【文章內(nèi)容簡介】 前某市的職工工資水平相適應(yīng)。經(jīng)常進行的消費活動：由上圖可以看出，某市民目前的消費仍以傳統(tǒng)的購物、餐飲為主；洗浴作為某的特色消費，也成了眾多消費者的首選。而唱歌、跳舞、網(wǎng)吧等新興消費活動則多數(shù)為年輕人所偏好。主要消費地點：消費形式地點購物天潤發(fā)/農(nóng)工商：55%團結(jié)花壇：22%就餐特色餐飲店：45%團結(jié)花壇：31%休閑娛樂團結(jié)花壇：37%其他：42%團結(jié)花壇作為主要的商業(yè)中心，仍然是目前日常購物的主要場所，以天潤發(fā)為首的大型超市，則是日常生活用品的主要購買地，而一些要求較高的消費者，購買服飾、建材以及數(shù)碼產(chǎn)品等稍高檔次的物品，則基本會選擇前往南京?；谀壳澳车牟惋嫽緸閴舳己腿{河畔等壟斷，而兩家餐飲公司都有數(shù)家連鎖店的緣故，因而餐飲消費無固定的區(qū)域限制。休閑娛樂目前基本依靠幾家KTV、迪吧和翠林等。就消費地點的選擇而言，基于某市區(qū)范圍并不大，所以本地的消費仍以方便、快捷為主，到居住地附近消費和到商業(yè)中心消費是人們選擇消費地時的重要考慮因素。一些特色消費地點，如天潤發(fā)、夢都餐飲、翠林洗浴等，由于具有一定的品牌知名度，因而能獲得眾多消費者的普遍親睞。認(rèn)為某缺少的商業(yè)設(shè)施：三分之一的客戶對于目前某沒有上檔次的購物中心表示認(rèn)同，而大型中餐廳以及西式快餐等也相當(dāng)欠缺；而如體育場館、健身中心等高尚場所也比較欠缺。在“其他一項”中，一般包括目前某還沒有的或者未成規(guī)模的景觀商業(yè)街、大型娛樂設(shè)施、大型洗浴中心、書店、游樂場以及部分較高檔次的消費場所如高爾夫、跑馬場等。這一選擇體現(xiàn)了目前某市民對于商業(yè)供應(yīng)業(yè)態(tài)現(xiàn)狀檔次太低的強烈不滿。對本項目的傾向性：超過半數(shù)的被調(diào)查者愿意前往本項目消費，其主要原因有：?規(guī)模大、服務(wù)有特色、上檔次、服務(wù)好、價格低；不愿前往消費的主要理由為：太偏遠交通不便、擔(dān)心價格高、配套不全、商圈不夠成熟。消費特征總結(jié)：216。 外出消費仍以傳統(tǒng)的購物和餐飲為主，基于本地供應(yīng)水平的低層次以及收入水平的原因，消費額普遍不高；216。 餐飲多在本地，但休閑及購物前往南京消費較多，某本地消費水平不高，吸引南京人前來的以洗浴為主；216。 本地消費仍以傳統(tǒng)的商業(yè)中心為主，新興的大超市有相當(dāng)強的吸引力；216。 目前的消費仍以方便快捷為主，新興消費以及偏遠地區(qū)的商業(yè)消費則需要引導(dǎo)新天地(上海)展示辦公區(qū)文化藝術(shù)保護區(qū)區(qū)新天地廣場是一個綜合性的房地產(chǎn)項目，項目總投資人民幣逾13億元，占地約3萬平米。座落在淮海中路旁，該項目以中西合璧、新舊結(jié)合為總體基調(diào)，將上海特有的傳統(tǒng)石庫門里弄和充滿現(xiàn)代感的建筑融為一體，創(chuàng)建集歷史、文化、旅游、餐飲、商業(yè)、娛樂、住宅、辦公等多功能的小區(qū)。216。 總體定位：一個在舊石庫門建筑老區(qū)內(nèi)的集餐飲、娛樂、休閑、歷史、文化為一體的全新的石庫門的“上海新天地”。在這里房舍是舊的，但里面的設(shè)備卻是現(xiàn)代的、意念是新的，原汁原味地再現(xiàn)了20世紀(jì)初上海一家人的生活形態(tài)，讓游客在懷舊尋根的情緒中了解上海的歷史和文化。216。 