【正文】 市場(chǎng)仍以住宅為絕對(duì)主體，辦公樓市場(chǎng)極不活躍，商業(yè)市場(chǎng)處于初步發(fā)展階段，但2004年開始，某市有較多的商業(yè)項(xiàng)目上馬，將逐步改變目前的市場(chǎng)格局；216。 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新測(cè)算的全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)表明，5月份，，自2001年9月以來(lái)首次突破100點(diǎn)。1至5月份，全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格為2708元／平方米，%。216。 統(tǒng)計(jì)顯示，1至5月份，全國(guó)商品房完成銷售面積8310萬(wàn)平方米，%。其中，銷售給個(gè)人7839萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)32%。商品住宅平均銷售價(jià)格為2479元／平方米，%；%%。分地區(qū)看，商品房平均銷售價(jià)格最高地區(qū)的上海、北京和廣東，每平方米平均售價(jià)分別為5381元、5156元和3877元。216。 5月末，全國(guó)商品房空置面積為9706萬(wàn)平方米，%。其中，空置一年以上的商品房面積為5610萬(wàn)平方米，%。分地區(qū)看，東部地區(qū)商品房空置面積6012萬(wàn)平方米，%；中、西部地區(qū)的商品房空置面積增加較快，增速均超過(guò)10%。(f) 茶——是許多傳統(tǒng)名茶的原產(chǎn)地；n 蕪湖——2004中國(guó)國(guó)際茶博會(huì)；n 黃山——黃山茶葉交易會(huì)每年舉辦；n 地處皖南邊陲的休寧——“中國(guó)第一綠茶出口縣”；n 繁昌峨橋茶市——“江南 第一茶市”；工藝品————u 竹編工藝品——舒城為主要產(chǎn)地u 仿古家具——北京有條“東至仿古家具街”，仿古家具多數(shù)銷往國(guó)外u 徽州四雕——指磚雕、石雕、木雕、竹雕，以歙縣、黟縣、婺源縣最為典型，極具歷史和藝術(shù)價(jià)值1) 桐城——皖江文化的中心，桐城派（中國(guó)史上時(shí)間最長(zhǎng)、參加人數(shù)最多、影響最大）的發(fā)源地，明清期間2) 毫州——在商代曾為成湯之都3) 古壽春（今壽縣）——在春秋戰(zhàn)國(guó)時(shí)曾為楚國(guó)首都4) 鳳陽(yáng)府——朱元璋的家鄉(xiāng)，在明朝時(shí)是中都5) 明中葉之后，新安商人崛起于東南地區(qū)，成為與晉商相抗衡的一支最重要的商業(yè)力量。而徽商中的巨商大賈，多是鹽商。6) 歷史文人：包青天包拯；李鴻章和他的淮系集團(tuán)；“五四”運(yùn)動(dòng)的領(lǐng)袖陳獨(dú)秀和胡適；小說(shuō)大家張恨水；京劇鼻祖程長(zhǎng)庚；臺(tái)灣第一任巡撫劉銘傳；黃梅戲表演大家嚴(yán)鳳英以及后來(lái)的馬蘭、韓再芬等；雜技皇后夏菊花7) 書院——以青蓮書院為首，與翠螺、采石、丹陽(yáng)、天門號(hào)稱五大書院1) 某——以鋼興市，鋼鐵主業(yè)4萬(wàn)人，產(chǎn)鋼1000萬(wàn)噸，占全市GDP的比重約在1/3左右2) 當(dāng)涂——民營(yíng)企業(yè)快速發(fā)展，2004年以來(lái)，每天至少有一家民營(yíng)企業(yè)誕生，形成了機(jī)械制造、冶金壓治、綠色食品加工、紡織服裝四個(gè)各具特色和規(guī)模的塊狀工業(yè)經(jīng)濟(jì)3) 黃山——會(huì)展業(yè)4) 安慶——石化業(yè)，為長(zhǎng)江中上游最大的石化企業(yè)；氣配產(chǎn)業(yè)也有很大發(fā)展前途5) 兩淮——煤制油氣6) 皖北——牛產(chǎn)業(yè)，與奶業(yè)、豆業(yè)、皮革業(yè)綜合發(fā)展7) 蕪湖——家電、汽車產(chǎn)業(yè)(g) 216。 8宏觀背景總結(jié)216。 經(jīng)濟(jì)不斷增長(zhǎng)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)與人口的增長(zhǎng)為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了有力的支撐；216。 城鄉(xiāng)居民人均可支配收入逐年上漲，生活水平不斷提高；216。 固定資產(chǎn)投資高速增長(zhǎng)，2003年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資首次突破100億，％，投入之高，速度之快創(chuàng)歷史新高；216。 