【導(dǎo)讀】對(duì)其發(fā)展策略及市場(chǎng)定位進(jìn)行專題研究。調(diào)查分析北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體情況，各分物業(yè)情況，品定位提出指導(dǎo)性建議。整理數(shù)據(jù)庫(kù)及本項(xiàng)目專題調(diào)查表獲取相關(guān)數(shù)據(jù).對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行處理分析,確定預(yù)測(cè)指標(biāo)及預(yù)測(cè)方法。采用回歸分析法對(duì)北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行分析與預(yù)測(cè)。其中主要是，市場(chǎng)需求不足，多數(shù)產(chǎn)。品供過(guò)于求；貨幣緊縮；下崗人員增多等問(wèn)題接踵而來(lái)。利影響，正在穩(wěn)步回升，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)持續(xù)多年的減速有望在今年改變。度GDP增速為%，第二季度增速為%），國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)39，需求因素出現(xiàn)了新的變化；企業(yè)效益明顯好轉(zhuǎn)；市場(chǎng)物價(jià)止跌企穩(wěn)。中國(guó)經(jīng)濟(jì)正在出現(xiàn)積極向上的新的良好趨勢(shì)。接受調(diào)查的專家均認(rèn)為今年上半年的宏觀經(jīng)濟(jì)狀況比較理想。將保持向好勢(shì)態(tài)。出臺(tái)的相關(guān)政策都會(huì)立足于維護(hù)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。和國(guó)個(gè)人所得稅法》的重要修改，恢復(fù)開(kāi)征了利息所得稅。國(guó)家對(duì)職工住房消費(fèi)基金的統(tǒng)一扣除。這種住房制度，嚴(yán)重地制。為了建立與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)

　　

【正文】 年以來(lái)住宅銷售面積的回歸分析， 預(yù)計(jì) 2020 年 住 宅 銷 售 面 積 為 560 萬(wàn)平方米， 2020 年為 642 萬(wàn)平方米， 2020 年為 730 萬(wàn)平方米 。 根據(jù)北京市 2020 年遠(yuǎn)景規(guī)劃，到 2020 年要實(shí)現(xiàn)人均居住面積 13 平方米，另?yè)?jù)北京市統(tǒng)計(jì)資料顯示，截止到 1999 年底，全市人均居住面積為 平方米，照此可以推算出在今后的 11年 中 ，全 市 每 年 住 宅 的 需 求 量 至 少 要 達(dá) 到 840 萬(wàn) 平 方 米 。這 部 分需 求 主 要 來(lái) 源 于 商 品 住 宅 ， 今 后 將 全 部 通 過(guò) 商 品 住 宅 市 場(chǎng) 來(lái) 實(shí)現(xiàn) ， 因 此 今 后 幾 年 ， 商 品 住 宅 的 銷 售 量 將 越 來(lái) 越 大 。 3） 總體 價(jià) 格 仍 會(huì) 走 低 。 隨 著 個(gè) 人 購(gòu) 買 力 的 漸 漸 活 躍 ， 住 宅 銷售量將會(huì)越來(lái)越大，但其整體價(jià)格仍將有所下降。 從歷年中房北京住宅指數(shù)走勢(shì)可以預(yù)見(jiàn)，近 12 年 內(nèi) ，指 數(shù) 將 保 持 平 穩(wěn) 下 降 的態(tài) 勢(shì) ， 年 降 幅 達(dá) 3%。 總 體 價(jià) 格 趨 勢(shì) 是 穩(wěn) 中 有 降 ， 但 不 排 除 個(gè) 別熱 點(diǎn) 項(xiàng) 目 價(jià) 格 上 揚(yáng) 。 