【導(dǎo)讀】房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱之一。國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)發(fā)展?，F(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是我。國(guó)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，可以拉動(dòng)一系列行業(yè)發(fā)展。經(jīng)濟(jì)，改善目前蓬安農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀。我們公司為了響應(yīng)蓬安縣的。城市整體建設(shè)，決定規(guī)劃、開(kāi)發(fā)、改造城中市場(chǎng)。常生活采購(gòu)，是縣城中心經(jīng)濟(jì)之一?？h商業(yè)街，北接市場(chǎng)出入口通道民安巷，三方靠老居民樓，一方臨街。規(guī)劃總居住人口200人，容積率，綠化率45%。致力打造蓬安縣城頂級(jí)規(guī)模化的專業(yè)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。所關(guān)注的首要問(wèn)題。對(duì)之產(chǎn)生明顯影響。年四季度有所下降；通貨膨脹率將有所提高。節(jié)假日效應(yīng)將比2020年更為明顯。地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占同期全社會(huì)投資的％。高出22個(gè)百分點(diǎn)。二是成都市投資增勢(shì)強(qiáng)勁。其中，上半年成都市商品房新開(kāi)工面積。萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)％。意識(shí)得到加強(qiáng)，品牌樓盤(pán)受到青睞。商品房個(gè)人購(gòu)買(mǎi)率是反映地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)

　　

【正文】 E 做好工程決算。 十一、項(xiàng)目投資估算 該土地的地塊開(kāi)發(fā)成本（包括安置費(fèi)和土地 批租費(fèi)）為： （ 1） 房屋拆除費(fèi)：以每平方米 100元計(jì)算，共拆除房屋面積 1000平方米共計(jì) 10萬(wàn)人民幣。 （ 2） 土地批租費(fèi)： 主要包括土地出讓金、回源費(fèi)和市政工程配套費(fèi)，（現(xiàn)估計(jì)值）共計(jì) 350萬(wàn)人民幣。 項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下： 項(xiàng)目 單位 數(shù)量 占地總面積 平方米 4000 總建筑面積 平方米 12952 居住建筑面積 平方米 8000 商業(yè)市場(chǎng)建筑面積 平方米 4952 居住居數(shù) 戶 60 平均每戶建筑面積 平方米 130 平均每戶居住人數(shù) 人 容積率 綠化率 % 45 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 根據(jù)概算定額指標(biāo)，確定單位工程造價(jià) 根據(jù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程量可得： 總投資估算匯總表 序號(hào) 項(xiàng)目費(fèi)用名稱 金額（萬(wàn)元） 1 土地開(kāi)發(fā)費(fèi) 360 2 建筑工程費(fèi) 3 安裝工程費(fèi) 100 4 其他投資費(fèi) 80 5 項(xiàng)目管理費(fèi) 40 6 不可遇見(jiàn)費(fèi) 20 7 建設(shè)期利息 30 8 總投資 建筑工程費(fèi)用估算表 序號(hào) 建、構(gòu)筑物名稱 單位 工程量 單價(jià)（萬(wàn)元） 費(fèi)用合計(jì)（萬(wàn)元） 1 住宅樓 ㎡ 8000 按 350元 /㎡計(jì) 280 5 臨街門(mén)面與二樓 ㎡ 1000 按 500元 /㎡計(jì) 50 6 集貿(mào)市場(chǎng) ㎡ 3952 按 500元 /㎡計(jì) 7 總計(jì) 十二、項(xiàng)目資金籌措 一、資金的渠道與方式 常規(guī)從以下幾個(gè)方面去籌措資金： 1. 因建設(shè)單位已取得地快產(chǎn)權(quán)，籌措和利用自有資金 200萬(wàn)元，為實(shí)施工程項(xiàng)目，滿足開(kāi)工前的資金周轉(zhuǎn)，同時(shí)可根據(jù)收入資金的回報(bào)率適時(shí)投入一部分自有資金。主要包括現(xiàn)金和流動(dòng)資產(chǎn)，以及可以在近期收回的各種的應(yīng)收款項(xiàng)等，如應(yīng)收的銀行的票據(jù)、已完合同的應(yīng)收工程款等。 2．用銀行貸款 100萬(wàn)元：貸款是實(shí)施工程項(xiàng)目 的重要資金來(lái)源，是建設(shè)單位利用信貸資金經(jīng)營(yíng)，借錢(qián)賺錢(qián)的一種方法。 3. 