【導(dǎo)讀】本報(bào)告涉及商業(yè)機(jī)密，未經(jīng)許可不得復(fù)制及傳播。直門地鐵車站不到2公里，往北。本次推薦的一號寫字樓在本項(xiàng)目的東南位置，東側(cè)緊鄰目前正在積極拓寬改造的。大柳樹路，西側(cè)是本項(xiàng)目兩棟公寓，目前已售完。開竣工時間2020年4月——2020年10月；目前，項(xiàng)目周邊道路交通正處于拓寬改建之中，未來的交通條件看好。趨勢，最終借助中關(guān)村南大街、北三環(huán)和西直門的交通便利性，形成一個小的商業(yè)聚集帶。大慧寺路大慧寺路位于本項(xiàng)目地塊的南側(cè)，是項(xiàng)目連接中關(guān)村南大街的主要通道。流進(jìn)入項(xiàng)目區(qū)域的重要道路之一。正大力加強(qiáng)對該道路以及其沿線的改造。免擁堵和減少等候時間。連接資本中心（金融街）與信息中心（中關(guān)村）的樞紐位置，富海大廈，位居西北二環(huán)、三環(huán)之間黃金區(qū)位，占據(jù)北京西部商務(wù)帶核心位置。使富海大廈通達(dá)全市，左右逢源，獨(dú)顯卓越辦公領(lǐng)地綜合優(yōu)勢。

　　

【正文】 物業(yè)管理費(fèi) ，該地區(qū)物業(yè)費(fèi)一般為： 16— 24元 /天 /平米。 備注 成銘大廈、金運(yùn)大廈由于產(chǎn)品品質(zhì)、交通組織較差，租金低于平均水平。 富海 中心 1號寫字 樓投資報(bào)告書 機(jī)密 本報(bào)告涉及商業(yè)機(jī)密，未經(jīng)許可不得復(fù)制及傳播。 34 金融街地區(qū) 寫字樓名稱 聯(lián)系電話 租金報(bào)價 （美金 /月 /平米） 租金成交價 入住率 建威大廈 68029797 25 1821 95% 投資廣場 66212288 22 1417 90% 通泰大廈 66212288 22 1821 85% 首都時代廣場 83913388306 25 1719 80% 遠(yuǎn)洋大廈 66493118 28 2325 85% 國際企業(yè)大廈 88091001 25 1922 85% 平安大廈 68365511 23 22 90% 富凱大廈 88087385/86/87 23 2123 95% 該地區(qū)主要客戶類型 以大中型實(shí)力較強(qiáng)的銀行、金融服務(wù)企業(yè)、龍頭電信企業(yè)、國資背景的企業(yè)集團(tuán) 備注 表中所列租金價格均為標(biāo)準(zhǔn)層（一般為中間樓層）的租金價格，租金含物業(yè)管理費(fèi) ，該地區(qū)物業(yè)費(fèi)一般為： 24— 30元 /月 /平米。 數(shù)碼商圈 寫字樓名稱 聯(lián)系電話 租金報(bào)價 （元 /天 /平米） 租金成交價 （元 /天 /平米） 入住率 數(shù)碼大廈 621477996693 95% 理工科技大廈 68481257 95% 中電信息大廈 62501005 62501885 90% 寰太大廈 62162288 90% 該地區(qū)主要客戶類型 依托理工大學(xué)等大型科研機(jī)構(gòu)的 IT硬件產(chǎn)品研發(fā)（如集成電路）類企業(yè)，大型高科技產(chǎn)品商貿(mào)類企業(yè) 備注 表中所列租金價格中均為標(biāo)準(zhǔn)層（一般為中間樓層）的租金價格，租金中含物業(yè)管理費(fèi) ，該地區(qū)物業(yè)費(fèi)一般為： 20— 24元 /月 /平米。 富海 中心 1號寫字 樓投資報(bào)告書 機(jī)密 本報(bào)告涉及商業(yè)機(jī)密，未經(jīng)許可不得復(fù)制及傳播。 