【正文】 日內(nèi)申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)移登記；買賣；繼承；贈(zèng)與；共有房地產(chǎn)的分割；交換；人民法院判決、裁定的強(qiáng)制性轉(zhuǎn)移；依照法律、法規(guī)規(guī)定作出的其它強(qiáng)制性轉(zhuǎn)移。 房地產(chǎn)買賣合同應(yīng)當(dāng)具備的條款有哪些？ 房地產(chǎn)買賣合同應(yīng)當(dāng)具備 一下條款：當(dāng)事人的姓名或者名稱、地址；房地產(chǎn)權(quán)利證書編號(hào)；房地產(chǎn)坐落的位置、面積、四周界線；土地宗地號(hào)、土地使用權(quán)的性質(zhì)和年限；房地產(chǎn) 31 的用途；買賣價(jià)款支付方式和日期；房地產(chǎn)交付使用的日期；公用部分的權(quán)益分享及共有人的權(quán)利義務(wù)；違約責(zé)任；合同糾紛的解決辦法；合同生效的條件及時(shí)間；雙方認(rèn)為必要的其它事項(xiàng)。 樓房是否可以轉(zhuǎn)讓？ 預(yù)購(gòu)的樓房當(dāng)預(yù)購(gòu)方付足購(gòu)房?jī)r(jià)款總額 25%以上時(shí)，可憑已在登記機(jī)關(guān)備案的買賣合同再轉(zhuǎn)讓，并在合同背上載明再轉(zhuǎn)讓的價(jià)格等情況。 什么樣的房地產(chǎn)不予轉(zhuǎn)讓？ 下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：根據(jù)城市 規(guī)劃，市政府決定收回土地使用權(quán)的；司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)依法裁定的，決定查封的或者以下其它形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的：共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其它共有人書面同意的設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)，未經(jīng)抵押 權(quán)人同意的；權(quán)屬有爭(zhēng)議的；法律，法規(guī)或市政府規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其它情況。 辦理房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移需提交什么文件？ ◆《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)書》； ◆〈房地產(chǎn)證〉； ◆買賣合同書； ◆行政劃撥或減免地價(jià)款的土地，需提交市局或分局同意轉(zhuǎn)讓的批準(zhǔn)文件及不足地價(jià)款的證明； ◆市、區(qū)房改辦的批復(fù)及分戶匯總表； ◆身份證明； ◆非法人單位的，需提供其 產(chǎn)權(quán)部門同意轉(zhuǎn)讓的證明。 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其它公用設(shè)施是否一起轉(zhuǎn)讓？ 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓人對(duì)同宗土地上的道路綠地、休憩地、空余地、電梯、樓梯、連廊、走廊、天臺(tái)或者其它公用設(shè)施所擁有的權(quán)益同時(shí)轉(zhuǎn)移。房地產(chǎn)首次轉(zhuǎn)讓合同對(duì)停車場(chǎng)、廣告權(quán)益沒有特別約定的，停車場(chǎng)、廣告權(quán)益隨房地產(chǎn)同時(shí)轉(zhuǎn)移；有特別約定的，經(jīng)房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)初始登記，由登記的權(quán)利人擁有。 四 、 抵押登記類 什么叫房地產(chǎn)抵押？ 指?jìng)鶆?wù)人或第三人（抵押人）以其合法擁有的房地產(chǎn)作為擔(dān)保物向債權(quán)人（抵押權(quán)人）提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。房地產(chǎn)按揭屬于房地產(chǎn)抵押 的一種形式。 32 申請(qǐng)抵押登記應(yīng)提交什么文件？ ◆《房地產(chǎn)抵押登記申請(qǐng)書》； ◆房地產(chǎn)權(quán)利證書； ◆身份證明； ◆主合同和抵押合同。 