【導(dǎo)讀】用圍合式格局、人車分流的小型國(guó)際化住宅小區(qū)。業(yè)管理系由中港合資的J市物業(yè)管理公司進(jìn)行。重點(diǎn)，確立了的整體構(gòu)想和管理策劃思路。個(gè)根本矛盾，兩個(gè)意識(shí)被動(dòng)，三個(gè)服務(wù)漏項(xiàng)”。管理服務(wù)之物業(yè)總支出之比例收取。在國(guó)內(nèi)相關(guān)法規(guī)缺乏及業(yè)主維護(hù)權(quán)益意識(shí)薄。弱時(shí)，在利益驅(qū)動(dòng)之下，勢(shì)必造成管理開支增大，形成與業(yè)主利益的矛盾。理機(jī)構(gòu)處于較被動(dòng)狀態(tài)，未有體現(xiàn)從專業(yè)物業(yè)管理角度向業(yè)主提供服務(wù)之意識(shí)。托合同進(jìn)行的重要因素，缺乏溝通將影響服務(wù)質(zhì)量。我們考慮到在“GM花園”小區(qū)的業(yè)主使用者都是經(jīng)。業(yè)主組成整體素質(zhì)高，以國(guó)家統(tǒng)計(jì)部門物價(jià)指數(shù)調(diào)整的原則。有效解決管理溝通，減少管理人力成本，體現(xiàn)“GM花園”做為國(guó)際化人居環(huán)境，望”，并在小區(qū)內(nèi)設(shè)有若干“鄰居守望”廣告牌。我們將在“GM花園”借鑒這種富有實(shí)效的措施。部門保持信息溝通，以掌握最新的管理服務(wù)技術(shù)和政策，以便服務(wù)工作到位。

　　

【正文】 育和檢查。在宣傳方法上我們會(huì)采取多樣化的宣傳形式。在檢查手段方面，將依照本公司 ISO9002 程序文件的規(guī)定，包括 “ 消防工作管理規(guī)定 ” 、 “ 義務(wù)消防員職責(zé) ” 、“ 緊急疏散程序 ” 、 “ 滅火救護(hù)程序 ” 等等，在各項(xiàng)規(guī)定中我們都制定了細(xì)致嚴(yán)密的條款。 消防管理的關(guān)鍵工作環(huán)節(jié)有： (1)宣傳教育 開展消防安全教育，樹立消防安全意識(shí)是貫徹 “ 預(yù)防為主，防消結(jié)合 ” 工作方針的前提，設(shè)消防宣傳欄、收看錄相、散發(fā)宣傳材料等向住戶宣傳消防知識(shí)。 (2)加強(qiáng)監(jiān)督 加強(qiáng)監(jiān)督檢查可防患于未然，我們將依照本公司 ISO9000 質(zhì)量保證體系的規(guī)定對(duì)小區(qū)內(nèi)一切涉及消防安全的生活起居、裝修施工進(jìn)行監(jiān)督檢查，明確規(guī)定裝修工程隊(duì)必須配備滅火器材，我們還采用專用儀器，如手提電子煤氣泄漏檢測(cè)儀，在小區(qū)內(nèi)定時(shí)定點(diǎn)進(jìn)行檢測(cè)，將事故消滅在萌芽狀態(tài)。 (3)模擬演習(xí) 我們每年安排二次大規(guī)模消防模擬演習(xí)，訓(xùn)練義務(wù)消防隊(duì)員救護(hù)能力，提高住戶的消防意識(shí)，增強(qiáng)自救能力。 第六節(jié) 物業(yè)維修養(yǎng)護(hù) 完善的物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)，不僅可以充分發(fā)揮物業(yè)的使用功能，而且還可以保值、增值物業(yè)。要使物業(yè)的使用功能得到充分發(fā)揮，就要針對(duì)物業(yè)管理的特點(diǎn)，制定出整個(gè)物業(yè)系統(tǒng)細(xì)致而又嚴(yán)密的維 修保養(yǎng)計(jì)劃和實(shí)施方案。因此，建立一套完整精細(xì)而又行之有效的維護(hù)，將有利于物業(yè)的保值、增值，使住戶的居住環(huán)境更為完善、舒適。 