【正文】 第二部分 XXXXXXXX綜合批發(fā)市場運(yùn)營管理模式一、 市場運(yùn)營管理模式(一)建立建全市場運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)政府成立X市場管理中心；投資商成立管理公司；各行業(yè)經(jīng)營戶成立萊州XXXXXXXX市場商會。XXXXXXXX綜合批發(fā)市場，全國重點(diǎn)鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃項(xiàng)目，國家級商貿(mào)園區(qū)一期工程，XXX人民政府和X鎮(zhèn)人民政府統(tǒng)一規(guī)劃開發(fā)，國家開發(fā)銀行提供資金支持,武漢佳聯(lián)房地產(chǎn)公司開發(fā)建設(shè)。項(xiàng)目占地面積1400畝，建筑面積近70萬平方米。各負(fù)其責(zé)，協(xié)同作戰(zhàn)，實(shí)行“三位一體”的運(yùn)行管理模式。第三部分 XXXXXXXX綜合批發(fā)市場運(yùn)營管理組織構(gòu)架一、X市場管理中心（一）組織構(gòu)架（略）（二）工作職責(zé)市場管理中心是鎮(zhèn)政府的派出機(jī)關(guān)，依照法律、法規(guī)、規(guī)章的授權(quán)和鎮(zhèn)政府的委托，行使相應(yīng)的政府管理職能。 負(fù)責(zé)對批發(fā)市場市容環(huán)境衛(wèi)生進(jìn)行日常監(jiān)督、檢查和協(xié)調(diào)，負(fù)責(zé)宣傳、發(fā)動、組織市場經(jīng)營戶和相關(guān)群眾開展愛國衛(wèi)生運(yùn)動，協(xié)調(diào)環(huán)衛(wèi)所搞好政策性收費(fèi)工作。 組織并實(shí)施社會治安綜合治理、法制宣傳教育、人民調(diào)解、治安保衛(wèi)工作。1 向鎮(zhèn)人民政府和有關(guān)部門反映經(jīng)營戶的意見和要求，處理群眾來信來訪事項(xiàng)。（3）負(fù)責(zé)各部門的協(xié)調(diào)及對外的協(xié)調(diào)聯(lián)絡(luò)工作。人事管理：（1）負(fù)責(zé)定崗定員定編、人員招聘工作。（5）做好人力成本的核算工作，為領(lǐng)導(dǎo)的決策提供相關(guān)的信息、資料，做好領(lǐng)導(dǎo)的參謀。（4）根據(jù)科目設(shè)計(jì)，及時建立健全帳簿并做好帳務(wù)處理工作。（8）收取市場物業(yè)管理費(fèi)，參與監(jiān)督審核房屋管理各種費(fèi)用和經(jīng)營服務(wù)費(fèi)用。負(fù)責(zé)市場的工程改造、設(shè)備更新、方案及預(yù)算的編制并送有關(guān)部門評審。（2）保潔、綠化：保潔：保持市場內(nèi)馬路、人行道和公共場地?zé)o明顯泥沙、污垢。垃圾箱及時清運(yùn)，周圍無污垢，無積水，垃圾箱離箱兩米無臭味。嚴(yán)禁任何單位和個人毀壞花木、踐踏草坪，嚴(yán)禁在綠化地內(nèi)堆放物品。嚴(yán)禁偷摘花草。負(fù)責(zé)對經(jīng)營戶進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營的培訓(xùn)和經(jīng)營戶間的經(jīng)驗(yàn)和心得的交流和討論。負(fù)責(zé)接待工商、稅務(wù)、銀行等單位對市場周邊經(jīng)營性開發(fā)工作的檢查指導(dǎo)。負(fù)責(zé)配合綜合部收取市場物業(yè)管理費(fèi)；為業(yè)主排憂解難，接受經(jīng)營戶及顧客的投訴，并及時、妥善解決。（3）把現(xiàn)行違法犯罪嫌疑人扭送公安機(jī)關(guān)或保衛(wèi)組織。