新天地集中了許多中高檔品牌的餐飲娛樂商家，共同營造了高品位的休閑場所，目前已成為眼下上海最風(fēng)靡的“休閑港灣“之一。216。 開發(fā)思路：該項目采用一種嶄新的開發(fā)思路，用商業(yè)設(shè)施的建設(shè)來帶動整個舊區(qū)改造。該項目位于淮海路的南面，但卻不具有淮海路商圈濃郁的商業(yè)氛圍，因而本項目在開發(fā)之初面臨如何吸引人氣和提升整體區(qū)域檔次兩個問題，并結(jié)合地塊本身具有容積率限制等因素，“新天地”的開發(fā)思路由此應(yīng)用而生。其開發(fā)思路為：開發(fā)成為集休閑娛樂于一體的商業(yè)建筑模式，將其作為淮海路商圈的延續(xù)，以此吸引人氣。再加上太平橋綠地項目的啟動，為該地區(qū)帶來非常明顯的土地升值效應(yīng)，許多開發(fā)商紛紛看好此區(qū)域的發(fā)展前景，通過新天地的開發(fā)模式整體拔高了該區(qū)域的房價，使之成為上海又一頂級地段。就目前的供需市場來看，216。 目前的消費結(jié)構(gòu)和形式需要引導(dǎo)216。 目前的供應(yīng)業(yè)態(tài)需要提升服務(wù)與品牌度、商品質(zhì)量等216。 某缺少綜合性的集商業(yè)、文化、娛樂、餐飲等功能為一體的商業(yè)購物中心216。 在需求市場上，存在一批上檔次的消費群，其目前的需求無法在某得到滿足，因而前往南京等地消費。本項目客戶定位：消費者——人流目的省內(nèi)（市內(nèi)）人流使其成為熟客、成為其出行休閑購物首選地點省外人流來到某必到的首選地點旅游者、商務(wù)人員旅游、商務(wù)活動之余最值得到的購物地點其他人員使其認(rèn)知到這是某最重要的購物、休閑中心商戶——216。 引進主力店經(jīng)營集團商家——知名度高的集團公司，建議為百貨公司或大型建材商店；有利于聚集人流、提升市場影響力并吸引其他中小型商家入駐。216。 國內(nèi)外名牌專業(yè)店商家——彌補目前某名牌產(chǎn)品的缺口216。 百貨、娛樂、餐飲業(yè)經(jīng)營者或集團——可以考慮引進浙江等地的經(jīng)營者，以電影院、游藝場所、大型中西餐廳、食府等為主216。 私人業(yè)主及投資者——經(jīng)營各種中低檔的服飾、精品或小鋪位的風(fēng)味美食等216。 旅游產(chǎn)品及專業(yè)店商家——商家為中小規(guī)模，但要求有一定檔次，可考慮結(jié)合徽派建筑設(shè)立。(b) 某目前共有四星級賓館兩家（含新近開業(yè)的為準(zhǔn)四星的雨山湖飯店），三星級（含準(zhǔn)三星）三家，二星級賓館七家，共提供客房1236間，床位數(shù)2400個左右；三星級及以上酒店提供客房數(shù)620間左右。某主要賓館一覽賓館名稱星級房間數(shù)目標(biāo)間叫價南湖賓館四星120598雨山湖飯店準(zhǔn)四星209480寶龍大酒店三星88298（258）海興國際大酒店三星88398（278）貝斯特假日酒店準(zhǔn)三114214/238富園飯店二星90100/120長城賓館二星68180288馬鋼賓館二星80160280田園飯店96150288富坤大酒店35/總體而言，目前某的賓館業(yè)存在如下問題：216。 星級飯店數(shù)量較少，供應(yīng)量不足，整體實力較差，尤其是高檔飯店數(shù)量不能滿足市場需求216。 除整修完新開業(yè)的雨山湖飯店外，大部分星級飯店設(shè)施設(shè)備嚴(yán)重老化，急需更新改造216。 星級飯店的營銷手段落后216。 管理方式落后，除雨山湖飯店外，多數(shù)屬國有企業(yè)，部分星級酒店甚至是由原單位招待所改造而成，沿襲落后的管理方式。