物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和實(shí)施 (詳見標(biāo)書附件 ) 、日常維修計(jì)劃、方案、標(biāo)準(zhǔn) 物業(yè)服務(wù)方案 20 、日常維修計(jì)劃、方案、標(biāo)準(zhǔn) 、日常維修計(jì)劃、方案、標(biāo)準(zhǔn) 、下水道維護(hù)檢查表 房屋裝修及日常使用的監(jiān)管 房屋裝修及日常使用的監(jiān)管是入住階段的一項(xiàng)重要工作，為杜絕違章裝修和違章搭建現(xiàn)象，我們將按下列方式進(jìn)行監(jiān)管。 1）申報(bào)：住戶裝修須到管理處辦理手續(xù)，填寫《 裝修申請(qǐng)表 》和《裝修項(xiàng)目清單》，填寫《裝修項(xiàng)目清單》可使裝修戶與管理者共同對(duì)裝修項(xiàng)目進(jìn)行全面確認(rèn)，避免裝修戶超出申報(bào)范圍裝修的情況。 2）審查：管理處對(duì)申請(qǐng)進(jìn)行審查，除一般裝修按有關(guān)裝修規(guī)定執(zhí)行，針對(duì) “GM花園 ” 的特殊情況，管理處將做如下規(guī)定： ； ，如空調(diào)安裝、排氣扇安裝等進(jìn)行統(tǒng)一設(shè)計(jì)； 、陽(yáng)臺(tái)嚴(yán)禁拆改和搭建，嚴(yán)禁封閉陽(yáng)臺(tái)； ，規(guī)定其裝修行為若出現(xiàn)第三次違章，管理處將通過法律途徑解決。 3）施工管理： 《 裝修工程隊(duì)治安責(zé)任書 》和《裝修施工保證書》；施工隊(duì)必須提供資質(zhì)證明、營(yíng)業(yè)執(zhí)照和施工人員身份證并辦理人員臨時(shí)出入證，施工時(shí)佩戴在胸前，并在指定區(qū)域內(nèi)活動(dòng)。 ，住戶與裝修隊(duì)均為第一責(zé)任者，均獨(dú)立承擔(dān)責(zé)任。 。 。 8： 0012： 00，下午 14： 0018： 00 內(nèi)進(jìn)行。 4)巡視監(jiān)管 管理處設(shè)專人監(jiān)管住戶的裝修行為及日常使用，監(jiān)管員對(duì)每個(gè)裝 修戶每日至少巡視二次；對(duì)頂層復(fù)式裝修每日巡視不少于四次，并做好巡視記錄。在住戶日常使用過程中，物業(yè)管理員每?jī)商煅惨曇淮巍? 維修基金 物業(yè)維修基金按 GM 花園市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，維修基金的審批權(quán)在業(yè)主委員會(huì)，使用權(quán)在物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，保證維修基金的?？顚Ｓ谩? 物業(yè)服務(wù)方案 21 第七節(jié) 社區(qū)文化 社區(qū)文化是創(chuàng)造良好的人文環(huán)境和提高居民生活品味的重要手段。隨著時(shí)代的進(jìn)步、科技的發(fā)展，人們已經(jīng)不滿足于一般的衛(wèi)生、綠化、安全以及良好的服務(wù)，人們希望生活在一個(gè)更體現(xiàn)文化色彩、更關(guān)注個(gè)性發(fā)展、更富有現(xiàn)代生活品味的環(huán)境之中，從而得到高品味人生體驗(yàn) 和精神上的滿足。住宅區(qū)社區(qū)文化正是創(chuàng)造這種環(huán)境、滿足這種心理需求的重要手段?？梢哉f，社區(qū)文化是現(xiàn)代物業(yè)管理不可或缺的重要內(nèi)容。 我們?cè)谏鐓^(qū)文化活動(dòng)的實(shí)踐，積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)，也應(yīng)該從熱熱鬧鬧大家樂這種群眾活動(dòng)方式中走向新的層次。 “ 一方面合乎自然，一方面合乎理想，這就是美 ” 。 