【正文】 實(shí)際情況填寫實(shí)際完成時(shí)間。 第 43 頁 共 183 頁 開盤準(zhǔn)備工作清單 要求 分類 檢查項(xiàng)目 責(zé)任部門 現(xiàn)場狀況 責(zé)任部門簽字 銷售資料 印刷完畢 內(nèi)部資料 銷售手冊 營銷部 □是 □否 外部資料 價(jià)格表 營銷部 □是 □否 售樓書 □是 □否 海報(bào) 設(shè)計(jì) □是 □否 戶型圖 設(shè)計(jì) □是 □否 按揭辦理須知 營銷部 □是 □否 合同部分 意向書（認(rèn)購單） 營銷部 □是 □否 合同附加條款 營銷部 □是 □否 認(rèn)購須知 營銷部 □是 □否 銷售人員持有 工裝 營銷部 □是 □否 上崗證 營銷部 □是 □否 激光筆 營銷部 □是 □否 銷售代表名片 法務(wù)人員 □是 □否 辦公用品 法務(wù)人員 □是 □否 網(wǎng)上銷售中心 資料更新完成 營銷部 □是 □否 銷售現(xiàn)場完成 現(xiàn)場包裝 工地圍墻展示 營銷部 □是 □否 工地廣告牌 營銷部 □是 □否 立柱掛旗 營銷部 □是 □否 條幅 營銷部 □是 □否 銷售中心形象背景板 營銷部 □是 □否 售樓處內(nèi)各展板 營銷部 □是 □否 導(dǎo)示系統(tǒng)設(shè)計(jì) 營銷部 □是 □否 樣板間戶型牌 設(shè)計(jì) □是 □否 各房間功能牌 設(shè)計(jì) □是 □否 玻璃防撞紙貼 營銷部 □是 □否 銷售道具 模型 營銷部 □是 □否 樣板間 設(shè)計(jì) □是 □否 標(biāo)準(zhǔn)化用語 □是 □否 法律文件 《營業(yè)執(zhí)照》 財(cái)務(wù)部 □是 □否 《商品房預(yù)售許可證》（預(yù)售） 營銷部 □是 □否 《房地產(chǎn)權(quán)證》（現(xiàn)房銷售情況 下展示） 營銷部 □是 □否 代理機(jī)構(gòu)《營業(yè)執(zhí)照》（委托銷 售代理情況下展示） 營銷部 □是 □否 《城市商品房預(yù)售管理辦法》 營銷部 □是 □否 《商品房銷售管理辦法》 營銷部 □是 □否 《新建住宅質(zhì)量保證書》 工程管理部 □是 □否 《新建住宅使用說明書》 工程管理部 □是 □否 《預(yù)售合同》（銷售合同）示范 營銷部 □是 □否 第 44 頁 共 183 頁 文本 物業(yè)配合 物業(yè)清潔、保安人員到位 物業(yè)公司 □是 □否 所有保安物品、清潔物品到位 物業(yè)公司 □是 □否 編制： 審核： 批準(zhǔn)： 第 45 頁 共 183 頁 開盤前銷售風(fēng)險(xiǎn)檢查計(jì)劃 （參考模板） 一、開盤條件相關(guān)資料檢查 檢查依據(jù)： 檢查要求：證件齊全 檢查對象： 《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》、《立項(xiàng)及投資許可證》、《國有土地使用權(quán)證》、《工程規(guī)劃許可證》、《施工許可證》 、《預(yù)售許可證》 責(zé)任部門：營銷部門、前期部門 檢查部門： 客服部門 檢查時(shí)間：詳見風(fēng)險(xiǎn)檢查計(jì)劃表 二、銷售現(xiàn)場檢查 （一）公示內(nèi)容檢查 紅線外不利因素公示 檢查依據(jù)： 要求： A、銷售現(xiàn)場的環(huán)境示意圖上對紅線外不利因素注明名稱，不評價(jià)其影響； B、在宣傳資料上設(shè)專章《可能影響小區(qū)生活的環(huán)境因素》，圖示并以文字詳細(xì)介紹環(huán)境因素的位置和可能產(chǎn)生的影響。 