非法人企業(yè)、組織的房地產(chǎn)抵押，應(yīng)提交其產(chǎn)權(quán)部門同意抵押的批準(zhǔn)文件；預(yù)購(gòu)的房地產(chǎn)抵押時(shí)，應(yīng)提交本條第（ 1）（ 2）（ 3）項(xiàng)的文件和房地產(chǎn)買賣合同書。 預(yù)購(gòu)房地產(chǎn)如何進(jìn)行抵押登記？ 預(yù)購(gòu)房地產(chǎn)抵押時(shí)，應(yīng)提交〈房地產(chǎn)抵押登記申請(qǐng)表〉、身份證明、主合同和抵押合同和房地產(chǎn)買賣合同等文件。登記人員在房地產(chǎn)買賣合同書上加蓋抵押專用章。 跨區(qū)的房地產(chǎn)抵押如何辦理？ 跨區(qū)抵押的，按各區(qū)的 順序依次確定辦理抵押登記的部門。即：分屬多個(gè)分局轄區(qū)的房地產(chǎn)區(qū)同為一主債權(quán)務(wù)關(guān)系抵押擔(dān)保的。若其中有前一順序區(qū)域的房地產(chǎn)，則最前一順序的分局為登記部門。該部門到相關(guān)性分局備檔，并于抵押登記核準(zhǔn)當(dāng)天書面通知相關(guān)分局的產(chǎn)權(quán)科。 同一抵押物設(shè)立若于抵押時(shí)，如何辦理登記？ 根據(jù)〈抵押貸款管理規(guī)定〉的規(guī)定，以同一房地產(chǎn)設(shè)定若干抵押時(shí)，抵押人在設(shè)定抵押權(quán)前，須將設(shè)定抵押權(quán)狀況告知個(gè)抵押權(quán)人，抵押權(quán)的順序以核準(zhǔn)登記的先后為序。 土地來(lái)源屬行政劃撥或減免地價(jià)款的房地產(chǎn)抵押，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，其地面建筑物已經(jīng)合法登記的，可同 意單獨(dú)房屋作抵押，在處分抵押物時(shí)，必須委托省市不動(dòng)產(chǎn)拍賣或變賣，不動(dòng)產(chǎn)拍賣行負(fù)責(zé)扣發(fā)應(yīng)補(bǔ)交的地價(jià)款，凡行政、事業(yè)單的房地產(chǎn)，不得擅自為企業(yè)提供抵押擔(dān)保。 已抵押的房地產(chǎn)能夠轉(zhuǎn)讓？ 根據(jù)〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉的規(guī)定，已抵押的房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓，但應(yīng)由抵押人、轉(zhuǎn)讓人和受讓人三方簽定有關(guān)的公證書，即簽定將原抵押轉(zhuǎn)移給新的受讓方的協(xié)議；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。 以房地產(chǎn)抵押向銀行貸款 ，是否一定要辦理登記？ 以房地產(chǎn)作抵押物向銀行貸款，一定要到房地產(chǎn)登記部門辦理抵押登記手續(xù)。根據(jù) 〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉的規(guī)定，抵押合同自登記之日起生效，所以，只有辦理了抵押登記，抵押合同才有法律效力。 33 房地產(chǎn)低壓登記流程圖 按揭貸款流程圖 受理申請(qǐng)（ 1 日） 權(quán)屬調(diào)查（ 10日） 登 記（ 4 日） 收 費(fèi) 發(fā) 證 立卷歸檔（ 15日） 調(diào)查 3 日 審查 5 日 核準(zhǔn) 2 日 支付首付款 簽訂購(gòu)房合同 提交銀行按揭相關(guān)資料。戶口、身份證、收入證明，結(jié)婚證（單身證明、離婚證） 與銀行簽訂按揭貸款協(xié)議 將合同送往按揭銀行，貸款銀行審批 個(gè)體經(jīng) 商戶提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證和三個(gè)月的有關(guān)稅單 辦理公證、抵押、保險(xiǎn) 取得他項(xiàng)權(quán)證 銀行放款給開發(fā)商 開發(fā)商提供收款收據(jù) 34 借款人如何償還銀行貸款？ 貸款期限在 1年內(nèi)（含 1年）的，實(shí)行到期本息一次性清償?shù)倪€款方式。貸款期限在 1年以上的，借款人在借款期內(nèi)每月以相等的月均還款額償還銀行貸款本金和利息。 借款人可選擇委托代扣或到銀行人行聯(lián)網(wǎng)儲(chǔ)蓄所換款兩種方式，按月償還貸款本金和利息；如借款人采用委托代 扣方式償還貸款本金和利息，應(yīng)在與貸款銀行簽定《借款合同》的同時(shí)，與貸款銀行簽定《代扣還款委托書》，并指定用于扣款帳戶類型（儲(chǔ)蓄存折、儲(chǔ)蓄卡或信用卡）的帳號(hào)，保證每月在扣款日開始前將不低于其月均還款額的款項(xiàng)存在其指定的扣款帳戶內(nèi)，就可足不出戶自行還款。 1貸款期如遇到利息調(diào)整，如何處理？ 