【導(dǎo)讀】目物業(yè)管理的提案。在以往的接觸合作過程中，我們相互理解、相互支持，具有良好的合作基礎(chǔ)。能產(chǎn)生社會、經(jīng)濟、環(huán)境效益而努力工作。均豪物業(yè)公司是國內(nèi)最早成立之專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)之一。雖公司成立僅14年之久，但憑著專業(yè)化。投資、合資成立了多家專業(yè)公司，作為均豪企業(yè)的成員，與均豪公司共同發(fā)展。為高端公寓、別墅及酒店。獨資企業(yè)，為各公司及社會提供專業(yè)安全保衛(wèi)業(yè)務(wù)。久以后96117業(yè)務(wù)最終將面向全國、全均豪在管項目范圍內(nèi)開展。目前青島在管項目有五個，本著以營造美好居?，F(xiàn)了管理科學(xué)化、服務(wù)規(guī)范化、工作標準化，全情演繹“品牌”物業(yè)管理。理念與青島本地實際情況相結(jié)合，形成了一整套規(guī)范化、專業(yè)化的管理模式。管企業(yè)也積極與我司聯(lián)袂，逐漸形成了一個品牌多元化的優(yōu)勢格局。依山小居項目定位為純居住本色。針對依山小居依山而建的自然環(huán)境和精心營造的園林景觀以及。為了滿足物業(yè)使用人“安全需求”的需要出發(fā)制定出相應(yīng)的管理制度和應(yīng)急預(yù)案。

　　

【正文】 23 第八章 物業(yè)管理費測算 根據(jù)小區(qū)的硬件配備、配套設(shè)施、綠化率及地理位置等條件都制約了小區(qū)物業(yè)管理的檔次。但建議小區(qū)的物業(yè)管理的檔次和品質(zhì)不宜偏底，這是因為： 本小區(qū)的開發(fā)商是島城品牌公司，百通集團 “ 創(chuàng)造精品、回報社會 ” 的企業(yè)精神廣為傳播， 傾心打造 的 每一個產(chǎn)品 ， 充分體現(xiàn)對人文的關(guān)懷和居住習(xí)慣的尊重，不僅為市民提供了質(zhì)優(yōu)價廉的理想棲居，更打造出了全新的高品位生活方式，成為區(qū)域一道道經(jīng)典的建筑作品， 所以每一個產(chǎn)品的形象都非常重要， 任何打造的產(chǎn)品都應(yīng)保證其檔次和品質(zhì)。 物業(yè)管理的底檔次對應(yīng)著底標準的收費，底標準的收費對應(yīng)著底水平的服務(wù)管理，底水平的服務(wù)管理對應(yīng)著底品質(zhì)的生活保障，底品質(zhì)的生活保障會帶來什么，帶來小區(qū)管理的混亂和無續(xù)。沒有充足的物業(yè)費收取，無法配備齊全的各類管理人員 。保安工作將行同虛設(shè)、沒有相應(yīng)的工程人員，發(fā)展商配置的設(shè)備、設(shè)施不能妥善維修養(yǎng)護，裝修現(xiàn)場疏虞管理，許多違規(guī)行為無法制約，導(dǎo)致許多問題界定不清，會滋生許多不應(yīng)有的建筑質(zhì)量方面的糾紛，如有物業(yè)公司否則嚴謹?shù)墓芾矸?wù)，此類問題就不會發(fā)生。小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)不完善、 不及時，長久會造成管理混亂，業(yè)戶將會逐漸滋生不滿情緒，開發(fā)商的口碑在潛移默化中會受到影響。 所以 依山小居物業(yè)管理費應(yīng)根據(jù)本小區(qū)特點，在務(wù)實可行、科學(xué)依據(jù)的管理規(guī)劃基礎(chǔ)上測算管理成本、各項管理費用等，最終測算出科學(xué)、合理的物業(yè)管理費標準。以下為根據(jù)小區(qū)實際情況和我們的管理經(jīng)驗， 在保證服務(wù)、節(jié)省人力的原則下 , 根據(jù)項目實際 確定管理架構(gòu)和人員配備。 