責(zé)任部門： 營銷部門、前期部門、客服部門 檢查部門： 客服部門 檢查時(shí)間：詳見風(fēng)險(xiǎn)檢查計(jì)劃表 檢查方式：實(shí)地排查 項(xiàng)目內(nèi)不利因素公示 要求： A、箱 變、垃圾場位置等項(xiàng)目內(nèi)不利因素的標(biāo)注和公示。 B、設(shè)計(jì)圖紙與現(xiàn)場公示一致。 C、項(xiàng)目內(nèi)不利因素在《商品房預(yù)售合同》中需體現(xiàn)。 責(zé)任部門： 營銷部門 、設(shè)計(jì) 部門 第 46 頁 共 183 頁 檢查部門：客戶 部門 檢查時(shí)間：詳見風(fēng)險(xiǎn)檢查計(jì)劃表 檢查方式：實(shí)地檢查 車位信息公示 公示內(nèi)容： A、《項(xiàng)目車位概況表》：項(xiàng)目車位概況表用于說明小區(qū)內(nèi)各類車位的數(shù)量及后期主要租售方式、產(chǎn)權(quán)等信息。 B、《項(xiàng)目車位分布圖》：項(xiàng)目車位分布圖用于具體描述各類型車位在小區(qū)內(nèi)的位置分布信息，建議以小區(qū)的平面圖為參照，用不同顏色的色塊直接標(biāo)明不同類型的車位分布位 置。 C、《相關(guān)說明》：為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)在《項(xiàng)目車位概況表》下，就小區(qū)車位在規(guī)劃、租售方式上的特點(diǎn)以及規(guī)劃變更作出相關(guān)說明，提請業(yè)主注意。 責(zé)任部門：營銷部門 、 設(shè)計(jì)部門 、 前期部門 檢查部門：客服部門 檢查時(shí)間：詳見風(fēng)險(xiǎn)檢查計(jì)劃表 檢查方式：實(shí)地檢查 其它需要公示的內(nèi)容 商品房認(rèn)購書、商品房預(yù)售合同、補(bǔ)充協(xié)議、裝修協(xié)議、前期物業(yè)管理協(xié)議等 （二）銷售行為規(guī)范 廣告資料檢查 檢查對象：包括廣告（含軟性廣告）、客戶會(huì)等內(nèi)刊、樓書、價(jià)目表、戶外及路牌等對項(xiàng)目及商品房相關(guān)內(nèi)容對外進(jìn)行的宣傳的資料。 檢查要求： Ａ、滿足合法性，不與合同法、廣告法及地方規(guī)章相沖突。 Ｂ、滿足真實(shí)性，不與實(shí)際情況相抵觸。 Ｃ、排除歧義，銷售資料中不應(yīng)存在容易引起歧義的內(nèi)容。 網(wǎng)上登記、作業(yè)流程準(zhǔn)備情況檢查 檢查對象：網(wǎng)上房源信息登記情況，銷售作業(yè)流程情況 檢查要求： A、銷售說辭、現(xiàn)場銷控及網(wǎng)上房源登記情況應(yīng)當(dāng)一致。 第 47 頁 共 183 頁 B、認(rèn)購開盤后，作業(yè)流程應(yīng)具備可操作性、規(guī)范性。 銷售道具檢查 檢查對象：樣板房、沙盤、模型、效果圖、看板等 檢查要求： A、沙盤、模型、效果圖、平面圖、看板等的比例、效果應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確，表明比例與實(shí)際比例 的誤差不應(yīng)超過177。 3%。 B、應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)場明示樣板房的設(shè)備及裝修（必要時(shí)包括質(zhì)量）僅為示范，并非實(shí)際交付的商品房的交樓標(biāo)準(zhǔn)。 