住消費的住宅房產(chǎn)； ◆供企事業(yè)單位及機關(guān)學校等用的非住宅房產(chǎn)。 房地產(chǎn)經(jīng)營 狹義的房地產(chǎn)經(jīng)營主要指建筑地塊和房屋的流通過程和售后管理，其實質(zhì)是營銷策略的研 究和實施。廣義的房地產(chǎn)經(jīng)營是指房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)經(jīng)營目標，在分析自身條件和市場需求的前提下，對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的全過程作出科學的決策，并組織有效的實施。 房地產(chǎn)經(jīng)營管理 是指房地產(chǎn)經(jīng)營和對房地產(chǎn)經(jīng)營進行管理的雙重含義。 土地產(chǎn)權(quán) 包括土地所有權(quán)、地上權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、租賃權(quán)。 地上權(quán) 是指以支付租金為代價在他人土地上建筑房屋的權(quán)利，它的實質(zhì)就是土地使用權(quán)。 地役權(quán) 是指利用他人土地供自己使用的權(quán)利。 抵押權(quán) 是指土地使用權(quán)獲得者在其有效的使用期限內(nèi)有以土地作抵押獲取銀行貸款或其它擔保 的權(quán)利。 1租賃權(quán) 是指土地使用權(quán)獲得者在其有效使用期限內(nèi)將土地租給他人使用以獲取收益，承租人即取得該塊土地的租賃權(quán)。 36 第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)知識 房地產(chǎn)開發(fā) 是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)和要求進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑的活動。它包括從定點選址到交付使用的全過程，由征地與拆遷安置、規(guī)劃設(shè)計、供水、排水、供電、通電訊、信道路、綠化、房屋建設(shè)等多項內(nèi)容組成。 房地產(chǎn)開發(fā)也并非僅限于房屋建設(shè)或者商品房屋的開發(fā)，而是包括土地開發(fā)和房屋開發(fā)在內(nèi)的開發(fā)經(jīng)營活動。 土地開發(fā) 主要是指房屋建設(shè)的前期 工作，主要有兩種情形：一是新區(qū)土地開發(fā)，即把農(nóng)業(yè)或者其他非城市用地改造為適合工商業(yè)、居民住宅、商品房以及其他城市用途的城市用地；二是舊城區(qū)改造或二次開發(fā)，即對已經(jīng)是城市土地，但因土地用途的改變、城市規(guī)劃的改變以及其他原因，需要拆除原來的建筑物，并對土地進行重新改造，投入新的勞動。 房屋開發(fā) :一般包括四個層次：第一層次為住宅開發(fā)；第二層次為生產(chǎn)與經(jīng)營性建筑物開發(fā)；第三層次為生產(chǎn)、生活服務(wù)性建筑物的開發(fā)；第四層次為城市其他基礎(chǔ)設(shè)施的開發(fā)。 房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的區(qū)別 :房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是有區(qū)別的 ，房地產(chǎn)開發(fā)是指依《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，在取得國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。這是《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二條第三款明確的定義。而房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的行為。 第二：兩者對主體的資質(zhì)要求是不同的，前者不一定要求具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格，如果有國有土使用權(quán)的企業(yè)自建房。而后者就要求具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格。我國房地產(chǎn)法律法規(guī)對開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)是有主體資格要求的， 因而合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)合同的當事人一方必須具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格，這是對此類合同的主體資格要求。 房地產(chǎn)開發(fā)的特點 房地產(chǎn)開發(fā)具有投資風險長、收益高、增值快的特點。其風險主要來自四個方面：第一，是市場風險，由于房地產(chǎn)市場價格波動而給投資者帶來損失的可能；第二，是購買力風險，因物價上漲過快而造成投資收益水平下降的可能；第三，是拖欠風險，由于房地產(chǎn)購買者財務(wù)狀況的惡化而使房地產(chǎn)投資及其收益無法全部收回的可能；第四，是由于自然災(zāi)害和意外事故的發(fā)生而給投資者造成損失的可能。 房地產(chǎn)開發(fā)的條件 a開發(fā)主 體合法。進行房地產(chǎn)開發(fā)的單位和個人，首先應(yīng)取得房地產(chǎn)開發(fā)的資格。如果 37 是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，則應(yīng)依照《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的條件設(shè)立，向工商行政管理部門申請登記，并取得營業(yè)執(zhí)照。 b依法取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的使用權(quán)。房地產(chǎn)開發(fā)主體必須通過《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的合法途徑 (出讓和劃撥 )，取得房地產(chǎn)開發(fā)用地使用權(quán)。用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地，必須權(quán)屬清晰，房地產(chǎn)開發(fā)主體擁有《國有土地使用證》。 c在規(guī)定的期限內(nèi)動工開發(fā)房地產(chǎn)。以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā) 期限開發(fā)土地。 土地出讓成交后，必須在 10個工作日內(nèi)簽訂出讓合同，合同簽訂后 1 個月內(nèi)必須繳納出讓價款 50%的首付款，余款要按合同約定及時繳納，最遲付款時間不得超過一年。 工業(yè)物業(yè)開發(fā) 是指將資金投入到工業(yè)標準廠房、倉庫及其它工業(yè)項目的開發(fā)經(jīng)營活動。 商業(yè)物業(yè)開發(fā) 是指將資金投入到商店、商業(yè)大廈、購物中心、庫房、加油站、飲食業(yè)、旅店、賓館、批發(fā)和零售市場等物業(yè)的開發(fā)經(jīng)營活動。 第四節(jié) 物業(yè)管理 什么是物業(yè)管理 物業(yè)管理就是專業(yè)化的機構(gòu)受業(yè)主和使用人委托，依照合同和契約，以經(jīng)營方式統(tǒng)一管理物業(yè)極 其附屬設(shè)施和場地，為業(yè)主和承租人提供全方位服務(wù)，是物業(yè)發(fā)揮其使用價值，并使物業(yè)盡可能地保值、增值。 物業(yè)管理企業(yè)的基本類型 物業(yè)管理企業(yè)可以從組建方式、內(nèi)部運作機制、企業(yè)與物業(yè)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系等許多方面進行分類。從物業(yè)管理企業(yè)的組建來看，大致可分為五種類型： 一、由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資設(shè)立的分支機構(gòu)，主要是管理由上級公司開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項目。這類公司的最大優(yōu)勢在于項目有保障，并對項目運行的全過程有所了解，便于與開發(fā)商協(xié)調(diào)工作。 二、由房地產(chǎn)部門所屬的房管所轉(zhuǎn)換為物業(yè)管理企業(yè)。這類企業(yè)轉(zhuǎn) 制時間不長，行政色彩較濃。 三、由大中型企事業(yè)單位自行組建的物業(yè)管理企業(yè)，這類企業(yè)福利色彩較濃。 四、按照公司法要求，由社會上的公司、個人發(fā)起組建的，通過競爭取得房產(chǎn)管理權(quán)的物業(yè)管理企業(yè)。這類企業(yè)較有活力，必須適應(yīng)市場，提供較好的