【導(dǎo)讀】第一節(jié)管理內(nèi)容及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)……………………第一節(jié)人員配備及崗位設(shè)置…………………第五章盈虧分析及減虧措施……………………行物業(yè)服務(wù)，深感榮幸的同時(shí)也清楚其責(zé)任重大。牌之作、經(jīng)典之作，凝聚了和信人的辛勤和汗水，是集團(tuán)公司智慧的結(jié)晶。求將水沐天城項(xiàng)目打造成為公司的精品樓盤(pán)。天城”的品牌建設(shè)和延續(xù)打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，并為和信的房產(chǎn)銷(xiāo)售提供有力支持。促進(jìn)樓盤(pán)的銷(xiāo)售。我們將以最大限度的為和信房產(chǎn)銷(xiāo)售做好物業(yè)。和維護(hù)企業(yè)品牌，樹(shù)立企業(yè)形象。希望能夠依托“水沐天城”良好的品牌優(yōu)勢(shì)。貫徹執(zhí)行政府和職能部門(mén)的有關(guān)規(guī)定。組織召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議每年召開(kāi)一次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。意見(jiàn)的住戶及時(shí)給予書(shū)面回復(fù)。整改通知單，并聯(lián)系業(yè)主，書(shū)面確認(rèn)。對(duì)空置房及項(xiàng)目公區(qū)鑰匙進(jìn)行有序管理，保證物品財(cái)產(chǎn)安全。等進(jìn)行巡視，監(jiān)督檢查各崗位人員工作情況，查閱各崗位工作記錄，

　　

【正文】 宿舍 門(mén)衛(wèi) 衛(wèi)生間 2 被褥 套 200 38 高低床 張 220 19 雨衣 套 50 9 雨靴 雙 28 9+3 強(qiáng)光手電 支 60 9 滅火器 個(gè) / / / 承建方配備 小計(jì) 環(huán)境部配備 單位：人民幣（元） 名稱(chēng) 規(guī)格 單價(jià) 數(shù)量 金額 備注 辦公 桌椅 套 200 1 對(duì)講機(jī) 臺(tái) 1100 3 椅子 把 25 4 清潔工具 套 50 23 毛巾、掃把、拖把、水桶 等 綠化工具 套 45 5 枝剪、排剪 噴霧器 個(gè) 45 2 花撬 把 60 1 水管 卷 100 8 清潔、綠化各 4 文件框 個(gè) 8 2 紙簍 個(gè) 5 1 飲水機(jī) 臺(tái) 150 1 標(biāo)識(shí)牌 個(gè) 30 2 更衣室 1 三輪車(chē) 輛 600 2 斗車(chē) 輛 300 2 垃圾桶 個(gè) 350 20 雨衣 套 50 8 雨靴 雙 28 8 小計(jì) （四）移交房屋開(kāi)荒費(fèi)用（ 元）明細(xì) 收費(fèi)項(xiàng)目 單價(jià)（元） 面積（平方米） 金額（元） 備注 多層 49108 小高層 120252 高 層 12673 商業(yè) 11591 地下車(chē)庫(kù) 30915 合計(jì) 此費(fèi)用應(yīng)由施工方承擔(dān) 第三節(jié) 物業(yè)管理費(fèi)收入明細(xì) 收費(fèi)項(xiàng)目 單價(jià)（元） 面積（平方米） 金額（元） 備注 多層 49108 小高層 120252 地下車(chē)庫(kù) 50（管理費(fèi)） 759 個(gè) 高層 12673 商業(yè) 11591 合計(jì) 第五章 盈虧分析及減虧措施 一、盈虧分析 根據(jù)前期銷(xiāo)售時(shí)和信公司向業(yè)主的承諾，水沐天城項(xiàng)目物管費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)確定為：小高層及高層 元 /平方米、多層 元 /平方米、商業(yè) 元 /平方米。