金域華府公寓屬性變化思考-文庫(kù)吧
2024-08-14 01:36 本頁(yè)面
【正文】 ，您覺(jué)得若在 2020年出手購(gòu)買(mǎi)投資品，您最關(guān)心的是？ ?分析： 對(duì)于投資客戶，在變市條件下，決定其購(gòu)買(mǎi)的因素前三甲依次是投資回報(bào)率、物業(yè)的使用性質(zhì)以及物業(yè)管理。 也就是說(shuō)，如果產(chǎn)品投資回報(bào)率和該類(lèi)物業(yè)使用功能符合客戶所需，將不會(huì)影響投資客的決斷。 產(chǎn)權(quán)年限的高低并不會(huì)成為投資客戶的決定是否投資的核心考慮因素。 本案在對(duì)于投資客戶在逆市中最關(guān)心的三大因素，即投資回報(bào)率、物業(yè)的使用性質(zhì)以及物業(yè)管理都具備良好的基礎(chǔ)，因此，本類(lèi)物業(yè)仍具有廣闊的客戶基群。在逆市中，相對(duì)于普通住宅公寓產(chǎn)品，無(wú)疑對(duì)投資客戶更具有吸引力，此為本案性質(zhì)轉(zhuǎn)變之利好。 對(duì)于非偏住宅型投資公寓，精裝非必需，并不被廣大投資客群接受。因此，本案精裝概念應(yīng)有所取舍！ 5, 8%19, 29%22, 32%11, 17%7, 11%2, 3%物業(yè)的產(chǎn)權(quán)年限物業(yè)的使用功能投資回報(bào)率物業(yè)管理發(fā)展商品牌精裝修問(wèn)三：在政策頻出的今年，您覺(jué)得什么政策會(huì)影響您的投資決斷？ 12, 18%26, 40%18, 27%10, 15%提高首付比例限制購(gòu)買(mǎi)套數(shù)提高貸款利率限制外地購(gòu)房分析： 政策調(diào)控力度加大，對(duì)于投資客群，“限制購(gòu)買(mǎi)套數(shù)”是打擊投資客群最有利的武器。今年商品房調(diào)控政策頻出，特別是對(duì)多套購(gòu)買(mǎi)提高首付和貸款利率，投資者將逐漸推出住宅投資戰(zhàn)場(chǎng)，轉(zhuǎn)向其他不因購(gòu)買(mǎi)多套而政策不利的物業(yè)類(lèi)型如商業(yè)地產(chǎn)投資。 商業(yè)地產(chǎn)首付比例一直是 50%，并從未有變，因此，選擇商業(yè)物業(yè)投資客戶，對(duì)首付比例的敏感較普通自住兼投資者要低很多。 問(wèn)四：您一般購(gòu)買(mǎi)公寓產(chǎn)品，主要是用來(lái)？ 8, 12%2, 3%1, 2%25, 37%13, 20%17, 26% 過(guò)渡自住兼投資私人休息場(chǎng)所商務(wù)交際場(chǎng)所辦公經(jīng)商轉(zhuǎn)租或轉(zhuǎn)售投資分析： 購(gòu)買(mǎi)公寓客群用途排名前三甲分別是辦公、轉(zhuǎn)租或者轉(zhuǎn)售投資以及經(jīng)商，我們將這部分成為“大投資客群”；可見(jiàn)大投資客的投資實(shí)力都較強(qiáng)，因此對(duì)于首付比例的敏感較低，更多考慮的是產(chǎn)品的適用性價(jià)值，如是不是適合用來(lái)出租給公司辦公，需不需要辦理法律公示文件等。 諸如買(mǎi)公寓是過(guò)渡性自住兼投資者稱(chēng)為“小投資客群”。 問(wèn)五：對(duì)于投資者，物業(yè)產(chǎn)權(quán)的年限長(zhǎng)短是否會(huì)影響您的投資決斷？ 21, 32%28, 42%17, 26%會(huì)影響，產(chǎn)權(quán)年限縮短，長(zhǎng)遠(yuǎn)收益會(huì)縮短基本不考慮年限，投資購(gòu)買(mǎi)物業(yè)，會(huì)轉(zhuǎn)手、出租，物業(yè)一般不會(huì)持久太長(zhǎng)沒(méi)所謂，期限長(zhǎng)當(dāng)然會(huì)更好，但4 0 年也沒(méi)有關(guān)系分析： 對(duì)于物業(yè)產(chǎn)權(quán)年限的降低，選擇“不影響”的比例高達(dá) 74%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于小投資者（買(mǎi)房用來(lái)出租或者轉(zhuǎn)售等），可見(jiàn)，本案目標(biāo)客群將淘汰大部分“小投資者”，大投資客戶才是核心目標(biāo)客群。 投資客群對(duì)于投資物業(yè)真正自持保留收益期限在 10年以內(nèi)。這說(shuō)明，投資物業(yè)的轉(zhuǎn)售或者變現(xiàn)能力強(qiáng)，從而反過(guò)來(lái)說(shuō)明這一結(jié)論是吻合投資客群對(duì)產(chǎn)權(quán)期限低敏感特征。 6, 9%28, 43%14, 21%12, 18%6, 9%5年10年20年40年永久問(wèn)六：對(duì)于投資產(chǎn)品，您一般自持的時(shí)間不會(huì)超過(guò)多少年？ 客戶分析重要結(jié)論 產(chǎn)權(quán)年限的降低以及首付比例的提高，預(yù)計(jì)本案已經(jīng)蓄積的自住型客戶以及過(guò)渡自住后投資型客戶（ 小投資客群）比例下降很大 ； 目標(biāo)客群需要重新蓄積 ，目標(biāo)對(duì)象及數(shù)據(jù)量需重新。 本案是變市極佳投資品 ，不受政策調(diào)控影響，保值增值能力強(qiáng)，且更符合投資客群對(duì)投資物業(yè)使用功能的要求。 產(chǎn)權(quán)年限的降低以及首付比例的提高， 目標(biāo)客群主力變?yōu)榇笸顿Y客群 對(duì)于大投資客戶，投資秘訣是“ 所投資的產(chǎn)品是不是具有投資方向的實(shí)用性 ”，而不是總價(jià)或者首付比例的高低，這類(lèi)客群對(duì)投資物業(yè)的持有時(shí)間將不會(huì)超過(guò)十年，轉(zhuǎn)售速度快，頻率高，資金變現(xiàn)強(qiáng)。 變市樓市中，投資產(chǎn)品供應(yīng)相對(duì)匱乏！投資者憂心的投資產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)性！ 本案商業(yè)公寓的出現(xiàn)，正是彌補(bǔ)市場(chǎng)空白，為投資者注入一股強(qiáng)心劑！ 前言 政策解析 客戶分析 本體分析 公寓定位 營(yíng)銷(xiāo)推廣 競(jìng)爭(zhēng)話術(shù)
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