廣西貴港西江房地產(chǎn)項目調(diào)查印象及初步建議方案-資料下載頁
2024-09-03 11:38本頁面
【導(dǎo)讀】項目的競標感到非常榮幸。2020年4月11日下午，我公司相關(guān)。項目地塊進行了現(xiàn)場踏勘。的方案及建議，在取證及觀點論證方面難免錯漏，敬請指正。本案的一個初步建議，為非正式文本。務(wù)院批準升格為地級市。寧、百色下達廣州及港澳。地處廣西東南部的潯郁平原，位于廣。地區(qū)與西南地區(qū)的結(jié)合部，面向粵港澳，背靠大西南。年被國務(wù)院批準為國家一類對外開放口岸。最大的內(nèi)河港口，千噸船只可沿江直達港澳出海。占廣西省際、港澳貨船運力總量的57%。“九五”期間，貴港市依托港口優(yōu)勢，進一步擴大對外開放，提高,貴港已成為廣西重要的物資集散地和商貿(mào)中心.近３年來，貴港城鎮(zhèn)化率以每年１．５％的速度增長。港北區(qū)是地級貴港市成立后于1996年4月設(shè)立的新區(qū)?？偯娣e1092平方米，總?cè)丝谌f人，其中城區(qū)人口30萬人。經(jīng)濟、文化中心和對外交往的窗口。于貴港市南部，轄6鎮(zhèn)5鄉(xiāng)。港房地產(chǎn)開發(fā)的新跨越。繼2020至2020年房地產(chǎn)高速發(fā)展之后，
【正文】 核心優(yōu)勢：獨享郁江一線江景，天賦優(yōu)越，景觀價值無與倫比 項目劣勢 —— W 位處港南版塊，該版塊房地產(chǎn)相對低價形象將對提升銷售價格形成阻力 開發(fā)商為外地開發(fā)公司，取得當?shù)叵M者信任有一定的難度 郁江橋面標高高于地塊室外地面標高，歷史上有洪水淹過防洪堤的記錄，可能會導(dǎo)致客戶顧慮 核心劣勢：室處地面標高較低，并有洪水洪沒有歷史記錄，將會導(dǎo)致客戶顧慮 項目機會 —— O 目前貴港項目宣傳手法較少，媒體推廣組合恰當，相對容易達到目標 港南版塊區(qū)域價值通過有效運作，可望得到重新提塑 目前貴港市唯一的江景樓盤，市場處于空白點機會 江南中學(xué)是貴港市較好的中學(xué)之一，其位處港南將對本案形成幫助 本案地塊交通便捷，有利于集聚周邊客戶 核心機會：專業(yè)公司運作，提振地塊價值，重塑港南版塊價值 項目威脅 —— T 本案西邊地塊的推出，將對本案客戶形成分流 “江南小鎮(zhèn)”大量的土 地儲備及其相對較低的銷售價格，將對本案構(gòu)成一定的比價效應(yīng) 開發(fā)商運作房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)驗相對較少 港北區(qū)樓盤供應(yīng)量大，貴港市民存在向北向面尋求居住的心理上（風(fēng)水上的心理暗示） 核心威脅：賣方市場的客戶分流效應(yīng)，開發(fā)商運作開發(fā)項目經(jīng)驗相對較少 七、項目發(fā)展總戰(zhàn)略 本項目綜合評價 本項目擁有獨一無二的良好江景資源，其北向沿河風(fēng)光帶的規(guī)劃將對提升本案地塊價值并配合提升本案品質(zhì)將起到極大幫助，但也存在著小患憂慮、低勢低洼，港南版塊房地產(chǎn)整體形象不佳等問題。 如何做到揚長避短，因勢利導(dǎo)，建立項目鮮明的市場個性化形象與特征，成為本項目成敗的關(guān)鍵！ 