收支對(duì)比見(jiàn)下表： 入住率 物管費(fèi)收入 支出 利潤(rùn) 備注 100% 略有盈余 80% 虧損 75% 虧損 60% 虧損 20% 虧損 在物業(yè)接管前期，由于項(xiàng)目物業(yè)大量空置，物管費(fèi)收繳率也低，而日常管理和服務(wù)仍須正常開(kāi)展，故支出遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出收入。但隨著入住率及收費(fèi)率的提高，虧損也將逐步降低，直至達(dá)到收支平衡。另外，根據(jù)國(guó)家及省、市《 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法 》中相關(guān)規(guī)定： 第十六條 納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開(kāi)發(fā)建設(shè)單位原因未按時(shí)交給 物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位全額交納。 結(jié)合物業(yè)接管前期實(shí)際情況及相關(guān)政策，希望集團(tuán)公司繳足空置房及停車(chē)場(chǎng)管理費(fèi)，以保證該項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)工作的正常開(kāi)展及服務(wù)品質(zhì)。 二、減虧措施 在保證管理品質(zhì)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不下降的情況下，我們擬采取如下增收減虧措施： 一、采取“公開(kāi)、透明、程式、規(guī)范、一體化”的封閉式管理以及服務(wù)中心的監(jiān)控管理，有助于逐漸降低人工成本和盡快消除對(duì)人力資源不合理配置的浪 費(fèi)，在確保物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的前提下，最大限度地降低人工成本。 二、健全員工競(jìng)爭(zhēng)激勵(lì)機(jī)制，采取“末位淘汰制 ”，“能者上，平者讓?zhuān)拐呦隆? 的用人理念，是對(duì)本物業(yè)進(jìn)行管理和服務(wù)的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。 三、積極開(kāi)展多種形式的方便業(yè)主居家生活的家政服務(wù)，采取有償服務(wù)的方式（家政、中介、商務(wù)、裝修、室內(nèi)維修維護(hù)、家庭醫(yī)生、代訂、代購(gòu)、家庭保潔、綠化租擺、養(yǎng)護(hù)、教育咨詢(xún)等），以?xún)?yōu)質(zhì)的服務(wù)、良好的信譽(yù)、公道的價(jià)格，既能為業(yè)主排憂解難，解決居家生活的便利以及商務(wù)活動(dòng)的快捷等問(wèn)題，又能為服務(wù)中心創(chuàng)造一定的收入，以彌補(bǔ)日常虧損。 工程維修及設(shè)備管理部分： 一、創(chuàng)收： 抓特約服務(wù)，建立合理的特約服務(wù)管理機(jī)制，制訂符合市場(chǎng)的特約服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)， 向業(yè)主和裝修單位提供全方位的維修特約服務(wù)，包括：日常水電維修、裝修施工中給排水、強(qiáng)弱電線路改造、業(yè)主裝修廢棄物料回收（如：鋁合金）以及與業(yè)主裝修過(guò)程相關(guān)的單位協(xié)作（如空調(diào)經(jīng)營(yíng)單位、廚具、潔具、燈飾、裝修材料等單位建立協(xié)作關(guān)系，在為業(yè)主爭(zhēng)取折扣的同時(shí)，收取對(duì)方業(yè)務(wù)費(fèi)；整合資源，將小區(qū)共用部位等相關(guān)場(chǎng)地提供給有需求的單位，采取業(yè)務(wù)提成或收取場(chǎng)地使用費(fèi)的方式向需求方提供合作，創(chuàng)造利潤(rùn)。 二、節(jié)支： 降低人力成本：進(jìn)行人員崗位核編，根據(jù)實(shí)際需求配置人員，有效控制人力成本，切實(shí)做得各盡其職、各負(fù)其責(zé)，避免分工不清 造成責(zé)任不明，杜絕產(chǎn)生冗員。 