【正文】 重要的產品塑造原則，面積集中控制 于 290380 平米。為市場主流的“小獨棟”概念。 戶型類型 地上面積 全面積區(qū)間 戶型比例 小戶型 230～ 250 290～ 320 60% 中戶型 280～ 300 350～ 380 35% 大 戶型 400～ 450 550～ 650 5% （三）目標客戶群定位 客群階 層屬性 按如上產品定位，本項目客戶定位已是呼之欲出。 （ 1）基本特征 61 年齡 35— 50 歲 職業(yè) 大中型私企老板、大型國企高層、政府高官 收入 資產千萬以上，年收入穩(wěn)定在 100 萬以上 居住狀況 一般擁有多處房產，少部分人有購買別墅經歷，多數人首次購買別墅 （ 2）生活特質 ? 大多數仍在打拼事業(yè)，但已經擁有了豐厚的物質基礎，向往享受生活、享受成功 ? 具有全球化的豐富生活閱歷 ? 成熟、自信、自由但不張揚 ? 一般擁有較為穩(wěn)定的交際圈 ? 時間和健康極為寶貴，愿意用金錢去交換 ? 是奢侈品的主要消費者 （ 3）購買目的 ? 住所 升級換代，期望為第一居所功能 ? 為將來養(yǎng)老準備 ? 資產組合性購買，追求資產的保值或增值 ? 少數客戶因商務交往或企業(yè)需要而購買 ? 為展現自身實力、體現身份標簽而購買 62 與競爭項目主力人群 的 區(qū)別 區(qū)別因子 龍湖長橋郡 牧山麗景 本案 產品形態(tài) 大中獨棟 小獨棟 中小獨棟 戶型面積 500 平米左右 200— 300 平米 290— 380 平米 單價承受 13000 元 /平 9000 元 /平 12021 元 /平 總價購買力 600 萬以上 200 萬 — 250 萬 350 萬 — 450 萬 產品需求 奢華型 經濟型 有限奢華型 購買 別墅經驗 多數二次購買，屬鑒賞級客戶 首次購買別墅， 屬入門級客戶 多數入門級， 部分鑒賞級 客群區(qū)域屬性 “成都無階層”，這是我司在對龍湖高層深度訪談時，該高層對成都客戶群所批的原話，這也是受訪人在長期別墅銷售中的真實體會。成都真的沒有階層差別嗎，我們認為是不。成都有階層，只是這種階層劃分的界限還不明顯，或者說成都的高端人群更善于隱在社會之中。 從我司前期的所有調查結果來看， 成都的別墅客群仍然體現出了一定的地緣性。牧馬山別墅的主力消費群基本集中在成都南部的廣大區(qū)域，而牧馬山客戶群的優(yōu)勢在于，牧馬 山客戶群雖然也存在地緣性，但和同類板塊相比，牧馬山的別墅項目更能吸引異地客戶群， 成都范圍外的異地客戶來成都購買別墅，除非有特別情況外，其首選依然是 63 牧馬山。 綜合以上研究， 本案的目標客戶群可能依然會是成都南部客戶群為主，異地客戶群為輔的格局， 而這些客戶群，尚未體現出特別的階層傾向，因此，如何找到這些隱藏于茫茫人海中的目標客戶并針對其進行有效推廣，是項目將來營銷中的重要課題。可以確定的是， 成都南部，包括南延線、高新區(qū)、航空港、雙流、新津， 以及四川省內和重慶的中大型企業(yè) 都是本案目標客戶所在 地。 本案目標客群 定位 綜合以上分析，本案的目標客戶群定位是： 總價承受能力在 350— 450 萬之間， 以成都南部區(qū)域為主、異地客戶為輔， 以別墅入門級客群為主、以別墅鑒賞型客戶為輔的 中小獨棟消費群。 （四）項目價格定位 綜上所述，本案一期價格定位為： 均價 12021 元 /平米，主力戶型總價 350— 450 萬 需要說明的是， 12021 元 /平米的均價，是包含地上面積及地下面積的，如果僅以地上面積計算，則單價約在 15000 元 /平米。另上述價格是現階段對 242 畝初步保守性的預測，在 2021 年 4季度正式開始銷售時，仍舊存在一定的銷 售價格提升的可能性。 64 第四部分 項目規(guī)劃運作篇 八 、項目 物業(yè)發(fā)展方向 建議 別墅物業(yè)作為居住類物業(yè)的頂級模式，其 項目物業(yè)的策劃模式和產品設計過程與城市公寓有較大的不同， 在既往的別墅顧問工作中，我們綜合聯系我司各工作環(huán)節(jié)的精英團隊，采用系列性的專題研究和顧問的方式，進行項目的 策劃顧問工作，以下向貴司提交我司的研究框架和本案初步研究成果 ，望指正。 （ 一 ）地塊指標及用地條件綜述 項目地塊規(guī)劃指標 宗地編號 綠地率（≥） 建筑高度 （≤米） 容積率 （≤） 建筑密度 土地用途 年限（年） 凈用地面積 （平方 米） 凈用地面積（畝） 【 2021】－ 10 號 ≥ 30% 不大于 18米 不大于 不大于35% 商業(yè)、住宅用地 70 年 40 年 30028 【 2021】－ 11 號 ≥ 30% 不大于 18米 不大于 不大于35% 商業(yè)、住宅用地 70 年 40 年 61660 【 2021】－ 12 號 ≥ 30% 不大于 18米 不大于 不大于35% 商業(yè)、住宅用地 70 年 40 年 42195 【 2021】－ 13 號 ≥ 30% 不大于 24米 不大于 不大于30% 商業(yè)、住宅用地 70 年 40 年 26080 項目用地資源分析 65 （ 1）道路干擾因素分析 ? 道路，特別是主干道對住宅的干擾主要以噪音為主。 ? 圖中地塊顏色由深至淺依次表示無道路干擾、規(guī)劃道路干擾和主干道干擾。 ? 圖中最淺色地塊緊鄰區(qū)內等級較高的道路，因此受噪音影響會比較嚴重。 ? 不受道路因素干擾的部分主要集中各個組成地塊的中部。 66 （ 2）高壓線干擾因素分析 ? 圖中地塊顏色由深至淺依次表示無高壓線干擾和受高壓線干擾。 ? 圖中顏色最淺區(qū)域臨近 110KV高壓線，因此受高壓線影響較大。 ? 如果把這條高壓線埋至地 下，則該部分地塊條件將得到明顯改善。 67 （ 3）景觀資源因素分析 ? 目前，本項目用地北側和東側緊鄰“濱江公園”，因此臨近它建造的產品會擁有良好的天然景觀資源。 ? 部分地塊內擁有大片綠地資源，可以提供一定的景觀視野。 ? 圖中顏色較淺的區(qū)域基本沒有可利用的現有景觀資源。 68 （ 4）商業(yè)干擾因素分析 69 ? 圖中地塊顏色由深至淺依次表示不受商業(yè)干擾、受到商業(yè)干擾較小和商業(yè)干擾較大的位置。 ? 本項目用地的西南角臨近規(guī)劃中的商業(yè)地塊（如上圖所示），如果該地塊 的商業(yè)成形，就會對周邊的住宅產生干擾。 ? 圖中顏色較淺區(qū)域臨近主路，尤其是地塊西南側，不僅距離周邊商業(yè)用地較近，而且所臨主路正在修建，因此具有一定商業(yè)價值，但如果形成商業(yè)配套，其周邊小范圍內的住宅會受到一定干擾。 70 （ 5）地塊現狀綜合因素分析 1311122333333333444444444444551 號等級用地2 號等級用地3 號等級用地4 號等級用地5 號等級用地號等級用地號等級用地號等級用地號等級用地號等級用地 ? 綜合以上因素，依顏色由深至淺把用地劃分為 5 個等級。 ? 圖中顏色最深的區(qū)域為 1號等級用地，表示基本不受外界干擾，現有景觀資源較為優(yōu)越，這部分面積主要集中在本項目用地的北側和東側。 ? 2 號等級用地同樣不受外界干擾，并擁有大片綠地景觀。 ? 3 號等級用地的規(guī)模較大，不受外界干擾 ，只是缺少現有景觀資源，這部分面積主要集中在每塊組成用地的中部。 ? 圖中顏色最淺的區(qū)域為 5 號等級用地，受各方不利因素影響， 71 在一定程度上會對住區(qū)造成干擾，這部分面積主要集中在用地西側靠近主路的位置。 （ 6）關于用地產品分布形態(tài)研究的相關說明 與貴方的口頭溝通中得知對項目用地產品分布有兩個變化，對分析成果影響較大，分別是： ? 用地內部的高壓電將移至西側用地外，并實現入地； ? 用地內部的部分規(guī)劃道路可作為園區(qū)內的道路重新規(guī)劃。 高壓線的移出將極大的減少對開發(fā)土地的影響，特別是一期的開發(fā)土地，建議在明年下半年開盤前， 盡可能的實現高壓線的移出。 區(qū)內的道路變化，可否將部分道路面積變更至可建設用地？也必將提高總規(guī)模和項目整體的規(guī)劃品質，從而實現更好的開發(fā)收益。 現階段，我司呈現的是對土地設計分析利用的工作思路和方法，目前的工作依據主要為貴方提供的書面文件。 （ 二 ） 規(guī)劃設計 專題 關于 別墅的規(guī)劃形態(tài) 的研究 72 （ 1） 環(huán)路互通式 ? 