發(fā)展總戰(zhàn)略 充分發(fā)揮本案獨特的江景優(yōu)勢建立區(qū)別于競爭性項目的核心競爭力 綜合本案地塊版塊屬性、全面評估江科學(xué)預(yù)見優(yōu)勢劣特征，對項目進行科學(xué)準確的市場定位 關(guān)鍵指引： 核心優(yōu)勢的提煉及擴展 —— 充分利用本案獨享郁江一線江景的特別優(yōu)勢，建立區(qū)別于競爭項目的核心競爭力，并在規(guī)劃、定位、推廣過程中將該優(yōu)勢予以無限擴大 A、 以“私家”水岸休閑風(fēng)光帶，建立項目唯一性特色 B、 以細膩的產(chǎn)品打造獲得直接競爭優(yōu)勢 C、 以專業(yè)、科學(xué)的市場操作，將本案核心訴求予以有效表達 全面評估本案優(yōu)劣勢特征，尋求準確 、可行和市場定位 八、項目定位建議 一）、產(chǎn)品定位初案 項目產(chǎn)品定位背景 ■ 貴港近年來房地產(chǎn)市場供應(yīng)急劇膨脹，分流大相當一部分的購房客戶與資金 ■ 港北區(qū)房地產(chǎn)板塊強勢特征明顯，已得到市民普遍認同 ■ 市場供應(yīng)量大，市場空置現(xiàn)象已經(jīng)出現(xiàn)，市場風(fēng)險已然凸顯 ■ 多層住宅銷售情況明顯優(yōu)于高層住宅，高層住宅積壓現(xiàn)象普遍 ■ “盛世名門”的大規(guī)模面市，沉淀了大量的高端客戶，“普羅旺斯”的高端定位及大規(guī)模推出，對高端客戶的爭奪將更為激烈 ■ 港南版塊的形象定位及目前階段的價格定位均處于劣勢，需要完成版塊價值重塑 的過程 ■ 本案獨一無二的江景優(yōu)勢，將給本案帶來重要機會 ■ 隨著港南板塊的活躍，面臨版塊價值重構(gòu)的歷史性機遇 本案產(chǎn)品定位建議 A、住宅形態(tài)定位 以多層為主，規(guī)劃少量高層及聯(lián)排住宅，既充分規(guī)避市場風(fēng)險，同時豐富的產(chǎn)品形態(tài)組合，將有效提升本案的整體形象。 規(guī)劃層次為：從臨江往后依次為聯(lián)排、多層、高層，根據(jù)設(shè)計單位的專業(yè)意見，形成本案良好的昭示性 B、檔次定位：中高檔、純水岸生態(tài)居往小區(qū) C、戶型比例定位 以三房兩廳為主力記戶型、以四房及兩房為輔助戶型 D、 利用本案財邊的道路，規(guī)劃部分社區(qū)商業(yè)門面，提高地塊的 盈利能力 二）、客戶定位初案 按區(qū)域劃分 ■ 港南區(qū)單位行政人員及個體工商戶，江南工業(yè)園管理人員 ■ 港北區(qū)江北路以南區(qū)域的城市居民 ■ 因子女在江南中學(xué)就學(xué)希望在港南區(qū)購房的客戶 按收入、職業(yè)階層區(qū)劃 ■ 中高收入的政府公務(wù)員 ■ 個體工商戶 ■ 自由職業(yè)者 ■ 外出務(wù)工回貴港置業(yè)的人士 ■ 少量的住宅物業(yè)投資者 三）、形象定位初案 水岸陽光華庭 大型原生態(tài)高品質(zhì)純居住社區(qū) （注：因時間關(guān)系，本建議為初步方案，詳細方案待進行正式策劃、調(diào)研報告時斟酌） 九、 案名初步建議 第一提案：水郡康橋 第二提 案：江南水鄉(xiāng) 第三提案：在水一方 因時間關(guān)系，本報告暫時就此收結(jié)。 因本案考察及論證時間非常有限，在取證及觀點論證方面難免錯漏，敬請指正，本報告為非正式文本，僅為雙方溝通提報的一個對貴港考察的印象報告。 謝謝！ 懷化大唐地產(chǎn)顧問有限公司 二 OO 六年四月十二日
環(huán)評公示相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1