【導讀】四、項目建設是促進農(nóng)資市場規(guī)范化、標準化，是農(nóng)資產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的需要....15

　　

【正文】 （一）編制依據(jù) 主要編制依據(jù) （ 1）原國家計委頒發(fā)的《投資項目可行性研究指南》（ 20xx 年）； （ 2）《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）； （ 3）項目業(yè)主就本項目可行性研究提供的相關基礎資料； （ 4） 國家相關規(guī)范、標準及政策性文件； （ 5）項目業(yè)主關于對本項目進行可行性研究的委托合同； （ 6）業(yè)主提供的其他相關資料。 主要相關規(guī)劃、政策文件 （ 1）《 XX 省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》； 2 （ 2）《 XX 省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》； （ 3）《國家國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》； （ 4）《 XX 縣國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》； （ 5）《 XX 縣城市總體規(guī)劃（ 20xx2020）》； （ 6）《國務院關于印發(fā)服務業(yè)發(fā)展 “十二五 ”規(guī)劃的通知》（國發(fā)[20xx]62 號） ； （ 7）《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導目錄（ 20xx 年本）》； （ 8）《國務院關于當前穩(wěn)定農(nóng)業(yè)發(fā)展促進農(nóng)民增收的意見》（國發(fā) [20xx]25 號）； （ 9）農(nóng)業(yè)部關于推進農(nóng)業(yè)經(jīng)營體制機制創(chuàng)新的意見》（農(nóng)經(jīng)發(fā)[20xx]11 號）； （ 10）中共中央 國務院關于加大統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展力度進一步夯實農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展基礎的若干意見（ 20xx 年 12 月 31 日）； （ 11）《國家發(fā)展和改革委關于印發(fā)去昂農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展 “十二五 ”規(guī)劃通知》（發(fā)改農(nóng)經(jīng) [20xx]1851 號）； （ 12）《中華人民共和國土地管理法》； （ 13）《中華人民共和國環(huán)境保護 法》； （ 14）國家相關標準、辦法及技術(shù)規(guī)范等。 （二）編制原則 （ 1）積極貫徹執(zhí)行國家基本建設的方針政策，嚴格執(zhí)行國家和地方頒布的標準、規(guī)范、規(guī)定，使設計做到切合實際，技術(shù)先進，經(jīng)濟合理，安全適用； （ 2）重視優(yōu)化設計方案工作，通過設計方案的論證來提高設計水平和降低工程投資額； （ 3） “三廢 ”治理措施與主體工程同時設計、同時施工、同時投產(chǎn)。排出物符合國家及地方的 “三廢 ”排放標準； （ 4）節(jié)能與降耗并重； （ 5）實事求是地做好工程投資估算。 （三）研究范圍 3 根據(jù)國家計委、建設部關于建設項目可行性研究編制的內(nèi) 容、深度的要求，項目可行性研究的范圍及內(nèi)容包括： （ 1）對項目提出的背景、必要性、建設規(guī)模、建設條件等進行分析； （ 2）對項目建設方案的研究； （ 3）對項目所采取的消防、環(huán)保、安全等措施的評價； （ 4）對項目實施進度等的確定； （ 5）對項目作出的投資費用估； （ 6）進行項目的綜合效益評價； （ 7）提出項目的可行性研究工作結(jié)論。 