由于某城市的特殊性，馬鋼在某的經(jīng)濟發(fā)展中也具有不可替代的作用，某進行商務(wù)活動、公務(wù)活動、外國專家技術(shù)服務(wù)、個人旅游的，特別是外國專家技術(shù)服務(wù)、公務(wù)商務(wù)活動的，大多入住三星級以上酒店，構(gòu)成了某酒店需求的主體。2003年全年，某星級賓館接待總?cè)藬?shù)249787人，381100人天數(shù)，接待海外旅游者34100人天。雖受“非典”影響，%，%。據(jù)統(tǒng)計，2004年一季度星級賓館平均客房出租率達73%，僅有的四星級賓館南湖賓館，客房出租率達90%以上，預(yù)定房間較困難，且房價居高不下，折扣較少。賓館主要客源分析216。 會議和商務(wù)活動是某酒店入住客戶的主體。隨著某近年來打造以“李白鐘愛的山水都”為主題的旅游城市的活動開展，某的旅游經(jīng)濟將有進一步發(fā)展，到2005年，全市要有10處以上的存在一定數(shù)量的潛在客戶。216。 在部分星級酒店中，有相當(dāng)數(shù)量的長期包房客戶，這部分客戶多為馬鋼的外籍專家，例如，在南湖賓館有60個左右長期包房；馬鋼賓館大部分為長期包房；而新開業(yè)的雨山湖飯店則有30個左右長期包房。從目前某的賓館入住情況來看，星級賓館入住率普遍較高，一般星級越高入住率越高，高檔賓館供應(yīng)不足。216。 浙江海外海集團，——將建造五星級賓館，28層216。 夢都臨湖國際飯店——湖南路雨山湖酒店西側(cè)，為28層的五星級酒店，將提供客房200間左右。216。 某市步行街二期項目——五星級酒店（暫定），六層，預(yù)計2006年建成，另有一家四星級賓館同期建設(shè)216。 鴻泰國際酒店——，含部分餐飲，賓館房間數(shù)量在80間左右，定位為四星級，目前附屬酒店已經(jīng)開業(yè)，賓館部分正在進行內(nèi)裝修，年底將會開業(yè)216。 太陽廣場——已建成八年，原為辦公樓，現(xiàn)622層將改建為四星級酒店，正在改建中就目前暫定的項目情況來說，今明兩年將有三家五星級酒店上馬，四星級酒店也有三家，上市后，必將帶來某酒店業(yè)的競爭格局，改變目前供應(yīng)不足和設(shè)施破舊的局面。從宏觀市場發(fā)展趨勢來看，216。 以南京為核心的“1小時都市圈”的建立，為某經(jīng)濟、旅游的發(fā)展帶來新機遇216。 某鋼鐵公司350億擴建工程已經(jīng)報批，很快將會啟動，工程位于慈湖工業(yè)園區(qū)，將大部分引進國外先進技術(shù)和設(shè)備。馬鋼實施擴建工程后，大批外國專家將長期在某市居住，這些都是星級酒店的長期客源216。 除馬鋼之外，某經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內(nèi)的企業(yè)也逐漸興起，為某帶來一定的商務(wù)客源216。 某市近年來將著力打造旅游城市，改建擴建原有的采石風(fēng)景區(qū)，并大力開發(fā)東部的濮塘風(fēng)景區(qū)，今后某的旅游客源將逐步增多從賓館市場的發(fā)展來看216。 隨著某經(jīng)濟的快速發(fā)展，星級酒店這一目前市場的稀缺產(chǎn)品將有良好的發(fā)展空間216。 未來兩年內(nèi)某市區(qū)將有三家五星級酒店上市，且其體量較大，區(qū)位及景觀狀況均將導(dǎo)致五星級酒店市場將趨于飽和，競爭異常激烈216。 四星級酒店由于其價格緣故受到較多客源的偏好，未來即將推出的幾家四星級酒店體量尚不構(gòu)成威脅，且區(qū)位優(yōu)勢一般從本項目的特征來看216。 本地塊位于某高速公路出口處，緊鄰快速干道——江東大道，具有良好的交通