控制能耗費(fèi)用：在不影響整體效果的前提下，針對(duì)區(qū)域位置的不同，合理調(diào)整區(qū)域景觀，水系統(tǒng)運(yùn)行時(shí)段，降低運(yùn)行水耗和電耗；將小區(qū)道路照明和光彩照 明回路進(jìn)行合理調(diào)整，根據(jù)季節(jié)、分時(shí)段開(kāi)啟光彩照明，在小區(qū)人流量較大的季節(jié)和時(shí)段保證整體光彩照明效果，突出高檔小區(qū)氛圍，在冬季等戶外活動(dòng)人員較少時(shí)，適當(dāng)縮短光彩照明開(kāi)啟時(shí)間，保證基本照明效果。籍此降低運(yùn)行能耗費(fèi)用。 控制維護(hù)維修成本，降低耗材費(fèi)用：在設(shè)備管理方面，堅(jiān)持狠抓設(shè)備日常維護(hù)保養(yǎng)工作，通過(guò)及時(shí)有效的維護(hù)保養(yǎng)，提高設(shè)備使用壽命，降低 設(shè)備管理不善帶來(lái)的惡性大中修費(fèi)用支出，切實(shí)推行“抓管理，促效益”的方針。在日常耗材使用方面，嚴(yán)格執(zhí)行庫(kù)房管理制度，普通耗材以舊換新，需出小區(qū)的日常耗材由部門(mén)主管開(kāi)具出門(mén)條后，門(mén)崗保安登記后方予放行，單件金額 80 元以下物品需部門(mén)主管核實(shí)使用地點(diǎn)后方予領(lǐng)??；單件金額 80 元以上物品需經(jīng)理簽字后方予領(lǐng)??；在日常耗材管理方面，建立部門(mén)物耗明細(xì)帳，每月由財(cái)務(wù)盤(pán)點(diǎn)核查，杜絕材料流失；在材料的采購(gòu)過(guò)程中，在嚴(yán)把材料質(zhì)量關(guān)的同時(shí)，與供貨方簽訂質(zhì)保合同，保證光源等耗材的合理使用周期，避免次品材料增加材耗費(fèi)用支出。 加強(qiáng)員工 培訓(xùn)，提高員工專(zhuān)業(yè)技術(shù)：通過(guò)有效的培訓(xùn)，提高員工綜合技術(shù)水平，使員工全面掌握小區(qū)設(shè)備控制原理，提高設(shè)備維護(hù)檢修能力，減少委外維護(hù)維修項(xiàng)目，達(dá)到降低維修成本的目的。 保潔部分： 一、 人員 在保證現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上在現(xiàn)有配備人中員進(jìn)一步精簡(jiǎn)工時(shí)，更進(jìn)一步合理安排工作時(shí)間和步驟，要求工作時(shí)間和工作的各環(huán)節(jié)步驟緊密配合，挖掘潛力，提高效率，減兵不減灶，力求保證現(xiàn)有標(biāo)準(zhǔn)的延續(xù)性 二、物耗 嚴(yán)格控制物資消耗，開(kāi)源節(jié)流。 對(duì)每一工作崗位的物資消耗作深一步的詳細(xì)分析，尋找更佳的管理與控制方法。 對(duì)每一項(xiàng)物資做好 日常的使用與維保工作，消耗品應(yīng)做到物盡其用，杜 絕浪費(fèi)和侵吞，在保證工作效率的前提下，竭力降低成本。 建立完備的物資耗用計(jì)劃和預(yù)算，減少庫(kù)存。 對(duì)所消耗物資的采購(gòu)和供應(yīng)，做好市場(chǎng)調(diào)研，建立質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的供應(yīng)商名錄，并定期對(duì)供應(yīng)商的資格進(jìn)行審核，保證每以分錢(qián)用到了實(shí)處。 控制工作中各環(huán)節(jié)對(duì)能源（水、電）的消耗，制定更加合理的衛(wèi)生計(jì)劃和流程，達(dá)到降低能耗的目的。 綠化部分： 一、 人員 以人為本，通過(guò)對(duì)人員的充分整合，使之成為復(fù)合型的物業(yè)管理員和在工作實(shí)際操作中實(shí)現(xiàn)交叉作業(yè)，提高員工的工作效率，這樣可以提高物業(yè) 服務(wù)的時(shí)效性同時(shí)降低了管理成本。 