銷售說辭檢查 檢查對象：關(guān)于項(xiàng)目裝修合同另外簽訂的統(tǒng)一說辭等 檢查要求： A、有關(guān)說辭能清楚解釋顧客疑慮 B、已經(jīng)就有關(guān)銷售說辭對銷售人員進(jìn)行培訓(xùn) 檢查時(shí)間：詳見風(fēng)險(xiǎn)檢查計(jì)劃表 責(zé)任部門： 營銷部門 檢查部門： 客服部門 （三）銷售現(xiàn)場硬件設(shè)施檢查 檢查對象：銷售現(xiàn)場、銷售現(xiàn)場通道、樣板間、工地現(xiàn)場 要求： A、排除現(xiàn)場安全隱患，保證客戶安全。 B、檢查現(xiàn)場布置的合理性，保障客戶購房、參 觀的便利。 C、銷售現(xiàn)場有關(guān)服務(wù)人員配備到位，能夠保證現(xiàn)場的整潔有序 責(zé)任部門： 營銷部門、工程部門 、 物業(yè) 檢查部門： 客服部門 檢查時(shí)間：詳見風(fēng)險(xiǎn)檢查計(jì)劃表 檢查方式：實(shí)地檢查 第 48 頁 共 183 頁 開盤前銷售風(fēng)險(xiǎn)檢查計(jì)劃表 檢查時(shí)間 檢查類別 檢查內(nèi)容 （詳見檢查計(jì)劃文件） 檢查要求 （詳見檢查計(jì)劃文件） 責(zé)任部 門 公示內(nèi)容 檢查 紅線外不利因素公示 項(xiàng)目外不利因素 標(biāo)注和公示 營銷 前期 項(xiàng)目內(nèi)不利因素公示 項(xiàng)目內(nèi)不利因素 標(biāo)注和公示 營銷 設(shè)計(jì) 車位信 息公示 按集團(tuán)要求公示有關(guān)內(nèi) 容 營銷 設(shè)計(jì) 前期 其它需要公示的內(nèi)容 文字準(zhǔn)確，表述清晰， 內(nèi)容規(guī)范 營銷 銷售行為 規(guī)范 廣告資料檢查 準(zhǔn)確規(guī)范 網(wǎng)上登記、作業(yè)流程 準(zhǔn)備情況檢查 準(zhǔn)確具可操作性 銷售道具檢查 安全準(zhǔn)確規(guī)范 銷售說辭檢查 規(guī)范嚴(yán)謹(jǐn) 開盤條件相關(guān)資料 相關(guān)證件 證件齊備并公示 營銷 前期 銷售現(xiàn)場硬件設(shè)施檢查 接待現(xiàn)場硬件 安全整潔有序 營銷 工程 物業(yè) 第 49 頁 共 183 頁 八 、 銷售合同制定評審流程 ： ???? : ?????? ? ?? ?????? : ????? :????? /???????????? / ???? ( ?? )???????? ( ???? ) ???????????????1?? /??4Y?? : ?????? / ?? ????????? ????????? : ????????????????????????? , ?????????????????? : ????? : ?????? ? ???? ? ???? ?? ( ???? ) ?? : ??? ? ??? ? ?????????????N23第 50 頁 共 183 頁 流程職責(zé)說明 城市（獨(dú)立項(xiàng)目） 公司營銷部 組織合同的制定和評審。 城市（獨(dú)立項(xiàng)目） 公司財(cái)務(wù)部 參與合同評審。 城市（獨(dú)立項(xiàng)目） 公司總經(jīng)理 參與合同評審，并審核。 營銷管理中心 參與合同評審，并審核。 地產(chǎn)總公司 常務(wù)副總 參與合同評審，并審核。 總公司 法務(wù) 經(jīng)理 參與合同評審，并審核。 地產(chǎn)總公司 總經(jīng)理 參與合同評審，并審批。 