根據(jù)人民銀行的規(guī)定，貸款期間如遇國(guó)家調(diào)整利率，貸款期限在 1年以內(nèi)（含 1年）的，實(shí)行合同利率，不分段計(jì)算；對(duì)一年期以上貸款，于下一年初開始，按相應(yīng)期限檔次利率進(jìn)行調(diào)整。 1如借款人逾期還款，如何處理？ 如借款人逾期還款 或存款不足月均款額造成自動(dòng)扣繳不成功的，須由借款人到貸款經(jīng)辦銀行會(huì)計(jì)柜臺(tái)辦理還款，在還款期限內(nèi)，借款人未按合同約定的時(shí)間償還貸款本息的，在接到貸款經(jīng)辦行發(fā)出的催交通知書后，必須立即補(bǔ)付欠交的貸款本息及逾期罰息。逾期罰息，以逾期額為基數(shù)，每逾期一天，按人民銀行公布的逾期貸款罰息率計(jì)收。 1貸款人提前償還貸款時(shí)，本息如何計(jì)算？ 借款人在提前歸還貸款時(shí)，應(yīng)提前 15 日向貸款人提出書面申請(qǐng)，并且該通知一經(jīng)發(fā)出即不可撤消。經(jīng)貸款行同意，借款人可提前部分還本或提前清償全部貸款本息，提前清償部分在以后期限不再計(jì)息，此前 已計(jì)收貸款利息不作調(diào)整。 第二節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理相關(guān)知識(shí) 房地產(chǎn) 是房屋和土地的社會(huì)經(jīng)濟(jì)形態(tài)，是房屋和土地作為一種財(cái)產(chǎn)的總稱。又常稱為“不動(dòng)產(chǎn)”，英文為“ REAL ESTATE”。 房地產(chǎn)業(yè) 是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的行業(yè)。包括： ◆土地開發(fā)；◆房屋建設(shè)、維修、管理；◆土地使用權(quán)的有償劃撥、轉(zhuǎn)讓； 35 ◆房屋所有權(quán)的買賣、租賃；◆房地產(chǎn)抵押貸款；◆房地產(chǎn)市場(chǎng)。 土地所有權(quán) 含有法律意義上的所有權(quán)和經(jīng)濟(jì)意義上的所有權(quán)雙重含義。所謂法律意義上的所有權(quán)，表示土地所有者將土地當(dāng)作自己的財(cái)產(chǎn)， 對(duì)其實(shí)行占有、壟斷，擁有對(duì)土地支配的權(quán)利。所謂經(jīng)濟(jì)意義上的所有權(quán)應(yīng)該表述為土地所有者憑借對(duì)土地壟斷獲得一定的經(jīng)濟(jì)收入。只有具有上述雙重意義上的所有權(quán)者是完整的所有權(quán)概念。 房產(chǎn) 即對(duì)于房屋的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。我國(guó)目前的房產(chǎn)所有制主要有全民所有制、集體所有制和個(gè)人所有制三種基本形式，對(duì)外還有涉外房產(chǎn)。房產(chǎn)按用途分類： ◆用于居民個(gè)人生活居住消費(fèi)的住宅房產(chǎn)； ◆供企事業(yè)單位及機(jī)關(guān)學(xué)校等用的非住宅房產(chǎn)。 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng) 狹義的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)主要指建筑地塊和房屋的流通過(guò)程和售后管理，其實(shí)質(zhì)是營(yíng)銷策略的研 究和實(shí)施。廣義的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)是指房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，在分析自身?xiàng)l件和市場(chǎng)需求的前提下，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的全過(guò)程作出科學(xué)的決策，并組織有效的實(shí)施。 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理 是指房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)進(jìn)行管理的雙重含義。 土地產(chǎn)權(quán) 包括土地所有權(quán)、地上權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、租賃權(quán)。 地上權(quán) 是指以支付租金為代價(jià)在他人土地上建筑房屋的權(quán)利，它的實(shí)質(zhì)就是土地使用權(quán)。 地役權(quán) 是指利用他人土地供自己使用的權(quán)利。 