注：社區(qū)文化策劃見標(biāo)書附件 通過社區(qū)文化活動(dòng)，我們旨在 “GM 花園 ” 提倡安靜的社區(qū)文化，將住宅區(qū)大家樂形式的文化活動(dòng)引導(dǎo)向一個(gè)更高的層次，在安靜的氣氛中渲染一種現(xiàn)代文明，在安靜的環(huán)境中營(yíng)造精神樂園。安靜的文化活動(dòng)體現(xiàn)了對(duì)居民的尊重，同 時(shí)蘊(yùn)含更為深刻的文化、情感內(nèi)涵。 第八節(jié) 環(huán)境文化 社區(qū)文化應(yīng)以人為核心，以環(huán)境為重點(diǎn)，體現(xiàn)出無處不在的文化氛圍和對(duì)人的尊重和關(guān)懷。人們一進(jìn)入 “GM 花園 ” ，馬上能夠感覺到典雅、舒適的環(huán)境和自由、飄逸的氣氛，完善統(tǒng)一的視覺系統(tǒng)，安全有序的交通管理，方便快捷的通訊信息和管理人員身先士卒的文明言行。這些映入人們眼簾優(yōu)美的文化環(huán)境，是 “GM花園 ” 社區(qū)文化最重要和最基本的方面。通過環(huán)境管理中的文化滲透，啟發(fā)人們的自律意識(shí)，培養(yǎng)人們的文明素質(zhì)，是現(xiàn)代住宅區(qū)社區(qū)文化的重要特征。 QZd 社區(qū)環(huán)境是社區(qū)的臉面，是社區(qū)文化的物 的依托，最直接最明顯地體現(xiàn)社區(qū)文化的精髓。經(jīng)過精心設(shè)計(jì)和精心維護(hù)的環(huán)境有助于良好的社區(qū)文化的形成，給居民的日常生活提供了舒適的生活氛圍。環(huán)境建設(shè)是文化建設(shè)的起點(diǎn)，她有助于提升居民的文化修養(yǎng)，也直接反映住宅區(qū)的人居環(huán)境。（實(shí)施方案見附件： “GM 花園 ”CIS 策劃） 第九節(jié) 酒店式套餐服務(wù) 都市人生活節(jié)奏急促，時(shí)間對(duì)上班現(xiàn)代人十分重要，在處理家居生活瑣事問題時(shí)，要以最方便及最舒適的方式解決。在物業(yè)管理服務(wù)過程中提供便利、高效的酒店式服務(wù)是提高住戶生活質(zhì)量的一項(xiàng)重要保障。 S 物業(yè)管理公司經(jīng)過多年的小區(qū)、公寓物業(yè)管理實(shí) 踐，形成了一套服務(wù)的工作體系。我們將秉持 “ 以住戶為中心，優(yōu)質(zhì)服務(wù)、合理收費(fèi) ” 的經(jīng)營(yíng)方針，充分考慮 GM 花園小區(qū)的居住人員結(jié)構(gòu)，通過提供舒適的服務(wù)項(xiàng)目，將在 “GM 花園 ” 經(jīng)過調(diào)查，組成套餐，針對(duì)不同的住戶提供個(gè)性化服務(wù)，創(chuàng)造嶄新的居住生活方針。 套餐服務(wù)組成：無償服務(wù)： 17 項(xiàng)，有償服務(wù)： 33 項(xiàng)；同時(shí)根據(jù) “GM 花園 ” 住戶需求，不斷增加和完善服務(wù)項(xiàng)目。 物業(yè)服務(wù)方案 22 （一）無償服務(wù)項(xiàng)目 類別序號(hào)服 務(wù) 項(xiàng) 目 家政服務(wù) 01 代訂牛奶 02 電話留言服務(wù) 03 送取干洗衣服 04 調(diào)試電視節(jié)目 05 代辦有線電視開通 06 代訂酒店客房 07 保 安對(duì)講檢修服務(wù) 08 代辦電話開戶 09 代辦煤氣開戶 10 代辦收訂報(bào)刊雜志 11 介紹保姆 文化娛樂服務(wù) 12 組織體育鍛煉活動(dòng) 13 代購(gòu)車船、飛機(jī)票 14 組織各種展銷活動(dòng) 15 開設(shè)棋類活動(dòng) 16 組織小區(qū)內(nèi)少兒活動(dòng) 17 組織老年人活動(dòng) （二）有償服務(wù)項(xiàng)目表 類別序號(hào)服 務(wù) 項(xiàng) 目參 考 價(jià) 