房屋預(yù)售：房屋預(yù)售歷來(lái)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中籌集資金的重要方法，房地產(chǎn)在銷(xiāo)售過(guò)程中有兩種銷(xiāo)售方法，一種是現(xiàn)售，指房屋在建成后在售出；另外一種是預(yù)售，俗稱“賣(mài)樓花”，指房屋在還未建成的時(shí)候就提前將房屋售出以達(dá)到盡快回收資金的目的，另外也可彌補(bǔ)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中的資金不足，由于蓬安當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)可以提前預(yù)售，又較好的地段優(yōu)勢(shì)和良哈的商業(yè)氛圍，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售情況會(huì)較好。因此本項(xiàng)目可充分利用房屋預(yù)售來(lái)滿足項(xiàng)目的運(yùn)做資金。預(yù)計(jì)項(xiàng)目總銷(xiāo)售金額可達(dá) 萬(wàn)元。 二．編制資金現(xiàn)金流動(dòng)計(jì)劃，確定資金的需求額 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 2020 小計(jì) 1 投資 分年計(jì)劃 60% 40% 100% 建設(shè)投資 建設(shè)期利息 18 12 30 小計(jì) 2 資金籌措 自有資金 200 200 貸款 100 100 銷(xiāo)售款收入（現(xiàn)金 )流入 609（住宅與門(mén)市的 30%流入下期） （上期 30%流入，市場(chǎng)停 留30%滾如下期） （現(xiàn)金扣稅）實(shí)際流入量 三．資金的任用和管理 隨著施工準(zhǔn)備、施工生產(chǎn)、竣工驗(yàn)收。缺陷責(zé)任期這一變化，資金也在隨著運(yùn)動(dòng)并產(chǎn)生變化。結(jié)合資金在工程過(guò)程中的變化，應(yīng)注意以下問(wèn)題： ：主要包括以下幾個(gè)方面 a．由于資金的時(shí)間價(jià)值形成的利息。 b．注意風(fēng)險(xiǎn)的影響，如投資風(fēng)險(xiǎn)、破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)、工程風(fēng)險(xiǎn)等。 c．當(dāng)發(fā)生通貨膨脹和匯率浮動(dòng)時(shí)，貨幣貶值，資金所有者會(huì)把通貨膨脹率考慮進(jìn)去，以保持貨幣資金的實(shí)際價(jià)值。 d．銀行借款的成本率。 風(fēng)險(xiǎn)因素和風(fēng)險(xiǎn)程度分析表 序號(hào) 風(fēng)險(xiǎn)因素名稱 風(fēng) 險(xiǎn) 程 度 災(zāi)難性 嚴(yán)重性 較 大 一 般 1 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) ▲ 2 資源 ▲ 3 技術(shù) ▲ 4 工程 ▲ 5 資金 ▲ 6 政策 ▲ 7 外部協(xié)作條件 ▲ 十三、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 一．設(shè)項(xiàng)目法人項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) （見(jiàn)表） 銷(xiāo)售收入估算表 單位：萬(wàn)元 項(xiàng)目 收入 開(kāi)支 利潤(rùn) 銷(xiāo)售（營(yíng)業(yè)）收入 住房銷(xiāo)售收入 720 單價(jià)（含稅） 90 銷(xiāo)售量（套） 60 入口商店門(mén) 面 150 單價(jià)（含稅） 6000 銷(xiāo)售量（㎡） 250 （已扣除還房戶 250平米） 集貿(mào)市場(chǎng) +二樓營(yíng)業(yè)房（ 1500*500） 單價(jià)（含稅） 7000（每個(gè)攤位兩年使用權(quán)） 銷(xiāo)售量（攤位） 988 銷(xiāo)售稅費(fèi)幾附加 城市維護(hù)及教育附加 (*55) 銷(xiāo)售費(fèi)用 總投入 稅前 扣稅后利潤(rùn) *30% 銷(xiāo)售價(jià)格說(shuō)明：住宅銷(xiāo)售價(jià) 900元 /平米，門(mén) 面 6000元 /平米，集貿(mào)市場(chǎng)為實(shí)現(xiàn)投資利潤(rùn)，首期計(jì)劃出售兩年使用權(quán) 7000元 /攤位，二樓營(yíng)業(yè)房1500元 /平米。計(jì)以 100%的銷(xiāo)售率。 1）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV）與財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） = 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 (FIRR)=% 項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） 0,表明項(xiàng)目除達(dá)到基準(zhǔn)的收益率外，還能后的超過(guò)收益，具有財(cái)務(wù)上，經(jīng)濟(jì)上的可行性，項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） 8% 且水平較高，表明項(xiàng)目具有盈利能力，故可行。 