抵押權(quán) 是指土地使用權(quán)獲得者在其有效的使用期限內(nèi)有以土地作抵押獲取銀行貸款或其它擔(dān)保 的權(quán)利。 1租賃權(quán) 是指土地使用權(quán)獲得者在其有效使用期限內(nèi)將土地租給他人使用以獲取收益，承租人即取得該塊土地的租賃權(quán)。 36 第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)知識(shí) 房地產(chǎn)開發(fā) 是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)和要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑的活動(dòng)。它包括從定點(diǎn)選址到交付使用的全過(guò)程，由征地與拆遷安置、規(guī)劃設(shè)計(jì)、供水、排水、供電、通電訊、信道路、綠化、房屋建設(shè)等多項(xiàng)內(nèi)容組成。 房地產(chǎn)開發(fā)也并非僅限于房屋建設(shè)或者商品房屋的開發(fā)，而是包括土地開發(fā)和房屋開發(fā)在內(nèi)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。 土地開發(fā) 主要是指房屋建設(shè)的前期 工作，主要有兩種情形：一是新區(qū)土地開發(fā)，即把農(nóng)業(yè)或者其他非城市用地改造為適合工商業(yè)、居民住宅、商品房以及其他城市用途的城市用地；二是舊城區(qū)改造或二次開發(fā)，即對(duì)已經(jīng)是城市土地，但因土地用途的改變、城市規(guī)劃的改變以及其他原因，需要拆除原來(lái)的建筑物，并對(duì)土地進(jìn)行重新改造，投入新的勞動(dòng)。 房屋開發(fā) :一般包括四個(gè)層次：第一層次為住宅開發(fā)；第二層次為生產(chǎn)與經(jīng)營(yíng)性建筑物開發(fā)；第三層次為生產(chǎn)、生活服務(wù)性建筑物的開發(fā)；第四層次為城市其他基礎(chǔ)設(shè)施的開發(fā)。 房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的區(qū)別 :房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)是有區(qū)別的 ，房地產(chǎn)開發(fā)是指依《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，在取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。這是《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二條第三款明確的定義。而房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租商品房的行為。 第二：兩者對(duì)主體的資質(zhì)要求是不同的，前者不一定要求具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格，如果有國(guó)有土使用權(quán)的企業(yè)自建房。而后者就要求具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格。我國(guó)房地產(chǎn)法律法規(guī)對(duì)開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)是有主體資格要求的， 因而合資、合作開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人一方必須具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格，這是對(duì)此類合同的主體資格要求。 房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn) 房地產(chǎn)開發(fā)具有投資風(fēng)險(xiǎn)長(zhǎng)、收益高、增值快的特點(diǎn)。其風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自四個(gè)方面：第一，是市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)而給投資者帶來(lái)?yè)p失的可能；第二，是購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)，因物價(jià)上漲過(guò)快而造成投資收益水平下降的可能；第三，是拖欠風(fēng)險(xiǎn)，由于房地產(chǎn)購(gòu)買者財(cái)務(wù)狀況的惡化而使房地產(chǎn)投資及其收益無(wú)法全部收回的可能；第四，是由于自然災(zāi)害和意外事故的發(fā)生而給投資者造成損失的可能。 