《可行性研究報告》對項目的可行性進行綜合分析、論證，得出合理、正確的結(jié)論，為項目業(yè)主及審批部門提供決策依據(jù)，并作為開展下階段工作的基礎。 第二節(jié) 項目概況 一、項目擬建地點 XX 縣綠 色食品工業(yè)園 二、項目建設性質(zhì) 新建 三、建設內(nèi)容及規(guī)模 建設內(nèi)容 本項目建設包括有銷售門面、農(nóng)資庫房、管理用房、道路、綠化等配套設施。 建設規(guī)模 本項目分兩期實施建設，其總規(guī)劃占地面積 50 畝，約 平方米，建筑總占地 8220 平方米，總建筑面積 11820 平方米（包括：4 銷售門面 1500 平方米，農(nóng)資庫房 6000 平方米，管理用房 4320 平方米）；新建區(qū)內(nèi)道路 平方米；新建室外停車場 450 平方米；綠化工程 平方米。 一期： 其總規(guī)劃占地面積 30 畝，約 平方米 ，建筑總占地 5720 平方米，總建筑面積 9320 平方米（包括：銷售門面 1000 平方米，農(nóng)資庫房 4000 平方米，管理用房 4320 平方米）；新建區(qū)內(nèi)道路 平方米；新建室外停車場 300 平方米；綠化工程 平方米。 二期： 其總規(guī)劃占地面積 20 畝，約 平方米，建筑總占地 2500 平方米，總建筑面積 2500 平方米（包括：銷售門面 500 平方米，農(nóng)資庫房 20xx 平方米）；新建區(qū)內(nèi)道路 平方米；新建室外停車場 150 平方米；綠化工程 平方米。 四、項目投資及效益情況 （ 1）項目投資情況 經(jīng)估算，本項目總投資 萬元，其中工程建設費用為 萬元，占總投資的 ％，工程建設其他費用為 萬元，占總投資的 ％，預備費為 萬元，占總投資的 ％，建設期利息共計 萬元，鋪地流動資金 萬元，占總投資的 ％。本項目是按兩期實施建設，具體一期和二期投資情況是： 一期：總投資 萬元，其中工程建設費用為 萬元，占總投資的 ％，工程建設其他費用為 萬元，占總投資的％，預備費為 ，占總投資的 ％，建設期利息 萬元，占總投資的 ％，鋪地流動資金 萬元，占總投資的％。 二期：總投資 萬元，其中工程建設費用為 萬元，占總投資的 ％，工程建設其他費用為 萬元，占總投資的％，預備費為 萬元，占總投資的 ％，建設期利息 5 萬元，占總投資的 ％，鋪地流動資金 萬元，占總投資的％。 （ 2）項目效益情況 項目所得稅前：財務內(nèi)部收益率 ％，財務凈現(xiàn)值 1221 萬元，投資回收期 年； 項目所得稅后：財務內(nèi)部收益率 ％，財務凈現(xiàn)值 1097 萬元，投資回收期 年；從經(jīng)濟費用效益分析結(jié)果看，本項目的各項指標優(yōu)于基準指標，因此，本項目的財務盈利能力可滿足要求。 項目計算期內(nèi)累計營業(yè)收入為 萬元，營業(yè)稅金及附加為 萬元，總運營成本為 萬元，利潤總額為 萬元。 所得稅稅率按 15%計，累計繳納所得稅為 萬元，凈利潤為 元。法定盈余公積金按稅后利潤的 10%提取，法定 盈余公積金為 萬元。項目總投資收益率（ ROI）＝ EBIT/TI100％＝％，能滿足財務基本要求。項目盈虧平衡點為 %，具有一定的抗風險能力。通過盈虧平衡分析，盈虧平衡點是 ％，說明該項目具有較好的經(jīng)濟效益和一定抗風險的能力。 項目建成后，不僅可以得到很好的收益，還能夠幫助廣大農(nóng)民及時了解、掌握農(nóng)資商品信息、價格，減少其不必要的環(huán)節(jié)，組織優(yōu)質(zhì)、價廉、適時的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)所需的農(nóng)資產(chǎn)品；能調(diào)控庫存銷售農(nóng)資商品節(jié)奏，加強農(nóng)資價格、質(zhì)量信息的檢測分析，密切關注市場行情變化，避免農(nóng)資市 場價格大幅度上漲，損害農(nóng)民利益，從而規(guī)范農(nóng)資市場，提升 XX 縣的整體形象。 