【正文】 ，%。 在保險公司保費收入總額中，人壽保險份額明顯提高，人壽險所占比重達73%。 泰康人壽、太平洋財險等保險機構進駐某，年末全市保險機構達到6家。其中：，％，表明貸款的流動性不斷增強，貸款結構繼續(xù)得到改善。216。 ，％。 （不含旅游商品創(chuàng)匯收入），%。216。6）旅游業(yè)216。實際利用內資接近10億元。5）引進外資216。 本年竣工的主要投資項目有：安徽星馬汽車股份有限公司5000輛專用汽車技改完成10985萬元，馬鋼股份有限公司平改轉工程完成24317萬元，安徽山鷹紙業(yè)股份有限公司8萬噸牛皮箱紙板技改完成5957萬元，中橡（某）。216。 開發(fā)區(qū)建設投資成倍增長。 其中：，％；，；，％。 ，%。施工工程個數(shù)3534個，其中投標承包工程2374個；216。 ，％；，％；，％。1）交通狀況某市北鄰南京45公里，南連蕪湖45公里，是南京一小時都市圈核心城市，交通便利，某高速公路接滬寧高速公路，通訊發(fā)達，是南北交通重要通道，也是長江黃金水道的重要港口。近年來，工業(yè)經濟快速發(fā)展，改革開放步伐加快。隨著長三角經濟圈的步伐，與南京及江浙滬各地交往日漸頻繁，對外交流日益增多。2）工業(yè)216。216。 ，其中投標承包的房屋施工面積217萬平方米，；216。4）固定資產216。216。216。 水利工程加緊推進。 全市以招商引資為重點，以開發(fā)區(qū)和各具特色的縣區(qū)經濟園區(qū)為載體，抓住國際資本和國內沿海地區(qū)產業(yè)梯度轉移的歷史性機遇，不斷優(yōu)化投資環(huán)境，創(chuàng)新招商方式，拓寬招商領域，招商引資取得突破性進展。全年批準設立外商投資企業(yè)11個，其中有5家落戶開發(fā)區(qū)。 旅游業(yè)發(fā)展持續(xù)加快。 2003年末星級賓館11家。7）財政狀況l 財政收入大幅增長216。％。 在各類存款中，表明隨著經濟的加快發(fā)展，人民得到了更多的實惠。216。216。8）商業(yè)市場繁榮興旺216。按地區(qū)分：，%；，%。 ，位居全省第11位，比上年增長14%216。2004年1—7月份，%。 餐飲業(yè)銷售額近年一直保持較快的增長速度；216。1—，%。市區(qū)人口58萬人。 市政廣場將于年底動工，總體規(guī)劃包括行政會議中心、市民廣場和文化藝術中心三部分。216。 跨江交通：近期利用馬合輪渡連通至合肥、滁州等地的公路交通，遠期于主城區(qū)南部規(guī)劃長江公路大橋，西面連通合肥，東面通過機場路與南京、上海連通，形成上?！戏实牡诙l高速公路的一部分。 216。216。分地區(qū)看，商品房平均銷售價格最高地區(qū)的上海、北京和廣東，每平方米平均售價分別為5381元、5156元和3877元。分地區(qū)看，東部地區(qū)商品房空置面積6012萬平方米，%；中、西部地區(qū)的商品房空置面積增加較快，增速均超過10%。 8宏觀背景總結216。 商業(yè)市場繁榮興旺，％，是98年以來首次突破兩位數(shù)增幅；216。 住房消費呈現(xiàn)旺盛態(tài)勢，房地產銷售價格漲幅較大。幾家核心的大型百貨店，占某社會消費品零售總額的絕對主力。如下：216。 摩托車助動車：解放路、車站路216。 餐飲：重陽路特色商業(yè)——216。夢都和塞納河畔近年來大力發(fā)展連鎖餐飲，在某的餐飲行業(yè)內有著不可替代的壟斷地位。翠林是某的知名品牌，2003年8月開業(yè)，營業(yè)面積僅8000平米左右，其憑借良好的服務和低廉的價格贏得了市場的認可，因而自開業(yè)以來一直獲得良好的經營效益，日均客流量達到1000余人，高峰日達到2000余人，甚至南京、上海、浙江等地的客戶也會在周末專程來消費。216。216。家家愛廣場營業(yè)面積2萬平方米左右，開業(yè)后填補了某家具市場的空白，成為某人購買家具的主要去處，但目前看來，檔次仍不夠高。尤其天潤發(fā)建成后，依靠班車的開設，將賣場范圍輻射到某全市，已經形成了一定的市場。 兩個商業(yè)中心的業(yè)態(tài)分布仍以傳統(tǒng)的百貨業(yè)為主，休閑娛樂所占比重較少。 某的商業(yè)呈現(xiàn)一種共生的特征，競爭不充分。216。調研方式：問卷訪談樣本數(shù)量及獲取方式：共收取有效問卷137份，其中：馬鋼50份，建行等銀行系統(tǒng)20份，其余為隨機攔截調研樣本描述：本次消費者調查著重于在下述幾個方面來了解某市民目前的消費習慣，并測試消費者對本項目所在區(qū)域的偏好。主要消費地點：消費形式地點購物天潤發(fā)/農工商：55%團結花壇：22%就餐特色餐飲店：45%團結花壇：31%休閑娛樂團結花壇：37%其他：42%團結花壇作為主要的商業(yè)中心，仍然是目前日常購物的主要場所，以天潤發(fā)為首的大型超市，則是日常生活用品的主要購買地，而一些要求較高的消費者，購買服飾、建材以及數(shù)碼產品等稍高檔次的物品，則基本會選擇前往南京。