【導(dǎo)讀】目物業(yè)管理的提案。在以往的接觸合作過(guò)程中，我們相互理解、相互支持，具有良好的合作基礎(chǔ)。能產(chǎn)生社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境效益而努力工作。均豪物業(yè)公司是國(guó)內(nèi)最早成立之專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理企業(yè)之一。雖公司成立僅14年之久，但憑著專(zhuān)業(yè)化。投資、合資成立了多家專(zhuān)業(yè)公司，作為均豪企業(yè)的成員，與均豪公司共同發(fā)展。為高端公寓、別墅及酒店。獨(dú)資企業(yè)，為各公司及社會(huì)提供專(zhuān)業(yè)安全保衛(wèi)業(yè)務(wù)。久以后96117業(yè)務(wù)最終將面向全國(guó)、全均豪在管項(xiàng)目范圍內(nèi)開(kāi)展。目前青島在管項(xiàng)目有五個(gè)，本著以營(yíng)造美好居?，F(xiàn)了管理科學(xué)化、服務(wù)規(guī)范化、工作標(biāo)準(zhǔn)化，全情演繹“品牌”物業(yè)管理。理念與青島本地實(shí)際情況相結(jié)合，形成了一整套規(guī)范化、專(zhuān)業(yè)化的管理模式。管企業(yè)也積極與我司聯(lián)袂，逐漸形成了一個(gè)品牌多元化的優(yōu)勢(shì)格局。依山小居項(xiàng)目定位為純居住本色。針對(duì)依山小居依山而建的自然環(huán)境和精心營(yíng)造的園林景觀以及。為了滿(mǎn)足物業(yè)使用人“安全需求”的需要出發(fā)制定出相應(yīng)的管理制度和應(yīng)急預(yù)案。

　　

【正文】 23 第八章 物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算 根據(jù)小區(qū)的硬件配備、配套設(shè)施、綠化率及地理位置等條件都制約了小區(qū)物業(yè)管理的檔次。但建議小區(qū)的物業(yè)管理的檔次和品質(zhì)不宜偏底，這是因?yàn)椋? 本小區(qū)的開(kāi)發(fā)商是島城品牌公司，百通集團(tuán) “ 創(chuàng)造精品、回報(bào)社會(huì) ” 的企業(yè)精神廣為傳播， 傾心打造 的 每一個(gè)產(chǎn)品 ， 充分體現(xiàn)對(duì)人文的關(guān)懷和居住習(xí)慣的尊重，不僅為市民提供了質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的理想棲居，更打造出了全新的高品位生活方式，成為區(qū)域一道道經(jīng)典的建筑作品， 所以每一個(gè)產(chǎn)品的形象都非常重要， 任何打造的產(chǎn)品都應(yīng)保證其檔次和品質(zhì)。 物業(yè)管理的底檔次對(duì)應(yīng)著底標(biāo)準(zhǔn)的收費(fèi)，底標(biāo)準(zhǔn)的收費(fèi)對(duì)應(yīng)著底水平的服務(wù)管理，底水平的服務(wù)管理對(duì)應(yīng)著底品質(zhì)的生活保障，底品質(zhì)的生活保障會(huì)帶來(lái)什么，帶來(lái)小區(qū)管理的混亂和無(wú)續(xù)。沒(méi)有充足的物業(yè)費(fèi)收取，無(wú)法配備齊全的各類(lèi)管理人員 。保安工作將行同虛設(shè)、沒(méi)有相應(yīng)的工程人員，發(fā)展商配置的設(shè)備、設(shè)施不能妥善維修養(yǎng)護(hù)，裝修現(xiàn)場(chǎng)疏虞管理，許多違規(guī)行為無(wú)法制約，導(dǎo)致許多問(wèn)題界定不清，會(huì)滋生許多不應(yīng)有的建筑質(zhì)量方面的糾紛，如有物業(yè)公司否則嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓芾矸?wù)，此類(lèi)問(wèn)題就不會(huì)發(fā)生。小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)不完善、 不及時(shí)，長(zhǎng)久會(huì)造成管理混亂，業(yè)戶(hù)將會(huì)逐漸滋生不滿(mǎn)情緒，開(kāi)發(fā)商的口碑在潛移默化中會(huì)受到影響。 所以 依山小居物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)根據(jù)本小區(qū)特點(diǎn)，在務(wù)實(shí)可行、科學(xué)依據(jù)的管理規(guī)劃基礎(chǔ)上測(cè)算管理成本、各項(xiàng)管理費(fèi)用等，最終測(cè)算出科學(xué)、合理的物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。