五、資金籌措 本項目總投資 萬元，資金來源是融資 3600 萬元，占總投資的 ％，地方財政資金 萬元，占總投資的 ％。由于本項目分兩期建設，即可以分兩期具體建設投資情況進行資金籌措。 6 一期：總投資 萬元，申請貸款 萬元，地方財政配套 萬元； 二期：總投資 萬元，申請貸款 萬元，地方財政配套 萬元。 六、項目建設周期 本項目按照兩期 分步實施，根據(jù)相關定額計算，本項目建設工期總的為 19 個月，其中一期為 12 個月，即 20xx 年 11 月至 20xx 年 11月；二期為 7 個月，即 20xx 年 10 月至 20xx 年 5 月。詳細的實施進度安排詳見本可研報告第 “十二章 ”內(nèi)容。 第三節(jié) 主要技術(shù)經(jīng)濟指標 本項目主要技術(shù)指標詳見表 11，整個項目財務評價指標見表12。 表 11 項目建設主要技術(shù)經(jīng)濟指標表 序號 指標名稱 單位 數(shù)量 備注 1 項目總規(guī)劃用地面積 畝 50 一期 +二期 一期 規(guī)劃用地面積 畝 30 建筑總占地面積 平方米 5720 銷售門面 平方米 1000 農(nóng)資庫房 平方米 4000 管理用房 平方米 720 總建筑面積 平方米 9320 銷售門面 平方米 1000 農(nóng)資庫房 平方米 4000 管理用房 平方米 4320 7 序號 指標名稱 單位 數(shù)量 備注 建筑密度 29％ 容積率 綠地面積 平方米 綠化率 28％ 室外停車場 平方米 300 道路及 廣場 平方米 二期 規(guī)劃用地面積 畝 20 建筑總占地面積 平方米 2500 銷售門面 平方米 500 農(nóng)資庫房 平方米 20xx 管理用房 平方米 0 總建筑面積 平方米 2500 銷售門面 平方米 500 農(nóng)資庫房 平方米 20xx 管理用房 平方米 0 建筑密度 19％ 容積率 綠地面積 平方米 綠化率 28％ 室外停車場 平方米 150 道路及廣場 平方米 8 表 12 項目建設財務評價指標表 序號 指標名稱 單位 數(shù)量 備注 1 項目總資金 萬元 其中：上報項目總投資 萬元 建設投資 萬元 其中：土建工程費 萬元 工程建設其它費用 萬元 基本預備費 萬元 建設期利息 萬元 流動資金 萬元 其中：鋪底流動資金 萬元 2 營業(yè)收入合計 萬元 3 補貼收入 萬元 0 4 總成本費用合計 萬元 5 營業(yè)稅金及附加合計 萬元 6 利潤總額合計 萬元 7 所得稅合計 萬元 8 總投資收益率 ％ 9 項目資本金凈收益率 ％ 10 所得稅前項目投資回收期 年 11 所得稅前項目投資財務凈現(xiàn)值 萬元 1221 12 所得稅前項目投資財務內(nèi)部收益率 % 13 所得稅后項目資本金回收期 年 14 所得稅后項目資本金財務凈現(xiàn)值 萬元 1097 15 所得稅后項目資本金財務內(nèi)部收益率 % 16 貸款償還期 年 5 含項目建設期 9 序號 指標名稱 單位 數(shù)量 備注 17 利息備付率 (平均值 ) 6 18 償債備付率 (平均值 ) 19 產(chǎn)量盈虧平衡點 % 第四節(jié) 研究結(jié)論及建議 一、結(jié)論 本項目的建設符合國家產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，符合地區(qū)政策發(fā)展要求，項目建成后，改善了當前農(nóng)資市場發(fā)展 現(xiàn)狀，規(guī)范了 XX 縣農(nóng)資市場，能夠幫助廣大農(nóng)民及時了解、掌握農(nóng)資商品信息、價格，減少其不必要的環(huán)節(jié)，及時購買到優(yōu)質(zhì)、價廉、適時的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)所需的農(nóng)資產(chǎn)品；能有效調(diào)控庫存銷售農(nóng)資產(chǎn)品節(jié)奏，加強農(nóng)資價格、質(zhì)量信息的檢測分析，密切關注市場行情變化，避免農(nóng)資市場價格大幅度上漲，損害農(nóng)民利益，從而規(guī)范農(nóng)資市場，這不僅僅是提升 XX 縣的整體形象，還有利于加快城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展。