4） 中 關(guān) 村 、 亞 運(yùn) 村 地 區(qū) 是 居 民 購(gòu) 房 的 首 選 地 區(qū) 。 據(jù)調(diào)查顯示，最多的購(gòu)房者首選地區(qū)是亞運(yùn)村地區(qū)，占 17%，同時(shí)亦有 16%的購(gòu) 房 者 首 選 中 關(guān) 村 地 區(qū) ， 其 次 是 東 三 環(huán) 附 近 。 5） 雖 然 供 應(yīng) 量 和 需 求 量 在 未 來(lái) 幾 年 內(nèi) 都 會(huì) 有 一 定 增 加 ， 但 需 求量 的增加幅度還不能趕上供就量的增加，空置總量必然加大。這 樣，供 大 于 求 不 可 避 免 ， 市 場(chǎng) 競(jìng) 爭(zhēng) 將 越 來(lái) 越 激 烈 。 ． 經(jīng) 濟(jì) 適 用 房 市 場(chǎng) 分 析 ． 1 供應(yīng)分析 北京市經(jīng)濟(jì)適用住房共 25個(gè) 項(xiàng) 目（ 首 批 19 個(gè) ，第 二 批 6 個(gè) ），1999 年本市共竣工經(jīng)濟(jì)適用房 150 萬(wàn)平方米， 2020 年經(jīng)濟(jì)適用住房計(jì)劃開(kāi)復(fù)工面積 918 萬(wàn)平方米， 因此在今后 23 年內(nèi)全市的經(jīng) 濟(jì) 適 用 房 供 應(yīng) 量 將 會(huì) 大 大 超 過(guò) 去 年 。 銷 售 情 況 從目前市場(chǎng)情況來(lái)看，經(jīng)濟(jì)適用房總體銷售形勢(shì)較好， 99 年共銷售 100 萬(wàn) 平 方 米 。特 別 是 幾 個(gè) 距 城 區(qū) 較 近 ，且 交 通 條 件 和 周圍環(huán)境較好的小區(qū)。但必須看到經(jīng)濟(jì)適用房真正熱銷的是位于市區(qū)邊緣 地區(qū)，房?jī)r(jià)大約在 4000 元左右的房子，其購(gòu)買者多為較高 收 入 階 層 。至 于 位 于 郊 區(qū) 甚 至 遠(yuǎn) 郊 區(qū) 的 眾 多 經(jīng) 濟(jì) 適 用 房 ，雖 然每平方米僅 2020— 3000 元左右，房?jī)r(jià)與中低收入家庭的收入比例 相 當(dāng) ，但 由 于 此 類 住 房 遠(yuǎn) 離 城 市 ，交 通 不 便 、配 套 不 全 ，孩 子就 學(xué) 難 。因 此 ，不 具 備 購(gòu) 車 財(cái) 力 的 中 低 收 入 家 庭 仍 難 以 問(wèn) 津，致使 購(gòu) 買 者 寥 寥 無(wú) 幾 。 市 場(chǎng) 預(yù) 測(cè) 2020 年計(jì)劃開(kāi)復(fù)工面積為 918 萬(wàn)平方米，如此巨大的供應(yīng)量將在 23 年 內(nèi) 竣 工 ，屆 時(shí) 能 否 在 得 以 消 化 仍 是 未 知 數(shù) 。 1999年 已 銷 售 的 經(jīng) 濟(jì) 適 用 房 大 大 釋 放 了 這 部 分 居 民 購(gòu) 買 力 ， 2020 年起， 經(jīng) 濟(jì) 適 用 房 的 銷 售 可 能 不 會(huì) 再 有 99 年的“火爆”場(chǎng)面了 。同時(shí)關(guān)于限制經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買對(duì)象的有關(guān)政策，會(huì)在今年或明年出 臺(tái) ，屆 時(shí) 只 有 中 低 收 入 者 才 能 購(gòu) 買 ，這 對(duì) 經(jīng) 濟(jì) 適 用 房 的 銷 售 將造 成 較 大 的 沖 擊 。 檔 公 寓 市 場(chǎng) 分 析 ． 1． 供 給 分 析 北京市于 1995 年開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施宏觀調(diào)控，限制外銷項(xiàng) 目 的 審 批 ，但 外 銷 公 寓 的 供 應(yīng) 卻 連 年 遞 增 。