35 清華科技園 寫字樓名稱 聯(lián)系電話 租金報(bào)價 （元 /天 /平米） 租金成交價 （元 /天 /平米） 入 住率 創(chuàng)新大廈 62791588532 80% 清華同方科技廣場 62312233 85% 學(xué)研大廈 62780280 90% 該地區(qū)主要客戶類型 清華系內(nèi)資高科技企業(yè)為主，同時有部分國際知名高科技研發(fā)機(jī)構(gòu) 備注 表中所列租金價格均為標(biāo)準(zhǔn)層（一般為中間樓層）的租金價格，租金含物業(yè)管理費(fèi) ，該地區(qū)物業(yè)費(fèi)一般為： 1622元 /月 /平米。 中關(guān)村核心區(qū) 寫字樓名稱 聯(lián)系電話 租金報(bào)價 （元 /天 /平米） 租金成交價 （元 /天 /平米） 入住率 理想國際大廈 82665150 96% 銀科大廈 62555736 85% 銀網(wǎng)中心 65669559 90% 北大資源大廈 62750818 90% 左岸工社 62657788 90% 希格瑪大廈 88096678 90% 融科咨詢中心 62509898 95% 該地區(qū)主要客戶類型 以實(shí)力型發(fā)展中的 IT信息企業(yè)為主，同時在部分高檔寫字樓和大學(xué)科技園內(nèi)已經(jīng)形成了國內(nèi)外大型高科技研發(fā)機(jī)構(gòu)的聚集，近一兩年出現(xiàn)了國資頭大型高科技集團(tuán)入住中關(guān)村核心區(qū)的趨勢 備注 表中所列租金價格均為標(biāo)準(zhǔn)層（一般為中間樓層）的租金價格，租金中含物業(yè)管理費(fèi) ，該地區(qū)物業(yè)費(fèi)一般為： 18— 30 元 /月 /平米。 富海 中心 1號寫字 樓投資報(bào)告書 機(jī)密 本報(bào)告涉及商業(yè)機(jī)密，未經(jīng)許可不得復(fù)制及傳播。 36 附件二： 富海大廈項(xiàng)目升值潛力判斷依據(jù) 西直門區(qū)域的商務(wù)價值被低估 在過去 12年的北京房地產(chǎn)發(fā)展中，至少有三點(diǎn)直接影響到西直門的發(fā)展。其一是內(nèi)城區(qū)發(fā)展落后，因?yàn)橥恋匕嘿F、拆遷費(fèi)力、立項(xiàng)困難、耗資巨大等原因，所以，內(nèi)城 的發(fā)展皆不如新區(qū)快。其二是行政劃區(qū)的交疊，西直門位處海淀和西城交界地，此區(qū)開發(fā)往往都需兩區(qū)政府合力，而且兩區(qū)政府都各自重點(diǎn)發(fā)展自己的中關(guān)村和金融街，長期以來不是太重視西直門的開發(fā)，這就形成行政推動力不足。其三便是開發(fā)歷史，因?yàn)榭晒╅_發(fā)之大地塊較少，更因?yàn)榇藚^(qū)一直缺乏整體規(guī)劃和標(biāo)志性建筑，自然無法體現(xiàn)該區(qū)域的真實(shí)價值。長期以來，西直門區(qū)域給人的印象就是一個比較雜、亂的商貿(mào)區(qū)，其可以比擬東直門區(qū)域的商務(wù)價值無法得到真正的體現(xiàn)。 目前至少有如下趨勢反映西直門區(qū)域的商務(wù)價值正在得到重新發(fā)現(xiàn)： 金融街發(fā)展的北上趨 勢 雖然金融街的規(guī)劃北邊僅到阜城門，但其規(guī)劃區(qū)內(nèi)僅有的 200多萬平方米寫字樓面積顯然無法滿足金融街商務(wù)客戶的要求，金融街商圈的擴(kuò)大化勢在必行。但是目前金融街南部在開發(fā)了遠(yuǎn)洋大廈、國際金融大廈、首都時代廣場、長安興融中心等項(xiàng)目后可開發(fā)余地已經(jīng)不大；東部和西部因?yàn)檫h(yuǎn)離了二環(huán)線其開發(fā)價值自然無法與北部的官園橋和西直門區(qū)域相提并論，目前官園橋區(qū)域在開發(fā)了國際投資大廈后其投資價值已經(jīng)得到了市場的認(rèn)可，西直門區(qū)域被并入金融街商圈的版圖中只是時間的問題。 西直門交通樞紐的作用 在北京市政府的關(guān)注下，西直門立交橋即將 重建、連通北二三四環(huán)的道路打通，以及目前正在全面啟動的西直門交通樞紐工程西環(huán)中心，西直門區(qū)域的環(huán)境正在得到極大的改善。 