【正文】 喜歡在本區(qū)域購房，所以動遷安置房排布于城市各個板塊。而城市居民普遍對雨山區(qū)和花山區(qū)的趨向性強。216。 某居民對別墅物業(yè)的需求較大，但該地區(qū)多以多層，小高層為主，別墅物業(yè)較少，該地區(qū)房屋交付狀態(tài)全部為毛坯，無裝修房供應。216。 由于某沒有純辦公樓物業(yè)，多數(shù)住宅物業(yè)能做辦公用，部分能注冊。3. 第三部分 項目分析 3項目分析(a) 本項目地處某的東北角，為某的門戶位置，距離市政府1公里，到市中心可達性良好占地面積： 城市規(guī)劃方向：東擴南進，往南與當涂、蕪湖連接，往東與南京、江寧連接(b) 項目優(yōu)勢 Strength216。 地塊處于安徽的東大門，與南京半小時車程。216。 本項目東臨江東大道，南為葛羊路，都是快速干道，江東大道將建設為景觀大道。216。 規(guī)模性開發(fā)，可以有效地形成集聚和輻射。216。 周邊中小學、醫(yī)院等設施配套齊全。某二中為重點中學，今年9月即開學。216。 江東大道兩側規(guī)劃有大量的住宅，將給本項目的商業(yè)部分帶來相當?shù)目驮础ｍ椖苛觿?Weakness216。 區(qū)域形象相對比較落后，周邊以動遷房為主。平均價格在每平方米18002200元左右。216。 項目北面為葛羊山，山邊為火葬場；項目西北側為馬鋼的生產基地，在某人心目中，本項目地塊屬于工業(yè)地塊，不適于居住。216。 某的基本發(fā)展戰(zhàn)略是東擴南進，重大設施都在向這兩個區(qū)域傾斜。而本項目不在其范圍內。 項目機遇 Opportunity216。 某房產市場呈穩(wěn)步提升趨勢，普通商品房（包括住宅和商鋪）供不應求。216。 本地塊周邊無競爭型物業(yè)。本區(qū)域內缺乏領頭羊項目，本案具有規(guī)模優(yōu)勢，在區(qū)域內有足夠的影響力。216。 區(qū)域購買力尚可，其中本項目東部馬鋼園區(qū)以及北部的工業(yè)園區(qū)將會向本區(qū)域輸送大量的居民客源。216。 整個市區(qū)有若干特色一條街，建材、汽配、電腦、摩托、家電、服裝等，但都未形成規(guī)模，管理混亂，產品檔次不夠。216。 目前某的住宅小區(qū)在景觀設計和建筑設計等方面普遍層次較低，外來開發(fā)商雖然逐步進入某市場，但除西湖花園外，尚未對市場造成很大的影響。項目威脅 Threats216。 本項目所在區(qū)域潛在的土地和房產供應量比較大。216。 某目前的商業(yè)中心有兩個，一個是老區(qū)，一個是新區(qū)，各有千秋，無明顯的此消彼長效應。216。 某受南京、蕪湖的雙向牽引，自身沒有足夠的特色商業(yè)留住本地消費者。 n 綜合來看，本項目特別具備規(guī)模和成本優(yōu)勢。其中住宅部分風險較小，取決于開發(fā)商對于目標實現(xiàn)利潤的心態(tài)；商業(yè)部分風險偏大，更大程度上取決于項目發(fā)起人的商業(yè)經驗與長遠戰(zhàn)略眼光。n 本項目開發(fā)的關鍵性因素在于能否有效聚集人氣，而非走形而上學的形象工程路線。如何切實尊重市場，引導市場需求是成敗的關鍵。4. 第四部分 項目建議 4總體定位及建議(a) 市場研究穩(wěn)健的細分市場推薦的細分市場規(guī)避的細分市場經驗和規(guī)律成功案例項目基本特征?項目總體形象定位? 業(yè)態(tài)選擇? 業(yè)態(tài)布局商業(yè)發(fā)展規(guī)劃建筑產品設計銷售策略確定營銷策劃物業(yè)管理?策略制定?商業(yè)預分割? 商業(yè)預分割?理 念 設 計?文 化 設 計?發(fā) 展 規(guī) 劃?產 品 策 劃?業(yè)態(tài)組合策劃?市場調查?商業(yè)交通概念設計?環(huán)境景觀概念設計?規(guī)劃概念設計?建筑產品概念設計?通常物業(yè)管理?服務管理?日常營銷管理?租賃管理某城市擴展進程中以商品批發(fā)、物流和酒店為主體的，集購物、餐飲、休閑、文化、娛樂、旅游、服務、商住于一體的符合國際綜合性商業(yè)發(fā)展趨勢的超大型商品批發(fā)市場。目標——經營規(guī)模大型化、經營品種專業(yè)化、經營檔次高級化、經營手段現(xiàn)代化、經營空間國際化、經營環(huán)境規(guī)范化的超大規(guī)模專業(yè)交易中心 。大型批發(fā)市場三大分類：A 、大型批發(fā)市場配套服務式公寓酒店、餐飲及休閑等B 、配套酒店、餐飲、休閑、娛樂等 C 、中高檔住宅 (b) 以商品批發(fā)、物流和酒店為主體的，集購物、餐飲、休閑、文化、娛樂、旅游、服務、商住于一體的符合國際綜合性商業(yè)發(fā)展趨勢的超大型商品批發(fā)市場l 硬件設施一流，建筑環(huán)境宜人，室內外空間設計優(yōu)美。l 多功能：涵蓋商品批發(fā)、物流以及購物、餐飲、休閑、文化、娛樂、旅游、酒店、服務等。l 管理水平一流：包括整體形象宣傳、公共服務、與商業(yè)服務。