這 主 要 是 由 于 前 幾年批準(zhǔn)的項(xiàng)目陸續(xù)交付使用。另外由于外銷寫字樓市場(chǎng)不景氣，發(fā) 展 商 改 變 物 業(yè) 功 能 。 93 年 99 年 ， 外 銷 公 寓 的 累 計(jì) 竣 工 量 為430 萬(wàn)平方米。 今 年上半年推出的高檔公寓 17 個(gè)，總 建筑面積2 00 萬(wàn)平米。其中，外銷公寓 5 個(gè)，總建筑面積 70 萬(wàn)平方米，且都集中在朝陽(yáng)區(qū)的東二、三環(huán)附近。由此可見(jiàn)， 東 二 、三 環(huán) 仍然 是 高 檔 公 寓 的 認(rèn) 知 區(qū) 。 高 檔 公 寓 主 要 集 中 在 朝 陽(yáng) 、 海 淀 、 宣 武 等 地 區(qū) ， 其 中 以 朝陽(yáng)區(qū)最多，占 46%。 朝陽(yáng)區(qū)的高檔公寓主要集中在東二、三環(huán)沿線 、工 體 北 路 、建 國(guó) 門 外 及 酒 仙 橋 地 區(qū)。東 城 區(qū) 的 高 檔 公 寓 則 主要集中在東直門外、二環(huán)沿線及朝內(nèi)大街。海淀區(qū)是高檔公寓市場(chǎng)的一個(gè)新興地區(qū)，很有發(fā)展?jié)摿?，但其高檔公寓主要面向國(guó)內(nèi)客 戶 。西 城 、崇 文 、宣 武 等 區(qū) 則 在 危 舊房 拆 遷 改 造 過(guò) 程 中 利 用 外東城7%西城10%崇文4%宣武10%朝陽(yáng)46%海淀16%豐臺(tái)2%遠(yuǎn)郊5%資 興 建 了 一 些 高 檔 物 業(yè) 。 各行政區(qū)高檔公寓分布比率 需 求 分 析 從銷售市場(chǎng)上看，盡管外銷房市場(chǎng)普遍不是很景氣，但是那些 位 置 優(yōu) 越 、戶 型 新 穎 、設(shè) 計(jì) 精 美 的 物 業(yè) 依 然 博 得 這 些 人 的 青 睞 ，去 年 嘉 和 麗 園 的 旺 銷 就 是 一 個(gè) 典 型 的 例 子 。 由 于 金 融 危 機(jī) 的 影響， 97 年 99 年高檔公寓的價(jià)格持續(xù)下降，但 20 00 年起，受宏觀 形 勢(shì) 好 轉(zhuǎn) ，且 隨著中國(guó)加入世貿(mào)的臨近，外銷公寓市場(chǎng)已經(jīng)有所 升 溫 ，市 場(chǎng) 銷 售 已 經(jīng) 開(kāi) 始 轉(zhuǎn) 暖 ?，F(xiàn) 在 本 市 在 售 的 高 檔 外 銷 公 寓平均售價(jià) 1800 美元左右，與去年同期基本持平。 近年來(lái)高檔外銷公寓平均售價(jià)走勢(shì) 圖（ USD/平方米） 在 租 務(wù) 市 場(chǎng) 上 ， 對(duì) 于 外 銷 高 檔 物 業(yè) 需 求 仍 基 本 上 來(lái) 源 于 歐 美及 港 、 澳 、 臺(tái) 公 司 的 駐 京 人 員 ， 尤 其 是 象 諾 基 亞 、 朗 訊 這 樣 的IT行業(yè)更是成交活躍。目前市場(chǎng)平均租金為 16USD/平方米 月，較去年同期下降 11%。然而，需求總量的減少已是不爭(zhēng)的事實(shí)。 050010001500202025001995 1996 1997 1998 1999 近年來(lái)高檔外銷公寓平均租金走勢(shì)圖（ USD/平方米） 由于北京出現(xiàn)越來(lái)越多的高檔內(nèi)銷商品住宅，其設(shè)計(jì)和建筑標(biāo)準(zhǔn)已逐漸接近外銷住宅的水準(zhǔn)，內(nèi)銷住宅物業(yè)和外銷住宅物業(yè)概念正在逐步淡化；另外外籍人士對(duì)購(gòu)買外銷住宅的興趣減弱，也造成相當(dāng)一部分外銷公寓項(xiàng)目從市場(chǎng)銷售活動(dòng)的開(kāi)始階段，就將目標(biāo) 市場(chǎng)定位于國(guó)內(nèi)消費(fèi)者。