商業(yè)市場(chǎng)繁榮興旺，％，是98年以來(lái)首次突破兩位數(shù)增幅；216。 居民住房消費(fèi)持續(xù)擴(kuò)大，住房水平不斷提高——％。個(gè)人購(gòu)買商品房總額約75997萬(wàn)元，居民住房支出已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的主體，成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本動(dòng)力。216。 住房消費(fèi)呈現(xiàn)旺盛態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)銷售價(jià)格漲幅較大。2. 第二部分 細(xì)分市場(chǎng)分析 2細(xì)分市場(chǎng)(a) 某主要的商業(yè)中心有兩塊，即以解放路為核心的老商業(yè)中心和以團(tuán)結(jié)花壇為中心的新興商業(yè)中心。A、解放路商業(yè)中心——業(yè)態(tài)分布：解放路作為某老的商業(yè)中心，以解放路為主線，輻射湖北路以及竹園路、團(tuán)結(jié)街等小路，商業(yè)以鴻泰新百、飛天家具，新開業(yè)的蘇寧電器以及即將推出的營(yíng)業(yè)面積達(dá)兩萬(wàn)平米的大型購(gòu)物中心——恭喜發(fā)財(cái)為核心，其業(yè)態(tài)主要以零售業(yè)為主，%，零售業(yè)內(nèi)以服飾和綜合性購(gòu)物為主體。B、團(tuán)結(jié)花壇商業(yè)中心以團(tuán)結(jié)花壇為核心，以新亞百貨、華聯(lián)商廈、新大新等為主體，聚集了某絕大多數(shù)人氣，這是某的核心商貿(mào)區(qū)，是目前某市民購(gòu)物的主要場(chǎng)所。幾家核心的大型百貨店，占某社會(huì)消費(fèi)品零售總額的絕對(duì)主力。主要商場(chǎng)一覽：商場(chǎng)名稱營(yíng)業(yè)面積經(jīng)營(yíng)內(nèi)容招租方式華聯(lián)商廈共三層，營(yíng)業(yè)面積7000平方米1F煙酒、鐘表、女鞋、珠寶、化妝品2F女式服裝、床上用品、兒童用品3F男式服裝、羽絨制品20－25％營(yíng)業(yè)額返還新大新鞋城/萊斯厚服裝三層，1000平方米左右－1F童裝1F服裝、化妝品2F新大新鞋城自營(yíng)新亞百貨共4層，9000平方米1F煙酒副食、日用百貨、小家電、化妝品、KFC 2F首飾、床上用品、手機(jī)、箱包、鞋、家飾布藝3F男女服裝4F家電、廚衛(wèi)用品看品牌，一般營(yíng)業(yè)額扣點(diǎn)25%鴻泰新百5層，10000平方米左右1F飾品、通訊、首飾、化妝品、箱包、鞋、文化用品2F服飾3F床上用品45F家電、電腦世界/以團(tuán)結(jié)廣場(chǎng)為中心的核心商業(yè)圈，輻射道路除湖南路、湖東路外，還涵蓋了南湖及四周的部分高檔住宅區(qū)，這一區(qū)域是未來(lái)某的富人區(qū)，如中央花園、海外海名筑等，住宅小區(qū)配備的商業(yè)有相當(dāng)大的體量，、建面達(dá)7萬(wàn)平米的某步行街。未來(lái)這一區(qū)域的商業(yè)總供應(yīng)量在30萬(wàn)平方米以上，將使得這一區(qū)域逐漸成熟，并且在業(yè)態(tài)分布上改變單一傳統(tǒng)百貨的現(xiàn)狀，業(yè)種進(jìn)一步豐富。除了新老兩個(gè)商業(yè)中心以外，某還存在一些相對(duì)比較集中的小型商貿(mào)街。如下：216。 五金建材：花山路、湖東中路，雨山路，檔次較低，缺少系統(tǒng)的整合。216。 電腦及配件：湖東中路216。 摩托車助動(dòng)車：解放路、車站路216。 音像廣告：湖東中路公園路216。 電信：湖東南路216。 小商品：桃源路216。 餐飲：重陽(yáng)路特色商業(yè)——216。 KTV：哆唻咪、巴拉那、維多利亞、IOIO、上島；其中上島KTV和上島咖啡聯(lián)合經(jīng)營(yíng)，位于湖東路湖北路口，IOIO是某第一家綜合性上檔次的KTV，帶動(dòng)了某的休閑娛樂(lè)業(yè)開始了新的發(fā)展。216。 酒店：夢(mèng)都、塞納河畔、避風(fēng)港、金盛、紅梅。夢(mèng)都和塞納河畔近年來(lái)大力發(fā)展連鎖餐飲，在某的餐飲行業(yè)內(nèi)有著不可替代的壟斷地位。避風(fēng)港和金盛、紅梅都是稍有影響力的餐飲企業(yè)，此外，重陽(yáng)路餐飲一條街，以黟縣、黃山等安徽特色菜為主，已經(jīng)形成氣候，占有一定的市場(chǎng)份額。