項目建設主要作用就是集中全縣農(nóng)資銷售商家，規(guī)范整個縣城的農(nóng)資市場。經(jīng)過論證，本項目符合區(qū)域總體規(guī)劃，功能定位準確，建設規(guī)模適宜，功能設置合理，項目選址與周邊 環(huán)境相適應，建設條件滿足需要，工程方案可行。項目建成后，通過經(jīng)濟效益的研究和評價表明，本項目具備財務可行性，并且具有一定的獲利能力和抗風險能力強，具有顯著的經(jīng)濟效益和社會效益。 因此，項目的建設是必要的，也是可行的。 二、建議 本項目符合國家產(chǎn)業(yè)政策，符合 XX 縣當?shù)卮罅Πl(fā)展高效現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、商貿(mào)流通業(yè)的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，是各級政府扶持和鼓勵的項目。因此，該項目的建設要做好前期工作，多方渠道積極爭取資金支持，并與相關金融部門做好項目推介與宣傳工作，落實好建設資金。工程建設過程中應嚴格執(zhí)行國家基本建設程序，實行工程公開招投 標，通過競爭10 機制有效降低工程造價。本項目建設規(guī)模較大，施工周期較長，建議按照本可研嚴格制定各階段工作計劃，加強建設過程的自我評估和驗證，不斷完善，使項目盡快建設投入使用，發(fā)揮其價值。 11 第二章 項目建設背景及必要性 第一節(jié) 項目建設背景 20xx 年中央一號文件明確強調(diào)全面貫徹落實黨的十八大精神，堅定不移沿著中國特色社會主義道路前進，為全面建成小康社會而奮斗，必須固本強基，始終把解決好農(nóng)業(yè)農(nóng)村農(nóng)民問題作為全黨工作重中之重，把城鄉(xiāng)發(fā)展一體化作為解決 “三農(nóng) ”問題的根本途徑；必須統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，促進工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化 、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化同步發(fā)展，著力強化現(xiàn)代農(nóng)業(yè)基礎支撐，深入推進社會主義新農(nóng)村建設。同時早在《中華人民共和國國民經(jīng)濟和會社發(fā)展第十一個五年（ 20xx~20xx 年）規(guī)劃綱要》中就提出：完善農(nóng)村流通體系。推進農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場建設和改造，促進農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量等級化、包裝規(guī)格化。繼續(xù)實施 “萬村千鄉(xiāng)市場工程 ”，加快供銷合作社經(jīng)營網(wǎng)絡改造和城市商業(yè)網(wǎng)點向農(nóng)村延伸。完善鮮活農(nóng)產(chǎn)品 “綠色通道 ”網(wǎng)絡。發(fā)展農(nóng)資連鎖經(jīng)營，規(guī)范農(nóng)資市場秩序。然而在《中華人民共和國國民經(jīng)濟和會社發(fā)展第十二個五年（ 20xx~20xx 年）規(guī)劃綱要》也明確指出：深化專業(yè) 化分工，加快服務產(chǎn)品和服務模式創(chuàng)新，促進生產(chǎn)性服務于先進制造業(yè)融合，推動生產(chǎn)性服務業(yè)加速發(fā)展。 服務實體經(jīng)濟，防范系統(tǒng)性風險，有序發(fā)展和創(chuàng)新金融組織、產(chǎn)品和服務，全面提升金融服務水平。發(fā)揮大型金融機構(gòu)的綜合性服務功能，積極發(fā)展中小金融機構(gòu)，圍繞促進小型微