年某企業(yè)投資保障性住房可行性調(diào)查初步報告-資料下載頁
2025-08-23 21:49本頁面
【導讀】住房困難家庭所提供的限定標準、限定價格或租金的住房，由廉租住房、經(jīng)濟適用住房和政策性租賃住房構(gòu)成。造等城市危舊改造工程。的分配形式以租金補貼為主，實物配租和租金減免為輔。應(yīng)的保障性住房。資建房單位建造，以微利價向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。是具有社會保障性質(zhì)的商品住宅。上，以競地價、競房價的方式，招標確定住宅項目開發(fā)建設(shè)單位，民銷售的中低價位、中小套型普通商品住房。的居住區(qū)域進行危舊改造，屬安居性保障房。公租房、經(jīng)濟適用房建設(shè)，加快棚戶區(qū)和農(nóng)村危房改造步伐。戶區(qū)改造2256套，比2020年增加了%。6月，在建保障房約5600套。進行了特別處理，不將其列入清理整頓范圍等。市級財政將對區(qū)級適當安排資金補助”。政事業(yè)性收費及政府性基金。甚至在國務(wù)院發(fā)出“19號文”以后，也將地。迎來更多政策“禮包”。例如，保障房信托投資基金試點批。準、政策性銀行貸款、土地優(yōu)先供應(yīng)等。2020年#市計劃籌建萬套保
【正文】 融資公司 有 較為順暢 的融資渠道 ；自成立以來承建了 市 區(qū)域內(nèi)重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目和 實施了拆遷安置工作，具有 較多經(jīng)驗；旗下 公司 具有 開發(fā)建設(shè)城市 基礎(chǔ)設(shè)施、保障性安居工程資歷 和建設(shè)、 經(jīng)營的能力。 弱勢： 之前， 公司未開展保障性安 居工程綜合發(fā)開業(yè)務(wù)，對實際操作流程不熟悉，對潛在風險了解 少 。 （三 ） 投資項目效益分析 —— 經(jīng)濟效益 以棚戶區(qū)改造為例， 根據(jù) 上述分類分析可知 100 畝 棚戶區(qū)改造 ， 在不考慮拆遷困難、改造規(guī)模較小等制約因素 ，但考慮政府回購 的條件下， 原地 建設(shè)廉租房、公租房、經(jīng)濟適用房和商業(yè)房，投資約 1 億元，可獲得利潤率為 %。若考慮土地置換，置換出的土地不進行開發(fā)而采取出讓， 單是置換土地出讓就 可獲得 5000 萬元的 收入 （暫按 50 萬 /畝出讓），扣除土地整理成本 （ 20 萬 /畝 ） ，即可獲得 3000 萬元收益。 另外，通過投建保障房，也可 能獲得其他基建項目、土地整理項目、低成本土地作為該項投資的經(jīng)濟補償。 同時，有利于積極打造成為城市綜合運營服務(wù)商，拓展服務(wù)領(lǐng)域，延伸產(chǎn)業(yè)鏈，實現(xiàn)企業(yè)增值。 —— 社會效益 參與保障房建設(shè)，可利用融資平臺優(yōu)勢為 政府 緩解保障房建設(shè)融資困難， 大力推進保障房建設(shè)， 滿足 中低收入家庭住房需要 。 為政府保障和改善民生，不斷提高人民生活質(zhì)量，促進社會和諧穩(wěn)定，加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式、調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)發(fā)揮積極作用 。同時，保障房建設(shè)是民生工程，公司通過過硬的質(zhì)量、良好的服務(wù)，可樹立優(yōu)質(zhì)的公司品牌 ，從而產(chǎn)生良好的 品牌增值 效益。 （ 四 ） 風險分 析 —— 政 策 風險 政策非連續(xù)性的風險 若項目要求在開工后 2年內(nèi)建成 ， 項目建成后，政府將分期分標段在三年時間內(nèi)回購 租賃性保障房 ， 項目最終 交付時間至少五年 。 如果屆時 政策變動，政府不回購或不全部回購 租賃性保障房 ，項目將面臨無法回收成本的風險。且因保障房 項目用地 一般 為劃撥土地， 屆時 無法將未回購的租賃性保障住房對外銷售。 地方政府財政能力風險 雖然保障房建設(shè)資金不斷增加，建設(shè)增量遠大于資金增長量，導致缺口越來越大，負擔越來越重。 2020 年 市 保障性住房建設(shè)任務(wù) 萬套，總投資約 億元，除中央 財政對廉 租房建設(shè)有專項補助外，其余靠地方政府土地出讓收益、 公積金增值 等承擔 ， 社會參與積極性不高，財政 資金壓力大 。 截 至 2020 年 6 月 ， 市 籌建 保障房 約 7900 套 （ 包含2020年流轉(zhuǎn)保障房約 2020套 ） ， 實際未能達到年初設(shè)定目標。因此， 政府 在 滿足 了 新建保障房 建設(shè)資金的條件下才會考慮回購， 大量 的 回購資金籌措對于政府 會 產(chǎn)生 巨大 的 壓力。 —— 項目效益風險 投資方籌資墊資的融資風險 。 目前國家緊縮銀根，控制流動性，銀行的貸款額度十分緊張，審批流程日趨繁雜，限制性條件非常多，造成融資成本上升，如無其他應(yīng)對措施，則會降低投資收益 甚至產(chǎn)生虧損。 項目工程規(guī)模大，工期短， 租賃性保障房占比大，且由于 租賃性保障房 回購期較長（回購期一般有的為三年，即在工程交工滿 1 年之后分段支付），將會影響項目投資的回收，增加大量的財務(wù)成本。 刨去 公司 本身發(fā)生的管理費的成本，同時要承擔上述財務(wù)費用的差額，項目盈利空間將會比較有限。 綜合而言， 保障 房建設(shè)投資較大， 若單一建設(shè)保障房，其 投資收益 少 ，投資價值 不高 。若能 形成 保障房 和 商業(yè)房地產(chǎn)綜合開發(fā)的模式， 通過 規(guī)?；⑴涮咨虡I(yè)設(shè)施 、開發(fā)置換土地 等 產(chǎn)生 盈利 ，則可 以投資保障房建設(shè) 。
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