焦作某房地產(chǎn)項(xiàng)目初步分析報(bào)告-資料下載頁
2025-03-23 10:42本頁面
【正文】 必然借勢東方紅，成功分流其部分客戶，并快速形成市場印象，無形中提升項(xiàng)目知名度。n 同樣，在價(jià)格方面，預(yù)計(jì)在將來一段時(shí)間內(nèi)東方紅國際廣場將是整個(gè)區(qū)域的標(biāo)榜，起主導(dǎo)及引導(dǎo)作用。我公司的目標(biāo)就是何其保持相對穩(wěn)定的價(jià)格杠桿，讓其成為我項(xiàng)目的價(jià)格“哨兵”。 項(xiàng)目開發(fā)初步建議：根據(jù)我項(xiàng)目的現(xiàn)實(shí)狀況，鑒于我司對市場、對項(xiàng)目、對消費(fèi)者的深刻了解以及成熟的操盤理念和豐富的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，就如何最大限度的獲取利潤，又能保證項(xiàng)目現(xiàn)金流正常運(yùn)作，在深入思考和全面把握的基礎(chǔ)上，做出以下建議：1） 住宅部分：n 住宅定位：根據(jù)2010年焦作市“銷售面積及銷售金額表”、“新開工面積及竣工面積表”相比較來看，2011年2012年，房地產(chǎn)市場住宅商品房期房或現(xiàn)房存量較大，在售項(xiàng)目較多，供需關(guān)系受到影響，市場競爭會(huì)很大。根據(jù)預(yù)計(jì)規(guī)劃的290戶住宅部分，建議可作為現(xiàn)金流產(chǎn)品。我項(xiàng)目住宅的形象定位應(yīng)是：低總價(jià)、小社區(qū)、高端物業(yè)的品質(zhì)型商住兩用公寓，是規(guī)劃區(qū)域內(nèi)性價(jià)比最高產(chǎn)品。項(xiàng)目有優(yōu)越的地理位置，成熟的生活配套，及獨(dú)特的建筑形象展示，應(yīng)以“舒適、便捷、簡約、鮮明、時(shí)尚”等形象理念推入市場。因此我們可以在規(guī)劃上，從感性上如舒適的生活空間、便捷的生活配套、自由獨(dú)享品質(zhì)生活等；硬性上如地段、質(zhì)量、價(jià)格、投資回報(bào)等方面進(jìn)行整體訴求。n 產(chǎn)品建議：A. 產(chǎn)品：建議以90140平米的戶型為主，房型比例為：三室：60%；兩室：40%；B. 銷售：采用低開高走，快速銷售，全額回款，迅速打開市場形成口碑，滿足完工回款需求，保證項(xiàng)目的按時(shí)按進(jìn)度順利開發(fā)，在此項(xiàng)目上獲取良好的口碑，為日后形成品牌造勢?？偨Y(jié)：建議住宅部分作為本項(xiàng)目的現(xiàn)金流產(chǎn)品，快速去化。3）商業(yè)部分：傳統(tǒng)住宅底商開發(fā)成功不僅能夠?yàn)樯鐓^(qū)增色，而且能夠提升住宅的價(jià)值，商鋪在成熟后銷售也能夠創(chuàng)造良好的經(jīng)濟(jì)效益，因此，我項(xiàng)目的三層商業(yè)部分可作為項(xiàng)目未來的利潤率產(chǎn)品，作為項(xiàng)目開發(fā)的最終利潤來源。n 商業(yè)定位：A. 由于目前項(xiàng)目周圍區(qū)域內(nèi)商業(yè)氛圍頗濃，根據(jù)未來周邊區(qū)域的規(guī)劃得知，項(xiàng)目對面將來擬建設(shè)如“王府井百貨”類似形態(tài)的大型核心商業(yè)百貨，因此，商業(yè)部分主要功能應(yīng)針對社區(qū)內(nèi)部及周邊生活居民的日常生活需要，并兼顧未來大型的商業(yè)中心的輔助配套，滿足未來經(jīng)營者在經(jīng)營業(yè)態(tài)上的多種需求。B. 商業(yè)在建筑設(shè)計(jì)上一定要明快、新穎，區(qū)域規(guī)劃上一定要主題鮮明、規(guī)劃統(tǒng)一，招商工作一定要有針對性、有選擇性，力求在周邊傳統(tǒng)化商業(yè)模式中標(biāo)新立異，出彩出新。n 產(chǎn)品建議：(三者相結(jié)合)A. 主題1：居住社區(qū)型商業(yè)配套B. 主題2：區(qū)域輔助性商業(yè)配套C. 主題3：主題特色型商業(yè)配套總結(jié)：商業(yè)部分可作為提升本項(xiàng)目利潤的產(chǎn)品。八、 商業(yè)部分操作模式先租后售n 我們不能把社區(qū)商鋪銷售作為成功的標(biāo)志，應(yīng)該把商業(yè)地產(chǎn)的成功招商和良好經(jīng)營作為項(xiàng)目開發(fā)成功的真正標(biāo)志，樹立可持續(xù)經(jīng)營的理念。n 由于將來我項(xiàng)目周邊擬修建大型核心百貨廣場，因此，為保證我項(xiàng)目利潤最大化，在近年來，并不建議將商鋪出售，可采用“先租后售”的模式進(jìn)行操作。n 因此，我司建議開發(fā)商可自行持有商業(yè)部分，并采用專業(yè)的商業(yè)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，根據(jù)項(xiàng)目周邊情況，對未來的商業(yè)進(jìn)行詳細(xì)評估，并配合整體商圈進(jìn)行有針對性、有選擇性的招商引資，待周邊商業(yè)形成一定的規(guī)模以后，再以成熟的市場價(jià)格進(jìn)行交易，以獲取最大的利潤值。實(shí)例說明洛陽新都匯廣場2006年與2010年價(jià)格比較商鋪銷售單價(jià)商鋪出租單價(jià)2006年8000元/平米60元/平米2010年18000元/平米120元/平米漲 幅225%200%結(jié)論：從新都匯廣場的成功來看，“先租代售”的操作模式，既能在前幾年保證公司運(yùn)作現(xiàn)金流，又能在未來幾年商業(yè)成熟后，獲取最大的利潤增值點(diǎn)，一舉兩得。九、 結(jié)束語作為焦作項(xiàng)目的初步分析報(bào)告，本報(bào)告從不同的方面闡述了公司對于項(xiàng)目理念的理解與把握，同時(shí)，也展示了項(xiàng)目最基本的操作模式和操作手法。下階段，在雙方溝通配合下，我公司也將針對項(xiàng)目的整體規(guī)劃、建筑模式、產(chǎn)品戶型、外立面設(shè)計(jì)、綠化景觀、物業(yè)管理等各方面做出更專業(yè)、更詳盡的闡
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