但真正高檔次的住宅項(xiàng)目的買家仍 舊 是 海 外 人 士 ， 其 購(gòu) 買 目 的 有 相 當(dāng) 一 部 分 為 投 資 。 從 區(qū) 域 上 看 ， 東 二 、 三 環(huán) 地 區(qū) 的 客 戶 主 要 來(lái) 自 于 外 資 公 司 的05101520253035401995 1996 1997 1998 1999一般海外雇員及資深中方雇員、港、澳、臺(tái)地區(qū)的人士、海外歸來(lái)人士。另外，還有一定數(shù)量的國(guó)內(nèi)企業(yè)的高層領(lǐng)導(dǎo)者、律師、文 體 明 星 等 。中 關(guān) 村 及 西 二 、三 環(huán) 地 區(qū) 的 客 戶 則 以 國(guó) 內(nèi) 企 業(yè) 的 高層 領(lǐng) 導(dǎo) 者 、 律 師 、 文 體 明 星 及 從 事 高 新 技 術(shù) 的 人 員 為 主 。 區(qū) 域 分 析 1)東 二 、 三 環(huán) 地 區(qū) 東 二 、 三 環(huán) 地 區(qū) 是 人 所 共 知 的 高 檔 公 寓 聚 集 區(qū) ， 此 地 區(qū) 高 檔公寓供應(yīng)量最大，約為 36 9 萬(wàn) 平 方 米 ，而 且 此 地 區(qū) 外 銷 公 寓所占比重最 大，達(dá) 7 8%。 由于此地區(qū)高檔寫字樓較多且毗鄰使館區(qū)，因此無(wú)論從售價(jià)還 是 租 金 上 看 ，東 二 、三 環(huán) 高 檔 公 寓 的 價(jià) 格 都 最 高 的，其 平 均 售 價(jià)為 12949 元 /平方米，租金為 5 .2 元 /天 平方米。 較早推出的項(xiàng)目，如景園大廈、清境明湖、美惠大廈等以出租 為 主 ，新 推 出 的 項(xiàng) 目 則 以 銷 售 為 主 ，如 嘉 和 麗 園、世 貿(mào) 國(guó) 際 公寓、陽(yáng)光 1 00、現(xiàn)代城、嘉里中心、國(guó)貿(mào)公寓等。 東 二 、三 環(huán) 的 開(kāi) 發(fā) 早 于 京 城 其 它 方 位 ，其 可 供 土 地 相 對(duì) 減 少 ， 但還會(huì)有部分高檔公寓繼續(xù)建造。 由 于 東 二 、三 環(huán) 的 售 價(jià) 及 租 金已 進(jìn) 行 了 一 段 時(shí) 間 的 調(diào) 整 ， 預(yù) 計(jì) 今 后 大 幅 下 調(diào) 的 可 能 性 不 大 。 2) 西 二 、 三 環(huán) 地 區(qū) 西 二 、 三 環(huán) 地 區(qū) 的 項(xiàng) 目 主 要 分 布 在 紫 竹 橋 及 西 直 門 地 區(qū) 。 從99 年 下 半 年 以 來(lái) ， 紫 竹 橋 、 西 直 門 等 幾 個(gè) 熱 鬧 地 段 整 體 供 應(yīng) 量逐 漸 增 大 ，新 項(xiàng) 目 數(shù) 量 增 多 。目 前 西 二、三 環(huán) 地 區(qū) 高 檔 公 寓 的 平均價(jià)格為 9 15 6 元 /平方米，平均租金為 2. 7 元 /天 平方米。 本 地 區(qū) 新 推 出 的 高 檔 公 寓 項(xiàng) 目 無(wú) 論 從 規(guī) 劃 、 戶 型 還 是 銷 售 手法上都有較高的水準(zhǔn)， 但該地區(qū)供應(yīng)量均為近一兩年內(nèi)推出的，市 場(chǎng) 能 否 在 短 期 內(nèi) 消 化 掉 如 此 大 的 供 應(yīng) 量 ， 仍 是 個(gè) 未 知 數(shù) 。 3 ) 中 關(guān) 村 地 區(qū) 中關(guān)村核心區(qū)目前高檔公寓的供應(yīng)量相對(duì)較小，外銷房數(shù)量也 較 少 ， 只 有 科 技會(huì)展中心。 由于這一地區(qū)以內(nèi)銷公寓為主，主要面向國(guó)內(nèi)客戶，屬于中低 檔 次 。因 此 該 區(qū) 域 公 寓 的 平 均 售 價(jià) 和 租 金 相 對(duì) 較 低 ，平 均 價(jià) 格為 89 00 元 /平方米，租金平均為 3. 