二、物耗 在管理中實(shí)行“扁平化”的管理模式，以客戶服務(wù)中心為龍頭建立和業(yè)主溝通服務(wù)的平臺(tái)；充分利用物業(yè)資源，以物業(yè)經(jīng)營(yíng)部為核心為公司創(chuàng)收。主要體現(xiàn)在提供特約服務(wù)和專(zhuān)業(yè)性公司（裝飾公司、園林公司、保潔公司 ）。 打破現(xiàn)行的用工機(jī)制，充分利用鐘點(diǎn)工、臨時(shí)工和上班時(shí)間的調(diào)整等； 實(shí)行目標(biāo)成本管理，成本管理細(xì)化到每一個(gè)部門(mén)、每一個(gè)員工； 在 9000 體系的指導(dǎo)下，規(guī)范服務(wù)過(guò)程，使之規(guī)范操作、降低服務(wù)的成本； 在保證標(biāo)準(zhǔn)品質(zhì)的前提下，在現(xiàn)行的操作中通過(guò)大量的實(shí)踐和統(tǒng)計(jì)，減去無(wú)謂 的人力、物力的投入；調(diào)整和利用小區(qū)的設(shè)備設(shè)施和資源，降低小區(qū)能耗（例如合理調(diào)整園區(qū)設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行時(shí)間，充分利用水資源等）； 使用性?xún)r(jià)比良好的物品或替代物。 第六章 接管工作的進(jìn)度安排 序號(hào) 內(nèi)容 要求 責(zé)任人 完成時(shí)間 1 起草并簽定《物業(yè)管理委托合同》 合同的合理性、合法 性 項(xiàng)目經(jīng)理 物業(yè)接管方案通過(guò)后五個(gè)工作日內(nèi)， 11 月 30 日前 2 同開(kāi)發(fā)商銜接，確定物管用房裝修方案及設(shè)施設(shè)備配備 位置、數(shù)量的準(zhǔn)確性 同上 簽訂《物業(yè)管理委 托合同》后 7 日內(nèi) 3 跟進(jìn)物業(yè)用房裝修質(zhì)量及進(jìn)度 是否按 約定裝修方案施工及如期完工 同上 根據(jù)約定時(shí)間，交 房前 7 日內(nèi) 4 客戶服務(wù)中心及辦公用品、辦公設(shè)備、小區(qū)操作層員工工作服的采購(gòu) 完善管理用房、安排員工宿舍、調(diào)配物資裝備 行政采購(gòu)人員 物業(yè)用房裝修完畢 7 日內(nèi) 5 與開(kāi)發(fā)商（或委托單位）結(jié)清有關(guān)人事、勞資、資產(chǎn)、財(cái)務(wù)等方面的事宜 行政財(cái)務(wù)人員 簽訂《物業(yè)管理委托合同》 7 個(gè)工作日內(nèi) 6 制定相關(guān)的管理制度及操作規(guī)程 引入 ISO9001 質(zhì)量體系，切合實(shí)際 項(xiàng)目經(jīng)理、各部門(mén)主管、綜合管理部負(fù)責(zé)人 12 月 10 日前 7 對(duì)各部門(mén)人員的定編定崗，客服、秩序維護(hù) 、保潔、綠化、維修人員的招聘、培訓(xùn)、上崗 達(dá)到崗位職責(zé)要求 項(xiàng)目經(jīng)理和各部門(mén)主管 交房前 30 日人員到位，前 10 日所有培訓(xùn)完成 8 物業(yè)相關(guān)資料、圖紙、鑰匙的交接 資料完整、記錄清晰 房產(chǎn)工程部和物業(yè)相關(guān)人員 資料、圖紙交房前30日，鑰匙交房前15 日 9 物業(yè)工程接管驗(yàn)收、整改跟進(jìn) 物業(yè)通過(guò)驗(yàn)收，公區(qū)所有導(dǎo)示、警示標(biāo)識(shí)到位 房產(chǎn)和物業(yè)相關(guān)人員 交房前 15 日 10 開(kāi)荒清潔的聯(lián)系及督導(dǎo) 清潔達(dá)到交房標(biāo)準(zhǔn) 環(huán)境部經(jīng)理 交房前 7 日 11 業(yè)主入伙、二次裝修相關(guān)資料準(zhǔn)備，包括業(yè)主資料錄入 房產(chǎn)和物業(yè) 相關(guān)人 員 交房前 20 日 12 入伙通知發(fā)布 售樓部相關(guān) 人員 交房前 7 日