流程節(jié)點(diǎn)說明： 步驟 工作內(nèi)容的簡要敘述 重要輸入 重要輸出 備注 獲取政府格式合同： 責(zé)任部門（機(jī)構(gòu)）：代理公 司、 城市（獨(dú)立項(xiàng)目）公司營銷部 組織銷售合同擬定： 組織部門： 城市（獨(dú)立項(xiàng)目） 公司營銷部 組織合同評審： 組織部門： 城市（獨(dú)立項(xiàng)目） 公司營銷部； 參與部門： 地產(chǎn)總公司 （營銷管理中心、法務(wù)人員、常務(wù)副總）、 城市（獨(dú)立項(xiàng)目） 公司（營銷部、財(cái)務(wù)部、總經(jīng)理） 審核 /審批： 審核：營銷管理中心、 地產(chǎn)總公司 常務(wù)副總、總公司法務(wù)經(jīng)理 ； 審批： 地產(chǎn)總公司 總經(jīng)理 第 51 頁 共 183 頁 序號 文件名稱 中南集團(tuán)銷售標(biāo)準(zhǔn)合同 ： 序號 記錄名稱 附表 無 第 52 頁 共 183 頁 九 、 價(jià)格 制定流程 ： ???? : ?????????? : ZN JS YW 02 06 01????? :?? ( ???? ) ????????????????????????????????????????? / ???????????????Y??????????????? /?????????????NY?????78109N6??????5???? : ???????? : ?????? ( ?? )???? : OA ???? /???? : ?????? ( ?? ) ??????????? : ???????????????? : ?? ( ???? ) ????? ? ?????? ? ????????? ? ???????????? : ???????????? ? ???????? : ?????? ( ?? ) ??????????? : ?????????? /??431????12?????????????? 171。 ???? 187。第 53 頁 共 183 頁 流程職責(zé)說明 地產(chǎn)總公司 營銷管理中心 審核《價(jià)格總方案》、《銷售價(jià)格明細(xì)表》，并對銷售情 況進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控。 城市（獨(dú)立項(xiàng)目） 公司營銷部 組織《價(jià)格總方案》、《銷售價(jià)格明細(xì)表》的擬定； 負(fù)責(zé)銷售過程管理，提出價(jià)格調(diào)整建議。 地產(chǎn)總公司 營銷中心總監(jiān) 營銷主管副總 參與《價(jià)格總方案》的評審、審核； 審批《銷售價(jià)格明細(xì)表》。 地產(chǎn)公司常務(wù)副總 參與《價(jià)格總方案》的評審、審核； 審核《價(jià)格調(diào)整方案》。 地產(chǎn)總 公司 總公司 參與《價(jià)格總方案》的評審，及審批《價(jià)格總方案》； 審批《價(jià)格調(diào)整方案》。 流程節(jié)點(diǎn)說明： 步驟 工作內(nèi)容的簡要敘述 重要輸入 重要輸出 備注 收集信息： 戶型資料：開盤前 45 天， 產(chǎn)品研發(fā)部 負(fù)責(zé)提供樓盤表中相關(guān)戶型資料，并經(jīng)項(xiàng)目公司工程管理部確認(rèn)。 公司利潤指標(biāo)：財(cái)務(wù)管理中心提供 ，并附成本指標(biāo) 。 其他資料：競爭樓盤價(jià)格信息。 擬定《銷售價(jià)格總方案》： 責(zé)任部門： 城市（獨(dú)立項(xiàng)目） 公司營銷部 《銷售價(jià)格總方案》的內(nèi)容： 1） 市場分析：包括宏觀環(huán)境及微觀環(huán)境分析 2） 競爭項(xiàng)目分析 3） 產(chǎn)品分 析 4） 客戶需求分析及意向分析 5） 推案計(jì)劃 6） 均價(jià)方案 7） 房源價(jià)差分析 第 54 頁 共 183 頁 組織評審： 組織部門： 城市