四、 萊州XXXXXXXX市場商會（一） 組織構(gòu)架人員結(jié)構(gòu)（二） 工作職責(zé)商會本著一切為市場服務(wù)，一切為經(jīng)營者服務(wù)的原則，以商會為抓手，以市場為導(dǎo)向，竭誠維護(hù)經(jīng)營戶的合法權(quán)益，為促進(jìn)XXXXXXXX綜合批發(fā)市場非公有制經(jīng)濟(jì)的發(fā)展特制定如下工作職責(zé)：制定商會工作計(jì)劃，落實(shí)日常工作；完成上級交辦的各項(xiàng)工作任務(wù)；定期召開基隊(duì)商會秘書長例會；協(xié)調(diào)行業(yè)商會及協(xié)會會員的商務(wù)聯(lián)系；組織開展個種學(xué)習(xí)培訓(xùn)、商務(wù)經(jīng)貿(mào)及市場調(diào)研活動；收集、反饋市場動態(tài)，并積極配合做好穩(wěn)定工作；切實(shí)維護(hù)商會會員的合法權(quán)益；根據(jù)實(shí)際認(rèn)真做好行業(yè)商會組建工作和會員發(fā)展工作。（2）舉辦XXXXXXXX綜合批發(fā)市場經(jīng)營戶講座，提前對經(jīng)營戶進(jìn)行宣傳和培訓(xùn)。做好驗(yàn)收接管工作在對XXXXXXXX綜合批發(fā)市場充分了解的基礎(chǔ)上，通過接管驗(yàn)收這一工作程序，進(jìn)一步熟悉物業(yè)整體的各項(xiàng)性能與狀態(tài)，預(yù)測業(yè)主可能提出的問題，準(zhǔn)備相應(yīng)的方案措施，提前向開發(fā)單位通報(bào)工程信息，把可能發(fā)生矛盾的地方，消滅在萌芽狀態(tài)，真正做到有備無患，防范于未然。屆時我們將在管理處設(shè)立辦理入住專用辦公室，由專職人員提供一條龍服務(wù)。對房屋中較小的質(zhì)量問題，管理人員根據(jù)記錄與施工單位聯(lián)系立即解決；對房屋中重大質(zhì)量問題，業(yè)主隨時可在各區(qū)域市場通道口找到管理人員，與其共同查驗(yàn)，對問題做好詳細(xì)記錄，限期解決。⑤向租戶收取保證金、管理費(fèi)按金及水電費(fèi)周轉(zhuǎn)金；⑥通知物業(yè)部人員會同租戶登記門牌內(nèi)水電表底數(shù)，檢查經(jīng)營戶區(qū)域內(nèi)設(shè)施、設(shè)備情況，雙方在《房屋接管驗(yàn)收單》上簽字并將表格返回物業(yè)部。為共同營造安寧、詳和、積極向上的市場所特有的商業(yè)氛圍和良好的市場區(qū)域物業(yè)管理大環(huán)境，獲得一個良好的開端。將引進(jìn)快餐服務(wù)，解決業(yè)主臨時就餐問題。三、房屋裝修及日常使用監(jiān)管房屋裝修及日常使用的監(jiān)管是入住階段的一項(xiàng)重要工作，為杜絕違章裝修和違章搭建現(xiàn)象，將按下列方式進(jìn)行監(jiān)管。物業(yè)部對裝修申請進(jìn)行審查，除一般裝修按有關(guān)裝修規(guī)定執(zhí)行外，針對XXXXXXXX綜合批發(fā)市場的特殊情況，管理處將做如下規(guī)定：（1）不得移動和拆改預(yù)埋管線及各種公共管線設(shè)施；（2）物業(yè)部將對影響房屋外觀的裝修，如門面招牌等進(jìn)行統(tǒng)一設(shè)計(jì)。（4）施工隊(duì)必須配備消防器材。違章裝修處理辦法（1）第一次發(fā)現(xiàn)有違反裝修管理規(guī)定的，向其發(fā)出《違章裝修整改通知（一）》，要求其立即停止違章行為并進(jìn)行整改；（2）如繼續(xù)違章或不予整改，即發(fā)出《違章裝修整改通知（二）》，并抄報(bào)市裝飾裝修行業(yè)管理辦公室，請求政府協(xié)助處理。只有實(shí)行專業(yè)化的科學(xué)管理，才能保證XXXXXXXX綜合批發(fā)市場內(nèi)，秩序井然，正常運(yùn)轉(zhuǎn)，為所有業(yè)主提供一個安全、舒適的生活環(huán)境及優(yōu)良的經(jīng)營環(huán)境。重點(diǎn)之一： 設(shè)備設(shè)施運(yùn)行及維護(hù)保養(yǎng)。鑒于XXXXXXXX綜合批發(fā)市場的特殊性，對設(shè)備操作室實(shí)行 24小時值班監(jiān)控；同時按規(guī)定進(jìn)行檢查維護(hù)，發(fā)現(xiàn)問題及時檢修，對不安全的隱患限期解決，以保證安全供電及市場內(nèi)各種設(shè)備設(shè)施正常運(yùn)轉(zhuǎn)。