【正文】 大化方向 五、第二維度分析 —— 分析競爭態(tài)勢，發(fā)現(xiàn)藍(lán)海 六、第三維度分析 —— 基于限制性條件進(jìn)行敏感性分析 七、市場定位 —— 滿足三個維度的組合化市場定位 八、客群定位 —— 以創(chuàng)新型產(chǎn)品滿足目標(biāo)客群 九、對于市場定位的驗證性分析 —— 借勢？跳出？超越？ 2022年 3月 思源顧問 93 基于三維分析的細(xì)分化市場需求 原料加工 物流倉儲 半成品加工 產(chǎn)成品加工 商務(wù)居住 生態(tài)辦公 2022年 3月 思源顧問 94 需要進(jìn)一步思考的問題 ?任何一種單一的細(xì)分市場均存在同質(zhì)的可替代產(chǎn)品。 ?如何突出本案目標(biāo)市場的差異化定位，剔除替代產(chǎn)品進(jìn)而規(guī)避開發(fā)風(fēng)險？ 2022年 3月 思源顧問 95 組合集中化的細(xì)分市場 將細(xì)分的市場進(jìn)行集中化組合，將形成一個 全新的市場！ 2022年 3月 思源顧問 96 圖示說明 4 3 2 1 1 2 3 4 市場細(xì)分 集中化組合 2022年 3月 思源顧問 97 組合細(xì)分市場的價值 —— 形成新市場 細(xì)分市場組合 生態(tài)辦公 產(chǎn)成品加工 半成品加工 原料加工 商務(wù)居住 倉儲物流 原料加工 半成品加工 產(chǎn)成品加工 物流倉儲 生態(tài)辦公 商務(wù)居住 2022年 3月 思源顧問 98 本案目標(biāo)市場的最終組合化定位 商務(wù)居住 產(chǎn)成品加工 原料加工 半成品加工 倉儲物流 生態(tài)辦公 2022年 3月 思源顧問 99 在符合目標(biāo)市場定位條件下，如何創(chuàng)新市場定位？ 2022年 3月 思源顧問 100 市場定位要有戰(zhàn)略高度 ?定位至少要有 5年的區(qū)域超前性； ?定位至少要有 2年的成都區(qū)域內(nèi)超前性（成都乃至西南區(qū)域）； 確保項目進(jìn)入市場時的明顯領(lǐng)先性！ 2022年 3月 思源顧問 101 市場定位必須從目標(biāo)市場出發(fā) 市場定位 商務(wù)居住 產(chǎn)成品加工 原料加工 半成品加工 倉儲物流 生態(tài)辦公 2022年 3月 思源顧問 102 企業(yè)制造產(chǎn)業(yè)園 amp。生態(tài)辦公區(qū) ?通過打造第二產(chǎn)業(yè)為主的制造產(chǎn)業(yè)園為主，輔以一部分生態(tài)辦公區(qū)， 把現(xiàn)有優(yōu)勢和機(jī)會擴(kuò)大到最大程度； ?通過定位更具輻射效應(yīng)的制造產(chǎn)業(yè)園形成集聚，形成對成都乃至西南的輻射； 本案市場定位 2022年 3月 思源顧問 103 綱 要 一、重新理解開發(fā)目標(biāo)，明確開發(fā)戰(zhàn)略與策略 二、第一階段市場調(diào)研工作成果匯總 三、針對本案 SWOT進(jìn)行深入分析 四、第一維度分析 —— 細(xì)分企業(yè)需求，尋找價值最大化方向 五、第二維度分析 —— 分析競爭態(tài)勢，發(fā)現(xiàn)藍(lán)海 六、第三維度分析 —— 基于限制性條件進(jìn)行敏感性分析 七、市場定位 —— 滿足三個維度的組合化市場定位 八、客群定位 —— 以創(chuàng)新型產(chǎn)品滿足目標(biāo)客群 九、對于市場定位的驗證性分析 —— 借勢？跳出？超越？ 2022年 3月 思源顧問 104 從組合化目標(biāo)市場出發(fā)，尋找目標(biāo)客群 2022年 3月 思源顧問 105 目標(biāo)客群需求應(yīng)具有的特征 目標(biāo)市場定位 目標(biāo)客群需求特征 產(chǎn)成品加工 半成品企業(yè) 物流倉儲 商務(wù)辦公 生態(tài)辦公 原料加工 商務(wù)居住 產(chǎn)成品加工 原料加工 半成品加工 倉儲物流 生態(tài)辦公 2022年 3月 思源顧問 106 潛在客群需求特征分析 倉儲物流 ?以低成本、交通便捷作為物流陪送中心的首選之地 產(chǎn)成品加工 ?