金域華府公寓屬性變化思考-資料下載頁
2025-08-25 01:36本頁面
【導(dǎo)讀】70變40商業(yè)公寓可以做什么？轉(zhuǎn)變?yōu)樯虡I(yè)公寓，到底適合做哪種？我們不用去思考此類問題，讓產(chǎn)品定位交給。純粹投資產(chǎn)品，可注冊辦。門檻提高，首付提高至50%；稅費(fèi)增加，利率提高至基準(zhǔn)利率。客戶群購買實(shí)力增強(qiáng)。目前自住型客群可能大部分流失，大部分客群需要重新獲尋。調(diào)研結(jié)果顯示，全市各大銀行對于商業(yè)地產(chǎn)的房貸標(biāo)準(zhǔn)較為一致。進(jìn)入2020年以后，國家對住宅房貸項(xiàng)目采取了一系列以遏制房價快速增長為目的的宏觀調(diào)控。據(jù)走訪調(diào)研的結(jié)果來看，無論是國有銀行，還是商業(yè)銀行受國家政策的影響，對于住宅房屋。的放貸均較為控制嚴(yán)厲；少部分銀行存在一定利率優(yōu)惠，但面臨隨時取消的可能；商業(yè)公寓不受近期國家宏觀政策調(diào)控影響，產(chǎn)生的首付比例提高無疑會嚴(yán)重影響該部分客戶的購買意向。具有吸引力，此為本案性質(zhì)轉(zhuǎn)變之利好。
【正文】 巴比倫空中花園嗎？”吸引了大量客戶，贏得非常高的人氣，短時間內(nèi)，在樣板房還未開放之前，就積累了近千批電話客戶，為之后現(xiàn)場的營銷保證了充足的人氣，同時也作為項(xiàng)目的宣傳點(diǎn)引起了市場關(guān)注。 ? 倒計(jì)時： 售樓處 /樣板房開放前，利用唯一一塊戶外廣告牌，以“倒計(jì)時”形式吸引市場關(guān)注 ?案例借鑒：曦灣的“反常舉動”，引起眾人關(guān)注，網(wǎng)上紛紛發(fā)貼，報(bào)紙新聞報(bào)道，猜測“曦灣究竟要干嘛？”短短 20天，銷售中心電話幾乎被打爆！ 策略三之第三招 ?線上媒介 （ 1）、對現(xiàn)有線上媒介，立即更換所有戶外、圍墻、高鐵燈箱 （ 2）、網(wǎng)絡(luò)大量炒作，本案商 HOUSE 聚合體這一新鮮投資物業(yè) （ 3）、新增一期晨報(bào)報(bào)紙 /雜志廣告，廣而告之 ?線下活動及拓客 （ 1）、商圈展點(diǎn)支持（美凱龍以及現(xiàn)有外拓展點(diǎn)） （ 2）、周邊六大商圈逐一掃蕩：高橋、紅星、井灣子、雨花亭、東塘以及萬家麗 （ 3）、商住樓、寫字樓掃客，大客戶拓展（此已進(jìn)行，不再贅述） （ 4）、活動營銷（詳情待續(xù)，項(xiàng)目組將撰寫開盤前營銷執(zhí)行方案） 雙管齊下（線上為主 活動配合） 前言 政策解析 客戶分析 本體分析 公寓定位 營銷推廣 競爭話術(shù) 報(bào)告體系 Reporting System 說辭一 我們的 【 甲殼蟲商 House聚合體 】 屬于純商業(yè)屬性，因此擁有多種投資功能： 寫字樓辦公功能： 未來可以直接注冊公司，現(xiàn)在長沙純商業(yè)屬性的公寓型物業(yè)非常稀缺，幾乎都是住宅型的屬性，很多投資客戶甚至要求開發(fā)商出示可辦公注冊公司的證明，而我們項(xiàng)目本身就是商業(yè)屬性，可以直接注冊辦公，無需擔(dān)心未來法律政策緊縮限制； 商業(yè)經(jīng)營功能： 可作為酒店等商業(yè)進(jìn)行經(jīng)營；由于目前一線城市諸多住宅辦公，影響業(yè)主居住現(xiàn)象的產(chǎn)生，所以深圳物業(yè)法已經(jīng)明文規(guī)定，“非商業(yè)性質(zhì)不可進(jìn)行辦公或相關(guān)商業(yè)經(jīng)營”，未來政策趨勢將延續(xù)到各大城市，相比住宅辦公或經(jīng)營酒店等商業(yè)更有法律權(quán)益保障。 投資兼自住功能： 不但可作為短期內(nèi)城市精英階層高品質(zhì)生活居所，亦可出租受益。目前周邊租金為 30元 /㎡ ，若按 7000元 /㎡ 保守計(jì)算，投資回報(bào)率可達(dá) 5%以上，僅出租的投資回報(bào)都相當(dāng)可觀。 3~5年后換房還可以獲得一筆豐厚的投資回報(bào)。 關(guān)于甲殼蟲商 HOUSE 聚合體 名詞解釋： 【 甲殼蟲商 House聚合體 】 為本項(xiàng)目西側(cè) 6棟公寓群組成，產(chǎn)品面積段為 2 360㎡ ，是長沙目前投資最熱區(qū)域武廣新城最大的商 House建筑群。也是武廣新城唯一商 House聚合體，純投資屬性產(chǎn)品。 說辭二 其實(shí)首付門檻提高至 50%相對我們小面積產(chǎn)品并未增加多少首付 ， 而且首付增加相應(yīng)帶來的就是月供的降低 ， 其實(shí)貸款的年限越長 ， 利息就越高 ， 經(jīng)常聽到算完貸款利息的客戶說： “ 貸的時間一長 ， 都可以用利息再買一套房了 ！ ” 。 商業(yè)公寓的首付比例從未因國家政策變動而受到影響 ， 國家也不會打壓打擊商業(yè)地產(chǎn)投資 ！ 是目前樓市宏觀政策調(diào)控 ， 投資客最佳選擇的投資產(chǎn)品 ！ 關(guān)于首付門檻提高及稅費(fèi)利率增加 說辭三 產(chǎn)權(quán)的變化其實(shí)在國家的物權(quán)法中是個比較矛盾的問題 ， 我們整個項(xiàng)目土地本身是住宅的屬性 ， 而公寓是建筑在整個項(xiàng)目土地上的 ， 房屋的產(chǎn)權(quán)是歸業(yè)主所有的 ， 未來產(chǎn)權(quán)到期后實(shí)際上國家是無法將房屋征收的 。最多就是補(bǔ)償產(chǎn)權(quán)費(fèi)用 。 補(bǔ)償產(chǎn)權(quán)費(fèi)用是由整棟樓的所有業(yè)主共同分?jǐn)倶求w的占地面積 ， 現(xiàn)在土地的補(bǔ)償費(fèi)用才不到 10元一平米 ， 一棟樓約 200余戶業(yè)主 ， 而樓體的占地面積約 800余平米 ， 每戶頂多也就 40元 /年的補(bǔ)償費(fèi)用 。 再說了 ， 我賣過這么多年的房子 ， 從來沒有見過哪個客戶買了這種小面積的物業(yè)會在手上保留超過 10年的 。 還沒有等產(chǎn)權(quán)到期 ， 這套房都已經(jīng)不知道轉(zhuǎn)過多少次手了 。 像您這么有經(jīng)驗(yàn)的投資專家 ， 這個您肯定都比我清楚 。 關(guān)于產(chǎn)權(quán) 70年變 40年
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