別墅的整體檔次 端莊、整齊，形象統(tǒng)一。 ? 沿街景觀以建筑入口主立面和前院公共綠化系統(tǒng)組成，層次豐富，開放性強，但沿街綠化系統(tǒng)的連續(xù)性弱。 ? 沿街建筑側面間距較小，但在進深方面有一定的靈活度，疏 密有致。 ? 別墅規(guī)劃開放性強，更容易形成“有距離”的平等鄰里關系。 ? 出入戶空間比較開闊，戶內功能容易組織朝向和景觀，各戶條件相對勻質。 此規(guī)劃方式在小戶型 的規(guī)劃方面，容易產生 較大的建筑密度感，視覺密度大，適宜使用在建筑形態(tài)較為舒展的大戶型規(guī)劃中。 73 （ 2） 主路支路式 ? 別墅的 主路完全開敞和公共， 支路設計相對封閉 。 ? 有較好的主路、支路的交通體系，主路景觀獨立，受別墅風格、立面影響小， 沿 支路 景觀以建筑入口主立面和前院公共綠化系統(tǒng)組成，層次豐富 。 ? 主、支路的空間關系易于控制，能夠實現疏密有致的建筑效果 ? 支路中 出入戶 空間開闊，戶內功能容易組織朝向和景觀，各戶條件相對勻質。 此規(guī)劃方式 大型別墅住區(qū)中使用較多， 可結合使用為“主路 支路“、”主路 組團“等系列規(guī)劃形態(tài)，可為我們所充分借鑒 。 74 （ 3） 組團式 ? 別墅間的建筑親密感強，同時易于布置特殊的產品形態(tài)。 ? 沿街景觀以建筑側立面和公共綠化系統(tǒng)組成，層次比較單一，開放性差，但綠化系統(tǒng)的連續(xù)性強。 ? 沿街建筑間距與進深方向建筑間距相當，規(guī)劃布局比較勻質。 ? 社區(qū)氛圍更為內閉，組團內部的鄰里關系要遠強于各組團之間。 此規(guī)劃方式 出入戶空間比較狹小，影響戶內功能的因素較多，難以平衡 各戶條件。 組團式規(guī)劃模式易于在特殊的產品形態(tài)下，形成較高的局部容積率。 75 本案規(guī)劃的初步建議 ? 充分利用原有地形地貌與自然環(huán)境，在用地指標允許的基礎上，濱河豪宅區(qū)采用環(huán)路互通的規(guī)劃方式，其他部分 靈活運用 “主路—— 支路 —— 組團” 的手法，努力營造富有層次感、趣味性的社區(qū)內部空間； ? 盡量避免地塊中規(guī)劃路對社區(qū)居住品質的影響； ? 高壓線附近區(qū)域應結合道路做相應的景觀處理，以弱化其影響； ? 面向河岸的部分資源條件最佳，布置大戶型產品； ? 社區(qū)內部的資源條件次好，布置中戶型產品； ? 地塊外圍（除面向河道的部分外）資源條件較差 ，布置小戶型產品； ? 配套型商業(yè)延社區(qū)外圍道路布置。 （三） 、 戶型設計 專題 1． 戶型設計原則 ? 戶型內部設計 可 延用典型的歐式別墅手法與思路。 ? 別墅戶型設計中，應保證戶型面積 1020%的地上面積贈送，為首層的中央院館、二層的露臺等 ? 禮儀區(qū)、交往區(qū)、私密區(qū)、多功能區(qū)等分布清晰，功能分區(qū)間的動線明確。 ? 戶型功能空間的數量及尺度嚴格按照戶型面積進行配置： 76 ? 首層保證門廳、樓梯、廚房、獨立正餐廳、起居室。同面積檔次的戶型中，部分首層設置書房（或臥室）。根據戶型面積的增大，首層依次增加功能：家庭廳（臥室） — 臥室－完整主 臥室，并且戶型內部適當增加挑空面積。 ? 二層保證一個完整主臥室，兩個次臥室。隨戶型面積的增大，依次增加功能：主臥室套間設計－雙主臥室。 ? 地下空間設置多功能室（如：棋牌、家庭影音室等）、保姆間。 物業(yè)類型 戶型功能配置 地下室 設備間 保姆間 洗衣房 活動廳 棋牌室 視聽室 收藏空間 小戶型 ● ● 中戶型 ● ● ● ● 大戶型 ● ● ● ● ● ● ● 一層 門廳 車庫 廚房 正餐廳 起居室 臥室 /套間 家庭室 小戶型 ● ● ● ● ● 中戶型 ● ● ● ● ● ● 大戶型 ● ● ● ● ● ● ● 二層 主臥室 次臥室 次臥室 主臥套 家庭室 雙主臥套 小戶型 ● ● ● 中戶型 ● ● ● ● 大戶型 ● ● ● ● ● ● ● 必須設置 盡量設置 77 2． 戶型設計指標