在消費終端或是項目生產(chǎn)線上，按流程對企業(yè)產(chǎn)成品進(jìn)行包裝 半成品加工 ?一部分高新企業(yè)多選擇工業(yè)園區(qū)對半成品進(jìn)行加工，以便直接入市，減少企業(yè)成本 商務(wù)居住 制造業(yè)企業(yè)多以郊區(qū)、低成本、交通便捷的區(qū)域作為原料加工場所； 生態(tài)辦公 ?越來越多的企業(yè)關(guān)注休閑健康，三生態(tài)環(huán)境中獲取工作和生活的樂趣； 原料加工 ?企業(yè)高層首腦在商務(wù)活動、商務(wù)交流、商務(wù)接待中實現(xiàn)辦公需求； 2022年 3月 思源顧問 107 目標(biāo)客群特征描述 ?具有一定的綜合實力的企業(yè)，他們多經(jīng)營第二產(chǎn)業(yè)為主要，輔以部分物流等； ?企業(yè)（機(jī)構(gòu)）的運營特征具有某種相對獨立性； ?企業(yè)在一定的時期有戰(zhàn)略性擴(kuò)張需求，需兼并或收購一些業(yè)務(wù)體系，進(jìn)入新的市場空間，并對工業(yè)園辦公物業(yè)具有要求； ?外資、外埠第二產(chǎn)業(yè)類企業(yè)進(jìn)入成都市場，設(shè)置機(jī)構(gòu)和公司。 2022年 3月 思源顧問 108 潛在目標(biāo)客群的來源地 ?從組合化市場需求出發(fā)，本案潛在目標(biāo)客群的來源有以下四級市場地區(qū)： 江浙、福廣、臺灣 地區(qū) 成都本地區(qū) 泛西南地區(qū) 海外地區(qū) 一級目標(biāo)市場地區(qū) 二級目標(biāo)市場地區(qū) 三級目標(biāo)市場地區(qū) 四級目標(biāo)市場地區(qū) 2022年 3月 思源顧問 109 本案的目標(biāo)客群是誰？ 客群對產(chǎn)品功能需求特征 目標(biāo)客群 客群來源地 1. 成都地區(qū) 、福廣、臺灣 地區(qū) ? 潛在客群對不同產(chǎn)品開發(fā)的需求 1. 定制化產(chǎn)品 品牌化產(chǎn)品 2022年 3月 思源顧問 110 本案目標(biāo)客群定位 （ 1）成都本地企業(yè)，包括民營、國有企業(yè)等 （ 2）需要拓展成都市場和西南市場的江浙、福廣、臺灣等地的民營企業(yè) （ 3）需進(jìn)入西南市場的外資企業(yè) （ 4）泛西南等其他地區(qū)進(jìn)蓉大型企業(yè) 注：以上企業(yè)產(chǎn)業(yè)形式以以第二產(chǎn)業(yè)為主 2022年 3月 思源顧問 111 （ 1）成都本地企業(yè) ?成都本土成長起來的民營企業(yè)，尤其是市內(nèi)外溢的有規(guī)模擴(kuò)張需求的民營企業(yè)，以及郫縣本地發(fā)展壯大的企業(yè)； ?成都民企與其他類型企業(yè)合資、合作企業(yè)，需要新的辦公空間； ?外地進(jìn)入成都有一定時間的準(zhǔn)成都民營企業(yè)，其辦公條件有改善需求； ?由高新西區(qū)帶來的相關(guān)高新技術(shù)企業(yè)等。 2022年 3月 思源顧問 112 （ 2）江浙、福廣、臺灣等地民營企業(yè) ?江浙、福廣、臺灣等地民營經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展，存在大量的民營企業(yè)；這些民營企業(yè)經(jīng)過這些年的積累發(fā)展，已經(jīng)進(jìn)入西南市場的擴(kuò)張階段，他們急需在更高的對接平臺上擁有新的成長空間； ?隨著這些民營企業(yè)的成長，它們也需要自己在成都新的制造、加工、辦公空間； ?這些外地民企進(jìn)入成都，資金充裕，對于區(qū)域內(nèi)外部溝通不敏感。 2022年 3月 思源顧問 113 （ 3）需進(jìn)入西南市場的跨國公司（入 IBM） ?隨著西南市場的發(fā)展，國外大型企業(yè)都開始爭奪這個大蛋糕；而進(jìn)入西南市場的最佳平臺和窗口就是成都，占領(lǐng)成都，就等于占據(jù)了西南市場的高地。 ?根據(jù)跨國企業(yè)投資產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移變化，下一階段將會大量進(jìn)入中國市場的行業(yè)企業(yè)主要是：電子通訊類企業(yè)、重化工企業(yè)等。 