管好消防用設(shè)備和管網(wǎng)，保證管網(wǎng)處于完好狀態(tài)，緊急情況下能及時投入使用。 （3）保安部還在主通道和次通道，設(shè)立值班室和流動哨，實(shí)行24小時值班和市場內(nèi)外巡邏。二、做好優(yōu)質(zhì)服務(wù)工作如何為XXXXXXXX綜合批發(fā)市場提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，市場擬選聘有經(jīng)驗(yàn)的業(yè)務(wù)骨干，同時招聘合格的服務(wù)人員，并經(jīng)過專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，合格后上崗，進(jìn)行服務(wù)與管理。制定各工序操作規(guī)范，崗位職責(zé)，嚴(yán)格清潔監(jiān)管工作規(guī)程，最終為業(yè)主營造出一個良好的市場經(jīng)營環(huán)境。第七部分 商務(wù)管理服務(wù)市場啟動程序： 一、商務(wù)管理模式統(tǒng)一管理，分散經(jīng)營■■■（一）管理理念“服務(wù)于經(jīng)營戶，服務(wù)于消費(fèi)者” 是市場服務(wù)的理念，而不是管理的理念。在實(shí)際經(jīng)營過程中，要做到盡職盡責(zé)地服務(wù)，商家的困難或要求，在不違反原則的情況下盡可能滿足；如屬于不合理的要求或者超出個人職責(zé)范圍，要耐心講明情況或引導(dǎo)到相關(guān)部門。（三）　促銷執(zhí)行 為了各個經(jīng)營者的銷售額提升、吸引客流、在與同業(yè)的競爭中取得優(yōu)勢，管理公司應(yīng)該在不同的時期進(jìn)行統(tǒng)一的對外促銷推廣活動。整個過程注意傾聽，明辨是非。三、商務(wù)管理：（一）賣場管理商鋪裝修申請：（1）經(jīng)營戶向管理員領(lǐng)取《裝修申請表》（一式兩份），管理員必須在當(dāng)日將申請表發(fā)到經(jīng)營戶手中；（2）經(jīng)營戶將填寫的《裝修申請表》和裝修效果圖、平面施工圖、電路施工圖、施工方案交管理員，管理員進(jìn)行登記；審批： （1）管理員必須在收到經(jīng)營戶報(bào)送的《裝修申請表》后三日內(nèi)完成送物業(yè)部審查會簽 ；（2）完成會簽的次日，由管理員填寫《施工許可證》，并通知經(jīng)營戶辦理手續(xù)。物業(yè)部：負(fù)責(zé)施工圖審查，對是否符合規(guī)范及本市場的具體要求把關(guān)。經(jīng)營戶根據(jù)具體意見整改后，應(yīng)再次書面報(bào)請管理員組織驗(yàn)收。嚴(yán)禁竊電；每天打烊前，經(jīng)營戶應(yīng)關(guān)掉店內(nèi)所有用電開關(guān)，檢查有無消防隱患后方可離開。經(jīng)營戶招聘的員工，均必須在管理員處登記備案，屬外地的，還應(yīng)到公安部門辦理暫住手續(xù)。經(jīng)營戶夜間裝修時，應(yīng)嚴(yán)格遵守本公司的裝修管理規(guī)定。營業(yè)期間應(yīng)留意閑散人員在店內(nèi)滯留，發(fā)現(xiàn)可疑情況時，應(yīng)提醒顧客保管好所攜帶錢物，并設(shè)法向管理員或保安報(bào)警。每年“五一”、“十一”及元旦、春節(jié)等重大節(jié)日，應(yīng)更新陳列，并對店鋪?zhàn)鬟m當(dāng)?shù)陌b布置，做到符合節(jié)日氣氛，節(jié)后及時更換。平時嚴(yán)禁出店陳列模特，外掛服裝和宣傳品或?qū)⒒ㄜ嚦龅杲?jīng)營，貨物、垃圾和盆栽出店堆放。因特殊原因需臨時改變開、關(guān)門時間的，一個月三次以內(nèi)，應(yīng)經(jīng)管理員批準(zhǔn)，超過三次的，應(yīng)報(bào)物業(yè)管理公司批準(zhǔn)并通報(bào)。并為顧客提供一切力所能及的幫助與服務(wù)。