2）項(xiàng)目投資利潤(rùn)率 銷(xiāo)售利潤(rùn)率 投資回收期 總投資（萬(wàn)元） 總銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元） 總利潤(rùn) （萬(wàn)元） 凈利潤(rùn)率（％） 479 項(xiàng)目總投資額為 ，總銷(xiāo)售收入為 （市場(chǎng)以兩年的使用權(quán)出售） 萬(wàn)元，總銷(xiāo)售利潤(rùn)額為 479萬(wàn) 元 投資利潤(rùn)率＝平均利潤(rùn)總額 /總投資額 100％ ＝ ％ 銷(xiāo)售利潤(rùn)率＝平均利潤(rùn)總額 /銷(xiāo)售收入 100％＝ ％ 投資回收期＝ 二．敏感性分析 編制敏感性分析表、繪制敏感性分析圖（下圖） 0%10%20%30%40%50%60%30%25%20%15%10%5%0% 5% 10%15%20%25%30%35%40%45%50%不確定因素變化率（% ）評(píng)價(jià)指標(biāo)（I R R 等）銷(xiāo)售價(jià)格（ L 1 ）建設(shè)投資（ L 3 ）基本方案內(nèi)部收益率基準(zhǔn)收益率敏感性分析圖2 7 . 5 %8 敏感性分析表 序號(hào) 不確定因素 變化率（ %） 內(nèi)部收益率（ %） 變化幅度（ %） 敏感系數(shù) 基本方案 產(chǎn)品價(jià)格 10% 10% 建設(shè)投資 10% 10% 三．盈虧平衡分析 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本 =(+)/（ 1+%） =（萬(wàn)元），保本點(diǎn) = 即銷(xiāo)售收入達(dá)預(yù)測(cè)收入的 %時(shí)，項(xiàng)目處于盈虧平衡狀態(tài)。 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本保本點(diǎn) 項(xiàng) 目 保 本 開(kāi) 發(fā) 經(jīng) 營(yíng) 成 本 = 萬(wàn) 元 ， 保 本 點(diǎn)=(+)=% 即項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成本達(dá)到預(yù)測(cè)成本的 %，項(xiàng)目處于盈虧平衡狀態(tài)。實(shí)際上項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)各階段是不同的，這是按照計(jì)算期平均狀態(tài)計(jì)算的結(jié)果。 四 .財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 本房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)方案在財(cái)務(wù)方面是完全可行的。 十四、風(fēng)險(xiǎn)分析 為了確保風(fēng)險(xiǎn)分析的質(zhì)量，有 必要對(duì)城中市場(chǎng)改造工程投資過(guò)程中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行科學(xué)的分析，使投資決策者能更好地把握風(fēng)險(xiǎn)的本質(zhì)和變化規(guī)律，從而采取相應(yīng)的措施或?qū)Σ邅?lái)減少風(fēng)險(xiǎn)損失。 一．敏感性分析 敏感性分析表（見(jiàn)上圖） 敏感性分析圖（見(jiàn)上圖） 二．定性分析 自然風(fēng)險(xiǎn)是指由于自然因素的不確定性對(duì)房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過(guò)程和經(jīng)營(yíng)過(guò)程造成的影響，以及對(duì)房地產(chǎn)商品產(chǎn)生直接破壞，從而對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和經(jīng)營(yíng)者造成經(jīng)濟(jì)上的損失。自然風(fēng)險(xiǎn)因素主要包括：火災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)、風(fēng)暴風(fēng)險(xiǎn)、洪水風(fēng)險(xiǎn)、雪災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)、氣溫風(fēng)險(xiǎn)。 政策風(fēng)險(xiǎn)是指由于政策的潛在 變化給房地產(chǎn)市場(chǎng)中商品交換者與經(jīng)營(yíng) 者帶來(lái)各種不同形式的經(jīng)濟(jì)損失。政府的政策對(duì)房地產(chǎn)的影響是全局性的，因而，由于政策的變化而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生重大的影響。所以，應(yīng)該密切關(guān)注房地產(chǎn)政策的變化趨勢(shì)，以便及時(shí)處理由此而引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。