114 （ 4）泛西南地區(qū)進(jìn)蓉大型企業(yè) ?大成都地區(qū)存在大量的國有或國有控股大型企業(yè)集團(tuán)，它們的異地擴(kuò)張需要新的承載空間； ?大成都地區(qū)（綿陽、德陽等）企業(yè)集團(tuán)的功能部門外遷，如發(fā)展需求等； ?這些企業(yè)可能會在成都成立再加工基地或者生態(tài)辦公中心等。 2022年 3月 思源顧問 115 不同產(chǎn)品的開發(fā)以滿足潛在目標(biāo)客群的不同需求 ?從本案的市場定位出發(fā)，主要以三類不同產(chǎn)品來滿足潛在目標(biāo)客群的不同需求： 定制化產(chǎn)品 品牌化產(chǎn)品 大眾化產(chǎn)品 以商務(wù)居住滿足企業(yè)及區(qū)域生活需求 以獨棟商務(wù)別墅滿足品牌客戶的需求 以制造、加工工廠滿足大眾客戶的需求 2022年 3月 思源顧問 116 潛在目標(biāo)客群對不同產(chǎn)品的需求度評估 大眾化產(chǎn)品 品牌化產(chǎn)品 定制化產(chǎn)品 跨國企業(yè) 泛西南等制造 型企業(yè) 江浙、福廣、 臺灣等地民企 成都本地企業(yè) 不同產(chǎn)品需求 客群來源 2022年 3月 思源顧問 117 綱 要 一、重新理解開發(fā)目標(biāo)，明確開發(fā)戰(zhàn)略與策略 二、第一階段市場調(diào)研工作成果匯總 三、針對本案 SWOT進(jìn)行深入分析 四、第一維度分析 —— 細(xì)分企業(yè)需求，尋找價值最大化方向 五、第二維度分析 —— 分析競爭態(tài)勢，發(fā)現(xiàn)藍(lán)海 六、第三維度分析 —— 基于限制性條件進(jìn)行敏感性分析 七、市場定位 —— 滿足三個維度的組合化市場定位 八、客群定位 —— 以創(chuàng)新型產(chǎn)品滿足目標(biāo)客群 九、對于市場定位的驗證性分析 —— 借勢？跳出？超越？ 2022年 3月 思源顧問 118 是否能夠有效實現(xiàn)“借勢、跳出、超越”？ 2022年 3月 思源顧問 119 借用高新西區(qū)規(guī)劃建設(shè)的影響之勢 ?高新西區(qū)的規(guī)劃建設(shè)將直接影響本案的定位與發(fā)展方向，充分利用高新西區(qū)的影響力，是本案的關(guān)鍵； ?同時，本案還要積極利用高新西區(qū)的規(guī)劃建設(shè)對區(qū)域經(jīng)濟(jì)帶來的推動作用，提前做好發(fā)展商務(wù)辦公、制造加工業(yè)、物流倉儲等產(chǎn)業(yè)。 高新西區(qū) 物流倉儲 制藥業(yè) 制造業(yè) 高新產(chǎn)業(yè) 2022年 3月 思源顧問 120 跳出區(qū)域市場限制 —— 放眼中國西部 郫縣現(xiàn)代工業(yè)港 成都高新西區(qū) 成都 成渝 西部 價值最高點 ? 獨特的產(chǎn)品創(chuàng)新、多元功能組合、特色文化元素等形成競爭優(yōu)勢，跳出單一工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，有利于在市場中占領(lǐng)先機(jī)，樹立良好的品牌形象； ? 項目立足高新西區(qū)市場，吸引成都市場，服務(wù)成渝市場和西部市場。 2022年 3月 思源顧問 121 超越 —— 全面提升項目價值 總部辦公 生態(tài)辦公 SOHO辦公 郊區(qū)廠房 …… 企業(yè)制造產(chǎn)業(yè)園 政府期望 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn) 工業(yè)用地 價值最大化 后現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園示范項目 超越常規(guī)郊區(qū)產(chǎn)品，定位新生代郊區(qū) 工業(yè)園區(qū) 超越地塊性質(zhì)、概念約束、政 府期望，實現(xiàn)真正的價值最大化 生態(tài)辦公區(qū) 第一階段工作匯報完畢