物業(yè)管理費測算及相關(guān)說明 測 算依據(jù) ： 根據(jù)小區(qū)的實際情況和我司小區(qū)管理的 經(jīng)驗 、 并結(jié) 合 青島當(dāng) 地同等 檔 次的物 業(yè)類 型（ 3 級、 4級、綠化按 4 級詳細見上表） 進 行 測 算。 人 員設(shè) 置： 1） 項 目部 執(zhí) 行 經(jīng) 理 1 人。 2） 項 目部行政管理由臨近項目監(jiān)管，本項目不設(shè)崗位。 3）客 戶 服 務(wù) 中心：經(jīng)理 助理 1 人，物管員 2 人（其中 1 人 為應(yīng) 收 員 ， 負責(zé) 收 費 及 檔 案的管理工作）。 4）保安部：主管 1 人，警 員 12 人 ,按機 動車 2 個 及人 員進 出口 1個、巡邏崗共 4個崗位設(shè)置 。 5）工程部： 主管 1 人， 員 工 1 人。 物業(yè)管理提案書 均 豪 物 業(yè) 24 6）保 潔組 （ 歸 客服中心管理）： 領(lǐng) 班 1 人， 員 工 7 人。 合計 27 人 測算 按地上建筑面 積 : 平米計算，（未含物 業(yè) 用房 399 平米及地下室部分） 。 二、 測 算 過 程 ： （一）管理服 務(wù) 人 員費 用 （含保 潔 日常耗材） ： 行 經(jīng) 理工 資 :2400 元 /月 .人 。 執(zhí) 行 經(jīng) 理工 資 相 關(guān)費 用 : 2400 元 /月 .人 %=1236 元 /月 .人 。 執(zhí) 行 經(jīng) 理 電話補 助 :200 員 /月 .人 。 年 終獎 :2400 元 /月 .人 247。 12 個 月 =300 元 /月 。 小 計 :4136 元 /月 (全年 49632 元 /年 ). 經(jīng) 理工 資 :1800 元 /月 .人 。 客服 經(jīng) 理工 資 相 關(guān)費 用 : 1800 元 /月 .人 %=927 元 /月 .人 。 客服 經(jīng) 理 電話補 助 :100 員 /月 .人 。 年 終獎 :1800 元 /月 .人 247。 12 個 月 =225 元 /月 。 小 計 :3052 元 /月 (全年 36624 元 /年 ). 資 :1200 元 /月 .人 2 人 = 2400 元 /月 。 客服助理工 資 相 關(guān)費 用 : 2400 元 /月 .人 %=1236 元 /月 。 年 終獎 :2400 月 . 個 月 247。 12 個 月 =200 元 /月 。 小 計 :3836(全年 46032 元 /年 ). 4. 保安部 主管 工 資 :1500 元 /月 。 保安 經(jīng) 理工 資 相 關(guān)費 用 1500 元 /月 %=772 元 /月 .人 。 保安 經(jīng) 理 電話補 助 100 元 /月 .人 。 年 終獎 :1500/月 .人 247。 12 個 月 =187 元 /月 。 小 計 :2559 元 /月 (全年 30708 元 /年 ). 員 工 資 ： 1000 元 /月 .人 12 人 =12020 元 /月 。 工 資 相 關(guān)費 用 1000 元 /月 % 12 人 =6180 元 /月 .人 。 小 計 :18180 元 /月 (全年 218160 元 /年 ). 主管 工 資 : 1500 元 /月 。 工 資 相 關(guān)費 用 1500 元 /月 %=772 元 /月 .人 。 物業(yè)管理提案書 均 豪 物 業(yè) 25 工程 主管電話補 助 100 元 /月 .人 。 年 終獎 :1500/月 .人 247。 12 個 月 =187 元 /月 。 小 計 :2559 元 /月 (全年 30708 元 /年 ). 員 工工 資 :1100 元 /月 .人 1 人 = 1100 元 /月 。 工程部 員 工工 資 相 關(guān)費 用 : 1100 元 /月 .