政策風(fēng)險(xiǎn)因素又可分為以下幾類：政治環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)體制改革風(fēng)險(xiǎn)、土地使用制度改革風(fēng)險(xiǎn)、住房制度改革風(fēng)險(xiǎn)、金融政策改革風(fēng)險(xiǎn)、環(huán)保政策變化風(fēng)險(xiǎn)、建筑安全條例變化風(fēng)險(xiǎn)、審批手續(xù)過(guò)程風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)、銷(xiāo)售政策風(fēng)險(xiǎn)。 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)因國(guó)民經(jīng)濟(jì)狀況變化風(fēng)素主要是指一系列與經(jīng)濟(jì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)發(fā) 展有關(guān)的不確定因素。包括：市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、地價(jià)風(fēng)險(xiǎn)、融資風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)、工程招投標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)、國(guó)民經(jīng)濟(jì)狀況變化風(fēng)險(xiǎn)。 房地產(chǎn)技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)是指由于科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步、技術(shù)結(jié)構(gòu)以及相關(guān)變量的變動(dòng)給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和經(jīng)營(yíng)者可能帶來(lái)的損失。包括：建筑材料改變和更新的風(fēng)險(xiǎn)、建筑施工技術(shù)和工藝革新的風(fēng)險(xiǎn)、建筑設(shè)計(jì)變動(dòng)或計(jì)算失誤的風(fēng)險(xiǎn)、設(shè)備故障或損壞的風(fēng)險(xiǎn)、建筑生產(chǎn)力因素短缺風(fēng)險(xiǎn)、施工事故風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)。 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)因素主要是指由于人文社會(huì)環(huán)境因素的變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，從而給從事房地產(chǎn)商品生產(chǎn)和經(jīng) 營(yíng)的投資者帶來(lái)?yè)p失的可能性。房地產(chǎn)市場(chǎng)的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)因素主要有城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)、區(qū)域發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)、公眾干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)、住客干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)、治安風(fēng)險(xiǎn)。 內(nèi)部決策和管理風(fēng)險(xiǎn)是指由于開(kāi)發(fā)商策劃失誤、決策失誤或經(jīng)營(yíng)管理不善導(dǎo)致預(yù)期的收入水平不能夠?qū)崿F(xiàn)，包括投資方式、地點(diǎn)、類型風(fēng)險(xiǎn)選擇、人、財(cái)、物組織管理風(fēng)險(xiǎn)等。 三．投資風(fēng)險(xiǎn)的控制 及早地發(fā)現(xiàn)或預(yù)測(cè)到這些風(fēng)險(xiǎn)并能及時(shí)地采取有效的措施，化解或緩和、減輕、控制這些風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資的成功在很大程度上依賴于對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)和管理。該項(xiàng)目控制風(fēng)險(xiǎn)的方式包括三項(xiàng)措施： 進(jìn)度來(lái)回避風(fēng)險(xiǎn) 開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)周期越長(zhǎng)項(xiàng)目建成以后的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)就越難預(yù)測(cè)。其次，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)周期越長(zhǎng)項(xiàng)目建成以后的政治形勢(shì)也越難預(yù)測(cè)。