72 元 /天 平方米。此地區(qū)公寓 以 銷 售 為 主 ，但 只 有 萬(wàn) 泉 新 新 家 園 的 銷 售 情 況 較 好 ，而 其 它 的內(nèi)銷公寓由于沒(méi)有特色，銷售情況一般。該地區(qū)可出租的高檔外銷 公 寓 較 少 ， 僅 有 幾 個(gè) ， 如 希 格 瑪 公 寓 出 租 率 近 1 00 %。 隨 著 中 關(guān) 村 高 科 技 園 區(qū) 的 建 設(shè) ， 區(qū) 內(nèi) 環(huán) 境 將 越 來(lái) 越 好 。 區(qū)域內(nèi) 高級(jí)公寓將有著廣闊的前景，萬(wàn)泉新新家園的熱銷足以說(shuō)明這一點(diǎn)。 從 區(qū) 域 本 身 情 況 來(lái) 看 ，該 區(qū) 域 的 項(xiàng) 目 仍 將 有 一 定 的 漲價(jià)空間。 ． 5 市場(chǎng)預(yù)測(cè) 由于供應(yīng)量較大，市場(chǎng)總體的供大于求狀況會(huì)在 23 年后，才有可能改變， 近一兩年內(nèi)價(jià)格仍將繼續(xù)下跌，但由于受宏觀形勢(shì) 好 轉(zhuǎn) 的 影 響 ，跌 幅 不 會(huì) 很 大 。 在 租 務(wù) 市 場(chǎng) 上 ，外 銷 公 寓 的 供 求失衡的現(xiàn)象較為嚴(yán)重，但在中關(guān)村和 CBD 地 區(qū) ，高 檔 公 寓 仍 供 不應(yīng) 求 ，租 金 維 持 在 較 高 的 水 平 上 。由 于 總 體 市 場(chǎng) 壓 力 較 大，平 均租金在最近兩年已下跌 40%以上， 盡管市場(chǎng)壓力仍然很大，但目前 租 金 已 近 谷 底 ，下 跌 的 空 間 不 大 ，預(yù) 計(jì) 近 期 內(nèi) 仍 會(huì) 維 持 這 種 狀況。 、別墅市場(chǎng) ． 1 市 場(chǎng) 供 應(yīng) 自 95 年起，別墅市場(chǎng)開(kāi)始低迷，銷售 疲軟，出現(xiàn)大量積壓。此后本市基本上就沒(méi)有再批建新的別墅項(xiàng)目，近期北京市場(chǎng)上在售 的 別 墅 項(xiàng) 目 基 本 上 是 一 些 老 項(xiàng) 目 的 后 期 供 應(yīng) 。 93 年以來(lái)，累計(jì)竣工的別墅約為 3 萬(wàn) 套 左 右 。本 市 的 別 墅 多 選 址 在 離 市 內(nèi) 并 不十分遙遠(yuǎn)的東北及西北方位，其中機(jī)場(chǎng)路至順義沿線項(xiàng)目最多，其 次 為 昌 平 。 ． 2. 市 場(chǎng) 需 求 盡 管 市 場(chǎng) 上 現(xiàn) 有 的 別 墅 多 是 前 幾 年 建 成 的 ， 但 從 我 們 統(tǒng) 計(jì)的 情 況 來(lái) 看 ，除 幾 個(gè) 口 碑 較 好 的 項(xiàng) 目 外 ，銷 售 率 均 較 低，平 均 銷售率約為 40%。別墅的售價(jià)差異較大，從 4000USD 到 2500RMB，位 于 機(jī) 場(chǎng) 路 附 近 的 外 銷 別 墅 一 般 售 價(jià) 在 1600USD 以上；價(jià)格為2020 多 元 的 低 檔 別 墅 ， 一 般 位 于 遠(yuǎn) 郊 區(qū) 縣 ， 并 且 多 數(shù) 為 非 法 開(kāi)發(fā) 的 項(xiàng) 目 。 由于銷售 市場(chǎng)的不景氣，不 少別墅 也用來(lái)出 租。但是 由于別墅特 有 的 消費(fèi) 群 體 較小 ， 僅 有那 些 位 置好 、 檔 次高 的 別 墅才 能贏得客戶。 ． 3. 市 場(chǎng) 預(yù) 測(cè) 別墅市場(chǎng)近期內(nèi)仍難走出低迷，雖然加入 WTO，外國(guó)來(lái)華經(jīng)商 人 員 增 加 ，對(duì) 別 墅 市 場(chǎng) 會(huì) 起 到 一 定 的 促 進(jìn) 作 用 ，但 仍