格 家政服務(wù) 01 清洗排風(fēng)機(jī) 2050 元 /次 02 清洗抽油煙機(jī) 50100 元 /次 03 清洗空調(diào)過濾網(wǎng) 1 元 /次 04 鐘點(diǎn)家庭服務(wù)（日常家務(wù)） 13 元 /小時(shí) /人 05 定點(diǎn)長(zhǎng)期服務(wù)（ 1 小時(shí) /天） 300 元 /月 06 定點(diǎn)長(zhǎng)期服務(wù)（ 2 小時(shí) /天） 450 元 /月 07 定點(diǎn)長(zhǎng)期服務(wù)（ 3 小時(shí) /天） 600 元 /月 08 木地板打蠟 2 元 /平方米 09 家庭綠化 530 元 /次 裝修服務(wù) 10 拆空調(diào)、熱水器、抽油煙機(jī) 10100 元 /次 11 安裝窗簾、拉簾、等 1020 元 /次 12 安裝熱水器 60100 元 /次 13 安裝洗手間潔具 50150 元 /件 14 安裝空調(diào) 200400 元 /部 15 安裝燈具、廚柜等 1030 元 16 修理、更換門鎖、信箱鎖等 1050 元 /次 17 修理、更換水閥、各類軟管 1030 元次 18 檢修電路 50200 元 /次 19 檢修家用電器 10300 元 /次 20 通下水道 50200 元 /次 21 修理、更換電表、水表等 1050 元 /次 22 修理、更換開關(guān)、插座等 1050 元 /次 23 洗手盆堵塞、滲水處理 1050 元 /次 物業(yè)服務(wù)方案 23 24 修理、更換燈泡、燈管 1030 元 /次 25 貼地磚面議 26 貼瓷片面議 商務(wù)服務(wù) 27 傳真 10 元 /張 28 打字 元 /字 29 復(fù)印 1 元 /A4 30 電話市價(jià) 其它 31 洗車 10 元 /輛 32 車打蠟 25 元 /輛 33 代租、售房屋面議 第十節(jié) 服務(wù)溝通 服務(wù)溝通是物業(yè)管理活動(dòng)過程中一項(xiàng)嚴(yán)謹(jǐn)而極富有技巧的工作。迅速、及時(shí)的溝通將會(huì)贏得住戶的高度信賴，反之將傷及物 業(yè)管理機(jī)構(gòu)信譽(yù)，損害業(yè)主對(duì)管理機(jī)構(gòu)的信任度。為此我們制定了詳盡的溝通程序。 特別采用物業(yè)管理服務(wù)報(bào)告制 “GM 花園 ” 小區(qū)物業(yè)管理處將每季度將財(cái)政收支、公共水、電使用、工程維護(hù)、投訴處理、重大活動(dòng)、工作改進(jìn)項(xiàng)目等全方位進(jìn)行公開，供全體業(yè)主、使用者監(jiān)督，征求各方意見和建議，加強(qiáng)相互溝通。 附樣本： 物業(yè)管理服務(wù)報(bào)告 第五章 物業(yè)管理服務(wù)經(jīng)費(fèi)收支預(yù)算 根據(jù) GM 花園招標(biāo)書所提供的資料和我司在實(shí)地調(diào)研后掌握的大量一手材料作為依據(jù)， GM 花園的主要收入來源為住宅樓管理費(fèi)、停車場(chǎng)管理費(fèi)和會(huì)所經(jīng)營(yíng)收入三大類，正常年收入為： 3689688 元，主要支出費(fèi)用為人工費(fèi)、公共設(shè)施維護(hù)費(fèi)等項(xiàng)，年支出為： 3610616 元。 為提高服務(wù)質(zhì)量，并保持經(jīng)費(fèi)收支平衡，我公司在經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，按低于收入的 10%提取固定管理傭金為 36 萬元 /年，即 3 萬元 /月。 為了加強(qiáng)物業(yè)管理服務(wù)的透明度，我們實(shí)現(xiàn)《物業(yè)管理服務(wù)工作報(bào)告》制，每季度將物業(yè)管理服務(wù)工作全方位的向全體業(yè)主、住戶公布。