以下為根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況和我們的管理經(jīng)驗(yàn)， 在保證服務(wù)、節(jié)省人力的原則下 , 根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際 確定管理架構(gòu)和人員配備。 物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算及相關(guān)說(shuō)明 測(cè) 算依據(jù) ： 根據(jù)小區(qū)的實(shí)際情況和我司小區(qū)管理的 經(jīng)驗(yàn) 、 并結(jié) 合 青島當(dāng) 地同等 檔 次的物 業(yè)類(lèi) 型（ 3 級(jí)、 4級(jí)、綠化按 4 級(jí)詳細(xì)見(jiàn)上表） 進(jìn) 行 測(cè) 算。 人 員設(shè) 置： 1） 項(xiàng) 目部 執(zhí) 行 經(jīng) 理 1 人。 2） 項(xiàng) 目部行政管理由臨近項(xiàng)目監(jiān)管，本項(xiàng)目不設(shè)崗位。 3）客 戶(hù) 服 務(wù) 中心：經(jīng)理 助理 1 人，物管員 2 人（其中 1 人 為應(yīng) 收 員 ， 負(fù)責(zé) 收 費(fèi) 及 檔 案的管理工作）。 4）保安部：主管 1 人，警 員 12 人 ,按機(jī) 動(dòng)車(chē) 2 個(gè) 及人 員進(jìn) 出口 1個(gè)、巡邏崗共 4個(gè)崗位設(shè)置 。 5）工程部： 主管 1 人， 員 工 1 人。 物業(yè)管理提案書(shū) 均 豪 物 業(yè) 24 6）保 潔組 （ 歸 客服中心管理）： 領(lǐng) 班 1 人， 員 工 7 人。 合計(jì) 27 人 測(cè)算 按地上建筑面 積 : 平米計(jì)算，（未含物 業(yè) 用房 399 平米及地下室部分） 。 二、 測(cè) 算 過(guò) 程 ： （一）管理服 務(wù) 人 員費(fèi) 用 （含保 潔 日常耗材） ： 行 經(jīng) 理工 資 :2400 元 /月 .人 。 執(zhí) 行 經(jīng) 理工 資 相 關(guān)費(fèi) 用 : 2400 元 /月 .人 %=1236 元 /月 .人 。 執(zhí) 行 經(jīng) 理 電話補(bǔ) 助 :200 員 /月 .人 。 年 終獎(jiǎng) :2400 元 /月 .人 247。 12 個(gè) 月 =300 元 /月 。 小 計(jì) :4136 元 /月 (全年 49632 元 /年 ). 經(jīng) 理工 資 :1800 元 /月 .人 。 客服 經(jīng) 理工 資 相 關(guān)費(fèi) 用 : 1800 元 /月 .人 %=927 元 /月 .人 。 客服 經(jīng) 理 電話補(bǔ) 助 :100 員 /月 .人 。 年 終獎(jiǎng) :1800 元 /月 .人 247。 12 個(gè) 月 =225 元 /月 。 小 計(jì) :3052 元 /月 (全年 36624 元 /年 ). 資 :1200 元 /月 .人 2 人 = 2400 元 /月 。 客服助理工 資 相 關(guān)費(fèi) 用 : 2400 元 /月 .人 %=1236 元 /月 。 年 終獎(jiǎng) :2400 月 . 個(gè) 月 247。 12 個(gè) 月 =200 元 /月 。 小 計(jì) :3836(全年 46032 元 /年 ). 4. 保安部 主管 工 資 :1500 元 /月 。 保安 經(jīng) 理工 資 相 關(guān)費(fèi) 用 1500 元 /月 %=772 元 /月 .人 。 保安 經(jīng) 理 電話補(bǔ) 助 100 元 /月 .人 。 年 終獎(jiǎng) :1500/月 .人 247。 12 個(gè) 月 =187 元 /月 。 小 計(jì) :2559 元 /月 (全年 30708 元 /年 ). 員 工 資 ： 1000 元 /月 .人 12 人 =12020 元 /月 。 工 資 相 關(guān)費(fèi) 用 1000 元 /月 % 12 人 =6180 元 /月 .人 。 小 計(jì) :18180 元 /月 (全年 218160 元 /年 ). 主管 工 資 : 1500 元 /月 。 工 資 相 關(guān)費(fèi) 用 1500 元 /月 %=772 元 /月 .人 。 物業(yè)管理提案書(shū) 均 豪 物 業(yè) 25 工程 主管電話補(bǔ) 助 100 元 /月 .人 。 年 終獎(jiǎng) :1500/月 .人 247。 12 個(gè) 月 =187 元 /月 。 小 計(jì) :2559 元 /月 (全年 30708 元 /年 ). 員 工工 資 :1100 元 /月 .人 1 人 = 1100 元 /月 。 工程部 員 工工 資 相 關(guān)費(fèi) 用 : 1100 元 /月 .人 %=566 元 /月 。 年 終獎(jiǎng) :1100 月 個(gè) 月247。 12 個(gè) 月 =90 元 /月 。 