216。 洗浴中心：翠林、鼓浪嶼、金海灣、萊茵河畔。翠林是某的知名品牌，2003年8月開業(yè)，營(yíng)業(yè)面積僅8000平米左右，其憑借良好的服務(wù)和低廉的價(jià)格贏得了市場(chǎng)的認(rèn)可，因而自開業(yè)以來(lái)一直獲得良好的經(jīng)營(yíng)效益，日均客流量達(dá)到1000余人，高峰日達(dá)到2000余人，甚至南京、上海、浙江等地的客戶也會(huì)在周末專程來(lái)消費(fèi)。216。 咖啡茶座：以江南茶人、上島咖啡、老槐樹咖啡園為代表，上島咖啡近兩年開了數(shù)家分店，此外某還有類似于星巴客、真鍋等檔次稍差的一些茶座。這些咖啡茶座是目前某人夜晚休閑的主要場(chǎng)所。216。 歌舞廳：FACE熱舞會(huì)所、田園歌舞廳、海闊天空。海闊天空是某新近開業(yè)的一家迪吧，位于花山路上，已經(jīng)在市場(chǎng)上有一定的轟動(dòng)效應(yīng)，經(jīng)營(yíng)狀況較好?？傮w而言，娛樂(lè)業(yè)的幾家舞廳檔次尚不夠，比較雜亂，設(shè)施設(shè)備和服務(wù)都不夠檔次。216。 網(wǎng)吧：新浪潮、歐亞，此外還有一些零星的網(wǎng)吧，尚未形成主體市場(chǎng)。216。 家具市場(chǎng)：家家愛(ài)、富園、建皖。家家愛(ài)廣場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積2萬(wàn)平方米左右，開業(yè)后填補(bǔ)了某家具市場(chǎng)的空白，成為某人購(gòu)買家具的主要去處，但目前看來(lái)，檔次仍不夠高。216。 超市：天潤(rùn)發(fā)、農(nóng)工商、華聯(lián)吉買盛、蘇果超市。這幾家大超市成為某零售業(yè)的主體力量，某市民的日用品消費(fèi)基本在這幾家超市滿足。尤其天潤(rùn)發(fā)建成后，依靠班車的開設(shè)，將賣場(chǎng)范圍輻射到某全市，已經(jīng)形成了一定的市場(chǎng)。即將進(jìn)駐的大超市還有易初蓮花，位于江東大道湖南路口，占地40畝左右，目前正在拆遷，預(yù)計(jì)9月份可以動(dòng)工。易初蓮花的建成，將引起某市大型超市的激烈競(jìng)爭(zhēng)，由于某市區(qū)人口數(shù)量以及其消費(fèi)能力的限制，勢(shì)必造成這一市場(chǎng)的趨向飽和。供應(yīng)狀況小結(jié)216。 兩個(gè)商業(yè)中心的業(yè)態(tài)分布仍以傳統(tǒng)的百貨業(yè)為主，休閑娛樂(lè)所占比重較少。216。 從細(xì)分業(yè)態(tài)來(lái)說(shuō)，餐飲業(yè)由夢(mèng)都和塞納河畔兩家壟斷；大型超市未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)激烈；五金和建材市場(chǎng)目前檔次過(guò)低且處于無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)的狀態(tài)，迫切需要整合；某的特色水文化目前僅有翠林一家做出品牌，未來(lái)市場(chǎng)潛力相當(dāng)大。216。 某的商業(yè)呈現(xiàn)一種共生的特征，競(jìng)爭(zhēng)不充分。除了政府強(qiáng)制實(shí)施的藥店連鎖形成規(guī)模性品牌以外，其余都相對(duì)比較零散。216。 某總體上商業(yè)多數(shù)是低水平的競(jìng)爭(zhēng)，商業(yè)服務(wù)精神乏善可陳。216。 某的商業(yè)缺乏有效的整合，一些大型的購(gòu)物中心或批發(fā)市場(chǎng)等都在緊鑼密鼓進(jìn)行之中。216。 連鎖、專賣、倉(cāng)儲(chǔ)式超市、大賣場(chǎng)等新型零售業(yè)態(tài)相繼出現(xiàn)，在某零售業(yè)市場(chǎng)獲得較大的反響。調(diào)研方式：?jiǎn)柧碓L談樣本數(shù)量及獲取方式：共收取有效問(wèn)卷137份，其中：馬鋼50份，建行等銀行系統(tǒng)20份，其余為隨機(jī)攔截調(diào)研樣本描述：本次消費(fèi)者調(diào)查著重于在下述幾個(gè)方面來(lái)了解某市民目前的消費(fèi)習(xí)慣，并測(cè)試消費(fèi)者對(duì)本項(xiàng)目所在區(qū)域的偏好。n 月外出消費(fèi)額n 消費(fèi)內(nèi)容的偏好n 消費(fèi)地點(diǎn)的偏好n 對(duì)目前商業(yè)設(shè)施不足的思考普通家庭每月外出的消費(fèi)額集中在1000元以下，尤以低于500元/月的消費(fèi)水平為主，這與目