每日應(yīng)清點(diǎn)商品并建立交接制度。門店形象及清潔實(shí)行“門前三包”，即無出店占道經(jīng)營、無垃圾雜物（如掃帚、拖布、垃圾袋、包裝物、餐具等）、無運(yùn)貨推車停放（正在裝卸貨物時除外），不得移動公共垃圾筒、煙灰筒的位置，自請搬運(yùn)的推車應(yīng)停放在指定的地方。經(jīng)營戶不得擅自在公共走道加裝燈具和其它設(shè)施，確需加裝燈具或設(shè)施的，應(yīng)參考《裝修管理規(guī)定》的要求辦理審批手續(xù)。廣播由經(jīng)營管理部負(fù)責(zé)管理，其主要職責(zé)如下：（1）擬定廣播月度播放計(jì)劃、播放節(jié)目時間表和播放審批流程。（5）負(fù)責(zé)廣播室的日常管理工作。要確保戶外廣告不出現(xiàn)空置，當(dāng)出現(xiàn)廣告客戶不足時，應(yīng)及時補(bǔ)充管理公司的形象廣告。經(jīng)營戶需在公告欄中發(fā)布信息，應(yīng)向管理員提出申請，管理員應(yīng)在二日內(nèi)送管理中心審批。（三）、倉儲與物流配送管理服務(wù)倉儲管理市場自有倉庫設(shè)置應(yīng)符合建筑結(jié)構(gòu)及安防要求，必須優(yōu)先保障本市場經(jīng)營戶的需要，禁止不同種類貨物混存，應(yīng)當(dāng)設(shè)置貨物專用通道。在倉庫內(nèi)外醒目處應(yīng)設(shè)置有關(guān)倉庫管理須知、消防安全、防危防盜等公告和警示語。嚴(yán)禁各類易燃易爆及有毒揮發(fā)性物品存入倉庫，按消防法規(guī)定，租戶應(yīng)在所租賃的倉庫內(nèi)配置適量的干粉滅火器。以保證倉庫的安全和清潔衛(wèi)生。（3）經(jīng)營戶自由選擇，根據(jù)市場原則明碼實(shí)價。簽訂搬運(yùn)服務(wù)合同的同時，搬運(yùn)隊(duì)必須與市場運(yùn)營管理公司簽署《商務(wù)管理公約》。（7）本章沒有規(guī)定的，依照《商務(wù)管理公約》的類似規(guī)定執(zhí)行。（4） 嚴(yán)禁在市場內(nèi)吸煙、酗酒、瘋鬧、打牌。（8）搬運(yùn)員必須穿戴整潔，統(tǒng)一著規(guī)定的黃馬夾，佩工作牌，不得留長發(fā)，蓄胡須。（12）非營業(yè)時間，按要求對市場裝修垃圾進(jìn)行清理。建立信息交換系統(tǒng)可以進(jìn)出貨信息渠道，為經(jīng)營戶度身提供最及時、最對路的商品情報(bào)。 休閑中心的設(shè)立在市場內(nèi)部設(shè)立休閑中心，提供餐飲、娛樂、會所的休閑交流場所，為經(jīng)營戶及購物者提供更多的功能享受。利用各種促銷活動、媒體廣告、電子商務(wù)打造市場品牌，為經(jīng)營戶品牌造勢。第三條 新進(jìn)入市場的經(jīng)營戶（不論是通過購買或租賃方式），均以遵守本公約為前提。享有管理公司按本公約的約定提供的各類免費(fèi)服務(wù)。可優(yōu)先租用市場廣告位發(fā)布所經(jīng)營商品的廣告；優(yōu)先租用市場停車位、倉庫；經(jīng)批準(zhǔn)，利用市場公共場所和公共設(shè)施從事商品訂貨、促銷等經(jīng)營活動。從事經(jīng)營活動時，不得侵害他人的合法權(quán)益；不得影響其它經(jīng)營戶的正常經(jīng)營；不得擅自占用公共場所和公共設(shè)施；不得干擾市場正常經(jīng)營秩序。第七條 XXXXXXXX市場商會的職責(zé)：組織學(xué)習(xí)和宣傳與市場有關(guān)的法規(guī)、政策、行業(yè)規(guī)范及本市場各項(xiàng)管理規(guī)定。為經(jīng)營戶提供與市場有關(guān)的商務(wù)信息和商務(wù)咨詢服務(wù)。配合管理公司開展與市場有關(guān)的公共關(guān)系活動，處理相關(guān)事務(wù)。保障市場正常的經(jīng)營環(huán)境和經(jīng)營秩序，糾正違法、違章經(jīng)營，處罰市場內(nèi)發(fā)生的危害市場環(huán)境和秩序的行為。