房地產(chǎn)開發(fā)的條件 a開發(fā)主 體合法。進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的單位和個(gè)人，首先應(yīng)取得房地產(chǎn)開發(fā)的資格。如果 37 是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，則應(yīng)依照《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的條件設(shè)立，向工商行政管理部門申請(qǐng)登記，并取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照。 b依法取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的使用權(quán)。房地產(chǎn)開發(fā)主體必須通過(guò)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的合法途徑 (出讓和劃撥 )，取得房地產(chǎn)開發(fā)用地使用權(quán)。用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地，必須權(quán)屬清晰，房地產(chǎn)開發(fā)主體擁有《國(guó)有土地使用證》。 c在規(guī)定的期限內(nèi)動(dòng)工開發(fā)房地產(chǎn)。以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā) 期限開發(fā)土地。 土地出讓成交后，必須在 10個(gè)工作日內(nèi)簽訂出讓合同，合同簽訂后 1 個(gè)月內(nèi)必須繳納出讓價(jià)款 50%的首付款，余款要按合同約定及時(shí)繳納，最遲付款時(shí)間不得超過(guò)一年。 工業(yè)物業(yè)開發(fā) 是指將資金投入到工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)廠房、倉(cāng)庫(kù)及其它工業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。 商業(yè)物業(yè)開發(fā) 是指將資金投入到商店、商業(yè)大廈、購(gòu)物中心、庫(kù)房、加油站、飲食業(yè)、旅店、賓館、批發(fā)和零售市場(chǎng)等物業(yè)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。 第四節(jié) 物業(yè)管理 什么是物業(yè)管理 物業(yè)管理就是專業(yè)化的機(jī)構(gòu)受業(yè)主和使用人委托，依照合同和契約，以經(jīng)營(yíng)方式統(tǒng)一管理物業(yè)極 其附屬設(shè)施和場(chǎng)地，為業(yè)主和承租人提供全方位服務(wù)，是物業(yè)發(fā)揮其使用價(jià)值，并使物業(yè)盡可能地保值、增值。 物業(yè)管理企業(yè)的基本類型 物業(yè)管理企業(yè)可以從組建方式、內(nèi)部運(yùn)作機(jī)制、企業(yè)與物業(yè)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系等許多方面進(jìn)行分類。從物業(yè)管理企業(yè)的組建來(lái)看，大致可分為五種類型： 一、由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資設(shè)立的分支機(jī)構(gòu)，主要是管理由上級(jí)公司開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。這類公司的最大優(yōu)勢(shì)在于項(xiàng)目有保障，并對(duì)項(xiàng)目運(yùn)行的全過(guò)程有所了解，便于與開發(fā)商協(xié)調(diào)工作。 二、由房地產(chǎn)部門所屬的房管所轉(zhuǎn)換為物業(yè)管理企業(yè)。這類企業(yè)轉(zhuǎn) 制時(shí)間不長(zhǎng)，行政色彩較濃。 三、由大中型企事業(yè)單位自行組建的物業(yè)管理企業(yè)，這類企業(yè)福利色彩較濃。 四、按照公司法要求，由社會(huì)上的公司、個(gè)人發(fā)起組建的，通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)取得房產(chǎn)管理權(quán)的物業(yè)管理企業(yè)。這類企業(yè)較有活力，必須適應(yīng)市場(chǎng)，提供較好的