l 具有較高的文化內涵與藝術品味。(c) 工商、稅務、海關等政府職能部門將在原料城設立辦事機構，為市場經營者及客商提供各種便利，縮短辦理相關手續(xù)的時間。 專業(yè)將引進專業(yè)的搬運、裝卸、運輸、銀行、保險、信息咨詢等機構，同時還將設立餐飲、賓館、會所等生活配套服務，為經營者及客商提供各種專業(yè)化的服務以及個性化的營商環(huán)境。 (d) 本項目產品結構定位(e) —義烏小商品批發(fā)市場的經濟貢獻(f)(g)2002年，義烏社會經濟綜合發(fā)展指數(shù)在全國百強縣市中排名第17位，比2001年前移2位，綜合競爭力居全省22個縣級市首位。(h) l 促進了經濟發(fā)展，人民生活水平提高，財政收入增長；l 促進了經濟的專業(yè)化、商品化、市場化；l 促進了農村的工業(yè)化、城市化；(i) ——擴大就業(yè)能力商品批發(fā)市場及相關流通部門為社會創(chuàng)造了大量的勞動就業(yè)機會。從整個商品市場及其流通部門來看，平均每年為社會提供180萬的就業(yè)機會，%。其中，商品批發(fā)市場及其流通部門占據(jù)主導因素。(j) 文登市義烏小商品批發(fā)市場青島市商品批發(fā)市場義烏小商品批發(fā)市場10萬多人的就業(yè)崗位吸納20萬的就業(yè)人口1997年，有效吸引農村剩余勞動力216。 商品批發(fā)市場帶動了相關產業(yè)的發(fā)展，吸納富余勞動力。216。 商品批發(fā)市場促進了農村工業(yè)化發(fā)展，增加就業(yè)機會。216。 商品批發(fā)市場提高了經濟的市場化，增強閑置勞動力的經商意識，提高了就業(yè)水平。216。 商品批發(fā)市場促進了經濟的發(fā)展，反過來，經濟的發(fā)展為吸收更多的勞動力提供空間。(k) ——某的地位決定l 某作為整個安徽融入長三角經濟圈的啟動點，某自身融入長三角、融入大南京經濟圈的迫切性，需要某打造一張屬于自己的名片。l 某第二產業(yè)相當發(fā)達，第三產業(yè)發(fā)展比較遲緩，而第三產業(yè)發(fā)展程度的高低將會決定地區(qū)的經濟發(fā)展能力和城市形象。考慮到打造的名片應該以輻射長三角為目標，因此，著眼于商品批發(fā)市場的建設是必要的?？赡苄浴歇毺氐漠a品資源l 馬鋼作為全國知名鋼鐵企業(yè)，擁有其特有的競爭優(yōu)勢和無形資產，鋼材交易市場基本條件成熟。l “茶文化”在安徽源遠流長。l 工藝品眾多，竹編、仿古家具、徽州四雕等文化底蘊濃厚。l 市區(qū)有若干建材市場，可以考慮將這些企業(yè)聚集起來，并吸引更多企業(yè)進入。物流業(yè)——必要性u 目前，第三方物流占整個物流市場的比重，日本為80%，美國為57%，中國僅為18%，第三方物流發(fā)展空間巨大。u 商流、物流、信息流的匯聚組合，要求物流行業(yè)快速發(fā)展。欲讓幾乎所有的消費品市場中都有來自某商品批發(fā)市場的商品， 必然要求商品批發(fā)市場擁有強大的物流產業(yè)支撐。1) 大市場、大流通格局的形成，要求第三方物流的支持。批發(fā)市場的建立，實現(xiàn)了通過批發(fā)市場進行批發(fā)、零售的商品流通模式，有效地解決了分散的小生產與大市場之間的矛盾。批發(fā)市場在成為區(qū)域性交易中心的同時，將其影響擴大至國外市場。大市場、大流通格局，沒有第三方物流的支持，是難以實現(xiàn)的。2) 隨著各類商品批發(fā)市場信息網絡的建立和物流配送中心的發(fā)展，批發(fā)市場所在地的物流產業(yè)，尤其是第三方物流必將不斷繁榮。物流業(yè)——可能性地塊處于安徽的東大門，與南京半小時車程。同時，本項目東臨江東大道，南為葛羊路，都是快速干道，江東大道將建設為景觀大道，這些為物流業(yè)的發(fā)展提供了基本支持。休閑娛樂地產的必要性1. 隨著人們消費模式和消費行為的改變，大型商品批發(fā)市場在適應現(xiàn)代社會大范圍、高效率、快節(jié)奏的需要同時；也應該滿足了人們購物與休閑活動相結合的要求。2. 在現(xiàn)代社會中，購物活動已不僅僅是為了滿足基本生活需要，而且還包括娛樂和休閑的成分，是一種社會活動。從購物者的角度來看，購物既是家務，也是娛樂、放松或刺激。3. 項目市場倡導體現(xiàn)某與安徽特色，嫁接文化旅游、都市旅游等概念，因此，休閑娛樂產品作為旅游產業(yè)中必不可少的一部分，必然提升項目潛在價值。商業(yè)配套住宅的必要性1. 商品批發(fā)市場大量的經營者，需要一個居住的空間。2. 商品批發(fā)市場帶來的大量就業(yè)人群，需要一個居住的空間。3. 隨著批發(fā)市場商業(yè)配套的成熟，生活環(huán)境的完善，市區(qū)居民會有一部分考慮在批發(fā)市場置業(yè)。4. 周邊縣市民營企業(yè)管理層，尤其是在批發(fā)市場從事經營活動者，會考慮舉家搬遷至某市，其中一部分考慮在批發(fā)市場購買住房。(l) (m) (n) (o)