配合市場管理中心的工作，及時向其反映經(jīng)營戶的意見和呼聲，努力減輕經(jīng)營戶負(fù)擔(dān)，維護(hù)經(jīng)營戶的合法利益，為經(jīng)營戶創(chuàng)造寬松的經(jīng)營環(huán)境。不斷提高管理的透明度，逐步實(shí)行管理與服務(wù)公開。經(jīng)營戶督促管理公司履行其與業(yè)主簽署的合同與公約，就管理公司的違約行為與其交涉。該項(xiàng)費(fèi)用委托管理公司集中使用，管理公司應(yīng)將使用計(jì)及其執(zhí)行情況向經(jīng)營戶公開，接受經(jīng)營戶監(jiān)督。挪用經(jīng)營戶交納的宣傳費(fèi)用。違反本公約第十三條第1項(xiàng)有關(guān)賣場管理服務(wù)的規(guī)定。第八章 附則第二十條 本公約經(jīng)超過市場三分之二（按建筑面積計(jì)）的經(jīng)營戶簽署后生效。第二十四條 本公約一式三份，市場商會、經(jīng)營戶、XXXXXXXX公司各執(zhí)一份。因搬遷、裝飾裝修等原因確需合理使用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)提前報(bào)請甲方批準(zhǔn)，并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀，造成損失的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任； 轉(zhuǎn)讓房屋時，事先通知甲方，告知受讓方與甲方簽訂本協(xié)議； 對承租人、使用人及房客等違反本物業(yè)的物業(yè)管理制度和《物業(yè)管理公約》等造成的損失、損害承擔(dān)民事責(zé)任； 按照安全、公平、合理的原則，正確處理物業(yè)的給排水、通風(fēng)、采光、維修、通行、衛(wèi)生、環(huán)保等方面的相鄰關(guān)系，不得侵害他人的合法權(quán)益： 享受《物業(yè)管理公約》規(guī)定的權(quán)力、遵守《物業(yè)管理公約》的有關(guān)規(guī)定和義務(wù)。 四、保安 內(nèi)容（1） 協(xié)助公安部門維護(hù)本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共秩序；（2） 24小時安全監(jiān)控巡視；（3） 大件物品搬運(yùn)登記；（4） 保證市場大門內(nèi)外10米、兩側(cè)5米內(nèi)無車輛物品的停放，使進(jìn)出車輛安全暢通；（5） 對市場施行24小時巡邏，檢查車位停放，防火、防盜，發(fā)現(xiàn)案情、險(xiǎn)情及時上報(bào)，并協(xié)同有關(guān)部門妥善處理；（6） 對未經(jīng)市場允可的小商小販，禁止其在市場內(nèi)設(shè)點(diǎn)擺攤，遇不服從管理的人員，要耐心地進(jìn)行說服教育，禁止打人、罵人；（7） 保護(hù)服務(wù)區(qū)內(nèi)發(fā)生的刑事、治安案件或者災(zāi)害事故現(xiàn)場，維持現(xiàn)場秩序；（8） 做好服務(wù)區(qū)內(nèi)的防火、防盜、防破壞、防治安災(zāi)害事故等安全防范工作。（5）需要臨時設(shè)點(diǎn)的必須經(jīng)過保安部批準(zhǔn)。 責(zé)任(1) 保持道路暢通， (2) 車輛停放有序； (3) 保證停車場設(shè)施正常運(yùn)行； (4) 不承擔(dān)車輛及車內(nèi)物品的保管責(zé)任。 三、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)和管理 制訂保養(yǎng)檢修制度，建立建全管理臺賬； 共用通道暢通，無障礙物；污水排放暢通； 各種設(shè)備保持良好使用狀態(tài)； 供電、供水部門停電、停水提前公告。綠化地內(nèi)無明顯大樹葉、紙屑，無垃圾袋等大型雜物。 五、綠 化嚴(yán)禁任何單位和個人毀壞花木、踐踏草坪，嚴(yán)禁在綠化地內(nèi)堆放物品。嚴(yán)禁在樹木、綠化地帶內(nèi)