所以回避房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的辦法快完成開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。針對(duì)該項(xiàng)目，我們采取提高開(kāi)發(fā)的速度、銷(xiāo)售速度以保證資金的充分供應(yīng)，這樣極可能避免不必要因素的影響。 通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，獲得盡可能多的信息。獲得的信息有關(guān)投資環(huán)境和投資項(xiàng)目的市場(chǎng)信息越多，作出的預(yù)測(cè)就越精確，從而能進(jìn)行正確的科學(xué)的決策，包括投資項(xiàng)目的選擇、區(qū)位的選擇、時(shí)機(jī)的選擇、融資的選擇、租售的選擇等等。這樣就能把不 確定性降低到最低限度，較好地控制房地產(chǎn)投資過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)。 良好的項(xiàng)目管理是重要的保證。從投資開(kāi)發(fā)來(lái)看，項(xiàng)目全過(guò)程的投資、 進(jìn)度銷(xiāo)售和質(zhì)量是重點(diǎn)。有效地減少經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、提高收益水平，進(jìn)而降低并控制風(fēng)險(xiǎn)。 十五、研究結(jié)論與建議 一．推薦方案的總體描述 城中市場(chǎng)的改造通過(guò)研究本區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì) , 調(diào)查市場(chǎng)行情，研究周邊地段樓盤(pán)銷(xiāo)售形式，經(jīng)過(guò)深入研究論證，該項(xiàng)目盈利可能性較大，投資機(jī)構(gòu)決定實(shí)行開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的投資方式。 二．推薦方案的優(yōu)缺點(diǎn)描述 1）項(xiàng)目擁有較好的投資環(huán)境與機(jī)遇 國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、城市建設(shè)規(guī)劃的深入，政府對(duì)公司開(kāi)發(fā)本項(xiàng)目的鼎力支持，市場(chǎng)對(duì)改善城中市場(chǎng)條件的期望與購(gòu)買(mǎi)力水平，這些基本方面為本項(xiàng)目提供了一個(gè)較好的投資環(huán)境與機(jī)遇。 2）項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上具有較強(qiáng)的可行性 * 項(xiàng)目總建筑面積 : 12952平方米 * 項(xiàng)目總投資 : * 項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 : * 項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 :% 上述經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是根據(jù)目前的市場(chǎng)形勢(shì)對(duì)預(yù)期目標(biāo)利潤(rùn)估算的結(jié)果。 3）項(xiàng)目具有突出優(yōu)勢(shì) * 在附近區(qū)域與城中市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較少 * 城中市場(chǎng)的改造定位屬中檔次 ，在同一供需圈內(nèi)缺少可替代物業(yè)，且需求量較大 * 公司的資金具有優(yōu)勢(shì) * 項(xiàng)目擁有較好的周邊配套（包括自然、地理、政府等配套） * 項(xiàng)目所處地塊的發(fā)展前景較好 4）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較小 本項(xiàng)目屬于小面積、小規(guī)模開(kāi)發(fā)，投資風(fēng)險(xiǎn)小，應(yīng)能穩(wěn)獲預(yù)期投資收益。 1）項(xiàng)目獨(dú)一無(wú)二的品位定位有一定難度，盡管設(shè)計(jì)工作一經(jīng)完成，其定位也就相應(yīng)確定，但在實(shí)施過(guò)程中仍需要根據(jù)具體情況不斷完善。 2）房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，公司需要建立一支高素質(zhì)的營(yíng)銷(xiāo)隊(duì)伍，速戰(zhàn)速?zèng)Q，解決資金回籠的快速。 三．結(jié)論與建議 從經(jīng)濟(jì)效益來(lái)說(shuō)：由于公司在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)前，進(jìn)行了廣泛、前期的市場(chǎng)調(diào)研，了解客戶的需求，已有部分客戶關(guān)注，銷(xiāo)售前景看好。該方案采取了提前預(yù)售，分期付款等措施，可以給公司帶來(lái)高的利