區(qū)域內(nèi)商務(wù)物業(yè)的形象正在重新塑造 西直門區(qū)域商務(wù)物業(yè)的形象不佳，主要是受到前幾年皇冠大廈、銀都中心爛尾的影響。目前這兩個項(xiàng)目都得到了重新啟動，銀都中心在更名為楓藍(lán)國際中心后市場反響良好，再加上西環(huán)廣場的強(qiáng)勢推出，西直門區(qū)域的商務(wù)形象正在得到重新塑造。 富海 中心 1號寫字 樓投資報(bào)告書 機(jī)密 本報(bào)告涉及商業(yè)機(jī)密，未經(jīng)許可不得復(fù)制及傳播。 37 富海大廈周邊環(huán)境即將得到改善 從本案周邊區(qū)域環(huán)境的發(fā)展趨勢來看，隨著聯(lián)通北三、四環(huán)與西直門橋的清華南路的改擴(kuò)建，將極大縮短本案 區(qū)域與中關(guān)村核心區(qū)域間的時間距離和空間距離，使該區(qū)域成為連接中關(guān)村商圈和西直門 /金融街商圈的紐帶，帶動該區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鲎馐凼袌觥? 從以上分析可以看出，本案及周邊區(qū)域的商務(wù)物業(yè)具有較大的升值潛力。 綜上所述，富海大廈 1號樓的整棟購買非常具有投資價值。 海淀區(qū)寫字樓整體租金水平將在近年出現(xiàn)持續(xù)上升 中關(guān)村地區(qū)的寫字樓市場，由于近年來大量寫字樓的集中供應(yīng)入市，造成目前海淀區(qū)寫字樓的租金處于北京市較低水平。但海淀區(qū)整體商務(wù)環(huán)境正在發(fā)生明顯改善，大批中高檔酒店、寫字樓的建設(shè)和道路交通改善，已經(jīng)開始引發(fā)大型國資和民 營企業(yè)、以及外資知名公司和研發(fā)機(jī)構(gòu)進(jìn)駐海淀區(qū)的熱潮。海淀區(qū)的寫字樓市場租金價格將在未來一到兩年內(nèi)開始出現(xiàn)持續(xù)上升，已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)公認(rèn)的趨勢預(yù)期。 富海 中心 1號寫字 樓投資報(bào)告書 機(jī)密 本報(bào)告涉及商業(yè)機(jī)密，未經(jīng)許可不得復(fù)制及傳播。 38 附件三：投資富海大廈的十大理由 1 藍(lán)籌地段，前景無限 金融街 — 科技 ? 學(xué)院資源商務(wù)區(qū) — 中關(guān)村及上地信息產(chǎn)業(yè)基地環(huán)環(huán)相扣，形成北京以資本和信息為主題的西部商務(wù)帶，與東部商務(wù)帶對應(yīng)，共同成就首都經(jīng)濟(jì)命脈。 富海大廈，位居西北二環(huán)、三環(huán)之間黃金區(qū)位，占據(jù)北京西部商務(wù)帶核心位置。是連接首都經(jīng)濟(jì)命脈 資本中心（金融街）與信息中心（中關(guān)村）的樞紐型戰(zhàn)略要地。 周邊 八大國家級科研機(jī)構(gòu)、八所知名學(xué)院、七大朝陽產(chǎn)業(yè)鏈，并與相鄰八大商務(wù)、政務(wù)區(qū)形成互動，共同構(gòu)筑北京的科研 ?學(xué)院商務(wù)資源區(qū)，堪稱京城經(jīng)濟(jì)的“能量基地”。 縱穿四環(huán)、三環(huán)，從清華南門直達(dá)西直門二環(huán)的清華南路 — 中關(guān)村東街 — 西直門全線拓寬為六車道干線，構(gòu)筑西部商務(wù)帶和新軸線，致使富海大廈通達(dá)全市，左右逢源 ，即顯而不露，又鬧中取靜，獨(dú)顯卓越辦公領(lǐng)地綜合優(yōu)勢。 ，投資置業(yè)負(fù)風(fēng)險 純甲級寫字樓，玻璃幕墻佩飾高級鋁扣板， 5A 智能化配置，布局方正，理性商務(wù)建筑新典范。在期房遍布的京城寫字樓市場，富海大廈 100%現(xiàn)房優(yōu)勢，真實(shí)呈現(xiàn)品牌企業(yè)金質(zhì)承諾，投資置業(yè)負(fù)風(fēng)險、高效率、即買即住，即投資即回報(bào)。 