小 計(jì) :1756 元 /月 (全年 21072 元 /年 ). 潔組 人工 費(fèi) :850 元 /月 .人 (含日常保 潔 耗材 ) 8 人 =6800 元 /月 。 工 資 相 關(guān)費(fèi) 用 850 元 /月 % 8 人 =3502 元 /月 .人 。 小 計(jì) :10302元 /月 (全年 123624 元 /年 ). 合 計(jì) : 46380 元 /月 (全年 556560 元 /年 )； (二 ) 物 業(yè) 共用部位、共用 設(shè) 施 設(shè)備 日常 運(yùn) 行 維護(hù)費(fèi) ： 其中已知：每年照明電費(fèi) 路燈 50 個(gè) 10H/天 30 天 12 月 1 元 /KW＝ 27000 元 包含：水 電 能源 費(fèi) (含 綠 化水 費(fèi) 6000 元 /年 )、工程 維 修保 養(yǎng)費(fèi) 用（ 2020 元 /年）、全年按 35000 元 計(jì) 小 計(jì) :2916 元 /月 (全年 35000 元 /年 ). (三 )綠 化 養(yǎng)護(hù)費(fèi) : 2 元 /年 .平米 (4 類(lèi) ) 74756 平米 35% =52329 元 /年 。 小 計(jì) :4360 元 /月 (全年 52329 元 /年 )。 (四 )清潔衛(wèi) 生 費(fèi) : 見(jiàn) (一 )項(xiàng) (五 )秩序 維護(hù)費(fèi) : 見(jiàn) (一 )項(xiàng) (六 )固定 資產(chǎn) 折 舊 : 50000 萬(wàn)元247。 5 年247。 12 個(gè) 月 = 元 /月 。 小 計(jì) : 元 /月 (全年 10000 元 /年 )。 (七 )物 業(yè) 公 眾責(zé) 任保 險(xiǎn)費(fèi) : 500 元 /月 。 小 計(jì) :500 元 /月 (全年 6000元 /年 )。. 物業(yè)管理提案書(shū) 均 豪 物 業(yè) 26 (八 )辦 公 費(fèi) 用 : 包含 : 員 工制裝 費(fèi) 、日常 辦 公耗材 費(fèi) 、交通 費(fèi) 、通 訊費(fèi) 、 業(yè)務(wù) 招待 費(fèi) ；按 12020 元 /年 計(jì) ； 小 計(jì) ： 1000 元 /月 (全年 12020 元 /年 )。 (九 )管理酬金 : 以上合 計(jì)數(shù) 10%= 10%=5599 元 /月 。 小 計(jì) :5599 元 /月 (全年 67187 元 /年 )。 (十 )稅 金 : [以上合 計(jì)數(shù) /(%)] %=61588 %=3387 元 /月 小 計(jì) :3387 元 /月 (全年 40648 元 /年 )。 (十一 )測(cè) 算 費(fèi) 用支出 總計(jì) [一至十 項(xiàng) 合 計(jì) ] :64975元 /月 (全年 779700 元 /年 ). 物 業(yè) 管理 費(fèi)測(cè) 算 結(jié) 果 為 ： 64975 元 /月247。 74756 平米 = 元 因依山小居實(shí)際情況 ,各崗位和運(yùn)營(yíng)成本在保證功能下已 盡可能壓縮 ,受面積限制，測(cè)算出來(lái)的結(jié)果可能高于小區(qū)實(shí)際情況，但要實(shí)現(xiàn)封閉式管理（ 3 類(lèi)）服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)應(yīng)的投入管理 成本。 說(shuō)明：青島市物價(jià)局與國(guó)土資源局出臺(tái)的《住宅物業(yè)服務(wù)分等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》中封閉小區(qū)最低標(biāo)準(zhǔn)為3 類(lèi)，合計(jì)標(biāo)準(zhǔn)為： 元 /建筑平米 +綠化費(fèi)用 在實(shí)際運(yùn)做中，可考慮將車(chē)庫(kù)、車(chē)位或網(wǎng)點(diǎn)收入填補(bǔ)物業(yè)費(fèi)部分，這樣可以將物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)降到 元 /建筑平米 .月 .左右，而又不影響物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量。 即：地上車(chē)位 195 個(gè) 100 元 /月 80% = 15600 元 /月 攤到月 15600 元 /月 247。 74756 平米 = 元 /月 元 /月 元 /月 = 元 /月 地下車(chē)庫(kù)管理因使用能源 情況不清楚無(wú)法計(jì)算成本 ,所以收費(fèi)不在本測(cè)算內(nèi)，另行計(jì)算。 此測(cè)算不包含二次供水及其他收費(fèi) 本物業(yè)管理 費(fèi) 測(cè)算中如有不到之處，敬請(qǐng)諒解。 青島均豪物業(yè)管理有限公司 2020 年 9 月 6 日