一些特色消費地點，如天潤發(fā)、夢都餐飲、翠林洗浴等，由于具有一定的品牌知名度，因而能獲得眾多消費者的普遍親睞。對本項目的傾向性：超過半數(shù)的被調查者愿意前往本項目消費，其主要原因有：?規(guī)模大、服務有特色、上檔次、服務好、價格低；不愿前往消費的主要理由為：太偏遠交通不便、擔心價格高、配套不全、商圈不夠成熟。 本地消費仍以傳統(tǒng)的商業(yè)中心為主，新興的大超市有相當強的吸引力；216。 總體定位：一個在舊石庫門建筑老區(qū)內的集餐飲、娛樂、休閑、歷史、文化為一體的全新的石庫門的“上海新天地”。216。再加上太平橋綠地項目的啟動，為該地區(qū)帶來非常明顯的土地升值效應，許多開發(fā)商紛紛看好此區(qū)域的發(fā)展前景，通過新天地的開發(fā)模式整體拔高了該區(qū)域的房價，使之成為上海又一頂級地段。 某缺少綜合性的集商業(yè)、文化、娛樂、餐飲等功能為一體的商業(yè)購物中心216。216。 旅游產品及專業(yè)店商家——商家為中小規(guī)模，但要求有一定檔次，可考慮結合徽派建筑設立。 除整修完新開業(yè)的雨山湖飯店外，大部分星級飯店設施設備嚴重老化，急需更新改造216。2003年全年，某星級賓館接待總人數(shù)249787人，381100人天數(shù)，接待海外旅游者34100人天。 會議和商務活動是某酒店入住客戶的主體。從目前某的賓館入住情況來看，星級賓館入住率普遍較高，一般星級越高入住率越高，高檔賓館供應不足。216。從宏觀市場發(fā)展趨勢來看，216。 除馬鋼之外，某經濟開發(fā)區(qū)內的企業(yè)也逐漸興起，為某帶來一定的商務客源216。 四星級酒店由于其價格緣故受到較多客源的偏好，未來即將推出的幾家四星級酒店體量尚不構成威脅，且區(qū)位優(yōu)勢一般從本項目的特征來看216。 從規(guī)劃來說，本項目將有相當體量的高檔商業(yè)配套設施，給項目建造四星級酒店相應的支撐。 租用政府部門的辦公用房，如招商局、規(guī)劃局等都有多余辦公用房租用給企業(yè)；216。其改建后，13層為購物中心，622層為賓館，而東附樓410層為辦公，目前暫定為只租不售。就目前狀況而言，由于居民樓、商住復合樓的以及開發(fā)區(qū)大量廠房的存在，短期內將不會存在對辦公樓的強有力的需求；城市東擴南進的發(fā)展態(tài)勢，往東部發(fā)展旅游，而工業(yè)和行政中心則會南移，而未來即將推出的市政廣場附近的寫字樓將形成對本項目的有力威脅；本項目不在城市東擴南進的發(fā)展范圍內，遠離未來的城市中心和開發(fā)區(qū)，暫時不具備濃厚的辦公氛圍；基于目前某存在大批量專家住酒店長期包房的需求，以及部分零散的租住政府以及普通住宅的小型企業(yè)的存在，本司建議本項目中可設置公寓式辦公樓，設計完全滿足住宅標準，配備煤衛(wèi)設施或者至少預留煤衛(wèi)管道，分割面積在100平米每間或者更小，滿足一些小型企業(yè)的商住兩用的需求，以降低物業(yè)開發(fā)的風險和不確定性，同時在較高的樓層可以設置整層，不予分割，待出售時再根據(jù)客戶的需求隨意分割。 副城區(qū)以銀黃居住區(qū)、姑孰居住區(qū)為主的二個居住片區(qū)，主城區(qū)主要向南向東發(fā)展；歷年房地產供需分析A. 某房地產市場近年來快速發(fā)展，市場容量逐步加大。 海外海名筑為混合型物業(yè)，有少量的疊加和聯(lián)排別墅，該盤地段較佳，是某在售價格最貴的樓盤；別墅均價5000元/平方米左右。名筑海外海多層主力戶型為3*2，面積為137；疊加戶型2層176平方米4加躍層230平方米，排屋3層送地下層240260平方米；戶型面積指標如下： 戶型3*2（多層）頂+躍層疊加聯(lián)體面積137163213238176230240260比例%%%%多層價格為34003600元／平方米，疊加別墅價格為45005000元/平方米，聯(lián)排別墅均價5000元/平方米左右，最高56005800元/平方米，付款方式靈活多樣，一次性付款，分期付款，七成30年銀行按揭，公積金貸款；小區(qū)2004年8月18日開盤，首批推出89套多層房當天銷售70余套，銷售率達到80%，別墅房預計9月中旬開盤。戶型面積指標如下：戶型1*12*12*23*2*13*2*2面積5060109117/121/125148/153分布單身公寓單身公寓高層高層高層比例15%20%25%35%10%高層價格2800元/平方米起，樓層差價50元/平方米 ，均價3300元/平方米左右。調查結果表明：u 某居民對高品質小區(qū)的需求較大，但稱得上高品質的小區(qū)較少。u 區(qū)位差異帶來的價格變化影響相對較小，決定價位的更多的是物業(yè)的品牌、品質。 ；216?；▓@居住區(qū)：由馬鋼集團康泰置地公司開發(fā)建設，總建筑面積57萬m2。花雨路兩側開發(fā)：該道路兩側有荷西嘉園、中央花園、