首次出現(xiàn)寫字樓價位低于公寓價位 在寫字樓投資價值不斷提高的今天，性價比是決定投資回報(bào)高低的第一因素。與京城同一品質(zhì)的寫字樓相比，西部商務(wù)帶的寫字樓售價要低 10%－ 20%左右，而富海大廈是這一區(qū)域同檔次產(chǎn)品中售價最低的。作為 低門檻 甲級寫字樓，將呈現(xiàn)高回報(bào)的投資效益。 高達(dá) 8 成 20 年按揭 70 年產(chǎn)權(quán)，是給投資置業(yè)者更大的回報(bào)空間，讓投資置業(yè)更加有利可圖，是寫字樓價值最直觀的體現(xiàn)。高達(dá) 8成 20 年的個人置業(yè)按揭，趕上了京城房地產(chǎn)高級按揭的末班車，讓投資置業(yè)更為輕松、更加可行。 富海 中心 1號寫字 樓投資報(bào)告書 機(jī)密 本報(bào)告涉及商業(yè)機(jī)密，未經(jīng)許可不得復(fù)制及傳播。 39 即刻回報(bào) 即時見效的投資利益，是富海大廈現(xiàn)房優(yōu)勢的具體體現(xiàn)。在投資周期長、見效慢的房地產(chǎn)市場，現(xiàn)房置業(yè)、期房賣價，即買即住、即投資即出租，京城少有，更顯投資置業(yè)利好前景。 50 家京城知名房地產(chǎn)租賃公司，遍布京城乃至全國各大城市的租賃網(wǎng)點(diǎn)，長年為富海大廈提供租賃服務(wù)，強(qiáng)大的租賃保障體系，讓投資行為更顯效益。 金融、信息、文化、建筑、農(nóng)科、鋼鐵、船舶 7大產(chǎn)業(yè)鏈，豐富 的區(qū)域資源和濃郁的商務(wù)氛圍，呈現(xiàn)西部商務(wù)帶綜合優(yōu)勢，客觀市場多層次、多方位地支持對西部商務(wù)帶、對富海大廈的投資行為。 ，保值升值的依托 優(yōu)秀的物業(yè)管理，不僅創(chuàng)造良好的辦公環(huán)境，更可延長物業(yè)壽命，實(shí)現(xiàn)保值升值。富海大廈由著名的物業(yè)管理和物業(yè)顧問承擔(dān)物業(yè)管理，其優(yōu)秀的物管經(jīng)驗(yàn)，保證了良好的物業(yè)狀態(tài)，創(chuàng)造了投資置業(yè)保值升值的條件。 ，實(shí)力保證 北京城建投資發(fā)展股份有限公司是以房地產(chǎn)為主業(yè)的大型專業(yè)品牌地產(chǎn)商，是京城地產(chǎn)龍頭企業(yè)。被國務(wù)院發(fā)展研究中心、清華大學(xué)和搜房研究院評為“中國 房地產(chǎn)上市公司綜合實(shí)力10強(qiáng)企業(yè)”。 10．政府 8． 31土地政策和奧運(yùn)商機(jī)拉動寫字樓產(chǎn)品快速升值 作為政府改革 20 多年以來出臺的最強(qiáng)硬政策，規(guī)范土地市場 信號 ，使北京房地產(chǎn)短期內(nèi)的土地開發(fā)量減少，數(shù)據(jù)表明，今年上半年的土地開發(fā)量比去年同期減少 20%?！皧W運(yùn)大限”的出臺，也極大地影響了未來寫字樓土地的市場供應(yīng)。由于 2020 年以前，北京所有在建工程必須完工，那么就意味著 2020年起，不會有新的寫字樓項(xiàng)目投入建設(shè)。寫字樓建設(shè)周期一般為 2－ 年，所以 2020 年以后，寫字樓新項(xiàng)目面世要到 2020年左右。這之間將有近三年是市場供應(yīng)的空檔期，而“奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)”又將成為北京新一輪的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，寫字樓租售價格必將會出現(xiàn)穩(wěn)定上揚(yáng)的態(tài)勢。 富海 中心 1號寫字 樓投資報(bào)告書 機(jī)密 本報(bào)告涉及商業(yè)機(jī)密，未經(jīng)許可不得復(fù)制及傳播。 更多需求敬請聯(lián)系： 工與田代理公司 北京市力鴻花園 C6 座 202 郵編： 100004 電話： 傳真： 電子郵件：