人 %=566 元 /月 。 年 終獎 :1100 月 個 月247。 12 個 月 =90 元 /月 。 小 計 :1756 元 /月 (全年 21072 元 /年 ). 潔組 人工 費 :850 元 /月 .人 (含日常保 潔 耗材 ) 8 人 =6800 元 /月 。 工 資 相 關(guān)費 用 850 元 /月 % 8 人 =3502 元 /月 .人 。 小 計 :10302元 /月 (全年 123624 元 /年 ). 合 計 : 46380 元 /月 (全年 556560 元 /年 )； (二 ) 物 業(yè) 共用部位、共用 設(shè) 施 設(shè)備 日常 運 行 維護費 ： 其中已知：每年照明電費 路燈 50 個 10H/天 30 天 12 月 1 元 /KW＝ 27000 元 包含：水 電 能源 費 (含 綠 化水 費 6000 元 /年 )、工程 維 修保 養(yǎng)費 用（ 2020 元 /年）、全年按 35000 元 計 小 計 :2916 元 /月 (全年 35000 元 /年 ). (三 )綠 化 養(yǎng)護費 : 2 元 /年 .平米 (4 類 ) 74756 平米 35% =52329 元 /年 。 小 計 :4360 元 /月 (全年 52329 元 /年 )。 (四 )清潔衛(wèi) 生 費 : 見 (一 )項 (五 )秩序 維護費 : 見 (一 )項 (六 )固定 資產(chǎn) 折 舊 : 50000 萬元247。 5 年247。 12 個 月 = 元 /月 。 小 計 : 元 /月 (全年 10000 元 /年 )。 (七 )物 業(yè) 公 眾責(zé) 任保 險費 : 500 元 /月 。 小 計 :500 元 /月 (全年 6000元 /年 )。. 物業(yè)管理提案書 均 豪 物 業(yè) 26 (八 )辦 公 費 用 : 包含 : 員 工制裝 費 、日常 辦 公耗材 費 、交通 費 、通 訊費 、 業(yè)務(wù) 招待 費 ；按 12020 元 /年 計 ； 小 計 ： 1000 元 /月 (全年 12020 元 /年 )。 (九 )管理酬金 : 以上合 計數(shù) 10%= 10%=5599 元 /月 。 小 計 :5599 元 /月 (全年 67187 元 /年 )。 (十 )稅 金 : [以上合 計數(shù) /(%)] %=61588 %=3387 元 /月 小 計 :3387 元 /月 (全年 40648 元 /年 )。 (十一 )測 算 費 用支出 總計 [一至十 項 合 計 ] :64975元 /月 (全年 779700 元 /年 ). 物 業(yè) 管理 費測 算 結(jié) 果 為 ： 64975 元 /月247。 74756 平米 = 元 因依山小居實際情況 ,各崗位和運營成本在保證功能下已 盡可能壓縮 ,受面積限制，測算出來的結(jié)果可能高于小區(qū)實際情況，但要實現(xiàn)封閉式管理（ 3 類）服務(wù)標準相對應(yīng)的投入管理 成本。 說明：青島市物價局與國土資源局出臺的《住宅物業(yè)服務(wù)分等收費標準》中封閉小區(qū)最低標準為3 類，合計標準為： 元 /建筑平米 +綠化費用 在實際運做中，可考慮將車庫、車位或網(wǎng)點收入填補物業(yè)費部分，這樣可以將物業(yè)管理費標準降到 元 /建筑平米 .月 .左右，而又不影響物業(yè)服務(wù)標準和質(zhì)量。 即：地上車位 195 個 100 元 /月 80% = 15600 元 /月 攤到月 15600 元 /月 247。 74756 平米 = 元 /月 元 /月 元 /月 = 元 /月 地下車庫管理因使用能源 情況不清楚無法計算成本 ,所以收費不在本測算內(nèi)，另行計算。 此測算不包含二次供水及其他收費 本物業(yè)管理 費 測算中如有不到之處，敬請諒解。 青島均豪物業(yè)管理有限公司 2020 年 9 月 6 日